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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Peut-on demander la résolution du contrat après sa résiliation ?

Le preneur résilie le bail sans préavis ni indemnité, le bail de résidence principale de neuf années n’ayant pas été enregistré.

Mais le preneur avait préalablement installé son frère dans les lieux, sans que le bail ait été cédé et sans sous-location autorisée par le bailleur.

La restitution des lieux au bailleur n’est finalement intervenue que plusieurs mois après le congé.

Le tribunal de première instance de Bruxelles, statuant en degré d’appel, considère que le fait d’installer un tiers dans les lieux constitue un manquement à l’obligation de restitution des lieux loués.

Cette inexécution, combinée au non-paiement des loyers avant le congé et avant restitution, justifie la résolution du bail aux torts du preneur, juge le tribunal.

Il en résulte que le bailleur ne peut demander une indemnité de résiliation pour rupture anticipée du bail, mais qu’il peut pourtant réclamer une indemnité de résolution, outre le paiement d’une indemnité d’occupation entre la résiliation et la restitution.

C’est sur ce point que le preneur forme un pourvoi en cassation.

Comment le bailleur pourrait-il se voir accorder une indemnité de résolution d’un bail qui a déjà été résilié, et qui a donc déjà pris fin, dit-il ?

« Le jugement attaqué n’a pu prononcer la résolution du contrat de bail, celui-ci ayant déjà été valablement résilié et cette résiliation ayant été reconnue par les juges d’appel eux-mêmes », conclut le pourvoi.

La réponse de la Cour de cassation est d’une cinglante sobriété (Cass., 25 avril 2013, rôle n° C.12.0394.F, www.juridat) :

« L’article 1184 du Code civil n’interdit pas, en règle, de prononcer la résolution d’un contrat aux torts de la partie qui a résilié ce contrat, cette résiliation fût-elle régulière et antérieure à la demande de résolution.

Le moyen, qui repose tout entier sur le soutènement contraire, manque en droit. »

Et de fait, la résolution judiciaire d’une convention peut encore être demandée après que cette convention ait pris fin.

Il existe une jurisprudence constante de la Cour de cassation pour considérer que la fin du contrat du fait de sa résiliation, survenue avant que le juge saisi de la demande en résolution judiciaire se soit prononcé, n’a pas nécessairement pour conséquence que cette demande serait privée d’objet (Cass., 25 février 1991, Pas., 1991, I, p. 616).

De même, la fin du contrat par expiration de son terme, survenue avant que le juge saisi de la demande en résolution judiciaire se soit prononcé, n’a pas nécessairement pour conséquence que cette demande serait privée d’objet (Cass., 14 avril 1994, Pas, 1994, I, p. 370).

On peut donc en principe demander la résolution d’un contrat qui a déjà pris fin.

Encore faut-il que la faute invoquée ne soit pas postérieure à la fin du contrat (J.-F. Germain, « La résolution des contrats synallagmatiques pour inexécution fautive », Recyclage Saint Louis, 10 novembre 2005, p. 19).

La faute justifiant la résolution doit avoir eu lieu avant la résiliation ou du moins exister en germe quand le contrat était encore en vigueur.

Pour revenir au cas d’espèce exposé plus haut, si le preneur reste dans les lieux après son congé, c’est l’obligation de restitution qui est inexécutée, et il s’agit bien de l’inexécution d’une obligation du contrat, même si elle est commise après le congé.

C’est dans le domaine de la résolution d’un contrat d’entreprise à la demande du maître de l’ouvrage après qu’il ait exercé la faculté de résiliation de l’article 1794 du Code civil, que la question est la plus débattue.

Selon la jurisprudence, en exerçant la faculté de dédit, le maître de l’ouvrage renonce implicitement à poursuivre la résolution (X. Dieux, « Observation sur l’article 1794 du Code civil et sur son champ d’application », note sous Cass., 4 septembre 1980, R.C.J.B., 1981, p. 531-533).

Cette opinion n’est pas convaincante.

Une partie de la doctrine estime que la résiliation de l’article 1794 Code civil n’exclut pas qu’une indemnité puisse encore être fondée sur l’inexécution fautive antérieure à la résiliation.

En effet, le maître de l’ouvrage peut exercer la faculté de dédit à titre conservatoire pour rapidement faire un sort au contrat, sans nécessairement renoncer à invoquer les fautes de l’entrepreneur.

Les deux démarches ne sont pas exclusives (W. Goossens, “Aanneming van werk : het gemeenrechtelijk dienstencontract”, Brugge, Die Keure, 2003, p. 1044 ; voy. cependant T. Delahaye, “Résiliation et résolution unilatérales en droit commercial belge: éléments d’appréciation”, Brussel, Bruylant, 1984, p. 58).

Cette opinion peut à présent s’appuyer sur un arrêt du 19 mai 2011 de la Cour de cassation.

Un bailleur avait introduit une demande de résolution du bail pour faute du locataire et lui avait notifié, en cours d’instance, un congé pour occupation personnelle.

La question qui se posait était de savoir si le bailleur pouvait encore demander la résolution du bail pour faute, alors qu’il avait mis fin lui-même au bail pour occupation personnelle ?

La Cour de cassation avait répondu que « la circonstance que les propriétaires aient veillé à la conservation de leurs droits en donnant ledit congé ne fait pas obstacle à la résolution du bail » (Cass., 19 mai 2011, rôle n° C.09.0645.F, www.juridat.be).

Dans cet arrêt, l’avocat général M. Genicot avait mis en avant la spécificité de la résolution judicaire qui, du fait de son effet rétroactif, devait prévaloir sur une autre cause, comme un congé, qui laissait subsister le contrat pour le passé.

Ce raisonnement donne à penser que le créancier d’une obligation inexécutée conserve en règle le droit de poursuivre la résolution du contrat avec indemnité, même après que le contrat ait pris fin volontairement, que ce soit du fait du créancier ou du débiteur.

Il n’en irait autrement que s’il résultait certainement des circonstances que le créancier a renoncé à invoquer la faute de son débiteur, renonciation qui ne devrait pas nécessairement découler d’une résiliation préalable.

La question est importante car, si la résiliation n’ouvre pas droit à une indemnité, il en va autrement de la résolution.

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Contrat multi-parties

L’exceptio non adimpleti contractus ou ENAC est un principe général de droit. Cette exception permet au débiteur de suspendre l’exécution de son obligation dans l’attente de l’exécution, par son créancier, de sa propre obligation. En effet, dans le contrat synallagmatique, les obligations réciproques dépendent l’une de l’autre. Cela se conçoit aisément lorsque le contrat unit […]

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L’exceptio non adimpleti contractus ou ENAC est un principe général de droit.

Cette exception permet au débiteur de suspendre l’exécution de son obligation dans l’attente de l’exécution, par son créancier, de sa propre obligation.

En effet, dans le contrat synallagmatique, les obligations réciproques dépendent l’une de l’autre.

Cela se conçoit aisément lorsque le contrat unit deux parties. Mais comment appliquer ce principe lorqu’il y a plusieurs parties dans le même contrat ?

Un arrêt du 30 octobre 2020 de la Cour de cassation (rôle n° C.20.0061.N, www.juridat.be) répond à cette question.

La Cour rappelle d’abord que l’exercice de l’ENAC suppose la connexité (verknochtheid) entre les obligations concernées.

Et la Cour poursuit (ma traduction) :

Dans le cas d’un contrat multi-parties, une partie peut, sur base de cette exception, suspendre l’exécution de son obligation à l’égard d’une autre partie si cette partie est en défaut d’exécuter son obligation envers elle ou une obligation envers une autre partie pour autant qu’il existe un lien de connexité envers les obligations.

En d’autres termes, l’ENAC peut porter sur un autre rapport du même contrat, pour autant que les obligations concernées soient connexes.

Dans la langue de l’’arrêt :

« 4. Ingeval van een meerpartijenovereenkomst kan een contractspartij op grond van deze exceptie de uitvoering van haar verbintenissen ten opzichte van een andere partij opschorten indien deze partij in gebreke is een verbintenis jegens haar uit te voeren of een verbintenis tegen een andere partij in zoverre er verknochtheid bestaat tussen de verbintenissen. »

Cela présente de l’intérêt dans les promotions en RDA ou en scission emphytéose. L’acheteur mécontent d’un désordre pourrait suspendre son obligation de payer envers le propriétaire du terrain également.

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