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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Bailleresses sociétés de capitaux et sociétés de personnes inégales devant le refus de renouvellement de bail commercial

La Cour constitutionnelle a jugé que l’article 17 de la loi sur les baux commerciaux n’est pas contraire au principe d’égalité et de non-discrimination des articles 10 et 11 de la Constitution. La question tient dans la différence de traitement entre les sociétés de capitaux (SA) et les sociétés de personnes (SPRL) en matière d’occupation personnelle. Les sociétés de capitaux ne peuvent refuser le renouvellement du bail pour occupation personnelle que lorsqu’elles veulent transférer leur siège principal dans les lieux loués ou agrandir leur siège principal, si celui-ci est situé dans des lieux voisins, alors que les sociétés de personnes ne sont pas soumises à cette restriction et peuvent refuser le renouvellement du bail en vue d’occuper le bien loué personnellement et effectivement, à quelque titre que ce soit. Cette différence de traitement n’est pas critiquable, dit la Cour constitutionnelle. Sa motivation est cependant étonnante : la Cour dit que La différence de traitement se justifie est pertinente et justifiée parce qu’en  limitant, conformément à l’article 17, le droit de refuser le renouvellement du bail aux cas où la société de capitaux déplace ou agrandit son siège principal vers les lieux loués,  lorsque celui-ci est situé dans des lieux voisins, on empêche cette bailleresse d’abuser de son droit et, d’autre part, parce que les motifs de refus de l’article 16 de la loi sur les baux commerciaux ne sont pas impératifs, de sorte que la bailleresse qui est une société de capitaux a toujours la possibilité d’exclure, dans le contrat de bail, un ou plusieurs de ces motifs de refus …

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Utopie et urbanisme

En 1933, architectes et urbanistes issus de vingt-deux nations différentes se réunissent à l’occasion du IVe Congrès International d’Architecture Moderne tenu dans un bateau entre Marseille et Athènes. Guidés par la thématique de « La Ville Fonctionnelle », le membres du Congrès débattent et repensent la planification et la construction des villes, mais pas seulement. Cinq grands […]

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En 1933, architectes et urbanistes issus de vingt-deux nations différentes se réunissent à l’occasion du IVe Congrès International d’Architecture Moderne tenu dans un bateau entre Marseille et Athènes.

Guidés par la thématique de « La Ville Fonctionnelle », le membres du Congrès débattent et repensent la planification et la construction des villes, mais pas seulement. Cinq grands thèmes les animent : habitation, loisirs, travail, circulation et patrimoine historique des villes.

Le constat est sans équivoque : les villes souffrent de troubles fonctionnels et l’arrivée de l’ère machiniste est la première pointée du doigt.

Le fruit de leurs échanges se ponctue de nonante-cinq paragraphes rédigés de manière succincte et qui constitueront par la suite la « Charte d’Athènes  ». Dans celle-ci, constats et remèdes se succèdent.

Au sujet de l’habitation, on peut y lire :

«  9      La population est trop dense à l’intérieur du noyau historique des villes (on compte jusqu’à 1.000 et même 1.500 habitants à l’hectare), ainsi que dans certaines zones d’expansion industrielle du XIXe siècle.

10        Dans ces secteurs urbains comprimés, les conditions d’habitation sont néfastes faute d’espace suffisant attribué au logis, faute de surfaces vertes disponibles, faute enfin d’entretien des bâtiments (exploitation basée sur la spéculation). Etat de chose aggravé encore par la présence d’une population au standard de vie très bas, incapable de prendre, par elle-même, des mesures défensives (mortalité atteignant jusqu’à 20 %).

 IL FAUT EXIGER

28        qu’il soit tenu compte des ressources techniques modernes pour élever des constructions hautes…

29        qui, implantées à grande distance l’une de l’autre, libèrent le sol en faveur de larges surfaces vertes. »

Heureusement, ces recommandations n’ont pas été mises en œuvre mais la Charte a inspiré, en France, le développement de tours HLM qui ne représentent pas un idéal urbanistique.

On en retiendra cependant l’idée du zonage fonctionnel de la ville, qui est la base de la planologie urbanistique.

La Charte d’Aalborg (1994 – revue en 2004) est au antipode de la Charte d’Athènes.

Elle prône une densité et une mixité des fonctions urbaines au service du développement durable.

Les moyens que cette charte propose d’appliquer sont des plans locaux de durabilité, la négociation comme méthode de résolution des problèmes, l’aménagement durable du territoire, la mobilité urbaine, la responsabilité climatique et l’autogestion au plan local.

Vaste programme …

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