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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Renouvellement de bail commercial par le sous-locataire

On sait que le locataire commercial peut demander trois renouvellements de son bail commercial.

Il doit introduire sa demande dans une période de trois mois, entre le 18ième et le 15ième mois qui précède la fin du bail et il doit respecter certaines formes à peine de nullité (art. 14, al. 1).

Le bailleur dispose d’un délai de trois mois pour répondre.

Qu’en est-il lorsqu’il y a un sous-locataire ?

Le sous-locataire doit lui aussi demander le renouvellement au locataire principal qui est son bailleur.

L’article 11, II, al. 2, précise que si le locataire principal n’a pas demandé le renouvellement ou ne l’a pas obtenu, le sous-locataire peut encore assurer le renouvellement de son bail « à condition que sa demande régulièrement adressée au locataire principal, ait été dénoncée au bailleur le même jour et dans les mêmes formes. »

Cela permet au sous-locataire de se prémunir de la négligence du locataire principal.

Le bailleur est alors tenu de dénoncer au sous-locataire toute notification qu’il ferait au locataire principal.

Lorsque le bailleur s’abstient de prendre position sur cette dénonciation, cela ne signifie pas que la sous-location est renouvelée de ce fait.

Si les parties n’arrivent pas à un accord, l’article 14, al. 2, prévoit que le sous-locataire qui a dénoncé sa demande au bailleur, doit  citer devant le juge de paix, le locataire principal et le bailleur dans les trente jours de la réponse négative reçue de l’un d’entre eux, ou si l’un ou l’autre se sont abstenus de répondre, dans les trente jours qui suivent l’expiration du délai de trois mois.

 Le bailleur qui n’a pas pris attitude à l’égard du sous-locataire peut, en cours d’instance, dans les délais qui lui sont impartis par le juge, invoquer son droit de reprise ou subordonner le renouvellement à des conditions différentes.

Dans une affaire soumise à la Cour de cassation (Cass., 22 mars 2013, rôle n° C.12.0315.N, www.juridat.be), le sous-locataire avait demandé le renouvellement au locataire principal par lettre recommandée du 1er novembre 2009.

Le sous-locataire avait tenu le bailleur au courant de sa demande par lettre recommandée du 1er novembre également.

Ni le bailleur ni le locataire principal n’avaient répondu dans le délai de trois mois à la demande de renouvellement du sous-locataire.

Le tribunal de commerce de Leuven  décida que « si le sous-locataire néglige de citer le bailleur et le locataire principal devant le juge de paix, dans le délai défini par l’article 14, al. 2, précité,  il est déchu de son droit au renouvellement du bail commercial. »

Non, dit la Cour de cassation.

Selon la Cour, il résulte de l’article 14 que le locataire principal doit donner sa réponse au sous-locataire dans le délai de trois mois de la demande du sous-locataire.

Le silence du locataire principal, vaut comme présomption d’accord sur la demande de renouvellement du sous-locataire.

En disant le sous-locataire déchu du droit au renouvellement, le tribunal de commerce de Louvain a donc violé l’article 14 de la loi dur les baux commerciaux.

Il résulte de cette jurisprudence que le locataire principal est tenu de répondre à la demande du sous-locataire, à défaut de quoi la sous-location sera renouvelée aux conditions proposées par le sous-locataire.

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Avocat agent immobilier

Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client. La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté. La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 […]

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Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client.

La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté.

La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 du Code judiciaire, de sorte que le contrat repose sur un acte illicite.

L’avocat, ou plutôt l’agent immobilier occasionnel, forma un pourvoi en cassation estimant que la Cour d’appel avait violé l’article 437 du Code judiciaire.

Cette disposition pose que la profession d’avocat est incompatible avec l’exercice d’une industrie ou d’un négoce.

Or poser un acte de commerce unique n’est pas exercer un négoce ni une industrie. L’activité doit être habituelle.

La Cour de cassation donne raison sur ce point à l’avocat. L’unique opération de courtage ne peut en soi constituer un acte de commerce en contradiction avec l’article 437 du Code judiciaire.

C’est exact, l’article 5, § 1, 3°, de la loi du 11 février 2013 traite de l’exercice d’une activité à titre principal ou d’appoint.

Or le courtage est sans rapport avec l’avocature ; il ne peut en être l’appoint.

Cet arrêt confortera les courtiers amateurs, s’il posent des actes isolés … !

“Dat het stellen van een eenmalige daad van koophandel niet kan bestempeld worden als het drijven van handel of nijverheid in de zin van voormelde bepaling ;
Overwegende dat het arrest oordeelt dat eiser, advocaat, een eenmalige makelaarsverrichting die op zichzelf volstaat om als daad van koophandel te worden aangemerkt, heeft gesteld en dit in strijd is met artikel 437 van het Gerechtelijk Wetboek;

Dat het arrest beslist dat de vordering gestoeld op een dergelijke akte en hieruit voortvloeiende prestaties, « als ongeoorloofd en/of strijdig met de goede orde » dient beschouwd te worden en als gesteund op een onrechtmatig belang als niet-toelaatbaar dient afgewezen te worden ;

Dat het arrest zodoende het voornoemd artikel 437, eerste lid, 3°, schendt ; ”

(Cass. 27 octobre 2005, rôle n° C040129N, www.juridat.be).

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