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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Une société achète un immeuble pour l’occuper, mais il est loué

Une société acquiert un immeuble occupé par un locataire protégé par la loi sur le bail de résidence principale. Que peut faire la société pour recouvrer la jouissance du bien ?

Si le bail n’est pas enregistré et a moins de six mois, ce bail ne lui est pas opposable. Mais c’est rarement le cas.

La société acquéreuse peut donner congé, à tout moment dit la loi du 20 février 1991 (art. 9, alinéa 3), mais en respectant un préavis de trois mois et en notifiant le congé dans les trois mois de l’acte authentique de vente.

Il est en effet acquis que ce congé peut être donné par une société (Cass. 17 septembre 1993, Pas. 1993, I, p. 706 ; A. Van Oevelen, De wet van 22 december 1989 op de bescherming van de gezinswoning, R.G.D.C., 1990, p. 183-269, n° 29).

Mais ce n’est pas suffisant. Il faut aussi que la société respecte les conditions de l’article 3, § 2, 3 et 4 de la loi du 20 février 1991 auquel renvoie l’article 9.

Parmi ces motifs, il y a d’abord l’occupation personnelle ; la société peut certes invoquer ce motif pour son compte, mais à la condition d’installer son siège social ou d’exploitation dans le bien dans l’année du départ du preneur, et l’y maintenir durant deux ans. A défaut, elle devra payer dix-huit mois d’indemnité, sauf à pouvoir invoquer une circonstance exceptionnelle.

D’ailleurs l’article 3, § 2, n’utilise pas le terme « habiter » mais bien « occuper », qui est plus large et compatible avec une personne morale.

La société ne peut en principe pas donner congé pour l’occupation personnelle de son gérant, d’un administrateur ou d’un actionnaire (L. Herve, La durée du bail, in Le bail de résidence principale, 2006, p. 162).

Madame Merchiers avance cependant, mais timidement, que si le gérant a pouvoir de représentation, il peut être celui qui occupe personnellement pour la société, mais ce point est incertain (Y. Merchiers, Rép. Notarial, Le bail de résidence principale, p. 129, Tome VIII, Livre 3, éd. 1998 mise à jour le 25 mars 2010, n° 103).

Le juge de paix de Merksem quant à lui estime qu’une personne morale peut donner congé pour occupation personnelle au profit d’un associé ou d’un administrateur lorsque ce dernier satisfait à l’exigence du lien de parenté telle que décrite dans l’article 3, § 2, de la loi (J.P. Merksem, 21 décembre 1995, R.W., 1999-2000, p. 718).

Quel est ce lien de parenté ?  Rappelons l’article 3, § 2 : « le bailleur peut toutefois mettre fin au bail, à tout moment, en donnant congé six mois à l’avance, s’il a l’intention d’occuper le bien personnellement et effectivement ou de le faire occuper de la même manière par ses descendants, ses enfants adoptifs, ses ascendants, son conjoint, les descendants, ascendants et enfants adoptifs de celui-ci, ses collatéraux et les collatéraux de son conjoint jusqu’au troisième degré. (…) »

La transposition de tels liens de parenté entre un gérant, un administrateur ou un actionnaire et une société ne peut se concevoir que dans des rapports d’actionnaire à société, l’actionnaire ou l’associé étant considéré comme l’ascendant.

Je suis d’accord avec cette jurisprudence, même si une grande prudence s’impose, pour autant que l’actionnaire ou l’associé détienne le contrôle de la société (on a en principe un seul ascendant …).

Notons que le congé doit mentionner l’identité de la personne qui occupera le bien et son lien de parenté avec le bailleur.

A mon sens, si la société a son siège ou un bureau dans les lieux, le congé pour occupation personnelle sera valable même si le gérant ou un administrateur habite les lieux et qu’il n’est pas actionnaire ni associé.

Qu’en est-il de l’occupation personnelle par une filiale, une société sœur ou une société mère ? C’est controversé mais Madame Merchiers l’admet (Rép. Notarial, Le bail de résidence principale, p. 129, Tome VIII, Livre 3, éd. 1998 mise à jour le 25 mars 2010).

A mon sens une filiale, une société mère et une société sœur peuvent être considérées comme, respectivement, l’ascendant, le descendant et un collatéral.

Mais il n’y a pas que l’occupation personnelle. La société peut aussi faire valoir l’intention de reconstruire, transformer ou rénover l’immeuble, en respectant la règle du coût de trois ans de loyer.

Enfin, la société peut donner le congé avec préavis de 3 mois en payant une indemnité.

Dans l’article 3, § 4, cette faculté s’exerce pour l’expiration du premier et du deuxième triennat. Mais l’article 9, qui renvoie à l’article 3, dit bien que le congé peut être donné à tout moment. Donc, la société ne doit pas attendre la fin du triennat, mais elle doit payer l’indemnité prévue par l’article 3 § 4, c’est-à-dire :

  • 9 mois de loyer si le congé intervient durant le premier triennat,
  • 6 mois de loyer si le congé intervient durant le deuxième triennat,
  • 3 mois de loyer si le congé intervient durant le dernier triennat (ceci est une solution défendue par B. Louvaux, Le droit du bail de résidence principale, Larcier 1995, p. 245). Voyez aussi A. Van Oevelen, Het nieuwe huurrecht anno 1991, Antwerpen/Apeldoorn, Maklu, 1991, p. 78, n° 220. On pourrait aussi soutenir que l’indemnité de 3 mois n’est pas due car elle n’est pas prévue pour le troisième triennat dans l’art. 3, § 4).

Que retenir de cela ?

Que lorsqu’une société s’intéresse à un immeuble occupé par bail de résidence, elle peut dans certaines circonstances (délai et indemnité) recouvrer la disposition du bien.

Mais il est déconseillé de donner congé en invoquant l’occupation personnelle du gérant ou d’un administrateur s’il n’est pas associé ou actionnaire, avec pouvoir de contrôle.

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Clause d’adaptation du loyer commercial

Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps. L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux. Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision […]

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Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps.

L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux.

Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision du loyer, surtout dans le bail de plus de neuf années. Il se peut en effet que le marché locatif évolue plus vite que l’indice santé.

En règle, le loyer évolue légalement de la manière suivante :

  1. La clause d’indexation encadrée par l’article 1728 de l’ancien Code civil qui adapte annuellement le loyer au coût de la vie,
  2. La révision du loyer qui adapte le loyer aux circonstances nouvelles le modulant d’au moins 15 % à la hausse ou à la baisse.

La révision de l’article 6 est impérative en faveur des deux parties (Cass., 25 avril 2003, Pas., I, p. 877).

On ne peut donc y déroger en plus ou en moins car la situation de l’une ou l’autre des parties sera affectée (B. Louveaux, « Le droit du bail commercial », Larcier, Bruxelles, 2011, p. 308).

La question est de savoir si une autre révision peut être convenue, qui déroge aux conditions légales, à savoir :

  1. Provoquée par des circonstances nouvelles,
  2. En raison d’une variation de plus de 15 %,
  3. Avec une appréciation du juge en équité.

Les auteurs et la jurisprudence sont divisés.

Pour certains on ne peut déroger au régime légal ; pour d’autre on peut y ajouter mais pas le restreindre.

Je vous fais grâce du relevé des décisions en sens divers car, depuis, l’arrêt de la Cour de cassation du 25 avril 2003, la doctrine récente penche pour l’interdiction (Ch.-Ed. de Frésart, « Les aspects financiers du bail commercial », in Le bail commercial, La Charte, Bruxelles, 208, p. 136).

Cela ne signifie pas que le bail ne puisse contenir une clause de loyer évolutif (par exemple + 5 % tous les neuf ans). Mais l’automaticité de cette clause la distingue d’un mécanisme de révision.

Je partage l’opinion selon laquelle l’article 6 encadre impérativement la révision, prohibant une autre forme d’adaptation.

Toutefois, la révision se conçoit comme une adaptation à ce que les parties n’ont pu prévoir.

Si le bail contient une clause répondant à un fait générateur prévisible ou connu à la conclusions du bail, au moins en son principe, on se situe en dehors du champ d’application de l’article 6.

Il n’est alors plus question de régime concurrent et la prohibition ne s’applique pas.

Ce sera le cas si une évolution est attendue du fait de travaux dans l’environnement ou un aménagement urbanistique attendu (un schéma directeur pour un piétonnier, par exemple).

En conclusion la clause de révision s’écartant de l’article 6 est en principe prohibée.

Mais si son fait générateur particulier est prévisible à la conclusions du bail, un mode de révision peut être mis en place.

On se situe alors davantage dans le registre de la majoration / minoration sous condition suspensive que dans celui de la révision.

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