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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Renouvellement de bail commercial par le sous-locataire

On sait que le locataire commercial peut demander trois renouvellements de son bail commercial.

Il doit introduire sa demande dans une période de trois mois, entre le 18ième et le 15ième mois qui précède la fin du bail et il doit respecter certaines formes à peine de nullité (art. 14, al. 1).

Le bailleur dispose d’un délai de trois mois pour répondre.

Qu’en est-il lorsqu’il y a un sous-locataire ?

Le sous-locataire doit lui aussi demander le renouvellement au locataire principal qui est son bailleur.

L’article 11, II, al. 2, précise que si le locataire principal n’a pas demandé le renouvellement ou ne l’a pas obtenu, le sous-locataire peut encore assurer le renouvellement de son bail « à condition que sa demande régulièrement adressée au locataire principal, ait été dénoncée au bailleur le même jour et dans les mêmes formes. »

Cela permet au sous-locataire de se prémunir de la négligence du locataire principal.

Le bailleur est alors tenu de dénoncer au sous-locataire toute notification qu’il ferait au locataire principal.

Lorsque le bailleur s’abstient de prendre position sur cette dénonciation, cela ne signifie pas que la sous-location est renouvelée de ce fait.

Si les parties n’arrivent pas à un accord, l’article 14, al. 2, prévoit que le sous-locataire qui a dénoncé sa demande au bailleur, doit  citer devant le juge de paix, le locataire principal et le bailleur dans les trente jours de la réponse négative reçue de l’un d’entre eux, ou si l’un ou l’autre se sont abstenus de répondre, dans les trente jours qui suivent l’expiration du délai de trois mois.

 Le bailleur qui n’a pas pris attitude à l’égard du sous-locataire peut, en cours d’instance, dans les délais qui lui sont impartis par le juge, invoquer son droit de reprise ou subordonner le renouvellement à des conditions différentes.

Dans une affaire soumise à la Cour de cassation (Cass., 22 mars 2013, rôle n° C.12.0315.N, www.juridat.be), le sous-locataire avait demandé le renouvellement au locataire principal par lettre recommandée du 1er novembre 2009.

Le sous-locataire avait tenu le bailleur au courant de sa demande par lettre recommandée du 1er novembre également.

Ni le bailleur ni le locataire principal n’avaient répondu dans le délai de trois mois à la demande de renouvellement du sous-locataire.

Le tribunal de commerce de Leuven  décida que « si le sous-locataire néglige de citer le bailleur et le locataire principal devant le juge de paix, dans le délai défini par l’article 14, al. 2, précité,  il est déchu de son droit au renouvellement du bail commercial. »

Non, dit la Cour de cassation.

Selon la Cour, il résulte de l’article 14 que le locataire principal doit donner sa réponse au sous-locataire dans le délai de trois mois de la demande du sous-locataire.

Le silence du locataire principal, vaut comme présomption d’accord sur la demande de renouvellement du sous-locataire.

En disant le sous-locataire déchu du droit au renouvellement, le tribunal de commerce de Louvain a donc violé l’article 14 de la loi dur les baux commerciaux.

Il résulte de cette jurisprudence que le locataire principal est tenu de répondre à la demande du sous-locataire, à défaut de quoi la sous-location sera renouvelée aux conditions proposées par le sous-locataire.

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La responsabilité (très limitée) de l’administrateur

Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix. Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23. Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage. Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et […]

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Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix.

Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23.

Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage.

Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et apprend que la valeur est de 3.640 €.

Il invoque la responsabilité du courtier pour manquement à son devoir d’information.

Le tribunal condamne la société de courtage mais pas l’administrateur.

En effet, comme mandataire de la société de courtage, la responsabilité de l’administrateur ne pouvait être retenue.

C’est la question bien connue du concours de responsabilité.

En appel, l’administrateur, la société de courtage et l’assureur en RC professionnelle de la société de courtage sont condamnés.

La Cour de cassation va casser l’arrêt (16 mars 2018, rôle n° C.17.0200.F, www.juridat.be) concernant l’administrateur.

«  Le mandataire, qui, agissant dans le cadre de son mandat commet une faute, ne peut être déclaré responsable à l’égard du tiers contractant que si cette  faute constitue un manquement à l’obligation générale de prudence. »

Le juge d’appel avait posé que « le mandataire peut encourir une responsabilité personnelle s’il commet une culpa in contrahendo, faute précontractuelle au cours des négociations devant conduire à la conclusion d’un contrat ».

Non, dit la Cour de cassation :

« L’arrêt, qui retient ainsi l’existence d’une faute extracontractuelle [de l’administrateur] au motif que le manquement à son obligation d’information et de conseil précède la conclusion du contrat d’assurance entre un tiers et [l’investisseur], alors qu’il constitue l’inexécution d’une obligation du contrat de courtage conclu entre son mandant et [l’investisseur], viole les articles 1382 et 1383 du Code civil. » 

C’est encore un arrêt sur le concours de responsabilité en matière de responsabilité d’administrateur.

Celui-ci n’est responsable de la faute contractuelle de la société que s’il a commis en représentant la société dans un contrat une faute qui constitue aussi un manquement à l’obligation générale de prudence qui existerait indépendamment du contrat.

C’est pourquoi on a pu parler de l’immunité de l’agent d’exécution.

L’intérêt de cet arrêt est que la théorie du concours de responsabilité est appliqué au stade précontractuel.

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