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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Renouvellement de bail commercial par le sous-locataire

On sait que le locataire commercial peut demander trois renouvellements de son bail commercial.

Il doit introduire sa demande dans une période de trois mois, entre le 18ième et le 15ième mois qui précède la fin du bail et il doit respecter certaines formes à peine de nullité (art. 14, al. 1).

Le bailleur dispose d’un délai de trois mois pour répondre.

Qu’en est-il lorsqu’il y a un sous-locataire ?

Le sous-locataire doit lui aussi demander le renouvellement au locataire principal qui est son bailleur.

L’article 11, II, al. 2, précise que si le locataire principal n’a pas demandé le renouvellement ou ne l’a pas obtenu, le sous-locataire peut encore assurer le renouvellement de son bail « à condition que sa demande régulièrement adressée au locataire principal, ait été dénoncée au bailleur le même jour et dans les mêmes formes. »

Cela permet au sous-locataire de se prémunir de la négligence du locataire principal.

Le bailleur est alors tenu de dénoncer au sous-locataire toute notification qu’il ferait au locataire principal.

Lorsque le bailleur s’abstient de prendre position sur cette dénonciation, cela ne signifie pas que la sous-location est renouvelée de ce fait.

Si les parties n’arrivent pas à un accord, l’article 14, al. 2, prévoit que le sous-locataire qui a dénoncé sa demande au bailleur, doit  citer devant le juge de paix, le locataire principal et le bailleur dans les trente jours de la réponse négative reçue de l’un d’entre eux, ou si l’un ou l’autre se sont abstenus de répondre, dans les trente jours qui suivent l’expiration du délai de trois mois.

 Le bailleur qui n’a pas pris attitude à l’égard du sous-locataire peut, en cours d’instance, dans les délais qui lui sont impartis par le juge, invoquer son droit de reprise ou subordonner le renouvellement à des conditions différentes.

Dans une affaire soumise à la Cour de cassation (Cass., 22 mars 2013, rôle n° C.12.0315.N, www.juridat.be), le sous-locataire avait demandé le renouvellement au locataire principal par lettre recommandée du 1er novembre 2009.

Le sous-locataire avait tenu le bailleur au courant de sa demande par lettre recommandée du 1er novembre également.

Ni le bailleur ni le locataire principal n’avaient répondu dans le délai de trois mois à la demande de renouvellement du sous-locataire.

Le tribunal de commerce de Leuven  décida que « si le sous-locataire néglige de citer le bailleur et le locataire principal devant le juge de paix, dans le délai défini par l’article 14, al. 2, précité,  il est déchu de son droit au renouvellement du bail commercial. »

Non, dit la Cour de cassation.

Selon la Cour, il résulte de l’article 14 que le locataire principal doit donner sa réponse au sous-locataire dans le délai de trois mois de la demande du sous-locataire.

Le silence du locataire principal, vaut comme présomption d’accord sur la demande de renouvellement du sous-locataire.

En disant le sous-locataire déchu du droit au renouvellement, le tribunal de commerce de Louvain a donc violé l’article 14 de la loi dur les baux commerciaux.

Il résulte de cette jurisprudence que le locataire principal est tenu de répondre à la demande du sous-locataire, à défaut de quoi la sous-location sera renouvelée aux conditions proposées par le sous-locataire.

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

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Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

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