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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers II

J’ai parlé dans un article du 6 avril 2017 de la confiscation des loyers dans le cadre de la répression des infractions d’urbanisme.

L’article 42, 3°, du Code pénal traite de la confiscation spéciale des « avantages patrimoniaux tirés directement de l’infraction », et le tribunaux ont pris la fâcheuse habitude d’ordonner la confiscation des loyers d’une unité de logement créée irrégulièrement.

Je dis fâcheux parce que ce n’est pas le loyer total qui est l’avantage tiré directement de l’infraction mais la partie supplémentaire qu’elle permet, par rapport à une affectation régulière.

Par exemple, un atelier loué comme logement sans permis aurait pu être loué comme atelier ; c’est la différence du prix du loyer qui est l’avantage tiré directement de la location comme logement.

Il arrive souvent que l’immeuble en infraction urbanistique est indivis. Entre Monsieur et Madame ou entre différents investisseurs.

En ce cas, les tribunaux ont pris la tout aussi fâcheuse habitude de les condamner solidairement.

Or cela ne se peut, ainsi que le reconnait un arrêt de la Cour d’appel de Bruxelles :

« La confiscation étant une peine, c’est à tort que le premier juge a condamner les deux prévenus solidairement au montant total de 41.700 €. Chacun des deux prévenus sera condamné à la moitié de ce montant. »

Appel, Bruxelles, R.G. n° 2014/CO/774 du 3 mai 2017.

La photo : la rue Keyenveld à Ixelles. Jadis presqu’un coupe-gorge, ce quartier s’est boboisé (on dit gentrifié) et connait une nouvelle jeunesse depuis le piétonnier et quelques beaux immeubles reliftés par des promoteurs inspirés. Ci-dessous, en perpendiculaire, la rue du rue du Berger célèbre pour son hôtel de jour malheureusement devenu un vrai (mais pittoresque) hôtel. Ce quartier est une belle illustration de ce que la ville ne meure jamais et se régénère toujours. C’est là qu’est né Auguste Perret, architecte précurseur début 1900 du béton armé. Ce visionnaire, et la découverte d’un mode constructif léger et économique lors des fortifications de la première guerre mondiale, ont permis la naissance d’une architecture en béton axée sur la forme, dépouillée et fonctionnelle. Cette rupture technique s’accompagne d’une évolution de l’architecture dans la société. L’architecture de l’art nouveau, où le foisonnement décoratif est destiné à célébrer la réussite de la bourgeoisie, cède le pas à une architecture sobre qui trouve sa beauté dans la forme et non l’ornement et qui s’adresse aux classes populaires par son économie et son fonctionnalisme.

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Prouver la propriété immobilière

Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ? La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte […]

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Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ?

La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte de vente.

Le propriétaire qui peut invoquer un mode originaire peut aisément faire la preuve de son droit de propriété car ce mode originaire constitue un fait juridique susceptible d’être prouvé par toutes voies de droit et qui, s’il est établi, doit s’analyser en une preuve absolue du droit de propriété.

Lorsqu’un sujet de droit ne peut invoquer qu’un mode dérivé d’acquisition, tel un acte de vente, l’instrumentum qui constate cet acte établit uniquement que l’acheteur a conclu une vente.

Mais cet acte translatif est insuffisant en soi pour rendre l’acquéreur propriétaire.

Cet acquéreur devrait encore démontrer que son auteur était lui-même propriétaire, etc.

L’acquéreur, par mode dérivé, demandeur en revendication, peut invoquer tous actes ou faits susceptibles de rendre vraisemblable l’existence de son droit (J. Hansenne, « Les Biens. Précis », tome I, Ed. Fac. de droit Liège, 1996, n° 639 et suivants, pp. 595 et s.).

Il devra aussi prouver que son vendeur était bien propriétaire ; c’est l’objet de l’origine trentenaire de propriété, insérée dans l’acte authentique soumis à la transcription.

L’article 141, alinéa 3, d la loi hypothécaire dispose qu’ « il est fait mention dans l’acte ou le document, sujet à publicité, du titre de propriété des immeubles concernés et du dernier titre transcrit s’il a moins de trente ans. »

Monsieur Genin, dans le R.P.D.B., v° Hypothèques et privilèges immobiliers (n° 3411), écrit qu’ « il faut en réalité établir la chaîne des mutations de personnes à personnes jusqu’à la date à laquelle tous les droits susceptibles d’exister sur l’immeuble visé sont prescrits, c’est-à-dire trente ans. »

En d’autres termes, dit Monsieur Roelen, « il y a lieu de remonter jusqu’à un titre qui est plus que trentenaire et non pas simplement à une période de trente ans, … »  (E. Roelen, « L’état hypothécaire », in À l’origine de la responsabilité du notaire, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 9).

À cette fins, l’article 127, alinéas 1 et 2, de la loi hypothécaire dispose que « les conservateurs des hypothèques sont tenus de délivrer des certificats constatant les mutations et concessions de droits réels, ainsi que les baux consentis par tous individus indiqués dans les réquisitions écrites qui leur sont faites à cette fin. Ils sont également tenus de délivrer à tout requérant copie des inscriptions ou transcriptions existantes, ou des certificats constatant qu’il n’en existe point. »

L’acte satisfait évidemment aux conditions probatoires du Code civil (un écrit signé en autant de parties qu’il y a d’intérêts distincts).

Quant à son opposabilité aux tiers, elle est assurée par l’article 1165 du même Code (effets externes des contrats) et par la publicité foncière envers, cette fois pour les tiers titulaires de droits concurrents.

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