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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Occupation personnelle : discrimination dans le bail commercial ?

Aux termes de l’article 16, I, § 1, de la loi sur les baux commerciaux, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail en invoquant l’occupation personnelle, ‘es-à-dire :

  • Sa volonté d’occuper le bien personnellement et effectivement.
  • Ou de le faire occuper de telle manière par ses descendants, ses enfants adoptifs ou ses ascendants, par son conjoint par les descendants, enfants adoptifs ou ascendants de celui-ci
  • Ou de le faire occuper par une société de personnes dont les associés actifs ou les associés possédant au moins les trois quart du capital ont avec le bailleur ou son conjoint les mêmes relations de parenté, d’alliance ou d’adoption.
  • En revanche, comme déjà dit, si le bailleur est une société de capitaux, le refus de renouvellement pour occupation personnelle ne peut être opposé qu’en vue de transférer dans les lieux loués le siège principal de l’exploitation du bailleur ou d’agrandir ce siège principal de l’exploitation s’il est situé dans des lieux voisins (mais cette réserve pour la SA n’est pas applicable si elle doit démolir le bien pour le reconstruire (Cass., 6 avril 1989 , Pas., 1989, I, p. 790),

Notons que l’occupation personnelle n’est pas seulement une cause de refus de renouvellement car les motifs d’expulsion en cas de vente de l’immeuble si le bail contient une faculté d’expulsion, se réfèrent aux causes de refus de renouvellement.

Les sociétés de capitaux (SA) et les sociétés de personnes (SPRL) ne sont pas traitées pareillement relativement au concept d’occupation personnelle en matière de bail commercial.

Les sociétés de capitaux ne peuvent refuser le renouvellement du bail pour occupation personnelle que lorsqu’elles veulent transférer leur siège principal dans les lieux loués ou agrandir leur siège principal, si celui-ci est situé dans des lieux voisins.

Les sociétés de personnes ne sont pas soumises à cette restriction et peuvent refuser le renouvellement du bail en vue d’occuper le bien loué personnellement et effectivement, à quelque titre que ce soit.

Cette différence de traitement n’est pas critiquable a dit la Cour constitutionnelle dans un arrêt n° 140/2012 du 14 novembre 2012.

Il existe une autre différence de traitement en matière d’occupation personnelle, selon que le bailleur est, cette fois, une personne physique ou une personne morale.

On voit que pour la personne morale de type association (ASBL), rien n’est prévu.

Existe-t-il à ce sujet une source de discrimination ?

Par jugement du 4 juin 2013, le tribunal de première instance de Malines a posé la question préjudicielle suivante à la Cour constitutionnelle :

« L’article 12 de la loi sur les baux commerciaux viole-t-il les articles 10 et 11 de la Constitution, interprété en ce sens que l’acquéreur de l’immeuble qui est une personne physique peut expulser le preneur du bien loué pour l’occuper personnellement ou le faire occuper de telle manière par ses descendants, enfants adoptifs ou ascendants, par son conjoint ou par les descendants, ascendants ou enfants adoptifs de celui-ci, ou pour le faire occuper par une société de personnes dont les associés actifs ou les associés possédant au moins les trois quarts du capital ont avec le bailleur ou son conjoint les mêmes relations de parenté, d’alliance ou d’adoption, …

… alors que l’acquéreur personne morale ne pourrait pas se prévaloir de cet article en vue de faire occuper le bien par une personne morale autre que la société de personnes précitée ou par une association de fait avec lesquelles l’acquéreur a des liens étroits ? ».

On verra ce qu’en pense la Cour. Cette affaire est inscrite sous le numéro 5643 du rôle de la Cour.

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Le mandataire achète lui-même l’immeuble

Une société exerce l’activité d’agent immobilier. Elle reçoit une mission immobilière pour un immeuble. Cette mission est couplée à un mandat de vente. La société agent immobilier signe un compromis avec une société. Les deux sociétés ont le même gérant. Le propriétaire veut échapper à cette vente ; il invoque l’article 1596 du Code civil qui […]

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Une société exerce l’activité d’agent immobilier. Elle reçoit une mission immobilière pour un immeuble. Cette mission est couplée à un mandat de vente.

La société agent immobilier signe un compromis avec une société. Les deux sociétés ont le même gérant.

Le propriétaire veut échapper à cette vente ; il invoque l’article 1596 du Code civil qui pose la nullité de la vente par la mandataire à lui-même.

La Cour d’appel  le déboute, retenant que « le mandataire n’est pas l’acquéreur du bien mais que cet acquéreur est la société A, personne morale différente de la première même si elles ont toutes les deux le même dirigeant ; »

La Cour de cassation française, sur le visa de l’article 1596 du Code civil (même principe en Belgique), casse l’arrêt :

« Qu’en statuant ainsi, sans rechercher si la société Immo D, mandataire, dont elle relevait qu’elle avait le même gérant et le même siège social que la société A, ne s’était pas portée acquéreur, par personne morale interposée, du bien qu’elle était chargée de vendre, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ; »  (Cass., fr., 2 juillet 2008, www.legisfrance.fgouv.com).

L’article 1596 (belge) du Code civil dispose que « ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées (…) les mandataires, des biens qu’ils sont chargés de vendre ; » 

Le juge ne peut se contenter de constater qu’il s’agit de personnes morales différentes, l’une pouvant agir pour l’autre lorsque les intérêts se confondent.

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