Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

L’occupation personnelle et effective dans le bail commercial

La SA La Mamma exploitait un café en terrasse du Casino de Spa, par bail commercial.

Sa demande de renouvellement de bail est refusée par le Casino de Spa qui motiva ce refus par la volonté d’occuper personnellement le bien (art. 16, I, 1°, de la loi sur les baux commerciaux).

Seulement voilà, à l’occasion des Francofolies de Spa, du 20 au 25 juillet 2004, le Casino de Spa autorisa un tiers à placer un stand sur la terrasse en question.

Cette autorisation fut accordée contre une rémunération.

La Mamma considéra que le Casino de Spa méconnaissait la condition d’occupation personnelle.

Le preneur évincé a droit à une indemnité de trois ans de loyer si le bailleur, sans justifier d’un motif grave, ne réalise pas l’intention d’occuper personnellement dans les six mois et pendant deux ans au moins (art. 25, 3°).

L’indemnité peut être supérieure si le préjudice est plus important.

La Mamma réclama donc une indemnité d’éviction pour non-respect de l’obligation d’occupation personnelle.

Elle fut déboutée par le tribunal de commerce de Verviers.

Le tribunal releva en effet que l’occupation litigieuse, par un tiers, fut précaire et occasionnelle.

Pareille occupation ne remet pas en cause le principe que le Casino de Spa réserve les lieux à son usage personnel.

La Mamma forma alors un pourvoi en cassation.

Selon elle, une occupation par un tiers, même pendant une courte période, suffit à faire naître le droit à l’indemnité.

Que dit la Cour de cassation (Cass., 9 octobre 2008, rôle n° C.07.0280.F, www.juridat.be) ?

« En vertu de l’article 16, I, 1°, de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, le bailleur peut se refuser au renouvellement du bail s’il veut occuper le bien loué personnellement et effectivement.

Si l’occupation au sens de cet article doit s’étendre à la totalité du bien précédemment loué, il n’est cependant pas requis qu’il s’agisse d’une occupation matérielle couvrant en permanence toute la superficie de ce bien.

Il suffit que le bailleur puisse demeurer dans le bien à tout moment quand bon lui semble, peu important que le bailleur ait autorisé un tiers à jouir temporairement d’une partie réduite du bien, fût-ce moyennant une contrepartie financière. »

Le pourvoi de La Mamma fut rejeté.

Cet arrêt est conforme à une jurisprudence constante.

L’occupation « personnelle et effective » au sens de l’article 16, I, 1°,  ne doit pas nécessairement être une occupation matérielle.

Il faut que le bailleur puisse « demeurer dans le bien quand bon lui semble et que ce bien ne (puisse) être utilisé à des fins autres que celles prises en considération par la loi ».

Cass., 27 avril 2002, Pas., 2002, I, p. 1010 ; Cass., 19 décembre 1969, Pas., 1970, I, p. 355 ; Cass., 30 avril 1976, Pas., 1976, I, p. 945).

Attention toutefois : l’occupation personnelle et effective doit s’étendre à la totalité des lieux qui étaient loués.

Si donc une brève et précaire interruption dans le temps ne porte à conséquence, sur le plan de l’espace, la condition doit être totalement remplie.

La photo : immeuble de bureaux à Leuven. Fenêtres en « cartes perforées », par opposition aux traditionnelles fenêtres en bandeau.

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

Vendre un immeuble à un Etat étranger

Les actes portant acquisition d’un immeuble en Belgique par un Etat étranger sont enregistrés gratuitement sous condition de réciprocité dans l’Etat étranger en question. Cela figure dans l’article 161, 6°, du Code des droits d’enregistrement. Il faut que l’immeuble soit destiné à l’installation de la représentation diplomatique ou consulaire de l’Etat étranger en Belgique, soit […]

Lire plus arrow_forward

Les actes portant acquisition d’un immeuble en Belgique par un Etat étranger sont enregistrés gratuitement sous condition de réciprocité dans l’Etat étranger en question.

Cela figure dans l’article 161, 6°, du Code des droits d’enregistrement.

Il faut que l’immeuble soit destiné à l’installation de la représentation diplomatique ou consulaire de l’Etat étranger en Belgique, soit l’ambassade, ou à l’habitation du chef de poste.

La résidence de l’ambassadeur est donc visée.

La même exemption est donnée dans les Traités de Vienne du 18 avril 1861 et du 24 avril 1963 en matière de représentation diplomatique et consulaire.

Il faut cependant adresser une demande au Ministre des affaires étrangères belge expliquant l’acquisition et donnant l’assurance de la réciprocité.

Une instruction expresse donnée par le Ministre au receveur de l‘enregistrement est requise.

En général, c’est le notaire instrumentant qui se charge de cette requête.

  • Sitothèque

  • close