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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’appartement présente des vices, le preneur suspend le paiement du loyer

Examinons une affaire soumise à la Cour de cassation qui rappelle de manière heureuse certains principes dans les litiges locatifs (Cass., 24 septembre 2009, première chambre, section néerlandaise, rôle n° C.08.0346.N).

Le tribunal de première instance de Gand, statuant en degré d’appel, reconnait que l’appartement loué était bien est affecté de vices troublant la jouissance du preneur.

Mais le tribunal considère que ces vices ne sont pas assez importants pour justifier la résolution du bail aux torts du bailleur, sur base de l’article 2 de la loi sur le bail de résidence principale.

Le preneur avait suspendu le paiement des loyers, invoquant l’exception d’inexécution.

Le non paiement des loyers fut, par contre, considéré par le tribunal comme un manquement grave qui justifie la résolution judiciaire du bail aux torts du preneur.

Et le preneur fut condamné à payer la totalité des arriérés de loyer et l’indemnité de relocation.

Le preneur forme un pourvoi en cassation. Il invoque la violation des dispositions relatives à l’exception d’inexécution.

Selon lui, que la faute du bailleur ne soit pas suffisante pour résoudre le bail, ne signifie pas nécessairement qu’il ne pouvait pas suspendre l’exécution de son obligation.

Et, ajoute le preneur, l’exercice de cette exception, dès lors que le manquement du bailleur est prouvé, ne peut en soi provoquer la résolution aux torts du preneur.

Le cas est intéressant car cette situation n’est pas rare en matière locative.

Voyons ce qu’en dit la Cour de cassation :

Elle rappelle d’abord les principes.

1. Selon l’article 1184 du Code civil, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans le contrat synallagmatique.

2. La partie victime d’un manquement contractuel peut soit poursuivre l’exécution forcée soit la résolution avec dommage.

3. Lorsque la résolution est demandée, le juge doit examiner en fonction des circonstances de fait, si la gravité de la faute est suffisante pour justifier la résolution.

4. Dans le contrat synallagmatique, vu l’exécution trait pour trait des obligations, chaque partie a le droit de suspendre l’exécution de son obligation, si l’autre partie reste en défaut d’exécuter la sienne, et tant que cette partie reste en défaut.

5. Le principe général de droit de l’exception d’inexécution permet d’opposer cette exception sans l’intervention préalable du juge.

6. Le juge doit vérifier si la partie qui invoque l’exception d’inexécution prouve que son cocontractant est en défaut et n’invoque pas l’exception en dehors des limites de l’interdépendance des obligations respectives.

Et la Cour de cassation d’en déduire :

De la seule circonstance que l’inexécution par une partie de ses obligations n’est pas un manquement assez grave pour provoquer la résolution du contrat, il ne peut être déduit que le cocontractant, qui suspend l’exécution de son obligation en invoquant l’exception d’inexécution, commet ainsi une faute grave qui justifie la résolution à ses torts.

Pour appliquer ces principes à la cause, la Cour de cassation reprend les constatations qui font la motivation du tribunal :

1. Il est constant que l’appartement présentait des défauts.

2. Ces défauts n’étaient cependant pas assez graves pour résoudre le bail sur base de l’article 2 de la loi sur le bail de résidence, aux torts du bailleur.

3. Le non paiement du loyer par le preneur constitue en revanche un manquement grave aux obligations du bail, qui justifient la résolution aux torts du preneur.

En statuant de la sorte, conclut la Cour de cassation, le tribunal a méconnu le principe général de droit de l’exception d’inexécution en matière de contrat synallagmatique.

Le jugement est cassé et la cause sera rejugée à Dendermonde, dans les limites de la cassation.

Cet arrêt rappelle clairement les principes.

Le juge du fond ne pouvait évidemment pas, à la fois relever les défauts de l’appartement, dont le bailleur est responsable, et sanctionner par la résolution le preneur qui opposait à ces défauts la suspension de l’exécution de son obligation.

Notons qu’il ne résulte pas de cet arrêt que l’exception d’inexécution ne doit pas être exercée dans le respect de la règle de proportion.

Voyons à présent les attendus de la Cour dans la langue de l’arrêt :

« III. Beslissing van het Hof

1. Krachtens artikel 1184, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek is de ontbindende voorwaarde in wederkerige contracten altijd stilzwijgend begrepen, voor het geval dat een van beide partijen haar verbintenis niet nakomt.

Krachtens artikel 1184, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek, heeft de partij jegens wie de verbintenis niet is uitgevoerd de keuze om ofwel de andere partij te noodzaken de overeenkomst uit te voeren, ofwel de ontbinding van de overeenkomst te vorderen met schadevergoeding.

Krachtens artikel 1184, derde lid, van het Burgerlijk Wetboek moet de ontbinding van de overeenkomst in rechte worden gevorderd.

De rechter die uitspraak moet doen over de vordering tot ontbinding van een wederkerige overeenkomst, dient de omvang en de draagwijdte te onderzoeken van de door de partijen aangegane verbintenissen en, aan de hand van de feitelijke omstandigheden, te beoordelen of de aangevoerde wanprestatie voldoende ernstig is om de ontbinding uit te spreken.

2. In een wederkerige overeenkomst heeft iedere partij die bewijst dat haar medecontractant in gebreke is gebleven zijn verbintenissen met betrekking tot die overeenkomst uit te voeren de mogelijkheid om, gelet op de onderlinge afhankelijkheid van hun wederkerige verbintenissen, de uitvoering van haar eigen verbintenis op te schorten en het nakomen ervan uit te stellen zolang de wederpartij de hare niet uitvoert.

Het algemeen rechtsbeginsel van de exceptie van niet-uitvoering laat toe dat de contractant, zonder tussenkomst van de rechter, overgaat tot het opschorten van de uitvoering van de eigen verbintenissen.

De rechter dient na te gaan of de partij die zich op de exceptie van niet-uitvoering beroept, bewijst dat haar medecontractant in gebreke is gebleven zijn wederkerige verbintenis uit te voeren, en of de exceptie niet werd ingeroepen buiten de grenzen van de onderlinge afhankelijkheid van de wederkerige verbintenissen.

3. Uit de enkele omstandigheid dat de niet-uitvoering van zijn verbintenissen door een contractant niet ernstig genoeg is om de wederkerige overeenkomst te zijnen laste te ontbinden, kan niet worden afgeleid dat de medecontractant, die zich op de niet-uitvoeringsexceptie beroept om tot het opschorten van de eigen verbintenissen over te gaan, hierdoor een ernstige fout begaat die de ontbinding van de overeenkomst te zijnen laste rechtvaardigt.

4. De appelrechters oordelen dat :

het vaststaat dat het appartement een aantal gebreken vertoonde ;

deze gebreken evenwel niet voldoende waren om op grond van artikel 2 van de Woninghuurwet de overeenkomst te ontbinden in het nadeel van de verweerders, die het appartement verhuurden ;

de niet-betaling van de huurgelden door de eiseres dan ook een zwaarwichtige miskenning uitmaakt van haar verplichtingen op grond van de huurovereenkomst, die de ontbinding van deze overeenkomst in haar nadeel rechtvaardigt.

Door aldus te oordelen, miskennen de appelrechters het algemeen rechtsbeginsel van de exceptie van niet-uitvoering inzake wederkerige overeenkomsten.”

(Cass., 24 septembre 2009, première chambre, section néerlandaise, rôle n° C.08.0346.N).

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Il existe un nouveau projet de loi du 31 juillet 2018 (DOC 54 3254/001 p. 27) sur la TVA optionnelle des loyers ; ce projet est à présent publié sur le site www.lachambre.be. Une des conditions d’assujettissement optionnel des loyers à la TVA est que le bail porte sur un bien neuf. Cela signifie que l’option […]

Lire plus arrow_forward

Il existe un nouveau projet de loi du 31 juillet 2018 (DOC 54 3254/001 p. 27) sur la TVA optionnelle des loyers ; ce projet est à présent publié sur le site www.lachambre.be.

Une des conditions d’assujettissement optionnel des loyers à la TVA est que le bail porte sur un bien neuf.

Cela signifie que l’option ne peut être exercée que pour des baux sur des bâtiments pour lesquels les taxes grevant les travaux immobiliers, qui concourent spécifiquement à l’érection de ces bâtiments, sont exigibles pour la première fois au plus tôt le 1er  octobre 2018.

L’article 19, § 2, in fine du Code TVA définit les travaux immobiliers comme « … tout travail de construction, de transformation, d’achèvement, d’aménagement, de réparation, d’entretien, de nettoyage et de démolition de tout ou partie d’un immeuble par nature, ainsi que toute opération comportant à la fois la fourniture d’un bien meuble et son placement dans un immeuble en manière telle que ce bien meuble devienne immeuble par nature. »

Cette règle relative à l’application dans le temps du nouveau régime tient compte des points 9  et 11  de l’avis du Conseil d’État n° 63.256/3 du 17 mai 2018.

Sont par conséquent concrètement visés, les travaux immobiliers visant à ériger un nouveau bâtiment qui ont été réalisés après le 1er octobre 2018 ou, le cas échéant, même avant le 1er octobre 2018, mais pour lesquels aucune TVA n’est encore devenue exigible avant le 1er octobre 2018.

Les coûts liés à ces opérations comprennent exclusivement les frais de construction matériels proprement dits relatifs au bâtiment ou fraction de bâtiment.

Ne sont dès lors pas considérées comme des travaux immobiliers visant à ériger un bâtiment et ne sont par conséquent pas prises en compte, les opérations de nature intellectuelle, ou plus généralement parlant, de nature immatérielle.

Il s’agit notamment des opérations telles que les prestations des architectes et géomètres, les prestations des conseillers en prévention et sécurité, les études d’incidences préalables à la construction, l’achat de matériaux destinés à la construction ou encore la location de machines en vue de la construction.

Ne sont pas non plus considérés comme des travaux immobiliers visant à ériger le bâtiment même et ne sont par conséquent pas pris en compte, tous les travaux relatifs à la démolition préalable intégrale d’un bâtiment et tous les travaux relatifs au sol. Il s’agit notamment des travaux de sondage, d’assainissement, de terrassement ou de stabilisation du sol, tels que les travaux de recépage.

Sinon, il faut postposer toute facturation au 1er octobre prochain.

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