Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Occupation personnelle : discrimination dans le bail commercial ?

Aux termes de l’article 16, I, § 1, de la loi sur les baux commerciaux, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail en invoquant l’occupation personnelle, ‘es-à-dire :

  • Sa volonté d’occuper le bien personnellement et effectivement.
  • Ou de le faire occuper de telle manière par ses descendants, ses enfants adoptifs ou ses ascendants, par son conjoint par les descendants, enfants adoptifs ou ascendants de celui-ci
  • Ou de le faire occuper par une société de personnes dont les associés actifs ou les associés possédant au moins les trois quart du capital ont avec le bailleur ou son conjoint les mêmes relations de parenté, d’alliance ou d’adoption.
  • En revanche, comme déjà dit, si le bailleur est une société de capitaux, le refus de renouvellement pour occupation personnelle ne peut être opposé qu’en vue de transférer dans les lieux loués le siège principal de l’exploitation du bailleur ou d’agrandir ce siège principal de l’exploitation s’il est situé dans des lieux voisins (mais cette réserve pour la SA n’est pas applicable si elle doit démolir le bien pour le reconstruire (Cass., 6 avril 1989 , Pas., 1989, I, p. 790),

Notons que l’occupation personnelle n’est pas seulement une cause de refus de renouvellement car les motifs d’expulsion en cas de vente de l’immeuble si le bail contient une faculté d’expulsion, se réfèrent aux causes de refus de renouvellement.

Les sociétés de capitaux (SA) et les sociétés de personnes (SPRL) ne sont pas traitées pareillement relativement au concept d’occupation personnelle en matière de bail commercial.

Les sociétés de capitaux ne peuvent refuser le renouvellement du bail pour occupation personnelle que lorsqu’elles veulent transférer leur siège principal dans les lieux loués ou agrandir leur siège principal, si celui-ci est situé dans des lieux voisins.

Les sociétés de personnes ne sont pas soumises à cette restriction et peuvent refuser le renouvellement du bail en vue d’occuper le bien loué personnellement et effectivement, à quelque titre que ce soit.

Cette différence de traitement n’est pas critiquable a dit la Cour constitutionnelle dans un arrêt n° 140/2012 du 14 novembre 2012.

Il existe une autre différence de traitement en matière d’occupation personnelle, selon que le bailleur est, cette fois, une personne physique ou une personne morale.

On voit que pour la personne morale de type association (ASBL), rien n’est prévu.

Existe-t-il à ce sujet une source de discrimination ?

Par jugement du 4 juin 2013, le tribunal de première instance de Malines a posé la question préjudicielle suivante à la Cour constitutionnelle :

« L’article 12 de la loi sur les baux commerciaux viole-t-il les articles 10 et 11 de la Constitution, interprété en ce sens que l’acquéreur de l’immeuble qui est une personne physique peut expulser le preneur du bien loué pour l’occuper personnellement ou le faire occuper de telle manière par ses descendants, enfants adoptifs ou ascendants, par son conjoint ou par les descendants, ascendants ou enfants adoptifs de celui-ci, ou pour le faire occuper par une société de personnes dont les associés actifs ou les associés possédant au moins les trois quarts du capital ont avec le bailleur ou son conjoint les mêmes relations de parenté, d’alliance ou d’adoption, …

… alors que l’acquéreur personne morale ne pourrait pas se prévaloir de cet article en vue de faire occuper le bien par une personne morale autre que la société de personnes précitée ou par une association de fait avec lesquelles l’acquéreur a des liens étroits ? ».

On verra ce qu’en pense la Cour. Cette affaire est inscrite sous le numéro 5643 du rôle de la Cour.

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

ATN par suite de la résiliation anticipée d’un droit d’emphytéose

Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales. Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose. La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution. Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble. L’article […]

Lire plus arrow_forward

Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales.

Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose.

La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution.

Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble.

L’article 8 de la loi du 10 janvier 1824 prévoit que l’accession survient sans que le propriétaire ne soit tenu à indemnité, sauf stipulation contraire, ce qui n’était pas le cas.

Cette accession génère-t-elle un avantage de toute nature taxable dans le chef du dirigeant ?

Oui, répond la Cour d’appel de Mons Cour d’appel Mons (12 novembre 2010, J.L.M.B., 2013/10, p. 613).

La Cour se base sur un arrêt de la Cour d’appel de Gand (31 janvier 2002, Fiscologue, n° 838, 22 mars 2002, p. 10).

Le gérant contestait le lien de causalité entre l’avantage et sa qualité de dirigeant.

Selon lui, l’avantage provient de l’effet de la loi, et non de son statut.

La Cour d’appel de Mons ne peut suivre ce raisonnement.

Certes, le remembrement du droit de propriété par accession procède de l’application de la loi civile.

Mais en l’espèce, il trouve sa cause dans un acte volontaire du tréfoncier et de l’emphytéote, étant la renonciation anticipée au droit d’emphytéose.

L’avantage taxable doit sans doute trouver sa cause dans le fait que le bénéficiaire soit dirigeant, mais  cet avantage ne doit pas constituer la contrepartie du mandat social.

Il suffit de constater que le dirigeant n’aurait jamais obtenu cet avantage s’il n’avait pas exercé l’activité de gérant au sein de la société (H. Van Outryve, « Kosteloze eigendomsverkrijging gebouw door natuurlijke persoon-bedrijfsleider bij einde recht van opstal », note sous Civ., Bruxelles, 14 mai 2004, T.F.R., 2005, n° 289, p. 862).

Comment évaluer cet avantage taxable sur base de l’article 32, alinéa 2, 2°, CIR/92 ?

L’avantage doit être évalué en fonction du coût évité par le bénéficiaire.

Il s’agit concrètement du prix qu’aurait payé le dirigeant pour obtenir l’avantage correspond aux aménagements dont il profite.

  • Sitothèque

  • close