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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Vente de l’immeuble en cours de travaux

Comment organiser une vente d’immeuble lorsque le bien est encore en cours de construction ou de transformation ?

Pour répondre à ta question, il faut :

  1. Définir ce qu’est une réception,
  2. Distinguer les contrats d’entreprise et de vente.

Qu’est-ce qu’une réception provisoire ? C’est :

  1. Le constat de l’achèvement des travaux exécutés dans le cadre du contrat d’entreprise,
  2. Le constat de la conformité de travaux exécutés dans le cadre du contrat d’entreprise (sauf remarques mineures à lever pour la réception définitive),
  3. En règle, le point de départ de la garantie décennale,
  4. L’interruption des éventuelles indemnités de retard.

Comme on le voit, il s’agit d’une étape finale du contrat d’entreprise. Cette étape se déroule donc entre les parties au contrat d’entreprise.

Cela explique que lorsque le bien est vendu en cours de contrat, dans son état au moment de la vente, l’acheteur reprend le contrat et participe à la réception.

Dans le contrat d’entreprise, l’entrepreneur doit :

  1. Exécuter l’ouvrage dans les délais, selon les plans d’architecte, le cahier des charges et les règles de l’art,
  2. Garantir les vices décennaux (solidité et stabilité de l’ouvrage) à dater de la réception provisoire,
  3. Garantir les vices véniels (non décennaux) non apparents à la réception, pendant dix ans (si invoqués dans un délai « utile »).

Le maître de l’ouvrage doit, quant à lui, réceptionner l’ouvrage et en payer le prix.

Par contre, dans la vente, le vendeur doit :

  1. Délivrer un bien conforme à ce qui a été convenu,
  2. En garantir la jouissance paisible (garantie d’éviction),
  3. En garantie la jouissance utile (garantie des vices cachés).

L’acheteur doit, quant à lui, retirer le bien, l’agréer et en payer le prix.

Comment exécuter ces obligations quand le bien est vendu en cours d’entreprise ?

Soit le maître de l’ouvrage vend en l’état où se trouve le bien :

  1. La délivrance et l’agréation opèrent à l’occasion d’un état d’avancement de l’ouvrage,
  2. Le contrat d’entreprise est transmis à l’acheteur et poursuivi par lui, avec le consentement de toutes les parties, et à la décharge du vendeur,
  3. C’est l’acheteur qui procèdera à la réception de l’ouvrage,
  4. Le vendeur ne devra garantie que des vices existant au moment de la vente sauf à s’en exonérer dans la vente (pour autant qu’il ne soit pas professionnel).

Soit le maître de l’ouvrage vend en état de futur achèvement :

  1. La délivrance et l’agréation sont alors reportées à la réception provisoire de l’ouvrage sans réserve (sauf sur des points mineurs),
  2. Le vendeur maître de l’ouvrage, l’entrepreneur et l’acheteur participent à la réception provisoire, les premiers pour réceptionner l’ouvrage et le dernier pour agréer l’objet de la vente,
  3. Le vendeur reste tenu aux garanties d’éviction et de vices cachés,
  4. Le vendeur sera également tenu à la garantie décennale s’il vend sous le régime de la loi Breyne,
  5. Le vendeur transmet à l’acheteur les droits et garanties du contrat d’entreprise via l’article 1615 du Code civil et par l’effet de la clause subrogatoire de la vente.

En  résumé, lorsqu’un promoteur acquiert d’un développeur :

  1. Si le promoteur a acquis et revendu au public en cours d’entreprise, il fait la réception avec son acheteur pour valoir délivrance et agréation.
  1. Le développeur ne peut y procéder lui-même que si un dispositif contractuel particulier l’a prévu par report de transfert de propriété et report de délivrance à la réception, et pour autant que le promoteur ait adopté ce dispositif dans la revente.
  1. Dans ce dernier cas, c’est le promoteur qui invitera son acheteur à participer à la réception en précisant qu’elle vaudra agréation.

La photo : non, ce n’est pas le Guggenheim à New York, c’est le Wolubilis à Woluwé…

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Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

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Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

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