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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Loyer et avantages locatifs

Selon l’article 7, § 1, 2°, CIR/92, les revenus des biens immobiliers sont le montant total du loyer et des avantages locatifs.

L’article 7, § 2, précise que lorsqu’un avantage locatif consiste en une dépense une fois faite par le locataire, son montant est réparti sur toute la durée du bail.

En d’autres termes, cet avantage ne sera pas immédiatement taxé pour la totalité au titre de revenus immobiliers, dans le chef du propriétaire bailleur.

C’est important lorsque le dirigeant loue son immeuble à sa société, et que celle-ci s’engage à rénover le bien.

Le montant des travaux constitue un avantage locatif au sens de l’article 7 CIR/92, s’agissant d’une charge imposée à la société locataire.

Le bail de rénovation est donc dangereux car le bailleur peut être taxé sur l’avantage que constitue les travaux, même s’il peut étaler l’avantage sur la durée du bail.

La règle des 5/3 peut s’en trouver sévèrement mise en application ; on sait en effet que, pour le bien loué par le dirigeant à sa société, la partie du loyer qui excède 5/3 du RC revalorisé est requalifiée en revenu professionnel.

Pour échapper à l’avantage locatif, il convient de préciser dans le bail qu’en fin de contrat, les travaux ne restent pas acquis au propriétaire sans indemnité de l’accession.

Si la réalisation de travaux n’est pas prévue, mais que le locataire est bien obligé de les réaliser vu l’état du bien, il existe un risque que l’administration considère que le bail est simulé.

L’administration avance alors que le propriétaire a en réalité loué le bien pour le faire transformer par le locataire et en retirer cet avantage (Civil, Leuven, 12 novembre 2004, rôle n° 03/666/A).

La règle de l’étalement de la taxation de l’avantage locatif porte aussi sur le loyer payé en une fois pour toute la durée du bail.

La société ne peut certes pas prendre totalement cette dépense en charge ; elle ne peut prendre en charge que la partie du loyer de l’année et reporter le solde en compte de régularisation (490).

Mais le dirigeant, lui, perçoit un montant important et étale sa taxation sur la durée du bail.

C’est une manière de se faire de la trésorerie, en cas de besoin, sans subir immédiatement la charge fiscale.

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Le dol dans la vente

Le dol au sens de l’article 1116 du Code civil implique qu’un cocontractant utilise intentionnellement des artifices en vue d’inciter l’autre partie à conclure le contrat. La réticence d’une partie, lors de la conclusion d’une convention, peut, dans certaines circonstances, être constitutive de dol lorsqu’elle porte sur un fait qui, s’il avait été connu de […]

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Le dol au sens de l’article 1116 du Code civil implique qu’un cocontractant utilise intentionnellement des artifices en vue d’inciter l’autre partie à conclure le contrat.

La réticence d’une partie, lors de la conclusion d’une convention, peut, dans certaines circonstances, être constitutive de dol lorsqu’elle porte sur un fait qui, s’il avait été connu de l’autre partie, l’aurait amenée à ne pas conclure le contrat ou à ne le conclure qu’à des conditions moins onéreuses.

Une annexe d’une maison de repos est construite sans permis d’urbanisme.

L’immeuble appartient à une société. Les parts de la société sont cédées.

Le cédant ne dit rien de la situation.

La Cour d’appel de Mons considère qu’il appartenait au cédant de porter à la connaissance des cessionnaires que l’annexe avait été construite sans permis.

La Cour d’appel décide :

« En s’abstenant de donner cette information, [le cédant] a manifesté une réticence dolosive sciemment en vue de favoriser l’obtention du consentement [du cessionnaire] à la cession des parts de la société propriétaire de cet immeuble et de son annexe ».

Et la Cour de conclure :

« L’incidence du défaut de permis d’urbanisme sur la possibilité pour la société de réaliser son objet social et la menace en résultant sur sa rentabilité faisaient peser sur [le cédant] une obligation d’en informer le [cessionnaire] ».

Ce disant, juge la Cour de cassation, le juge d’appel justifie légalement sa décision d’annuler pour dol la convention de cession de parts.

Cass., 11 mars 2019, rôle n° C.18.0399.F, www.juridat.be.

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