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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Loyer et avantages locatifs

Selon l’article 7, § 1, 2°, CIR/92, les revenus des biens immobiliers sont le montant total du loyer et des avantages locatifs.

L’article 7, § 2, précise que lorsqu’un avantage locatif consiste en une dépense une fois faite par le locataire, son montant est réparti sur toute la durée du bail.

En d’autres termes, cet avantage ne sera pas immédiatement taxé pour la totalité au titre de revenus immobiliers, dans le chef du propriétaire bailleur.

C’est important lorsque le dirigeant loue son immeuble à sa société, et que celle-ci s’engage à rénover le bien.

Le montant des travaux constitue un avantage locatif au sens de l’article 7 CIR/92, s’agissant d’une charge imposée à la société locataire.

Le bail de rénovation est donc dangereux car le bailleur peut être taxé sur l’avantage que constitue les travaux, même s’il peut étaler l’avantage sur la durée du bail.

La règle des 5/3 peut s’en trouver sévèrement mise en application ; on sait en effet que, pour le bien loué par le dirigeant à sa société, la partie du loyer qui excède 5/3 du RC revalorisé est requalifiée en revenu professionnel.

Pour échapper à l’avantage locatif, il convient de préciser dans le bail qu’en fin de contrat, les travaux ne restent pas acquis au propriétaire sans indemnité de l’accession.

Si la réalisation de travaux n’est pas prévue, mais que le locataire est bien obligé de les réaliser vu l’état du bien, il existe un risque que l’administration considère que le bail est simulé.

L’administration avance alors que le propriétaire a en réalité loué le bien pour le faire transformer par le locataire et en retirer cet avantage (Civil, Leuven, 12 novembre 2004, rôle n° 03/666/A).

La règle de l’étalement de la taxation de l’avantage locatif porte aussi sur le loyer payé en une fois pour toute la durée du bail.

La société ne peut certes pas prendre totalement cette dépense en charge ; elle ne peut prendre en charge que la partie du loyer de l’année et reporter le solde en compte de régularisation (490).

Mais le dirigeant, lui, perçoit un montant important et étale sa taxation sur la durée du bail.

C’est une manière de se faire de la trésorerie, en cas de besoin, sans subir immédiatement la charge fiscale.

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Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

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Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

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