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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Loyer et avantages locatifs

Selon l’article 7, § 1, 2°, CIR/92, les revenus des biens immobiliers sont le montant total du loyer et des avantages locatifs.

L’article 7, § 2, précise que lorsqu’un avantage locatif consiste en une dépense une fois faite par le locataire, son montant est réparti sur toute la durée du bail.

En d’autres termes, cet avantage ne sera pas immédiatement taxé pour la totalité au titre de revenus immobiliers, dans le chef du propriétaire bailleur.

C’est important lorsque le dirigeant loue son immeuble à sa société, et que celle-ci s’engage à rénover le bien.

Le montant des travaux constitue un avantage locatif au sens de l’article 7 CIR/92, s’agissant d’une charge imposée à la société locataire.

Le bail de rénovation est donc dangereux car le bailleur peut être taxé sur l’avantage que constitue les travaux, même s’il peut étaler l’avantage sur la durée du bail.

La règle des 5/3 peut s’en trouver sévèrement mise en application ; on sait en effet que, pour le bien loué par le dirigeant à sa société, la partie du loyer qui excède 5/3 du RC revalorisé est requalifiée en revenu professionnel.

Pour échapper à l’avantage locatif, il convient de préciser dans le bail qu’en fin de contrat, les travaux ne restent pas acquis au propriétaire sans indemnité de l’accession.

Si la réalisation de travaux n’est pas prévue, mais que le locataire est bien obligé de les réaliser vu l’état du bien, il existe un risque que l’administration considère que le bail est simulé.

L’administration avance alors que le propriétaire a en réalité loué le bien pour le faire transformer par le locataire et en retirer cet avantage (Civil, Leuven, 12 novembre 2004, rôle n° 03/666/A).

La règle de l’étalement de la taxation de l’avantage locatif porte aussi sur le loyer payé en une fois pour toute la durée du bail.

La société ne peut certes pas prendre totalement cette dépense en charge ; elle ne peut prendre en charge que la partie du loyer de l’année et reporter le solde en compte de régularisation (490).

Mais le dirigeant, lui, perçoit un montant important et étale sa taxation sur la durée du bail.

C’est une manière de se faire de la trésorerie, en cas de besoin, sans subir immédiatement la charge fiscale.

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Prouver la propriété immobilière

Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ? La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte […]

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Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ?

La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte de vente.

Le propriétaire qui peut invoquer un mode originaire peut aisément faire la preuve de son droit de propriété car ce mode originaire constitue un fait juridique susceptible d’être prouvé par toutes voies de droit et qui, s’il est établi, doit s’analyser en une preuve absolue du droit de propriété.

Lorsqu’un sujet de droit ne peut invoquer qu’un mode dérivé d’acquisition, tel un acte de vente, l’instrumentum qui constate cet acte établit uniquement que l’acheteur a conclu une vente.

Mais cet acte translatif est insuffisant en soi pour rendre l’acquéreur propriétaire.

Cet acquéreur devrait encore démontrer que son auteur était lui-même propriétaire, etc.

L’acquéreur, par mode dérivé, demandeur en revendication, peut invoquer tous actes ou faits susceptibles de rendre vraisemblable l’existence de son droit (J. Hansenne, « Les Biens. Précis », tome I, Ed. Fac. de droit Liège, 1996, n° 639 et suivants, pp. 595 et s.).

Il devra aussi prouver que son vendeur était bien propriétaire ; c’est l’objet de l’origine trentenaire de propriété, insérée dans l’acte authentique soumis à la transcription.

L’article 141, alinéa 3, d la loi hypothécaire dispose qu’ « il est fait mention dans l’acte ou le document, sujet à publicité, du titre de propriété des immeubles concernés et du dernier titre transcrit s’il a moins de trente ans. »

Monsieur Genin, dans le R.P.D.B., v° Hypothèques et privilèges immobiliers (n° 3411), écrit qu’ « il faut en réalité établir la chaîne des mutations de personnes à personnes jusqu’à la date à laquelle tous les droits susceptibles d’exister sur l’immeuble visé sont prescrits, c’est-à-dire trente ans. »

En d’autres termes, dit Monsieur Roelen, « il y a lieu de remonter jusqu’à un titre qui est plus que trentenaire et non pas simplement à une période de trente ans, … »  (E. Roelen, « L’état hypothécaire », in À l’origine de la responsabilité du notaire, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 9).

À cette fins, l’article 127, alinéas 1 et 2, de la loi hypothécaire dispose que « les conservateurs des hypothèques sont tenus de délivrer des certificats constatant les mutations et concessions de droits réels, ainsi que les baux consentis par tous individus indiqués dans les réquisitions écrites qui leur sont faites à cette fin. Ils sont également tenus de délivrer à tout requérant copie des inscriptions ou transcriptions existantes, ou des certificats constatant qu’il n’en existe point. »

L’acte satisfait évidemment aux conditions probatoires du Code civil (un écrit signé en autant de parties qu’il y a d’intérêts distincts).

Quant à son opposabilité aux tiers, elle est assurée par l’article 1165 du même Code (effets externes des contrats) et par la publicité foncière envers, cette fois pour les tiers titulaires de droits concurrents.

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