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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Indemniser de « l’ancien »

En droit de la responsabilité, l’auteur de la faute qui a causé un dommage doit le réparer.

La victime a droit, en règle, à la réparation intégrale du préjudice qu’elle a subi.

Comment appliquer ces principes quant les réparations ou la reconstruction porte sur un immeuble non neuf ?

Faut-il appliquer un coefficient de vétusté au quantum de l’indemnisation ?

Un arrêt de la Cour de cassation du 17 septembre 2020 (rôles n° C.18.0294.F et C.18.0611.F, www.juportal.be) répond à cette question.

La règle, dit la Cour de cassation, est que celui dont la chose est endommagée par un acte illicite a droit à la reconstitution de son patrimoine par la remise de la chose dans l’état où elle se trouvait avant ledit acte.

En règle, la personne lésée peut, dès lors, réclamer le montant nécessaire pour faire réparer la chose, sans que ce montant puisse être diminué en raison de la vétusté de la chose endommagée.

Il s’agissait d’un entrepreneur général qui avait accepté d’effectuer des terrassements plus importants pour permettre la réalisation de caves.

Il n’en avait pas référé à l’architecte et ne disposait pas de plans d’exécution mais seulement des plans du permis d’urbanisme.

Le terrassement avait provoqué l’effondrement de l’immeuble litigieux.

L’expert avait considéré que l’ensemble de l’immeuble ne devait pas être reconstruit mais uniquement la partie arrière.  

Mais l’expert avait aussi relevé un état général déjà dégradé des mortiers et des murs enterrés.

Pour cette raison, la Cour d’appel de Liège avait décidé d’appliquer à l’ensemble des travaux de reconstruction un coefficient de vétusté de 44 %.

L’indemnité de reconstruction allouée au propriétaire fut  diminuée d’autant au motif « qu’il doit être tenu compte de la précarité des fondations. »

Ce faisant, dit la Cour de cassation, le juge d’appel a violé le principe de la réparation intégrale du dommage.

L’arrêté liégeois fut cassé.

En résume, la victime d’une faute en lien avec un dommage a droit au montant nécessaire à la réparation, sans que ce montant ne soit diminué en raison de la vétusté de l’immeuble endommagée.

La photo : une jolie maison bruxelloise de style moderniste (Stanislas Jasinski, 1931). Elle est située place de l’Arbalète, l’une des plus discrètes et des plus jolies de Bruxelles. La rehausse n’est pas d’origine. Heureusement, elle se voit fort peu. Cette maison répond à tout ce qui caractérise le style moderniste : pureté, beauté par la forme et lumière intérieure. Que faut-il de plus ?

Place de l’Arbalète 3

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La mesure temporaire de démolition–reconstruction et l’usufruit

Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %. La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation […]

Lire plus arrow_forward

Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %.

La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation propre de l’acquéreur ou à une location à long terme dans le cadre de la politique sociale.

La vente dite fractionnée (nue-propriété/usufruit) peut également, mais partiellement,  relever de l’application de la mesure.

La livraison de l’usufruit peut bénéficier du taux réduit de la TVA si toutes les conditions de fond et de forme sont remplies.

La livraison de la nue-propriété sera toutefois soumise au taux normal de la TVA.

En effet, la nue-propriété est considéré comme ne  pouvant jamais répondre à la définition de la condition d’habitation propre.

La circulaire 2021/C/18 donne l’exemple suivant au point 5 :

Un promoteur immobilier vend une maison familiale après démolition d’un ancien bâtiment sur la même parcelle.

Les parties conviennent de ce que la nue-propriété est achetée par Madame (qui continuera à vivre dans un appartement qu’elle loue) tandis que l’usufruit de la maison est transféré à son père qui achète l’usufruit de la maison et y établira son domicile.

La livraison de l’usufruit au père sera taxée au taux de 6 % tandis que la livraison de la nue-propriété à Madame sera soumise au taux normal de la TVA, soit 21 %.

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