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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Loyer et avantages locatifs

Selon l’article 7, § 1, 2°, CIR/92, les revenus des biens immobiliers sont le montant total du loyer et des avantages locatifs.

L’article 7, § 2, précise que lorsqu’un avantage locatif consiste en une dépense une fois faite par le locataire, son montant est réparti sur toute la durée du bail.

En d’autres termes, cet avantage ne sera pas immédiatement taxé pour la totalité au titre de revenus immobiliers, dans le chef du propriétaire bailleur.

C’est important lorsque le dirigeant loue son immeuble à sa société, et que celle-ci s’engage à rénover le bien.

Le montant des travaux constitue un avantage locatif au sens de l’article 7 CIR/92, s’agissant d’une charge imposée à la société locataire.

Le bail de rénovation est donc dangereux car le bailleur peut être taxé sur l’avantage que constitue les travaux, même s’il peut étaler l’avantage sur la durée du bail.

La règle des 5/3 peut s’en trouver sévèrement mise en application ; on sait en effet que, pour le bien loué par le dirigeant à sa société, la partie du loyer qui excède 5/3 du RC revalorisé est requalifiée en revenu professionnel.

Pour échapper à l’avantage locatif, il convient de préciser dans le bail qu’en fin de contrat, les travaux ne restent pas acquis au propriétaire sans indemnité de l’accession.

Si la réalisation de travaux n’est pas prévue, mais que le locataire est bien obligé de les réaliser vu l’état du bien, il existe un risque que l’administration considère que le bail est simulé.

L’administration avance alors que le propriétaire a en réalité loué le bien pour le faire transformer par le locataire et en retirer cet avantage (Civil, Leuven, 12 novembre 2004, rôle n° 03/666/A).

La règle de l’étalement de la taxation de l’avantage locatif porte aussi sur le loyer payé en une fois pour toute la durée du bail.

La société ne peut certes pas prendre totalement cette dépense en charge ; elle ne peut prendre en charge que la partie du loyer de l’année et reporter le solde en compte de régularisation (490).

Mais le dirigeant, lui, perçoit un montant important et étale sa taxation sur la durée du bail.

C’est une manière de se faire de la trésorerie, en cas de besoin, sans subir immédiatement la charge fiscale.

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Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

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Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

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