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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Réponse à titre principal et à titre subsidiaire à la demande de renouvellement

Le bail commercial avait été consenti pour l’exploitation d’une supérette. Le locataire en avait fait une salle de fitness.

Puis se présenta le moment de demander le renouvellement du bail.

L’article 13 de la loi sur les baux commerciaux dispose que « le preneur a le droit d’obtenir, par préférence à toute autre personne, le renouvellement de son bail pour la continuation du même commerce (…). »

Le locataire sollicita le renouvellement aux conditions en cours.

Le bailleur émit une réponse complexe.

Il refusa au motif qu’il ne s’agissait plus du même commerce, tout en faisant savoir qu’à d’autres conditions (doublement du loyer), il pourrait accepter.

Comment interpréter cette réponse ?

S’agit-il d’un refus parce que les conditions du renouvellement n’étaient pas réunies (pas le même commerce), assorti d’une proposition de nouveau bail ?

Ou s’agit-il de « la stipulation de conditions différentes » au sens de l’article 14, auquel cas le renouvellement sera acquis aux conditions de loyer arbitrées par le juge de paix, sauf au preneur à se désister de sa demande (art. 18 et 20).

Le tribunal de commerce de Bruxelles, statuant comme juge d’appel, va interpréter la réponse du bailleur comme un refus opposé à titre principal en raison de la modification de l’affectation des lieux loués et, à titre subsidiaire, une proposition de conditions différentes.

Aussi, dit le tribunal, le preneur n’a pas droit au renouvellement.

Le pourvoi fait grief au tribunal de n’avoir pas appliqué l’article 18 précité.

La Cour de cassation rejette le pourvoi (11 décembre 2014, rôle n° C.13.0475.F, www.juridat.be) et valide l’interprétation du tribunal. La Cour relève :

« Ces dispositions (les art. 14, 18 et 20) ne font pas obstacle à ce que le bailleur choisisse, à titre principal, d’opposer un refus motivé au renouvellement du bail et, à titre subsidiaire, de l’accepter moyennant des conditions différentes. »

Il est donc possible de refuser un renouvellement à titre principal tout en l’acceptant à titre subsidiaire moyennant des conditions différentes.

Les conclusions du premier avocat général J.F. Leclercq étaient conformes :

« Il ne résulte d’aucune des dispositions dont la violation est invoquée par le moyen, en cette branche, que le bailleur ne pourrait pas, à titre principal, invoquer un motif de refus du renouvellement du bail commercial et, à titre subsidiaire, faire valoir de nouvelles conditions de renouvellement. »

Cette jurisprudence rejoint un solide courant doctrinal  (B. Louveaux, « Le droit du bail commercial, De Boeck‐Larcier, Bruxelles, 2011, n° 912, p. 850).

Cet auteur s’appuie sur le mécanisme équivalent de l’article 24 qui accorde au bailleur dont le motif de refus est invalidé un nouveau délai d’un mois à dater du jugement pour stipuler des conditions différentes.

S’il peut le faire après invalidation du refus, pourquoi pas en même temps ?

Dans un arrêt du 14 mai 2010 (rôle n° C.09.0206.F), la Cour de cassation avait déjà admis que le bailleur peut refuser le renouvellement, à titre principal, pour l’un des motifs de l’article 16, I, et, à titre subsidiaire, sans motif mais avec indemnité (art. 16, IV).

Le refus en cascade doit cependant être opposé avec prudence. Il faut éviter les motifs contradictoires ou incompatibles, que ce soit dans la même réponse ou des réponses successives.

Est contradictoire le fait d’invoquer à titre principal des conditions différentes et à titre subsidiaire le manquement grave du preneur (D. Janssens, « Les péripéties du renouvellement », in Le bail commercial, La Charte, Bruxelles, 2008, n° 110, p. 354).

Selon cet auteur, le bailleur qui stipule des conditions différentes est censé avoir renoncé à s’opposer au renouvellement.

L’arrêt commenté infirme ce point de vue mais il convient alors que le refus soit invoqué à titre principal.

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

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Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

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