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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Indemniser de « l’ancien »

En droit de la responsabilité, l’auteur de la faute qui a causé un dommage doit le réparer.

La victime a droit, en règle, à la réparation intégrale du préjudice qu’elle a subi.

Comment appliquer ces principes quant les réparations ou la reconstruction porte sur un immeuble non neuf ?

Faut-il appliquer un coefficient de vétusté au quantum de l’indemnisation ?

Un arrêt de la Cour de cassation du 17 septembre 2020 (rôles n° C.18.0294.F et C.18.0611.F, www.juportal.be) répond à cette question.

La règle, dit la Cour de cassation, est que celui dont la chose est endommagée par un acte illicite a droit à la reconstitution de son patrimoine par la remise de la chose dans l’état où elle se trouvait avant ledit acte.

En règle, la personne lésée peut, dès lors, réclamer le montant nécessaire pour faire réparer la chose, sans que ce montant puisse être diminué en raison de la vétusté de la chose endommagée.

Il s’agissait d’un entrepreneur général qui avait accepté d’effectuer des terrassements plus importants pour permettre la réalisation de caves.

Il n’en avait pas référé à l’architecte et ne disposait pas de plans d’exécution mais seulement des plans du permis d’urbanisme.

Le terrassement avait provoqué l’effondrement de l’immeuble litigieux.

L’expert avait considéré que l’ensemble de l’immeuble ne devait pas être reconstruit mais uniquement la partie arrière.  

Mais l’expert avait aussi relevé un état général déjà dégradé des mortiers et des murs enterrés.

Pour cette raison, la Cour d’appel de Liège avait décidé d’appliquer à l’ensemble des travaux de reconstruction un coefficient de vétusté de 44 %.

L’indemnité de reconstruction allouée au propriétaire fut  diminuée d’autant au motif « qu’il doit être tenu compte de la précarité des fondations. »

Ce faisant, dit la Cour de cassation, le juge d’appel a violé le principe de la réparation intégrale du dommage.

L’arrêté liégeois fut cassé.

En résume, la victime d’une faute en lien avec un dommage a droit au montant nécessaire à la réparation, sans que ce montant ne soit diminué en raison de la vétusté de l’immeuble endommagée.

La photo : une jolie maison bruxelloise de style moderniste (Stanislas Jasinski, 1931). Elle est située place de l’Arbalète, l’une des plus discrètes et des plus jolies de Bruxelles. La rehausse n’est pas d’origine. Heureusement, elle se voit fort peu. Cette maison répond à tout ce qui caractérise le style moderniste : pureté, beauté par la forme et lumière intérieure. Que faut-il de plus ?

Place de l’Arbalète 3

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

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Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

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