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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

La faculté de résiliation triennale au profit du bailleur

Dans le bail commercial, le preneur dispose du droit de résilier le bail à l’occasion de chaque triennat, sans justification ni indemnité, et avec un préavis de six mois.

C’est une disposition impérative en sorte que le bail ne peut l’exclure et ne doit pas la mentionner.

Un droit de résiliation triennale existe aussi en faveur du bailleur, à certaines conditions strictes, et si le bail en contient la mention expresse (art. 3, alinéa 5, de la loi du 30 avril 1951).

Quelle mention expresse ? C’est ce que l’on va examiner.

Relevons d’abord que cette faculté est très dangereuse pour le preneur.

Ainsi, la banque peut refuser un crédit au preneur car celui-ci n’est pas assuré de rester assez longtemps dans les lieux pour apurer un prêt de plus de 3 ans.

Et le preneur s’expose au risque de perdre la clientèle qu’il aura cristallisée sur le bien, si le bailleur exerce la faculté de résiliation triennale pour un commerce similaire.

Quelles sont les conditions de la faculté de résiliation triennale au profit du bailleur ?

  1. Elle s’exerce par exploit d’huissier ou par lettre recommandée,
  2. À l’expiration de chaque triennat,
  3. Moyennant un préavis d’un an,
  4. Pour que le bailleur exerce effectivement lui-même,
  5. Dans l’immeuble loué,
  6. Un commerce,
  7. Ou permette l’exploitation effective
  8. Par ses descendants,
  9. Ses enfants adoptifs ou ses ascendants,
  10. Par son conjoint (le cohabitant est oublié),
  11. Par les descendants, ascendants ou enfants adoptifs de celui-ci,
  12. Ou par une société de personnes dont les associés actifs ou les associés possédant au moins les trois quarts du capital ont avec le bailleur ou son conjoint les mêmes relations de parenté, d’alliance ou d’adoption’.

L’article 3, alinéa 5, dispose que « le contrat de bail peut, en outre, autoriser le bailleur à mettre fin au bail à l’expiration de chaque triennat … »

Il faut donc une mention dans le bail. Mais quelle mention ?

La Cour de cassation a posé qu’il ne suffisait pas de mentionner que le bailleur peut mettre fin au bail à la fin de chaque triennat (Cass., 25 juin 1982, Pas., 1982, I, p. 1272 ; Cass., 5 décembre 1991, Pas., 1992, I, p. 265 ; Cass., 11 décembre 1992, Pas., 1992, I, n° 786).

Il faut que le bail mentionne les conditions visées par l’article 3, alinéa 5.

Dans un arrêt du 4 octobre 1999 (Pas., 1999, I, p. 497), la Cour de cassation s’est faite plus précise :

« Attendu que, pour permettre au bailleur de bénéficier de cette disposition légale, le contrat de bail doit mentionner les conditions qu’elle prévoit ;

Attendu que le jugement attaqué constate que l’article 4 du bail commercial liant les parties accorde au bailleur (…) ‘le droit de mettre fin au bail à l’expiration de chaque triennat dans les conditions énoncées à l’article 3 de la loi sur les baux commerciaux’ et que la défenderesse a usé de ce droit et a résilié le bail ;

Qu’en considérant qu’elle puisait dans cet article 4 le droit de mettre valablement un terme au bail à l’expiration de chaque triennat, le jugement attaqué viole l’article 3, alinéa 5, de la loi sur les baux commerciaux. »

Il faut donc clairement mentionner les conditions de la faculté de résiliation triennale du bailleur, mais jusqu’à quel point ?

Un arrêt de la Cour de cassation du 22 décembre 2016 (rôle n° C.16.0068.F, www.juridat.be) apporte une réponse définitive.

Il s’agissait d’un bail autorisant le bailleur à mettre fin au contrat « à l’expiration de chaque période de trois ans moyennant préavis notifié par lettre recommandée au moins un an à l’avance conformément aux dispositions de l’article 3 de la loi du 30 avril 1951 relative aux baux commerciaux ».

Cette clause mentionne certaines conditions de l’article 3, alinéa 5, mais pas toutes.

Ainsi la condition de ce que le congé ne peut être donné que pour permettre l’exercice effectif et personnel d’un commerce faisait défaut.

Le tribunal de première instance francophone de Bruxelles, statuant en degré d’appel, considéra que la clause en question satisfaisait à l’information du preneur.

« Il ne peut pas être contesté, dit le tribunal, qu’elle (la clause) énonce le moment et les conditions auxquelles la rupture peut intervenir, le renvoi à l’article 3 de la loi permettant de garantir au preneur que les motifs de rupture du contrat sont limités à ce que la loi impérative autorise. »

Le tribunal décida donc de valider la clause et le congé donné en exécution de celle-ci.

Quant à l’arrêt du 4 octobre 1999, le tribunal considéra qu’il portait sur une cause contractuelle qui « était moins précise et moins complète que celle figurant au contrat de bail liant [les parties] puisqu’elle ne précisait ni la durée du préavis ni le mode de notification du congé. La Cour de cassation a donc pu estimer qu’une telle clause ne reproduisait pas les conditions visées à l’article 3, alinéa 5, de la loi du 30 avril 1951. »

Bref, le tribunal considéra que l’information donnée par la clause litigieuse était suffisante ; point n’était besoin de reproduire complètement l’article 3, alinéa 5.

La Cour de cassation ne partage pas ce point de vue ; elle casse le jugement du tribunal :

« Pour permettre au bailleur de bénéficier de cette disposition légale, le contrat de bail doit mentionner les conditions qu’elle prévoit et notamment les motifs qui autorisent le bailleur à résilier unilatéralement le bail.

Le jugement attaqué constate que l’article 3, alinéa 3, du bail commercial liant les parties « autorise le bailleur à mettre fin au contrat ‘à l’expiration de chaque période de trois ans moyennant préavis notifié par lettre recommandée au moins un an à l’avance conformément aux dispositions de l’article 3 de la loi du 30 avril 1951 relative aux baux commerciaux’ » et que le défendeur a usé de ce droit et a résilié le bail en vue d’occuper personnellement les lieux.

En considérant que cet article 3, alinéa 3, satisfait aux exigences légales et en validant en conséquence le congé donné par le défendeur, le jugement attaqué viole l’article 3, alinéa 5, de la loi sur les baux commerciaux. »

En d’autres termes, c’est toutes les conditions du droit de résiliation triennale du bailleur qui doivent être mentionnées dans le bail.

Pour dire les choses pratiquement, il faut reproduire l’article 3, alinéa 5, dans le bail pour que la clause soit valable.

C’était déjà la conclusion que d’aucun avaient tiré de l’arrêt du 4 octobre 1999. Désormais, c’est certain.

Terminons en précisant que le bailleur qui exerce le droit de résiliation prévu à l’article 3, alinéa 5, sera redevable en cas de commerce similaire d’une indemnité de deux ou trois ans de loyer, selon les cas (art. 26).

Les photos : la gare des Guillemins à Liège, œuvre de l’architecte espagnol Santiago Calatrava Valls. Elle est magnifique. Seul bémol, le vis-à-vis de la colline de Cointe, qui empêche quelque peu son architecture monumentale mais élégante de s’exprimer.

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Clause d’adaptation du loyer commercial

Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps. L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux. Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision […]

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Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps.

L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux.

Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision du loyer, surtout dans le bail de plus de neuf années. Il se peut en effet que le marché locatif évolue plus vite que l’indice santé.

En règle, le loyer évolue légalement de la manière suivante :

  1. La clause d’indexation encadrée par l’article 1728 de l’ancien Code civil qui adapte annuellement le loyer au coût de la vie,
  2. La révision du loyer qui adapte le loyer aux circonstances nouvelles le modulant d’au moins 15 % à la hausse ou à la baisse.

La révision de l’article 6 est impérative en faveur des deux parties (Cass., 25 avril 2003, Pas., I, p. 877).

On ne peut donc y déroger en plus ou en moins car la situation de l’une ou l’autre des parties sera affectée (B. Louveaux, « Le droit du bail commercial », Larcier, Bruxelles, 2011, p. 308).

La question est de savoir si une autre révision peut être convenue, qui déroge aux conditions légales, à savoir :

  1. Provoquée par des circonstances nouvelles,
  2. En raison d’une variation de plus de 15 %,
  3. Avec une appréciation du juge en équité.

Les auteurs et la jurisprudence sont divisés.

Pour certains on ne peut déroger au régime légal ; pour d’autre on peut y ajouter mais pas le restreindre.

Je vous fais grâce du relevé des décisions en sens divers car, depuis, l’arrêt de la Cour de cassation du 25 avril 2003, la doctrine récente penche pour l’interdiction (Ch.-Ed. de Frésart, « Les aspects financiers du bail commercial », in Le bail commercial, La Charte, Bruxelles, 208, p. 136).

Cela ne signifie pas que le bail ne puisse contenir une clause de loyer évolutif (par exemple + 5 % tous les neuf ans). Mais l’automaticité de cette clause la distingue d’un mécanisme de révision.

Je partage l’opinion selon laquelle l’article 6 encadre impérativement la révision, prohibant une autre forme d’adaptation.

Toutefois, la révision se conçoit comme une adaptation à ce que les parties n’ont pu prévoir.

Si le bail contient une clause répondant à un fait générateur prévisible ou connu à la conclusions du bail, au moins en son principe, on se situe en dehors du champ d’application de l’article 6.

Il n’est alors plus question de régime concurrent et la prohibition ne s’applique pas.

Ce sera le cas si une évolution est attendue du fait de travaux dans l’environnement ou un aménagement urbanistique attendu (un schéma directeur pour un piétonnier, par exemple).

En conclusion la clause de révision s’écartant de l’article 6 est en principe prohibée.

Mais si son fait générateur particulier est prévisible à la conclusions du bail, un mode de révision peut être mis en place.

On se situe alors davantage dans le registre de la majoration / minoration sous condition suspensive que dans celui de la révision.

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