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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers II

J’ai parlé dans un article du 6 avril 2017 de la confiscation des loyers dans le cadre de la répression des infractions d’urbanisme.

L’article 42, 3°, du Code pénal traite de la confiscation spéciale des « avantages patrimoniaux tirés directement de l’infraction », et le tribunaux ont pris la fâcheuse habitude d’ordonner la confiscation des loyers d’une unité de logement créée irrégulièrement.

Je dis fâcheux parce que ce n’est pas le loyer total qui est l’avantage tiré directement de l’infraction mais la partie supplémentaire qu’elle permet, par rapport à une affectation régulière.

Par exemple, un atelier loué comme logement sans permis aurait pu être loué comme atelier ; c’est la différence du prix du loyer qui est l’avantage tiré directement de la location comme logement.

Il arrive souvent que l’immeuble en infraction urbanistique est indivis. Entre Monsieur et Madame ou entre différents investisseurs.

En ce cas, les tribunaux ont pris la tout aussi fâcheuse habitude de les condamner solidairement.

Or cela ne se peut, ainsi que le reconnait un arrêt de la Cour d’appel de Bruxelles :

« La confiscation étant une peine, c’est à tort que le premier juge a condamner les deux prévenus solidairement au montant total de 41.700 €. Chacun des deux prévenus sera condamné à la moitié de ce montant. »

Appel, Bruxelles, R.G. n° 2014/CO/774 du 3 mai 2017.

La photo : la rue Keyenveld à Ixelles. Jadis presqu’un coupe-gorge, ce quartier s’est boboisé (on dit gentrifié) et connait une nouvelle jeunesse depuis le piétonnier et quelques beaux immeubles reliftés par des promoteurs inspirés. Ci-dessous, en perpendiculaire, la rue du rue du Berger célèbre pour son hôtel de jour malheureusement devenu un vrai (mais pittoresque) hôtel. Ce quartier est une belle illustration de ce que la ville ne meure jamais et se régénère toujours. C’est là qu’est né Auguste Perret, architecte précurseur début 1900 du béton armé. Ce visionnaire, et la découverte d’un mode constructif léger et économique lors des fortifications de la première guerre mondiale, ont permis la naissance d’une architecture en béton axée sur la forme, dépouillée et fonctionnelle. Cette rupture technique s’accompagne d’une évolution de l’architecture dans la société. L’architecture de l’art nouveau, où le foisonnement décoratif est destiné à célébrer la réussite de la bourgeoisie, cède le pas à une architecture sobre qui trouve sa beauté dans la forme et non l’ornement et qui s’adresse aux classes populaires par son économie et son fonctionnalisme.

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Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

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Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

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