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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’occupation personnelle et effective dans le bail commercial

La SA La Mamma exploitait un café en terrasse du Casino de Spa, par bail commercial.

Sa demande de renouvellement de bail est refusée par le Casino de Spa qui motiva ce refus par la volonté d’occuper personnellement le bien (art. 16, I, 1°, de la loi sur les baux commerciaux).

Seulement voilà, à l’occasion des Francofolies de Spa, du 20 au 25 juillet 2004, le Casino de Spa autorisa un tiers à placer un stand sur la terrasse en question.

Cette autorisation fut accordée contre une rémunération.

La Mamma considéra que le Casino de Spa méconnaissait la condition d’occupation personnelle.

Le preneur évincé a droit à une indemnité de trois ans de loyer si le bailleur, sans justifier d’un motif grave, ne réalise pas l’intention d’occuper personnellement dans les six mois et pendant deux ans au moins (art. 25, 3°).

L’indemnité peut être supérieure si le préjudice est plus important.

La Mamma réclama donc une indemnité d’éviction pour non-respect de l’obligation d’occupation personnelle.

Elle fut déboutée par le tribunal de commerce de Verviers.

Le tribunal releva en effet que l’occupation litigieuse, par un tiers, fut précaire et occasionnelle.

Pareille occupation ne remet pas en cause le principe que le Casino de Spa réserve les lieux à son usage personnel.

La Mamma forma alors un pourvoi en cassation.

Selon elle, une occupation par un tiers, même pendant une courte période, suffit à faire naître le droit à l’indemnité.

Que dit la Cour de cassation (Cass., 9 octobre 2008, rôle n° C.07.0280.F, www.juridat.be) ?

« En vertu de l’article 16, I, 1°, de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, le bailleur peut se refuser au renouvellement du bail s’il veut occuper le bien loué personnellement et effectivement.

Si l’occupation au sens de cet article doit s’étendre à la totalité du bien précédemment loué, il n’est cependant pas requis qu’il s’agisse d’une occupation matérielle couvrant en permanence toute la superficie de ce bien.

Il suffit que le bailleur puisse demeurer dans le bien à tout moment quand bon lui semble, peu important que le bailleur ait autorisé un tiers à jouir temporairement d’une partie réduite du bien, fût-ce moyennant une contrepartie financière. »

Le pourvoi de La Mamma fut rejeté.

Cet arrêt est conforme à une jurisprudence constante.

L’occupation « personnelle et effective » au sens de l’article 16, I, 1°,  ne doit pas nécessairement être une occupation matérielle.

Il faut que le bailleur puisse « demeurer dans le bien quand bon lui semble et que ce bien ne (puisse) être utilisé à des fins autres que celles prises en considération par la loi ».

Cass., 27 avril 2002, Pas., 2002, I, p. 1010 ; Cass., 19 décembre 1969, Pas., 1970, I, p. 355 ; Cass., 30 avril 1976, Pas., 1976, I, p. 945).

Attention toutefois : l’occupation personnelle et effective doit s’étendre à la totalité des lieux qui étaient loués.

Si donc une brève et précaire interruption dans le temps ne porte à conséquence, sur le plan de l’espace, la condition doit être totalement remplie.

La photo : immeuble de bureaux à Leuven. Fenêtres en « cartes perforées », par opposition aux traditionnelles fenêtres en bandeau.

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Le défaut de conformité occulte

Une société achète des pneus pour ses camions. Il apparaît après la vente que les pneus présentent des entailles. L’acheteur agit sur base du vice caché mais il est débouté. En effet la Cour d’appel de Bruxelles reconnait que le vice était caché mais estime que l’action a été menée tardivement. Pour résister au paiement […]

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Une société achète des pneus pour ses camions.

Il apparaît après la vente que les pneus présentent des entailles.

L’acheteur agit sur base du vice caché mais il est débouté.

En effet la Cour d’appel de Bruxelles reconnait que le vice était caché mais estime que l’action a été menée tardivement.

Pour résister au paiement des pneus, l’acheteur invoque alors que la livraison n’était pas conforme.

Il oppose non plus le vice caché, mais l’inexécution de l’obligation de délivrance.

Il est débouté car la délivrance et l’agréation avait déjà eu lieu.

La Cour de cassation justifie ainsi la décision (7 juin 2019, rôle n° C.18.0509.N, www.juridat.be) :

“Het verborgen gebrek is het gebrek dat de koper bij de levering niet kon of niet moest kunnen vaststellen. Wanneer de verkochte zaak door een verborgen gebrek is aangetast, kan de koper alleen de rechtsvordering tot vrijwaring voor verborgen gebreken instellen en niet de rechtsvordering wegens niet-nakoming van de verbintenis om de zaak te leveren conform de verkochte zaak.”

Ma traduction : « le vice caché est un défaut que l’acheteur ne peut ou ne devrait pas constater à la délivrance. Quand la chose vendue est affectée d’un vice caché, l’acheteur ne peut qu’exercer l’action en garantie du vice caché et ne peut agir en réparation de l’inexécution de l’obligation de délivrer une chose conforme. »

Cette position est une constante dans la jurisprudence de le Cour de cassation : le vice de conformité, même occulte, ne peut plus être invoqué après l’agréation.

Cela se heurte à deux objections de bon sens :

  1. L’acheteur n’achète pas une chose viciée. Il faut lui délivrer la chose qui fut convenue et qui n’est donc pas viciée. L’obligation de délivrance est donc concernée.
  2. L’agréation est la décharge donnée à l’obligation de délivrance. Comment accepter la délivrance pour valable si le vice de conformité est occulte ? On ne peut agréer que ce que l’on voit.

Dans la logique de l’agencement des obligations du vendeur, la délivrance et l’agréation doivent porter sur l’état apparent tandis que la garantie porte sur ce qui est non apparent.

Cela signifierait que l’agréation laisse subsister une action en délivrance lorsque l’immeuble est affecté d’un vice de conformité occulte.

Ce n’est pas le cas, en réalité, la Cour de cassation donnant un effet extinctif total à l’agréation, ne laissant subsister que la garantie des vices cachés, en dépit des protestations de la doctrine.

Il n’existe pas dans la jurisprudence actuelle de survivance du défaut de conformité après l’agréation.

Cela explique que la Cour de cassation ait développé la notion de vice fonctionnel.

En principe, le vice caché est un défaut de la chose, c’est-à-dire une défectuosité intrinsèque.

Or le défaut occulte de conformité est plus souvent extrinsèque et fonctionnel.

C’est pour cela que la Cour de cassation a développé une jurisprudence étendant la notion de vice caché au vice extrinsèque ou fonctionnel.

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