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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Copropriété : qui répare la terrasse ?

Propriété privative ou commune ?

Lorsque l’acte de base est clair, les frais de réparations aux parties privatives telles qu’il les détermine, resteront à charge du propriétaire concerné (M. Wahl, « La répartition entre les copropriétaires des frais de réfection des balcons-terrasses », Immobilier, avril 2007).

Mais il faut que l’acte de base soit clair, et il arrive que ce ne soit pas le cas surtout pour les actes de base anciens.

Parfois l’acte de base décrit la terrasse comme privative au même titre qu’une pièce de l’appartement (chambre par exemple), ce qui signifie qu’elle est privative dans une enceinte commune.

Et les statuts ne développent pas d’avantage les éléments constitutifs de ladite terrasse.

Cela peut correspondre à la situation assez fréquente d’une terrasse dont la structure est commune et dont le revêtement ou le parement est privatif.

En cas d’imprécision, on examine les statuts de la copropriété afin de déterminer si les terrasses sont privatives ou non.

Lorsque l’acte de base n’est pas suffisamment précis sur ce point, la loi énonce que « dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées communes les parties de bâtiments ou de terrains affectées à l’usage de tous les copropriétaires ou de certains d’entre eux » (art. 577-3, al. 3, du Code civil).

La loi se réfère au critère d’usage pour établir la distinction entre les parties communes et privatives.

Des décisions jurisprudentielles ont été rendues en la matière.

La plupart d’entre elles considèrent que les terrasses, balcons, toitures et toitures terrasses, ainsi que les accessoires (garde-corps, balustrade, revêtement, … etc.) sans distinction aucune, étant des éléments de la façade, participent au caractère commun de l’édifice.

En ce qui concerne les terrasses à usage privatif, les garde-corps, les balustrades, l’étanchéité, le revêtement, la chape isolante au même titre que le béton des hourdis qu’elle protège sont parties communes ainsi que tous les éléments qui ont trait à l’ornement extérieur des façades, même s’ils dépendent des parties privatives par exemple les ciels et terrasses (M. Wahl, opus cité).

Qui est compétent pour réaliser les travaux affectant les terrasses ?

1)         La terrasse est une partie privative 

Pouvoir décisionnel d’effectuer des travaux sur les terrasses

En principe, l’assemblée générale des copropriétaires et son organe n’ont aucune compétence pour organiser la gestion des parties privatives de l’immeuble.

Cela a été confirmé par un arrêt de la Cour de cassation du 1er avril 2004 selon lequel « l’assemblée générale n’est compétente pour décider que des travaux affectant les parties du bâtiment dont il est constaté qu’elles ne sont pas privatives » (Cass., 1er avril 2004, Pas., 2004, liv. 4, p. 555).

Toutefois, la loi du 2 juin 2010, réformant profondément la section du Code civil relative à la copropriété, a renversé le principe soutenant cette décision.

L’article 577-7, §1, al. 1, du Code civil a, en effet, été complété par un point e).

Ainsi :

« L’assemblée générale décide :

1° à la majorité des trois quarts des voix :

(…)

  1. e) moyennant une motivation spéciale, de l’exécution de travaux à certaines parties privatives qui, pour des raisons techniques ou économiques, sera assurée par l’association des copropriétaires.

Cette décision ne modifie par la répartition des coûts de l’exécution de ces travaux entre les copropriétaires ».

L’objectif du législateur est justement de répondre à un problème fréquent, à savoir l’exécution des travaux aux terrasses qui, selon les statuts, sont privatives.

La règle fondamentale selon laquelle l’association des copropriétaires n’a pas le pouvoir de faire exécuter les travaux elle-même aux parties privatives subsiste.

Toutefois, la loi prévoit désormais explicitement une dérogation à ce principe moyennant « une motivation spéciale ».

La motivation pour les travaux aux terrasses serait, notamment, qu’il est nécessaire de placer de nombreux et coûteux échafaudages, qu’il faut faire appel à un coordinateur de sécurité ou à un bureau d’étude ou qu’il faut coordonner les travaux à plusieurs terrasses.

La motivation spéciale facilitera la tâche du juge lorsque celui-ci est amené ultérieurement à vérifier si la règle relative à la majorité a été correctement appliquée (Doc. Parl., Sénat, Sess. 2009-2010, n°4-1409/4).

La décision d’entamer des travaux aux terrasses de l’appartement privatif ainsi que le choix de l’entrepreneur revient donc, en principe au propriétaire de ce lot.

Toutefois, à condition de motiver sa démarche, l’assemblée générale pourra interférer dans les travaux de réfection de la terrasse de cet appartement.

Enfin, il faut noter que l’article 577-7, §1, 1°, précise que « cette décision ne modifie pas la répartition des coûts de l’exécution de ces travaux entre les copropriétaires ».

Les travaux à une partie privative, même initié par l’assemblée générale, sont donc à charge du copropriétaire du lot.

Responsabilité en cas de dommage

Si l’on part du postulat que la terrasse est une chose privative, cela implique que le propriétaire de ce lot doit en assurer le bon entretien.

Si le mauvais état de sa terrasse est à l’origine d’infiltrations qui endommage les parties communes de l’immeuble et/ou d’autre(s) lot(s) privatif(s), il sera tenu de réparer le préjudice qu’il a ainsi causé, en application de l’article 1382 du Code civil voire de l’article 1384, al. 1, du même Code, sans préjudice de la théorie des troubles de voisinage en l’absence de faute.

Si la terrasse est commune et que le propriétaire du lot tarde à avertir le syndic du défaut affectant la terrasse, il engage pareillement sa responsabilité.

2)        La terrasse appartient aux parties communes

Pouvoir décisionnel d’effectuer des travaux sur les terrasses

L’assemblée générale est bien entendu compétente en ce qui concerne les parties communes de l’immeuble.

Si les terrasses sont considérées comme commune, l’ACP pourra donc décider, à la majorité des trois quarts des voix de procéder à des travaux de réfections (art. 577-7, §1, 1°, b) du Code civil).

Le coût des travaux est alors réparti entre les copropriétaires, selon les quotités détenus par chacun d’eux.

Responsabilité en cas de dommage

Les parties communes étant sous la garde de l’ACP, cette dernière sera responsable si lesdites parties communes devaient causer un dommage à un tiers ou au lot privatif d’un des copropriétaires (Cass., 28 mai 2010, rôle n° C.09.0233.F, www.juridiat.be).

Conclusion

Bien souvent, il faut interpréter les statuts en ce sens que la structure de la terrasse est constitutive des parties communes.

Dans ce cas, l’ACP pourra décider librement des travaux à effectuer à la terrasse. En contrepartie, elle pourrait voir sa responsabilité engagée si elle fait preuve de négligence.

Dans le cas contraire, si l’ACP motive spécialement sa demande, et récolte trois quarts des voix, elle pourra décider de l’exécution de travaux à certaines parties privatives qui, pour des raisons techniques ou économiques, sera assurée par l’association des copropriétaires.

Commentaires

facebook comments:

  1. Berton #

    Merci, excellent article que je conserve précieusement.

    octobre 26, 2015
  2. Graide. Nicolas #

    Bonjour, j’ai achèté un appartement à dernier étage de un immeuble avec accès privatif a une plateforme non reconnue (renseignée) comme terrasse (Malgré la présence de garde corps). L’ancien propriétaire a transformé cette plateforme en y ajoutant un plancher. Pour ces travaux, il n’est pas passé par l’ACP et n’a reçu aucun accord en ce sens. Aujourd’hui les voisins se plaignent que les travaux, mal réalisés, ont été faits sans consultation et sans accord mais il se plaignent également des dégâts occasionnés (nuisances sonores et dégâts à l’étage inférieur). En aucun cas, l’ACP ne souhaite modifier l’acte qui stipule que la plateforme constitue une partie commune à usage privatif. A noter que l’acte de base est ancien et n’apporte pas plus de précisions. Dès lors :
    – Quel est le statut réel de cette plateforme (privatif ou commune)
    – qui est responsable en cas de dégâts réels et remise en état?
    – Quelles sont les possibilités pour éviter de futurs conflits (doit on trancher a l’ACP et prendre une décision du statut de cette plateforme? Est ce que le rapport qui en ressort à une valeur légale?)

    Merci!!

    Nicolas

    août 31, 2017
    • Vous le dites vous-même, la plate-forme est commune mais à votre usage privatif. Vous devez l’entretenir et vous portez la responsabilité de tout trouble de voisinage envers les voisins.
      Il faut cependant voir le PU, si c’est une toiture ou une terrasse.

      septembre 23, 2017
  3. moussaoui houria #

    bonjour
    notr syndic veux faire des traveaux de refection des terasses
    l’acte de base stipule que partie privative living avec terasse cuisine avec terasse
    les terasse sont privative ou commun ou pas clair

    novembre 3, 2017
  4. Galliano #

    Bonjour, nous habitons une maison de Maître divisée en trois lots. Notre acte de base déroge au régime légal de la copropriété forcée des immeubles divisés, tel qu’instauré par les articles 577-3 à 577-14 du code civil. Il est aussi prévu dans le règlement de copropriété, que la gestion journalière est confié à un des copropriétaires désigné de commun accord.
    Notre problème concerne une terrasse :
    L’appartement du premier étage possède une terrasse sur toiture plate, au dessus de la salle à manger de l’appartement du RDC et donnant une vue sur le jardin du rdc (l’urbanisme ne détient aucun plan de la maison).
    La copropriétaire du rdc est elle dans son droit de demander la suppression de cette terrasse pour raison urbanistique et servitude de jour et de vue?
    Un copropriétaire peut il forcer les autres copropriétaires à prendre un syndic même si l’acte de base y déroge ?
    Merci par avance

    octobre 23, 2018
  5. mota #

    les garde manger sur la façade sont partie prive ou parties communes

    novembre 27, 2019
  6. Benoit #

    Bonjour, je dispose de la « jouissance privative et exclusive à charge d’entretien » d’une terrasse au sein d’une copropriété. Des travaux d’étanchéité vont être réalisés à la charge de la copro. Cela nécessite la destruction de l’actuelle plancher et la copropriété refuse de prendre en charge les travaux de reconstruction du plancher. Est-ce ne légal ? Merci d’avance.

    juillet 18, 2020
  7. Federico Chacón #

    Bonjour,
    est-ce qu’il existe déjà des décisions jurisprudentielles interprétant ce pouvoir octroyé à la AG d’intervenir dans une partie privative (art. 577-7, §1, al. 1, e)? Les juges ont déjà dit ce qu’il faut comprendre par « une motivation spéciale? »; et quelle serait la procédure à suivre par la AG pour respecter les droits du propriétaire du lot en question?
    Merci d’avance,
    Federico Chacón

    mars 3, 2021
  8. Federico Chacón #

    Bonjour,
    est-ce qu’il existe déjà des décisions jurisprudentielles interprétant ce pouvoir octroyé à la AG d’intervenir dans une partie privative (art. 577-7, §1, al. 1, e)? Les juges ont déjà dit ce qu’il faut comprendre par « une motivation spéciale? »; et quelle serait la procédure à suivre par la AG pour respecter les droits du propriétaire du lot en question?
    Merci d’avance,
    Federico Chacón

    mars 3, 2021
    • Oui, justement, le Rechtkundig Weekblad vient de publier un arrêt de la Cour de cassation sur le sujet.

      mars 7, 2021
  9. Michel LE MAITRE #

    Bonjour, dans une petites copropriété, nous sommes propriétaires d’un appartement comprenant une terrasse couverte, la terrasse étant accolée au batiment (ancienne maison de maître divisée par appartement. Des fuites sont apparues sur le toit de cette terrasse et des travaux doivent être entrepris pour refaire l’étanchéité de la toiture (changement des arêtiers, de tuiles…). Il nous est opposé par d’autres copropriétaires que les travaux sont à notre charge.
    Qu’en pensez-vous

    mars 14, 2021
  10. Chantal Digneffe #

    Bonjour,

    Je suis fraichement propriétaire d’un appartement dans une petite copropriété de 3 propriétaires, l’immeuble ne bénéficie pas de syndic.
    Je dispose d’une terrasse au premier étage de l’immeuble qui est en fait un toit-terrasse. Mon acte de base renseigne cette terrasse comme une autre pièce de vie, c-à-d à usage privatif exclusif, ni plus ni moins.
    Le propriétaire du rez se plaint d’infiltrations dans son hangar et me somme de la réfection de l’étanchéité qui d’après ses dires serait totalement à mes frais…(étanchéité datant de la construction de l’immeuble en 53). De plus, cette terrasse dispose d’un lanterneau en briques de verre, lanterneau non référencé dans l’acte de base et qui a été recouvert par un roofing depuis plus de 20 ans par le précédent propriétaire du rez. Le propriétaire actuel du rez exige sa réouverture et sa réfection à mes frais. Quels sont mes droits réels face à cette problématique?
    Merci de bien vouloir m’éclairer sur ces nombreux points nébuleux.

    mai 30, 2021

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

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Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

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