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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers II

J’ai parlé dans un article du 6 avril 2017 de la confiscation des loyers dans le cadre de la répression des infractions d’urbanisme.

L’article 42, 3°, du Code pénal traite de la confiscation spéciale des « avantages patrimoniaux tirés directement de l’infraction », et le tribunaux ont pris la fâcheuse habitude d’ordonner la confiscation des loyers d’une unité de logement créée irrégulièrement.

Je dis fâcheux parce que ce n’est pas le loyer total qui est l’avantage tiré directement de l’infraction mais la partie supplémentaire qu’elle permet, par rapport à une affectation régulière.

Par exemple, un atelier loué comme logement sans permis aurait pu être loué comme atelier ; c’est la différence du prix du loyer qui est l’avantage tiré directement de la location comme logement.

Il arrive souvent que l’immeuble en infraction urbanistique est indivis. Entre Monsieur et Madame ou entre différents investisseurs.

En ce cas, les tribunaux ont pris la tout aussi fâcheuse habitude de les condamner solidairement.

Or cela ne se peut, ainsi que le reconnait un arrêt de la Cour d’appel de Bruxelles :

« La confiscation étant une peine, c’est à tort que le premier juge a condamner les deux prévenus solidairement au montant total de 41.700 €. Chacun des deux prévenus sera condamné à la moitié de ce montant. »

Appel, Bruxelles, R.G. n° 2014/CO/774 du 3 mai 2017.

La photo : la rue Keyenveld à Ixelles. Jadis presqu’un coupe-gorge, ce quartier s’est boboisé (on dit gentrifié) et connait une nouvelle jeunesse depuis le piétonnier et quelques beaux immeubles reliftés par des promoteurs inspirés. Ci-dessous, en perpendiculaire, la rue du rue du Berger célèbre pour son hôtel de jour malheureusement devenu un vrai (mais pittoresque) hôtel. Ce quartier est une belle illustration de ce que la ville ne meure jamais et se régénère toujours. C’est là qu’est né Auguste Perret, architecte précurseur début 1900 du béton armé. Ce visionnaire, et la découverte d’un mode constructif léger et économique lors des fortifications de la première guerre mondiale, ont permis la naissance d’une architecture en béton axée sur la forme, dépouillée et fonctionnelle. Cette rupture technique s’accompagne d’une évolution de l’architecture dans la société. L’architecture de l’art nouveau, où le foisonnement décoratif est destiné à célébrer la réussite de la bourgeoisie, cède le pas à une architecture sobre qui trouve sa beauté dans la forme et non l’ornement et qui s’adresse aux classes populaires par son économie et son fonctionnalisme.

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Clause d’adaptation du loyer commercial

Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps. L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux. Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision […]

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Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps.

L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux.

Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision du loyer, surtout dans le bail de plus de neuf années. Il se peut en effet que le marché locatif évolue plus vite que l’indice santé.

En règle, le loyer évolue légalement de la manière suivante :

  1. La clause d’indexation encadrée par l’article 1728 de l’ancien Code civil qui adapte annuellement le loyer au coût de la vie,
  2. La révision du loyer qui adapte le loyer aux circonstances nouvelles le modulant d’au moins 15 % à la hausse ou à la baisse.

La révision de l’article 6 est impérative en faveur des deux parties (Cass., 25 avril 2003, Pas., I, p. 877).

On ne peut donc y déroger en plus ou en moins car la situation de l’une ou l’autre des parties sera affectée (B. Louveaux, « Le droit du bail commercial », Larcier, Bruxelles, 2011, p. 308).

La question est de savoir si une autre révision peut être convenue, qui déroge aux conditions légales, à savoir :

  1. Provoquée par des circonstances nouvelles,
  2. En raison d’une variation de plus de 15 %,
  3. Avec une appréciation du juge en équité.

Les auteurs et la jurisprudence sont divisés.

Pour certains on ne peut déroger au régime légal ; pour d’autre on peut y ajouter mais pas le restreindre.

Je vous fais grâce du relevé des décisions en sens divers car, depuis, l’arrêt de la Cour de cassation du 25 avril 2003, la doctrine récente penche pour l’interdiction (Ch.-Ed. de Frésart, « Les aspects financiers du bail commercial », in Le bail commercial, La Charte, Bruxelles, 208, p. 136).

Cela ne signifie pas que le bail ne puisse contenir une clause de loyer évolutif (par exemple + 5 % tous les neuf ans). Mais l’automaticité de cette clause la distingue d’un mécanisme de révision.

Je partage l’opinion selon laquelle l’article 6 encadre impérativement la révision, prohibant une autre forme d’adaptation.

Toutefois, la révision se conçoit comme une adaptation à ce que les parties n’ont pu prévoir.

Si le bail contient une clause répondant à un fait générateur prévisible ou connu à la conclusions du bail, au moins en son principe, on se situe en dehors du champ d’application de l’article 6.

Il n’est alors plus question de régime concurrent et la prohibition ne s’applique pas.

Ce sera le cas si une évolution est attendue du fait de travaux dans l’environnement ou un aménagement urbanistique attendu (un schéma directeur pour un piétonnier, par exemple).

En conclusion la clause de révision s’écartant de l’article 6 est en principe prohibée.

Mais si son fait générateur particulier est prévisible à la conclusions du bail, un mode de révision peut être mis en place.

On se situe alors davantage dans le registre de la majoration / minoration sous condition suspensive que dans celui de la révision.

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