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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Loyer et avantages locatifs

Selon l’article 7, § 1, 2°, CIR/92, les revenus des biens immobiliers sont le montant total du loyer et des avantages locatifs.

L’article 7, § 2, précise que lorsqu’un avantage locatif consiste en une dépense une fois faite par le locataire, son montant est réparti sur toute la durée du bail.

En d’autres termes, cet avantage ne sera pas immédiatement taxé pour la totalité au titre de revenus immobiliers, dans le chef du propriétaire bailleur.

C’est important lorsque le dirigeant loue son immeuble à sa société, et que celle-ci s’engage à rénover le bien.

Le montant des travaux constitue un avantage locatif au sens de l’article 7 CIR/92, s’agissant d’une charge imposée à la société locataire.

Le bail de rénovation est donc dangereux car le bailleur peut être taxé sur l’avantage que constitue les travaux, même s’il peut étaler l’avantage sur la durée du bail.

La règle des 5/3 peut s’en trouver sévèrement mise en application ; on sait en effet que, pour le bien loué par le dirigeant à sa société, la partie du loyer qui excède 5/3 du RC revalorisé est requalifiée en revenu professionnel.

Pour échapper à l’avantage locatif, il convient de préciser dans le bail qu’en fin de contrat, les travaux ne restent pas acquis au propriétaire sans indemnité de l’accession.

Si la réalisation de travaux n’est pas prévue, mais que le locataire est bien obligé de les réaliser vu l’état du bien, il existe un risque que l’administration considère que le bail est simulé.

L’administration avance alors que le propriétaire a en réalité loué le bien pour le faire transformer par le locataire et en retirer cet avantage (Civil, Leuven, 12 novembre 2004, rôle n° 03/666/A).

La règle de l’étalement de la taxation de l’avantage locatif porte aussi sur le loyer payé en une fois pour toute la durée du bail.

La société ne peut certes pas prendre totalement cette dépense en charge ; elle ne peut prendre en charge que la partie du loyer de l’année et reporter le solde en compte de régularisation (490).

Mais le dirigeant, lui, perçoit un montant important et étale sa taxation sur la durée du bail.

C’est une manière de se faire de la trésorerie, en cas de besoin, sans subir immédiatement la charge fiscale.

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Le mandataire achète lui-même l’immeuble

Une société exerce l’activité d’agent immobilier. Elle reçoit une mission immobilière pour un immeuble. Cette mission est couplée à un mandat de vente. La société agent immobilier signe un compromis avec une société. Les deux sociétés ont le même gérant. Le propriétaire veut échapper à cette vente ; il invoque l’article 1596 du Code civil qui […]

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Une société exerce l’activité d’agent immobilier. Elle reçoit une mission immobilière pour un immeuble. Cette mission est couplée à un mandat de vente.

La société agent immobilier signe un compromis avec une société. Les deux sociétés ont le même gérant.

Le propriétaire veut échapper à cette vente ; il invoque l’article 1596 du Code civil qui pose la nullité de la vente par la mandataire à lui-même.

La Cour d’appel  le déboute, retenant que « le mandataire n’est pas l’acquéreur du bien mais que cet acquéreur est la société A, personne morale différente de la première même si elles ont toutes les deux le même dirigeant ; »

La Cour de cassation française, sur le visa de l’article 1596 du Code civil (même principe en Belgique), casse l’arrêt :

« Qu’en statuant ainsi, sans rechercher si la société Immo D, mandataire, dont elle relevait qu’elle avait le même gérant et le même siège social que la société A, ne s’était pas portée acquéreur, par personne morale interposée, du bien qu’elle était chargée de vendre, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ; »  (Cass., fr., 2 juillet 2008, www.legisfrance.fgouv.com).

L’article 1596 (belge) du Code civil dispose que « ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées (…) les mandataires, des biens qu’ils sont chargés de vendre ; » 

Le juge ne peut se contenter de constater qu’il s’agit de personnes morales différentes, l’une pouvant agir pour l’autre lorsque les intérêts se confondent.

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