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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’appartement présente des vices, le preneur suspend le paiement du loyer

Examinons une affaire soumise à la Cour de cassation qui rappelle de manière heureuse certains principes dans les litiges locatifs (Cass., 24 septembre 2009, première chambre, section néerlandaise, rôle n° C.08.0346.N).

Le tribunal de première instance de Gand, statuant en degré d’appel, reconnait que l’appartement loué était bien est affecté de vices troublant la jouissance du preneur.

Mais le tribunal considère que ces vices ne sont pas assez importants pour justifier la résolution du bail aux torts du bailleur, sur base de l’article 2 de la loi sur le bail de résidence principale.

Le preneur avait suspendu le paiement des loyers, invoquant l’exception d’inexécution.

Le non paiement des loyers fut, par contre, considéré par le tribunal comme un manquement grave qui justifie la résolution judiciaire du bail aux torts du preneur.

Et le preneur fut condamné à payer la totalité des arriérés de loyer et l’indemnité de relocation.

Le preneur forme un pourvoi en cassation. Il invoque la violation des dispositions relatives à l’exception d’inexécution.

Selon lui, que la faute du bailleur ne soit pas suffisante pour résoudre le bail, ne signifie pas nécessairement qu’il ne pouvait pas suspendre l’exécution de son obligation.

Et, ajoute le preneur, l’exercice de cette exception, dès lors que le manquement du bailleur est prouvé, ne peut en soi provoquer la résolution aux torts du preneur.

Le cas est intéressant car cette situation n’est pas rare en matière locative.

Voyons ce qu’en dit la Cour de cassation :

Elle rappelle d’abord les principes.

1. Selon l’article 1184 du Code civil, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans le contrat synallagmatique.

2. La partie victime d’un manquement contractuel peut soit poursuivre l’exécution forcée soit la résolution avec dommage.

3. Lorsque la résolution est demandée, le juge doit examiner en fonction des circonstances de fait, si la gravité de la faute est suffisante pour justifier la résolution.

4. Dans le contrat synallagmatique, vu l’exécution trait pour trait des obligations, chaque partie a le droit de suspendre l’exécution de son obligation, si l’autre partie reste en défaut d’exécuter la sienne, et tant que cette partie reste en défaut.

5. Le principe général de droit de l’exception d’inexécution permet d’opposer cette exception sans l’intervention préalable du juge.

6. Le juge doit vérifier si la partie qui invoque l’exception d’inexécution prouve que son cocontractant est en défaut et n’invoque pas l’exception en dehors des limites de l’interdépendance des obligations respectives.

Et la Cour de cassation d’en déduire :

De la seule circonstance que l’inexécution par une partie de ses obligations n’est pas un manquement assez grave pour provoquer la résolution du contrat, il ne peut être déduit que le cocontractant, qui suspend l’exécution de son obligation en invoquant l’exception d’inexécution, commet ainsi une faute grave qui justifie la résolution à ses torts.

Pour appliquer ces principes à la cause, la Cour de cassation reprend les constatations qui font la motivation du tribunal :

1. Il est constant que l’appartement présentait des défauts.

2. Ces défauts n’étaient cependant pas assez graves pour résoudre le bail sur base de l’article 2 de la loi sur le bail de résidence, aux torts du bailleur.

3. Le non paiement du loyer par le preneur constitue en revanche un manquement grave aux obligations du bail, qui justifient la résolution aux torts du preneur.

En statuant de la sorte, conclut la Cour de cassation, le tribunal a méconnu le principe général de droit de l’exception d’inexécution en matière de contrat synallagmatique.

Le jugement est cassé et la cause sera rejugée à Dendermonde, dans les limites de la cassation.

Cet arrêt rappelle clairement les principes.

Le juge du fond ne pouvait évidemment pas, à la fois relever les défauts de l’appartement, dont le bailleur est responsable, et sanctionner par la résolution le preneur qui opposait à ces défauts la suspension de l’exécution de son obligation.

Notons qu’il ne résulte pas de cet arrêt que l’exception d’inexécution ne doit pas être exercée dans le respect de la règle de proportion.

Voyons à présent les attendus de la Cour dans la langue de l’arrêt :

« III. Beslissing van het Hof

1. Krachtens artikel 1184, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek is de ontbindende voorwaarde in wederkerige contracten altijd stilzwijgend begrepen, voor het geval dat een van beide partijen haar verbintenis niet nakomt.

Krachtens artikel 1184, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek, heeft de partij jegens wie de verbintenis niet is uitgevoerd de keuze om ofwel de andere partij te noodzaken de overeenkomst uit te voeren, ofwel de ontbinding van de overeenkomst te vorderen met schadevergoeding.

Krachtens artikel 1184, derde lid, van het Burgerlijk Wetboek moet de ontbinding van de overeenkomst in rechte worden gevorderd.

De rechter die uitspraak moet doen over de vordering tot ontbinding van een wederkerige overeenkomst, dient de omvang en de draagwijdte te onderzoeken van de door de partijen aangegane verbintenissen en, aan de hand van de feitelijke omstandigheden, te beoordelen of de aangevoerde wanprestatie voldoende ernstig is om de ontbinding uit te spreken.

2. In een wederkerige overeenkomst heeft iedere partij die bewijst dat haar medecontractant in gebreke is gebleven zijn verbintenissen met betrekking tot die overeenkomst uit te voeren de mogelijkheid om, gelet op de onderlinge afhankelijkheid van hun wederkerige verbintenissen, de uitvoering van haar eigen verbintenis op te schorten en het nakomen ervan uit te stellen zolang de wederpartij de hare niet uitvoert.

Het algemeen rechtsbeginsel van de exceptie van niet-uitvoering laat toe dat de contractant, zonder tussenkomst van de rechter, overgaat tot het opschorten van de uitvoering van de eigen verbintenissen.

De rechter dient na te gaan of de partij die zich op de exceptie van niet-uitvoering beroept, bewijst dat haar medecontractant in gebreke is gebleven zijn wederkerige verbintenis uit te voeren, en of de exceptie niet werd ingeroepen buiten de grenzen van de onderlinge afhankelijkheid van de wederkerige verbintenissen.

3. Uit de enkele omstandigheid dat de niet-uitvoering van zijn verbintenissen door een contractant niet ernstig genoeg is om de wederkerige overeenkomst te zijnen laste te ontbinden, kan niet worden afgeleid dat de medecontractant, die zich op de niet-uitvoeringsexceptie beroept om tot het opschorten van de eigen verbintenissen over te gaan, hierdoor een ernstige fout begaat die de ontbinding van de overeenkomst te zijnen laste rechtvaardigt.

4. De appelrechters oordelen dat :

het vaststaat dat het appartement een aantal gebreken vertoonde ;

deze gebreken evenwel niet voldoende waren om op grond van artikel 2 van de Woninghuurwet de overeenkomst te ontbinden in het nadeel van de verweerders, die het appartement verhuurden ;

de niet-betaling van de huurgelden door de eiseres dan ook een zwaarwichtige miskenning uitmaakt van haar verplichtingen op grond van de huurovereenkomst, die de ontbinding van deze overeenkomst in haar nadeel rechtvaardigt.

Door aldus te oordelen, miskennen de appelrechters het algemeen rechtsbeginsel van de exceptie van niet-uitvoering inzake wederkerige overeenkomsten.”

(Cass., 24 septembre 2009, première chambre, section néerlandaise, rôle n° C.08.0346.N).

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Que si passe-t-il lorsqu’une personne vend un immeuble sans mandat du propriétaire ?

Par exemple lorsque l’agent immobilier croit pouvoir accepter une offre complète.

Le propriétaire peut-il ratifier un acte conclu sans mandat ?

En principe non. La personne qui a agi en son nom personnel et sans procuration est tenue à l’obligation contractée. La doctrine classique estime qu’une ratification ultérieure n’y change rien, dès lors que la ratification visée à l’article 1998, alinéa 2, du Code civil n’a trait qu’à l’acte accompli sans pouvoir par un mandataire, et non à l’absence totale de mandat.

Dans un arrêt du 24 octobre 2008 (C.08.0065.N), la Cour de cassation opte cependant pour une interprétation souple et extensive du concept de ratification.

Elle reconnaît que la ratification par une partie d’un acte juridique accompli par une autre partie sans mandat et en son nom personnel est valable en droit.

La ratification peut dès lors aussi constituer un remède pour les cas où il n’y avait pas de mandat au moment de la conclusion du contrat.

Toutefois, ce type de ratification fait naître rétroactivement un mandat avec pour conséquence que le tiers se voit imposer un autre cocontractant que celui avec qui il a traité.

La Cour de cassation décide que ce tiers n’est pas tenu de donner des effets juridiques à cette ratification. La ratification d’un acte posé sans mandat ne vaut donc qu’entre le mandant et son mandataire, sans pouvoir être imposée au tiers. Si le tiers accepte la ratification, il n’a de lien de droit qu’avec la mandant.

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