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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers II

J’ai parlé dans un article du 6 avril 2017 de la confiscation des loyers dans le cadre de la répression des infractions d’urbanisme.

L’article 42, 3°, du Code pénal traite de la confiscation spéciale des « avantages patrimoniaux tirés directement de l’infraction », et le tribunaux ont pris la fâcheuse habitude d’ordonner la confiscation des loyers d’une unité de logement créée irrégulièrement.

Je dis fâcheux parce que ce n’est pas le loyer total qui est l’avantage tiré directement de l’infraction mais la partie supplémentaire qu’elle permet, par rapport à une affectation régulière.

Par exemple, un atelier loué comme logement sans permis aurait pu être loué comme atelier ; c’est la différence du prix du loyer qui est l’avantage tiré directement de la location comme logement.

Il arrive souvent que l’immeuble en infraction urbanistique est indivis. Entre Monsieur et Madame ou entre différents investisseurs.

En ce cas, les tribunaux ont pris la tout aussi fâcheuse habitude de les condamner solidairement.

Or cela ne se peut, ainsi que le reconnait un arrêt de la Cour d’appel de Bruxelles :

« La confiscation étant une peine, c’est à tort que le premier juge a condamner les deux prévenus solidairement au montant total de 41.700 €. Chacun des deux prévenus sera condamné à la moitié de ce montant. »

Appel, Bruxelles, R.G. n° 2014/CO/774 du 3 mai 2017.

La photo : la rue Keyenveld à Ixelles. Jadis presqu’un coupe-gorge, ce quartier s’est boboisé (on dit gentrifié) et connait une nouvelle jeunesse depuis le piétonnier et quelques beaux immeubles reliftés par des promoteurs inspirés. Ci-dessous, en perpendiculaire, la rue du rue du Berger célèbre pour son hôtel de jour malheureusement devenu un vrai (mais pittoresque) hôtel. Ce quartier est une belle illustration de ce que la ville ne meure jamais et se régénère toujours. C’est là qu’est né Auguste Perret, architecte précurseur début 1900 du béton armé. Ce visionnaire, et la découverte d’un mode constructif léger et économique lors des fortifications de la première guerre mondiale, ont permis la naissance d’une architecture en béton axée sur la forme, dépouillée et fonctionnelle. Cette rupture technique s’accompagne d’une évolution de l’architecture dans la société. L’architecture de l’art nouveau, où le foisonnement décoratif est destiné à célébrer la réussite de la bourgeoisie, cède le pas à une architecture sobre qui trouve sa beauté dans la forme et non l’ornement et qui s’adresse aux classes populaires par son économie et son fonctionnalisme.

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Le mandataire achète lui-même l’immeuble

Une société exerce l’activité d’agent immobilier. Elle reçoit une mission immobilière pour un immeuble. Cette mission est couplée à un mandat de vente. La société agent immobilier signe un compromis avec une société. Les deux sociétés ont le même gérant. Le propriétaire veut échapper à cette vente ; il invoque l’article 1596 du Code civil qui […]

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Une société exerce l’activité d’agent immobilier. Elle reçoit une mission immobilière pour un immeuble. Cette mission est couplée à un mandat de vente.

La société agent immobilier signe un compromis avec une société. Les deux sociétés ont le même gérant.

Le propriétaire veut échapper à cette vente ; il invoque l’article 1596 du Code civil qui pose la nullité de la vente par la mandataire à lui-même.

La Cour d’appel  le déboute, retenant que « le mandataire n’est pas l’acquéreur du bien mais que cet acquéreur est la société A, personne morale différente de la première même si elles ont toutes les deux le même dirigeant ; »

La Cour de cassation française, sur le visa de l’article 1596 du Code civil (même principe en Belgique), casse l’arrêt :

« Qu’en statuant ainsi, sans rechercher si la société Immo D, mandataire, dont elle relevait qu’elle avait le même gérant et le même siège social que la société A, ne s’était pas portée acquéreur, par personne morale interposée, du bien qu’elle était chargée de vendre, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ; »  (Cass., fr., 2 juillet 2008, www.legisfrance.fgouv.com).

L’article 1596 (belge) du Code civil dispose que « ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées (…) les mandataires, des biens qu’ils sont chargés de vendre ; » 

Le juge ne peut se contenter de constater qu’il s’agit de personnes morales différentes, l’une pouvant agir pour l’autre lorsque les intérêts se confondent.

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