Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Occupation personnelle : discrimination dans le bail commercial ?

Aux termes de l’article 16, I, § 1, de la loi sur les baux commerciaux, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail en invoquant l’occupation personnelle, ‘es-à-dire :

  • Sa volonté d’occuper le bien personnellement et effectivement.
  • Ou de le faire occuper de telle manière par ses descendants, ses enfants adoptifs ou ses ascendants, par son conjoint par les descendants, enfants adoptifs ou ascendants de celui-ci
  • Ou de le faire occuper par une société de personnes dont les associés actifs ou les associés possédant au moins les trois quart du capital ont avec le bailleur ou son conjoint les mêmes relations de parenté, d’alliance ou d’adoption.
  • En revanche, comme déjà dit, si le bailleur est une société de capitaux, le refus de renouvellement pour occupation personnelle ne peut être opposé qu’en vue de transférer dans les lieux loués le siège principal de l’exploitation du bailleur ou d’agrandir ce siège principal de l’exploitation s’il est situé dans des lieux voisins (mais cette réserve pour la SA n’est pas applicable si elle doit démolir le bien pour le reconstruire (Cass., 6 avril 1989 , Pas., 1989, I, p. 790),

Notons que l’occupation personnelle n’est pas seulement une cause de refus de renouvellement car les motifs d’expulsion en cas de vente de l’immeuble si le bail contient une faculté d’expulsion, se réfèrent aux causes de refus de renouvellement.

Les sociétés de capitaux (SA) et les sociétés de personnes (SPRL) ne sont pas traitées pareillement relativement au concept d’occupation personnelle en matière de bail commercial.

Les sociétés de capitaux ne peuvent refuser le renouvellement du bail pour occupation personnelle que lorsqu’elles veulent transférer leur siège principal dans les lieux loués ou agrandir leur siège principal, si celui-ci est situé dans des lieux voisins.

Les sociétés de personnes ne sont pas soumises à cette restriction et peuvent refuser le renouvellement du bail en vue d’occuper le bien loué personnellement et effectivement, à quelque titre que ce soit.

Cette différence de traitement n’est pas critiquable a dit la Cour constitutionnelle dans un arrêt n° 140/2012 du 14 novembre 2012.

Il existe une autre différence de traitement en matière d’occupation personnelle, selon que le bailleur est, cette fois, une personne physique ou une personne morale.

On voit que pour la personne morale de type association (ASBL), rien n’est prévu.

Existe-t-il à ce sujet une source de discrimination ?

Par jugement du 4 juin 2013, le tribunal de première instance de Malines a posé la question préjudicielle suivante à la Cour constitutionnelle :

« L’article 12 de la loi sur les baux commerciaux viole-t-il les articles 10 et 11 de la Constitution, interprété en ce sens que l’acquéreur de l’immeuble qui est une personne physique peut expulser le preneur du bien loué pour l’occuper personnellement ou le faire occuper de telle manière par ses descendants, enfants adoptifs ou ascendants, par son conjoint ou par les descendants, ascendants ou enfants adoptifs de celui-ci, ou pour le faire occuper par une société de personnes dont les associés actifs ou les associés possédant au moins les trois quarts du capital ont avec le bailleur ou son conjoint les mêmes relations de parenté, d’alliance ou d’adoption, …

… alors que l’acquéreur personne morale ne pourrait pas se prévaloir de cet article en vue de faire occuper le bien par une personne morale autre que la société de personnes précitée ou par une association de fait avec lesquelles l’acquéreur a des liens étroits ? ».

On verra ce qu’en pense la Cour. Cette affaire est inscrite sous le numéro 5643 du rôle de la Cour.

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

Le bailleur confronté à la faillite du preneur

On annonce une avalanche de faillites d’ici la fin de l’année, en raison des effets de la crise sanitaire. La faillite du locataire est un évènement pénible pour un bailleur. En effet, le bailleur est exposé au droit de résiliation du bail par le curateur. Rappelons que le curateur peut résilier unilatéralement le bail lorsque […]

Lire plus arrow_forward

On annonce une avalanche de faillites d’ici la fin de l’année, en raison des effets de la crise sanitaire.

La faillite du locataire est un évènement pénible pour un bailleur.

En effet, le bailleur est exposé au droit de résiliation du bail par le curateur.

Rappelons que le curateur peut résilier unilatéralement le bail lorsque l’administration de la masse le requiert nécessairement (art. XX.139, § 1, CDE).

Notons que ce droit de résilier les contrats en cours ne vise pas les contrats relatifs à des droits réels (vente, constitution d’un droit d’emphytéose).

Le bailleur peut sommer le curateur de prendre attitude quant à la poursuite du bail.

Si le curateur ne réagit pas sous quinzaine, le bail est considéré comme résilié.

Quelle est la situation du bailleur lorsque le curateur, tacitement ou expressément, refuse de poursuivre l’exécution du bail ?

La loi prévoit que « la créance de dommages et intérêts éventuellement dus au cocontractant du fait de cette résiliation entre dans la masse. »

Une créance « dans » la masse et non « de » la masse signifie qu’elle sera payée en monnaie de faillite, c’est-à-dire après les privilèges et au marc le franc.

Que faut-il comprendre par « dommages et intérêts » au sens de l’art. XX.139 ?

La Cour de cassation répond à cette question dans un arrêt du 4 septembre 2020 (rôle n° C.20.0011.N).

Un bailleur se voit opposer la résiliation du bail par le curateur à la faillite du preneur.

Ce bailleur introduit alors une déclaration de créance.

Il réclame, à titre de dommage et intérêts de cette résiliation, la totalité des loyers restant à courir jusqu’au terme contractuel du bail (du 1ier octobre 2016 au 31 mars 2022).

Le curateur oppose que la résiliation est une dissolution fautive dans le chef du preneur failli et que les loyers ne sont dès lors plus dus.

Ce qui est dû, avance le curateur, c’est l’indemnité de résolution prévue dans le bail, soit six mois.

Le juge de paix et le tribunal du Limbourg donnent raison au curateur.

Le bailleur forme un pourvoi en cassation.

La Cour de cassation confirme la thèse du curateur selon laquelle la résiliation de l’article XX.139 (auparavant art. 46 LF) fait apparaître de plein droit l’inexécution contractuelle du failli.

Le droit du bailleur à l’exécution en nature est alors transformé en une indemnité de rupture du bail.

En résumé, quand le curateur fait usage de la faculté de ne pas poursuivre les contrats en cours, le créancier peut réclamer « la créance de dommages et intérêts ».

Cette créance est dans la masse, payée en monnaie de faillite, comme l’on dit.

Cette créance ne correspond pas aux loyers dont le bailleur est privé. Cette créance est l’indemnité de rupture du bail, en général six mois (art. 1760 du Code civil).

Dans la langue de l’arrêt :

“De eiseres hiertegen aanvoert dat zij niet de ontbinding heeft gevorderd, noch aanspraak maakt op schadevergoeding wegens wanprestatie, maar de uitvoering van de overeenkomst bij equivalent.

De appelrechter die oordeelt dat door de toepassing van artikel 46 Faillissementswet “de wanprestatie van de gefailleerde van rechtswege [wordt] vastgesteld”, de medecontractant “al haar rechten behoudt tegen de gefailleerde, met dien verstande dat de curator nooit verplicht kan worden tot uitvoering in natura” en diens “rechten […] worden omgezet naar een vordering tot schadevergoeding” die een schuld in de boedel is en op die gronden beslist dat de eiseres enkel gerechtigd is tot de contractueel bepaalde schadevergoeding, verantwoordt zijn beslissing naar recht.

Het onderdeel kan niet worden aangenomen.”

  • Sitothèque

  • close