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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Réponse à titre principal et à titre subsidiaire à la demande de renouvellement

Le bail commercial avait été consenti pour l’exploitation d’une supérette. Le locataire en avait fait une salle de fitness.

Puis se présenta le moment de demander le renouvellement du bail.

L’article 13 de la loi sur les baux commerciaux dispose que « le preneur a le droit d’obtenir, par préférence à toute autre personne, le renouvellement de son bail pour la continuation du même commerce (…). »

Le locataire sollicita le renouvellement aux conditions en cours.

Le bailleur émit une réponse complexe.

Il refusa au motif qu’il ne s’agissait plus du même commerce, tout en faisant savoir qu’à d’autres conditions (doublement du loyer), il pourrait accepter.

Comment interpréter cette réponse ?

S’agit-il d’un refus parce que les conditions du renouvellement n’étaient pas réunies (pas le même commerce), assorti d’une proposition de nouveau bail ?

Ou s’agit-il de « la stipulation de conditions différentes » au sens de l’article 14, auquel cas le renouvellement sera acquis aux conditions de loyer arbitrées par le juge de paix, sauf au preneur à se désister de sa demande (art. 18 et 20).

Le tribunal de commerce de Bruxelles, statuant comme juge d’appel, va interpréter la réponse du bailleur comme un refus opposé à titre principal en raison de la modification de l’affectation des lieux loués et, à titre subsidiaire, une proposition de conditions différentes.

Aussi, dit le tribunal, le preneur n’a pas droit au renouvellement.

Le pourvoi fait grief au tribunal de n’avoir pas appliqué l’article 18 précité.

La Cour de cassation rejette le pourvoi (11 décembre 2014, rôle n° C.13.0475.F, www.juridat.be) et valide l’interprétation du tribunal. La Cour relève :

« Ces dispositions (les art. 14, 18 et 20) ne font pas obstacle à ce que le bailleur choisisse, à titre principal, d’opposer un refus motivé au renouvellement du bail et, à titre subsidiaire, de l’accepter moyennant des conditions différentes. »

Il est donc possible de refuser un renouvellement à titre principal tout en l’acceptant à titre subsidiaire moyennant des conditions différentes.

Les conclusions du premier avocat général J.F. Leclercq étaient conformes :

« Il ne résulte d’aucune des dispositions dont la violation est invoquée par le moyen, en cette branche, que le bailleur ne pourrait pas, à titre principal, invoquer un motif de refus du renouvellement du bail commercial et, à titre subsidiaire, faire valoir de nouvelles conditions de renouvellement. »

Cette jurisprudence rejoint un solide courant doctrinal  (B. Louveaux, « Le droit du bail commercial, De Boeck‐Larcier, Bruxelles, 2011, n° 912, p. 850).

Cet auteur s’appuie sur le mécanisme équivalent de l’article 24 qui accorde au bailleur dont le motif de refus est invalidé un nouveau délai d’un mois à dater du jugement pour stipuler des conditions différentes.

S’il peut le faire après invalidation du refus, pourquoi pas en même temps ?

Dans un arrêt du 14 mai 2010 (rôle n° C.09.0206.F), la Cour de cassation avait déjà admis que le bailleur peut refuser le renouvellement, à titre principal, pour l’un des motifs de l’article 16, I, et, à titre subsidiaire, sans motif mais avec indemnité (art. 16, IV).

Le refus en cascade doit cependant être opposé avec prudence. Il faut éviter les motifs contradictoires ou incompatibles, que ce soit dans la même réponse ou des réponses successives.

Est contradictoire le fait d’invoquer à titre principal des conditions différentes et à titre subsidiaire le manquement grave du preneur (D. Janssens, « Les péripéties du renouvellement », in Le bail commercial, La Charte, Bruxelles, 2008, n° 110, p. 354).

Selon cet auteur, le bailleur qui stipule des conditions différentes est censé avoir renoncé à s’opposer au renouvellement.

L’arrêt commenté infirme ce point de vue mais il convient alors que le refus soit invoqué à titre principal.

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Le défaut de conformité occulte

Une société achète des pneus pour ses camions. Il apparaît après la vente que les pneus présentent des entailles. L’acheteur agit sur base du vice caché mais il est débouté. En effet la Cour d’appel de Bruxelles reconnait que le vice était caché mais estime que l’action a été menée tardivement. Pour résister au paiement […]

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Une société achète des pneus pour ses camions.

Il apparaît après la vente que les pneus présentent des entailles.

L’acheteur agit sur base du vice caché mais il est débouté.

En effet la Cour d’appel de Bruxelles reconnait que le vice était caché mais estime que l’action a été menée tardivement.

Pour résister au paiement des pneus, l’acheteur invoque alors que la livraison n’était pas conforme.

Il oppose non plus le vice caché, mais l’inexécution de l’obligation de délivrance.

Il est débouté car la délivrance et l’agréation avait déjà eu lieu.

La Cour de cassation justifie ainsi la décision (7 juin 2019, rôle n° C.18.0509.N, www.juridat.be) :

“Het verborgen gebrek is het gebrek dat de koper bij de levering niet kon of niet moest kunnen vaststellen. Wanneer de verkochte zaak door een verborgen gebrek is aangetast, kan de koper alleen de rechtsvordering tot vrijwaring voor verborgen gebreken instellen en niet de rechtsvordering wegens niet-nakoming van de verbintenis om de zaak te leveren conform de verkochte zaak.”

Ma traduction : « le vice caché est un défaut que l’acheteur ne peut ou ne devrait pas constater à la délivrance. Quand la chose vendue est affectée d’un vice caché, l’acheteur ne peut qu’exercer l’action en garantie du vice caché et ne peut agir en réparation de l’inexécution de l’obligation de délivrer une chose conforme. »

Cette position est une constante dans la jurisprudence de le Cour de cassation : le vice de conformité, même occulte, ne peut plus être invoqué après l’agréation.

Cela se heurte à deux objections de bon sens :

  1. L’acheteur n’achète pas une chose viciée. Il faut lui délivrer la chose qui fut convenue et qui n’est donc pas viciée. L’obligation de délivrance est donc concernée.
  2. L’agréation est la décharge donnée à l’obligation de délivrance. Comment accepter la délivrance pour valable si le vice de conformité est occulte ? On ne peut agréer que ce que l’on voit.

Dans la logique de l’agencement des obligations du vendeur, la délivrance et l’agréation doivent porter sur l’état apparent tandis que la garantie porte sur ce qui est non apparent.

Cela signifierait que l’agréation laisse subsister une action en délivrance lorsque l’immeuble est affecté d’un vice de conformité occulte.

Ce n’est pas le cas, en réalité, la Cour de cassation donnant un effet extinctif total à l’agréation, ne laissant subsister que la garantie des vices cachés, en dépit des protestations de la doctrine.

Il n’existe pas dans la jurisprudence actuelle de survivance du défaut de conformité après l’agréation.

Cela explique que la Cour de cassation ait développé la notion de vice fonctionnel.

En principe, le vice caché est un défaut de la chose, c’est-à-dire une défectuosité intrinsèque.

Or le défaut occulte de conformité est plus souvent extrinsèque et fonctionnel.

C’est pour cela que la Cour de cassation a développé une jurisprudence étendant la notion de vice caché au vice extrinsèque ou fonctionnel.

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