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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’occupation personnelle et effective dans le bail commercial

La SA La Mamma exploitait un café en terrasse du Casino de Spa, par bail commercial.

Sa demande de renouvellement de bail est refusée par le Casino de Spa qui motiva ce refus par la volonté d’occuper personnellement le bien (art. 16, I, 1°, de la loi sur les baux commerciaux).

Seulement voilà, à l’occasion des Francofolies de Spa, du 20 au 25 juillet 2004, le Casino de Spa autorisa un tiers à placer un stand sur la terrasse en question.

Cette autorisation fut accordée contre une rémunération.

La Mamma considéra que le Casino de Spa méconnaissait la condition d’occupation personnelle.

Le preneur évincé a droit à une indemnité de trois ans de loyer si le bailleur, sans justifier d’un motif grave, ne réalise pas l’intention d’occuper personnellement dans les six mois et pendant deux ans au moins (art. 25, 3°).

L’indemnité peut être supérieure si le préjudice est plus important.

La Mamma réclama donc une indemnité d’éviction pour non-respect de l’obligation d’occupation personnelle.

Elle fut déboutée par le tribunal de commerce de Verviers.

Le tribunal releva en effet que l’occupation litigieuse, par un tiers, fut précaire et occasionnelle.

Pareille occupation ne remet pas en cause le principe que le Casino de Spa réserve les lieux à son usage personnel.

La Mamma forma alors un pourvoi en cassation.

Selon elle, une occupation par un tiers, même pendant une courte période, suffit à faire naître le droit à l’indemnité.

Que dit la Cour de cassation (Cass., 9 octobre 2008, rôle n° C.07.0280.F, www.juridat.be) ?

« En vertu de l’article 16, I, 1°, de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, le bailleur peut se refuser au renouvellement du bail s’il veut occuper le bien loué personnellement et effectivement.

Si l’occupation au sens de cet article doit s’étendre à la totalité du bien précédemment loué, il n’est cependant pas requis qu’il s’agisse d’une occupation matérielle couvrant en permanence toute la superficie de ce bien.

Il suffit que le bailleur puisse demeurer dans le bien à tout moment quand bon lui semble, peu important que le bailleur ait autorisé un tiers à jouir temporairement d’une partie réduite du bien, fût-ce moyennant une contrepartie financière. »

Le pourvoi de La Mamma fut rejeté.

Cet arrêt est conforme à une jurisprudence constante.

L’occupation « personnelle et effective » au sens de l’article 16, I, 1°,  ne doit pas nécessairement être une occupation matérielle.

Il faut que le bailleur puisse « demeurer dans le bien quand bon lui semble et que ce bien ne (puisse) être utilisé à des fins autres que celles prises en considération par la loi ».

Cass., 27 avril 2002, Pas., 2002, I, p. 1010 ; Cass., 19 décembre 1969, Pas., 1970, I, p. 355 ; Cass., 30 avril 1976, Pas., 1976, I, p. 945).

Attention toutefois : l’occupation personnelle et effective doit s’étendre à la totalité des lieux qui étaient loués.

Si donc une brève et précaire interruption dans le temps ne porte à conséquence, sur le plan de l’espace, la condition doit être totalement remplie.

La photo : immeuble de bureaux à Leuven. Fenêtres en « cartes perforées », par opposition aux traditionnelles fenêtres en bandeau.

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Avocat agent immobilier

Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client. La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté. La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 […]

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Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client.

La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté.

La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 du Code judiciaire, de sorte que le contrat repose sur un acte illicite.

L’avocat, ou plutôt l’agent immobilier occasionnel, forma un pourvoi en cassation estimant que la Cour d’appel avait violé l’article 437 du Code judiciaire.

Cette disposition pose que la profession d’avocat est incompatible avec l’exercice d’une industrie ou d’un négoce.

Or poser un acte de commerce unique n’est pas exercer un négoce ni une industrie. L’activité doit être habituelle.

La Cour de cassation donne raison sur ce point à l’avocat. L’unique opération de courtage ne peut en soi constituer un acte de commerce en contradiction avec l’article 437 du Code judiciaire.

C’est exact, l’article 5, § 1, 3°, de la loi du 11 février 2013 traite de l’exercice d’une activité à titre principal ou d’appoint.

Or le courtage est sans rapport avec l’avocature ; il ne peut en être l’appoint.

Cet arrêt confortera les courtiers amateurs, s’il posent des actes isolés … !

“Dat het stellen van een eenmalige daad van koophandel niet kan bestempeld worden als het drijven van handel of nijverheid in de zin van voormelde bepaling ;
Overwegende dat het arrest oordeelt dat eiser, advocaat, een eenmalige makelaarsverrichting die op zichzelf volstaat om als daad van koophandel te worden aangemerkt, heeft gesteld en dit in strijd is met artikel 437 van het Gerechtelijk Wetboek;

Dat het arrest beslist dat de vordering gestoeld op een dergelijke akte en hieruit voortvloeiende prestaties, « als ongeoorloofd en/of strijdig met de goede orde » dient beschouwd te worden en als gesteund op een onrechtmatig belang als niet-toelaatbaar dient afgewezen te worden ;

Dat het arrest zodoende het voornoemd artikel 437, eerste lid, 3°, schendt ; ”

(Cass. 27 octobre 2005, rôle n° C040129N, www.juridat.be).

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