Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’occupation personnelle et effective dans le bail commercial

La SA La Mamma exploitait un café en terrasse du Casino de Spa, par bail commercial.

Sa demande de renouvellement de bail est refusée par le Casino de Spa qui motiva ce refus par la volonté d’occuper personnellement le bien (art. 16, I, 1°, de la loi sur les baux commerciaux).

Seulement voilà, à l’occasion des Francofolies de Spa, du 20 au 25 juillet 2004, le Casino de Spa autorisa un tiers à placer un stand sur la terrasse en question.

Cette autorisation fut accordée contre une rémunération.

La Mamma considéra que le Casino de Spa méconnaissait la condition d’occupation personnelle.

Le preneur évincé a droit à une indemnité de trois ans de loyer si le bailleur, sans justifier d’un motif grave, ne réalise pas l’intention d’occuper personnellement dans les six mois et pendant deux ans au moins (art. 25, 3°).

L’indemnité peut être supérieure si le préjudice est plus important.

La Mamma réclama donc une indemnité d’éviction pour non-respect de l’obligation d’occupation personnelle.

Elle fut déboutée par le tribunal de commerce de Verviers.

Le tribunal releva en effet que l’occupation litigieuse, par un tiers, fut précaire et occasionnelle.

Pareille occupation ne remet pas en cause le principe que le Casino de Spa réserve les lieux à son usage personnel.

La Mamma forma alors un pourvoi en cassation.

Selon elle, une occupation par un tiers, même pendant une courte période, suffit à faire naître le droit à l’indemnité.

Que dit la Cour de cassation (Cass., 9 octobre 2008, rôle n° C.07.0280.F, www.juridat.be) ?

« En vertu de l’article 16, I, 1°, de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, le bailleur peut se refuser au renouvellement du bail s’il veut occuper le bien loué personnellement et effectivement.

Si l’occupation au sens de cet article doit s’étendre à la totalité du bien précédemment loué, il n’est cependant pas requis qu’il s’agisse d’une occupation matérielle couvrant en permanence toute la superficie de ce bien.

Il suffit que le bailleur puisse demeurer dans le bien à tout moment quand bon lui semble, peu important que le bailleur ait autorisé un tiers à jouir temporairement d’une partie réduite du bien, fût-ce moyennant une contrepartie financière. »

Le pourvoi de La Mamma fut rejeté.

Cet arrêt est conforme à une jurisprudence constante.

L’occupation « personnelle et effective » au sens de l’article 16, I, 1°,  ne doit pas nécessairement être une occupation matérielle.

Il faut que le bailleur puisse « demeurer dans le bien quand bon lui semble et que ce bien ne (puisse) être utilisé à des fins autres que celles prises en considération par la loi ».

Cass., 27 avril 2002, Pas., 2002, I, p. 1010 ; Cass., 19 décembre 1969, Pas., 1970, I, p. 355 ; Cass., 30 avril 1976, Pas., 1976, I, p. 945).

Attention toutefois : l’occupation personnelle et effective doit s’étendre à la totalité des lieux qui étaient loués.

Si donc une brève et précaire interruption dans le temps ne porte à conséquence, sur le plan de l’espace, la condition doit être totalement remplie.

La photo : immeuble de bureaux à Leuven. Fenêtres en « cartes perforées », par opposition aux traditionnelles fenêtres en bandeau.

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

La responsabilité (très limitée) de l’administrateur

Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix. Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23. Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage. Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et […]

Lire plus arrow_forward

Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix.

Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23.

Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage.

Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et apprend que la valeur est de 3.640 €.

Il invoque la responsabilité du courtier pour manquement à son devoir d’information.

Le tribunal condamne la société de courtage mais pas l’administrateur.

En effet, comme mandataire de la société de courtage, la responsabilité de l’administrateur ne pouvait être retenue.

C’est la question bien connue du concours de responsabilité.

En appel, l’administrateur, la société de courtage et l’assureur en RC professionnelle de la société de courtage sont condamnés.

La Cour de cassation va casser l’arrêt (16 mars 2018, rôle n° C.17.0200.F, www.juridat.be) concernant l’administrateur.

«  Le mandataire, qui, agissant dans le cadre de son mandat commet une faute, ne peut être déclaré responsable à l’égard du tiers contractant que si cette  faute constitue un manquement à l’obligation générale de prudence. »

Le juge d’appel avait posé que « le mandataire peut encourir une responsabilité personnelle s’il commet une culpa in contrahendo, faute précontractuelle au cours des négociations devant conduire à la conclusion d’un contrat ».

Non, dit la Cour de cassation :

« L’arrêt, qui retient ainsi l’existence d’une faute extracontractuelle [de l’administrateur] au motif que le manquement à son obligation d’information et de conseil précède la conclusion du contrat d’assurance entre un tiers et [l’investisseur], alors qu’il constitue l’inexécution d’une obligation du contrat de courtage conclu entre son mandant et [l’investisseur], viole les articles 1382 et 1383 du Code civil. » 

C’est encore un arrêt sur le concours de responsabilité en matière de responsabilité d’administrateur.

Celui-ci n’est responsable de la faute contractuelle de la société que s’il a commis en représentant la société dans un contrat une faute qui constitue aussi un manquement à l’obligation générale de prudence qui existerait indépendamment du contrat.

C’est pourquoi on a pu parler de l’immunité de l’agent d’exécution.

L’intérêt de cet arrêt est que la théorie du concours de responsabilité est appliqué au stade précontractuel.

  • Sitothèque

  • close