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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Formalisme obtus dans le bail commercial

Le preneur par bail commercial a droit à trois renouvellements.

Il doit introduire sa demande selon des formes prescrites à peine de nullité et dans un délai prescrit à peine de forclusion.

La matière est essentielle car le preneur déchu du droit au renouvellement s’expose au risque de perdre la clientèle cristallisée sur les lieux qu’il occupe.

C’est l’article 14, alinéa 1er, de la loi sur les baux commerciaux qui gouverne la matière.

La demande de renouvellement doit être formée par exploit d’huissier ou par lettre recommandée, entre le 18ième et le 15ième mois qui précède l’expiration du bail.

Le texte de la demande doit mentionner les conditions auxquelles le preneur propose de conclure le nouveau bail.

La demande doit aussi contenir à peine de nullité la formule suivante :

« À défaut de notification, par le bailleur, suivant les mêmes voies et dans les trois mois, de son refus motivé de renouvellement, de la stipulation de conditions différentes ou d’offres d’un tiers, le bailleur sera présumé consentir au renouvellement du bail aux conditions proposées. »

L’expression « suivant les mêmes voies » signifie par lettre recommandée ou par exploit d’huissier, comme il est dit plus haut dans l’article 14.

Ce formalisme est prévu en faveur du bailleur et vise à l’informer efficacement de la manière dont il doit réagir la demande.

Qu’avait fait le locataire commercial de la Brasserie Inbev ?  Il avait écrit ceci :

« La loi nous oblige de vous préciser qu’à défaut de notification par vous, suivant les mêmes voies et dans les trois mois, de votre refus motivé de renouvellement, de la stipulation de conditions différentes ou d’offres d’un tiers, vous serez présumés consentir au renouvellement aux conditions proposées ci-dessus ».

Autrement dit, le preneur avait partiellement reproduit le texte de la loi dans sa demande.

Il avait écrit « suivant les mêmes voies » et n’avait pas précisé « par lettre recommandée ou par exploit d’huissier ».

La brasserie Inbev considéra que le formalisme prévu par la loi à peine de nullité n’avait pas été respecté.

Elle ne répondit pas et attendit que le délai de demande de renouvellement expire, pour éviter que son preneur ne corrige sa demande.

Ensuite elle invoqua la nullité de la demande de renouvellement pour libérer les lieux du bail.

Le juge de paix, et ensuite le tribunal de première instance de Liège déboutèrent la brasserie.

Les juges d’appel ont en effet considéré que la demande du preneur était envoyée par lettre recommandée et que la mention « suivant la même voie » indiquait donc à la brasserie l’un des modes légaux de réponse.

Selon les juges d’appel « l’information qui a été donnée à la [demanderesse] suivant laquelle sa réponse devait être formulée par les mêmes voies, à savoir l’envoi recommandé compte tenu de la forme prise par la demande de renouvellement du preneur, constituait un formalisme suffisant permettant la garantie des intérêts du bailleur. Elle renseignait en effet ce dernier relativement à la voie la moins onéreuse pour lui de réagir à la demande de renouvellement du bail ».

Qu’en pense la Cour de cassation ?

Par son arrêt du 16 février 2018 (rôle n° C.17.0254.F, www.juridat.be), la Cour de cassation casse le jugement liégeois :

« Il ressort de cette disposition [l’article 14 précité], qui est impérative en faveur du bailleur, que la demande de renouvellement doit contenir, à peine de nullité, la mention que le bailleur sera présumé consentir au renouvellement du bail aux conditions proposées s’il ne notifie pas dans les trois mois, par exploit d’huissier de justice ou par lettre recommandée, son refus motivé de renouvellement, la stipulation de conditions différentes ou l’offre d’un tiers. »

Autrement dit la demande par lettre recommandée indiquant au bailleur qu’il doit répondre par la même voie ne suffit pas.

Il faut ajouter qu’il peut aussi répondre par exploit d’huissier…

Le jugement est cassé et la cause est renvoyée devant le tribunal de première instance de Namur siégeant en degré d’appel.

Ce n’est pas la première fois que la Cour de cassation pose que la demande de renouvellement est nulle lorsqu’elle ne contient pas la mention de la manière dont le bailleur doit notifier sa réponse (Cass., 2 mars 2006, rôle n° C.05.0092.N, www.juridat.be).

Dans cet arrêt la Cour ajoute qu’il ne suffit pas de constater que le bailleur connait le contenu de l’article 14 de la loi du 30 avril 1951 pour neutraliser le formalisme d’information.

Belle manière de reconnaître que c’est un formalisme aveugle que la Cour de cassation fait appliquer.

Monsieur Louveaux reconnait que la loi se caractérise par un « formalisme qui paraît assurément excessif à notre époque » (« Le Bail commercial : de diverses questions et de quelques réponses », in Baux d’habitation, commerciaux et à ferme. Actualités sur fond de régionalisation, ouvrage collectif, Anthémis, Limal, 2016, p. 154).

Cela n’a pas ému la Cour constitutionnelle dans la même problématique.

La Cour constitutionnelle a jugé dans un arrêt du 25 novembre 1997 qu’ « en considération de l’objectif général d’équilibre entre les intérêts du preneur et ceux du bailleur comme de l’objectif spécifique poursuivi par l’article 14, il n’apparaît pas que ce formalisme soit disproportionné » (C. const., n° 72/97, www.const-court.be).

On ne peut refréner une réaction d’agacement devant tant de formalisme.

En effet, la brasserie Inbev est tout sauf un oiseau pour le chat en matière de baux commerciaux de café ; elle connaissait parfaitement ses droits.

Et, comme le relèvent les juges du fond, elle a été informée de façon suffisante pour ne pas se tromper dans sa réponse.

Le tempérament est évidemment l’abus de droit (B. Louveaux, « Le droit du bail commercial », Larcier, Bruxelles, 2011, n° 803, p. 742).

Invoquer un droit en dehors de sa raison d’être est abusif et ne ressortit plus de l’exécution de bonne foi des contrats.

L’abus de droit s’applique même aux droits accordés par une loi impérative (Cass., 22 septembre 2008, rôle n° S.05.02.01.N, www.juridat.be).

Voici un exemple de l’application de la théorie de la bonne foi en matière de formalisme dans le renouvellement de bail commercial :

« C’est en pleine connaissance de cause que la brasserie a négligé de répondre au demandeur, sachant qu’elle couvrirait ainsi la nullité.

Attendu que l’attitude de la brasserie paraît bien relever d’une stratégie délibérée destinée à placer son cocontractant en position plus délicate et à se donner ainsi un moyen de pression important au moment de négocier les conditions de renouvellement (ou plus exactement de conclusion d’un nouveau bail).

Attendu que dans une société moderne tout entière tournée vers un désir d’équité et de transparence, il ne peut être question pour nous d’avaliser un comportement qui vise à obtenir un profit anormal en se servant délibérément d’erreurs juridiques (minimes sur les plan formel) commises par un cocontractant et qui ne portent pas de réel préjudice à l’autre […].

Attendu que le droit moderne rencontre les exigences d’équilibre et de justice à travers les développements de l’abus de droit et du respect de la bonne foi » (J.P. Waremme, 12 novembre 1998, J.L.M.B., 1999, p. 650).

Dans cette cause, le juge a décidé de sanctionner l’abus de droit du bailleur non par la déchéance totale de son droit, mais par la réduction de celui-ci à son usage normal ou la réparation du dommage que son abus a causé.

En l’espèce, la réparation considérée comme la plus adéquate consistait à dire que la demande de renouvellement n’est pas nulle et que le bailleur doit prendre attitude conformément à l’article 14 de la loi dans les trois mois de la notification du jugement (M. Ozbakar, « Bail commercial – difficultés pratiques en matière de durée et de cession du bail commercial », UCL, 2016-2017, p. 34).

Ce jugement est plein de sagesse.

Rappelons que la question de l’abus de droit ne se posait pas (pas encore ?) devant la Cour de cassation.

La photo : une nouvelle façade 40 rue Belliard à Bruxelles que l’on doit à Pierre Lallemand (Art & Build) qui fait décidément des choses intéressantes. Pour ce projet, Cofinimmo a reçu le prix IBGE « Bâtiment Exemplaire 2011 ».

Belliard 40 – 1

Belliard 40 – 2

Belliard 40 – 3

Commentaires

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Un commentaire Poster un commentaire
  1. andre bosquet #

    Article toujours aussi bien développé et documenté. Merci. André Bosquet agent immobilier

    avril 2, 2018

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La Cour de cassation française, sur le visa de l’article 1596 du Code civil (même principe en Belgique), casse l’arrêt :

« Qu’en statuant ainsi, sans rechercher si la société Immo D, mandataire, dont elle relevait qu’elle avait le même gérant et le même siège social que la société A, ne s’était pas portée acquéreur, par personne morale interposée, du bien qu’elle était chargée de vendre, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ; »  (Cass., fr., 2 juillet 2008, www.legisfrance.fgouv.com).

L’article 1596 (belge) du Code civil dispose que « ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées (…) les mandataires, des biens qu’ils sont chargés de vendre ; » 

Le juge ne peut se contenter de constater qu’il s’agit de personnes morales différentes, l’une pouvant agir pour l’autre lorsque les intérêts se confondent.

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