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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Une société achète un immeuble pour l’occuper, mais il est loué

Une société acquiert un immeuble occupé par un locataire protégé par la loi sur le bail de résidence principale. Que peut faire la société pour recouvrer la jouissance du bien ?

Si le bail n’est pas enregistré et a moins de six mois, ce bail ne lui est pas opposable. Mais c’est rarement le cas.

La société acquéreuse peut donner congé, à tout moment dit la loi du 20 février 1991 (art. 9, alinéa 3), mais en respectant un préavis de trois mois et en notifiant le congé dans les trois mois de l’acte authentique de vente.

Il est en effet acquis que ce congé peut être donné par une société (Cass. 17 septembre 1993, Pas. 1993, I, p. 706 ; A. Van Oevelen, De wet van 22 december 1989 op de bescherming van de gezinswoning, R.G.D.C., 1990, p. 183-269, n° 29).

Mais ce n’est pas suffisant. Il faut aussi que la société respecte les conditions de l’article 3, § 2, 3 et 4 de la loi du 20 février 1991 auquel renvoie l’article 9.

Parmi ces motifs, il y a d’abord l’occupation personnelle ; la société peut certes invoquer ce motif pour son compte, mais à la condition d’installer son siège social ou d’exploitation dans le bien dans l’année du départ du preneur, et l’y maintenir durant deux ans. A défaut, elle devra payer dix-huit mois d’indemnité, sauf à pouvoir invoquer une circonstance exceptionnelle.

D’ailleurs l’article 3, § 2, n’utilise pas le terme « habiter » mais bien « occuper », qui est plus large et compatible avec une personne morale.

La société ne peut en principe pas donner congé pour l’occupation personnelle de son gérant, d’un administrateur ou d’un actionnaire (L. Herve, La durée du bail, in Le bail de résidence principale, 2006, p. 162).

Madame Merchiers avance cependant, mais timidement, que si le gérant a pouvoir de représentation, il peut être celui qui occupe personnellement pour la société, mais ce point est incertain (Y. Merchiers, Rép. Notarial, Le bail de résidence principale, p. 129, Tome VIII, Livre 3, éd. 1998 mise à jour le 25 mars 2010, n° 103).

Le juge de paix de Merksem quant à lui estime qu’une personne morale peut donner congé pour occupation personnelle au profit d’un associé ou d’un administrateur lorsque ce dernier satisfait à l’exigence du lien de parenté telle que décrite dans l’article 3, § 2, de la loi (J.P. Merksem, 21 décembre 1995, R.W., 1999-2000, p. 718).

Quel est ce lien de parenté ?  Rappelons l’article 3, § 2 : « le bailleur peut toutefois mettre fin au bail, à tout moment, en donnant congé six mois à l’avance, s’il a l’intention d’occuper le bien personnellement et effectivement ou de le faire occuper de la même manière par ses descendants, ses enfants adoptifs, ses ascendants, son conjoint, les descendants, ascendants et enfants adoptifs de celui-ci, ses collatéraux et les collatéraux de son conjoint jusqu’au troisième degré. (…) »

La transposition de tels liens de parenté entre un gérant, un administrateur ou un actionnaire et une société ne peut se concevoir que dans des rapports d’actionnaire à société, l’actionnaire ou l’associé étant considéré comme l’ascendant.

Je suis d’accord avec cette jurisprudence, même si une grande prudence s’impose, pour autant que l’actionnaire ou l’associé détienne le contrôle de la société (on a en principe un seul ascendant …).

Notons que le congé doit mentionner l’identité de la personne qui occupera le bien et son lien de parenté avec le bailleur.

A mon sens, si la société a son siège ou un bureau dans les lieux, le congé pour occupation personnelle sera valable même si le gérant ou un administrateur habite les lieux et qu’il n’est pas actionnaire ni associé.

Qu’en est-il de l’occupation personnelle par une filiale, une société sœur ou une société mère ? C’est controversé mais Madame Merchiers l’admet (Rép. Notarial, Le bail de résidence principale, p. 129, Tome VIII, Livre 3, éd. 1998 mise à jour le 25 mars 2010).

A mon sens une filiale, une société mère et une société sœur peuvent être considérées comme, respectivement, l’ascendant, le descendant et un collatéral.

Mais il n’y a pas que l’occupation personnelle. La société peut aussi faire valoir l’intention de reconstruire, transformer ou rénover l’immeuble, en respectant la règle du coût de trois ans de loyer.

Enfin, la société peut donner le congé avec préavis de 3 mois en payant une indemnité.

Dans l’article 3, § 4, cette faculté s’exerce pour l’expiration du premier et du deuxième triennat. Mais l’article 9, qui renvoie à l’article 3, dit bien que le congé peut être donné à tout moment. Donc, la société ne doit pas attendre la fin du triennat, mais elle doit payer l’indemnité prévue par l’article 3 § 4, c’est-à-dire :

  • 9 mois de loyer si le congé intervient durant le premier triennat,
  • 6 mois de loyer si le congé intervient durant le deuxième triennat,
  • 3 mois de loyer si le congé intervient durant le dernier triennat (ceci est une solution défendue par B. Louvaux, Le droit du bail de résidence principale, Larcier 1995, p. 245). Voyez aussi A. Van Oevelen, Het nieuwe huurrecht anno 1991, Antwerpen/Apeldoorn, Maklu, 1991, p. 78, n° 220. On pourrait aussi soutenir que l’indemnité de 3 mois n’est pas due car elle n’est pas prévue pour le troisième triennat dans l’art. 3, § 4).

Que retenir de cela ?

Que lorsqu’une société s’intéresse à un immeuble occupé par bail de résidence, elle peut dans certaines circonstances (délai et indemnité) recouvrer la disposition du bien.

Mais il est déconseillé de donner congé en invoquant l’occupation personnelle du gérant ou d’un administrateur s’il n’est pas associé ou actionnaire, avec pouvoir de contrôle.

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Prouver la propriété immobilière

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Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ?

La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte de vente.

Le propriétaire qui peut invoquer un mode originaire peut aisément faire la preuve de son droit de propriété car ce mode originaire constitue un fait juridique susceptible d’être prouvé par toutes voies de droit et qui, s’il est établi, doit s’analyser en une preuve absolue du droit de propriété.

Lorsqu’un sujet de droit ne peut invoquer qu’un mode dérivé d’acquisition, tel un acte de vente, l’instrumentum qui constate cet acte établit uniquement que l’acheteur a conclu une vente.

Mais cet acte translatif est insuffisant en soi pour rendre l’acquéreur propriétaire.

Cet acquéreur devrait encore démontrer que son auteur était lui-même propriétaire, etc.

L’acquéreur, par mode dérivé, demandeur en revendication, peut invoquer tous actes ou faits susceptibles de rendre vraisemblable l’existence de son droit (J. Hansenne, « Les Biens. Précis », tome I, Ed. Fac. de droit Liège, 1996, n° 639 et suivants, pp. 595 et s.).

Il devra aussi prouver que son vendeur était bien propriétaire ; c’est l’objet de l’origine trentenaire de propriété, insérée dans l’acte authentique soumis à la transcription.

L’article 141, alinéa 3, d la loi hypothécaire dispose qu’ « il est fait mention dans l’acte ou le document, sujet à publicité, du titre de propriété des immeubles concernés et du dernier titre transcrit s’il a moins de trente ans. »

Monsieur Genin, dans le R.P.D.B., v° Hypothèques et privilèges immobiliers (n° 3411), écrit qu’ « il faut en réalité établir la chaîne des mutations de personnes à personnes jusqu’à la date à laquelle tous les droits susceptibles d’exister sur l’immeuble visé sont prescrits, c’est-à-dire trente ans. »

En d’autres termes, dit Monsieur Roelen, « il y a lieu de remonter jusqu’à un titre qui est plus que trentenaire et non pas simplement à une période de trente ans, … »  (E. Roelen, « L’état hypothécaire », in À l’origine de la responsabilité du notaire, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 9).

À cette fins, l’article 127, alinéas 1 et 2, de la loi hypothécaire dispose que « les conservateurs des hypothèques sont tenus de délivrer des certificats constatant les mutations et concessions de droits réels, ainsi que les baux consentis par tous individus indiqués dans les réquisitions écrites qui leur sont faites à cette fin. Ils sont également tenus de délivrer à tout requérant copie des inscriptions ou transcriptions existantes, ou des certificats constatant qu’il n’en existe point. »

L’acte satisfait évidemment aux conditions probatoires du Code civil (un écrit signé en autant de parties qu’il y a d’intérêts distincts).

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