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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’occupation personnelle et effective dans le bail commercial

La SA La Mamma exploitait un café en terrasse du Casino de Spa, par bail commercial.

Sa demande de renouvellement de bail est refusée par le Casino de Spa qui motiva ce refus par la volonté d’occuper personnellement le bien (art. 16, I, 1°, de la loi sur les baux commerciaux).

Seulement voilà, à l’occasion des Francofolies de Spa, du 20 au 25 juillet 2004, le Casino de Spa autorisa un tiers à placer un stand sur la terrasse en question.

Cette autorisation fut accordée contre une rémunération.

La Mamma considéra que le Casino de Spa méconnaissait la condition d’occupation personnelle.

Le preneur évincé a droit à une indemnité de trois ans de loyer si le bailleur, sans justifier d’un motif grave, ne réalise pas l’intention d’occuper personnellement dans les six mois et pendant deux ans au moins (art. 25, 3°).

L’indemnité peut être supérieure si le préjudice est plus important.

La Mamma réclama donc une indemnité d’éviction pour non-respect de l’obligation d’occupation personnelle.

Elle fut déboutée par le tribunal de commerce de Verviers.

Le tribunal releva en effet que l’occupation litigieuse, par un tiers, fut précaire et occasionnelle.

Pareille occupation ne remet pas en cause le principe que le Casino de Spa réserve les lieux à son usage personnel.

La Mamma forma alors un pourvoi en cassation.

Selon elle, une occupation par un tiers, même pendant une courte période, suffit à faire naître le droit à l’indemnité.

Que dit la Cour de cassation (Cass., 9 octobre 2008, rôle n° C.07.0280.F, www.juridat.be) ?

« En vertu de l’article 16, I, 1°, de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, le bailleur peut se refuser au renouvellement du bail s’il veut occuper le bien loué personnellement et effectivement.

Si l’occupation au sens de cet article doit s’étendre à la totalité du bien précédemment loué, il n’est cependant pas requis qu’il s’agisse d’une occupation matérielle couvrant en permanence toute la superficie de ce bien.

Il suffit que le bailleur puisse demeurer dans le bien à tout moment quand bon lui semble, peu important que le bailleur ait autorisé un tiers à jouir temporairement d’une partie réduite du bien, fût-ce moyennant une contrepartie financière. »

Le pourvoi de La Mamma fut rejeté.

Cet arrêt est conforme à une jurisprudence constante.

L’occupation « personnelle et effective » au sens de l’article 16, I, 1°,  ne doit pas nécessairement être une occupation matérielle.

Il faut que le bailleur puisse « demeurer dans le bien quand bon lui semble et que ce bien ne (puisse) être utilisé à des fins autres que celles prises en considération par la loi ».

Cass., 27 avril 2002, Pas., 2002, I, p. 1010 ; Cass., 19 décembre 1969, Pas., 1970, I, p. 355 ; Cass., 30 avril 1976, Pas., 1976, I, p. 945).

Attention toutefois : l’occupation personnelle et effective doit s’étendre à la totalité des lieux qui étaient loués.

Si donc une brève et précaire interruption dans le temps ne porte à conséquence, sur le plan de l’espace, la condition doit être totalement remplie.

La photo : immeuble de bureaux à Leuven. Fenêtres en « cartes perforées », par opposition aux traditionnelles fenêtres en bandeau.

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La notion fiscale de « prêt d’argent »

Sous certaines conditions, les intérêts d’avances peuvent être requalifiés en dividendes (article 18, alinéa 1er, 4°, CIR 92). Est considéré comme avance, tout prêt d’argent, représenté ou non par des titres, consenti par une personne physique à une société dont elle est dirigeant et actionnaire ou associée, et tout prêt d’argent consenti par le conjoint […]

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Sous certaines conditions, les intérêts d’avances peuvent être requalifiés en dividendes (article 18, alinéa 1er, 4°, CIR 92).

Est considéré comme avance,

  • tout prêt d’argent, représenté ou non par des titres, consenti par une personne physique à une société dont elle est dirigeant et actionnaire ou associée,
  • et tout prêt d’argent consenti par le conjoint ou un enfant mineur d’un actionnaire ou d’un dirigeant à la société (l’actuel article 18, alinéa 2, CIR 92).

La notion de « créance » va se substituer à la notion fiscale de « prêt d’argent »

Il s’agit de l’article 18, alinéa 8, nouveau, qui entre en vigueur le 1er janvier 2020.

Cette disposition est applicable aux intérêts qui se rapportent aux périodes après le 31 décembre 2019. Elle s’exprimera comme suit :

Les dividendes comprennent : (…) 4° les intérêts des avances lorsqu’une des limites suivantes est dépassée et dans la mesure de ce dépassement :

– soit la limite fixée à l’article 55 (NDLR taux excessif),

– soit lorsque le montant total des avances productives d’intérêts excède la somme des réserves taxées au début de la période imposable et du capital libéré à la fin de cette période. (…)

Est considérée comme avance au sens de l’alinéa 1er, 4°, toute créance, représentée ou non par des titres, détenue par une personne physique sur une société dont elle possède des actions ou parts ou par une personne sur une société dans laquelle elle exerce un mandat ou des fonctions visés à l’article 32, alinéa 1er, 1°, ainsi que toute créance détenue le cas échéant par leur conjoint ou leurs enfants à cette société lorsque ces personnes ou leur conjoint ont la jouissance légale des revenus de ceux-ci, à l’exception (…) »

Dans la version actuelle jusqu’au 31 décembre 2019, « est considéré comme avance, tout prêt d’argent, représenté ou non par des titres, (…) ».

Pourquoi ce changement ?  On trouve la réponse dans les travaux parlementaires (doc 54-2864/001, pp. 32 et 33) :

La notion de « prêt d’argent » a entraîné de nombreuses discussions, surtout lorsqu’une créance relative à une vente avec report du paiement du prix d’achat est comptabilisée au crédit du compte-courant.

La jurisprudence tend souvent vers une interprétation juridique, civiliste de la notion de prêt d’argent, mais tient aussi compte des circonstances de fait pour apprécier s’il peut s’agir ou non d’un prêt d’argent.

Vu la finalité de l’article 18, alinéa 1er, 4°, CIR 92, les auteurs (du projet de loi) estiment qu’une interprétation large et économique doit être donnée au texte existant.

Afin de donner plus de sécurité juridique, le champ d’application de l’article 18, alinéa 1er, 4°, CIR 92 est clarifié.

Plutôt que d’insérer une définition fiscale de la notion de prêt d’argent dans le CIR 92, les auteurs proposent de revenir à la notion de “créances” pour définir les avances (article 4, 3°, de la proposition).

La requalification des intérêts en dividende sera donc facilitée.

La conséquence de cette modification de la loi ne tient pas dans la taxation du créancier (précompte mobilier) mais dans la taxation de la société.

En effet, si les intérêts sont déductible pour la société, les dividendes ne le sont pas.

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