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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Peut-on demander la résolution du contrat après sa résiliation ?

Le preneur résilie le bail sans préavis ni indemnité, le bail de résidence principale de neuf années n’ayant pas été enregistré.

Mais le preneur avait préalablement installé son frère dans les lieux, sans que le bail ait été cédé et sans sous-location autorisée par le bailleur.

La restitution des lieux au bailleur n’est finalement intervenue que plusieurs mois après le congé.

Le tribunal de première instance de Bruxelles, statuant en degré d’appel, considère que le fait d’installer un tiers dans les lieux constitue un manquement à l’obligation de restitution des lieux loués.

Cette inexécution, combinée au non-paiement des loyers avant le congé et avant restitution, justifie la résolution du bail aux torts du preneur, juge le tribunal.

Il en résulte que le bailleur ne peut demander une indemnité de résiliation pour rupture anticipée du bail, mais qu’il peut pourtant réclamer une indemnité de résolution, outre le paiement d’une indemnité d’occupation entre la résiliation et la restitution.

C’est sur ce point que le preneur forme un pourvoi en cassation.

Comment le bailleur pourrait-il se voir accorder une indemnité de résolution d’un bail qui a déjà été résilié, et qui a donc déjà pris fin, dit-il ?

« Le jugement attaqué n’a pu prononcer la résolution du contrat de bail, celui-ci ayant déjà été valablement résilié et cette résiliation ayant été reconnue par les juges d’appel eux-mêmes », conclut le pourvoi.

La réponse de la Cour de cassation est d’une cinglante sobriété (Cass., 25 avril 2013, rôle n° C.12.0394.F, www.juridat) :

« L’article 1184 du Code civil n’interdit pas, en règle, de prononcer la résolution d’un contrat aux torts de la partie qui a résilié ce contrat, cette résiliation fût-elle régulière et antérieure à la demande de résolution.

Le moyen, qui repose tout entier sur le soutènement contraire, manque en droit. »

Et de fait, la résolution judiciaire d’une convention peut encore être demandée après que cette convention ait pris fin.

Il existe une jurisprudence constante de la Cour de cassation pour considérer que la fin du contrat du fait de sa résiliation, survenue avant que le juge saisi de la demande en résolution judiciaire se soit prononcé, n’a pas nécessairement pour conséquence que cette demande serait privée d’objet (Cass., 25 février 1991, Pas., 1991, I, p. 616).

De même, la fin du contrat par expiration de son terme, survenue avant que le juge saisi de la demande en résolution judiciaire se soit prononcé, n’a pas nécessairement pour conséquence que cette demande serait privée d’objet (Cass., 14 avril 1994, Pas, 1994, I, p. 370).

On peut donc en principe demander la résolution d’un contrat qui a déjà pris fin.

Encore faut-il que la faute invoquée ne soit pas postérieure à la fin du contrat (J.-F. Germain, « La résolution des contrats synallagmatiques pour inexécution fautive », Recyclage Saint Louis, 10 novembre 2005, p. 19).

La faute justifiant la résolution doit avoir eu lieu avant la résiliation ou du moins exister en germe quand le contrat était encore en vigueur.

Pour revenir au cas d’espèce exposé plus haut, si le preneur reste dans les lieux après son congé, c’est l’obligation de restitution qui est inexécutée, et il s’agit bien de l’inexécution d’une obligation du contrat, même si elle est commise après le congé.

C’est dans le domaine de la résolution d’un contrat d’entreprise à la demande du maître de l’ouvrage après qu’il ait exercé la faculté de résiliation de l’article 1794 du Code civil, que la question est la plus débattue.

Selon la jurisprudence, en exerçant la faculté de dédit, le maître de l’ouvrage renonce implicitement à poursuivre la résolution (X. Dieux, « Observation sur l’article 1794 du Code civil et sur son champ d’application », note sous Cass., 4 septembre 1980, R.C.J.B., 1981, p. 531-533).

Cette opinion n’est pas convaincante.

Une partie de la doctrine estime que la résiliation de l’article 1794 Code civil n’exclut pas qu’une indemnité puisse encore être fondée sur l’inexécution fautive antérieure à la résiliation.

En effet, le maître de l’ouvrage peut exercer la faculté de dédit à titre conservatoire pour rapidement faire un sort au contrat, sans nécessairement renoncer à invoquer les fautes de l’entrepreneur.

Les deux démarches ne sont pas exclusives (W. Goossens, “Aanneming van werk : het gemeenrechtelijk dienstencontract”, Brugge, Die Keure, 2003, p. 1044 ; voy. cependant T. Delahaye, “Résiliation et résolution unilatérales en droit commercial belge: éléments d’appréciation”, Brussel, Bruylant, 1984, p. 58).

Cette opinion peut à présent s’appuyer sur un arrêt du 19 mai 2011 de la Cour de cassation.

Un bailleur avait introduit une demande de résolution du bail pour faute du locataire et lui avait notifié, en cours d’instance, un congé pour occupation personnelle.

La question qui se posait était de savoir si le bailleur pouvait encore demander la résolution du bail pour faute, alors qu’il avait mis fin lui-même au bail pour occupation personnelle ?

La Cour de cassation avait répondu que « la circonstance que les propriétaires aient veillé à la conservation de leurs droits en donnant ledit congé ne fait pas obstacle à la résolution du bail » (Cass., 19 mai 2011, rôle n° C.09.0645.F, www.juridat.be).

Dans cet arrêt, l’avocat général M. Genicot avait mis en avant la spécificité de la résolution judicaire qui, du fait de son effet rétroactif, devait prévaloir sur une autre cause, comme un congé, qui laissait subsister le contrat pour le passé.

Ce raisonnement donne à penser que le créancier d’une obligation inexécutée conserve en règle le droit de poursuivre la résolution du contrat avec indemnité, même après que le contrat ait pris fin volontairement, que ce soit du fait du créancier ou du débiteur.

Il n’en irait autrement que s’il résultait certainement des circonstances que le créancier a renoncé à invoquer la faute de son débiteur, renonciation qui ne devrait pas nécessairement découler d’une résiliation préalable.

La question est importante car, si la résiliation n’ouvre pas droit à une indemnité, il en va autrement de la résolution.

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La notion fiscale de « prêt d’argent »

Sous certaines conditions, les intérêts d’avances peuvent être requalifiés en dividendes (article 18, alinéa 1er, 4°, CIR 92). Est considéré comme avance, tout prêt d’argent, représenté ou non par des titres, consenti par une personne physique à une société dont elle est dirigeant et actionnaire ou associée, et tout prêt d’argent consenti par le conjoint […]

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Sous certaines conditions, les intérêts d’avances peuvent être requalifiés en dividendes (article 18, alinéa 1er, 4°, CIR 92).

Est considéré comme avance,

  • tout prêt d’argent, représenté ou non par des titres, consenti par une personne physique à une société dont elle est dirigeant et actionnaire ou associée,
  • et tout prêt d’argent consenti par le conjoint ou un enfant mineur d’un actionnaire ou d’un dirigeant à la société (l’actuel article 18, alinéa 2, CIR 92).

La notion de « créance » va se substituer à la notion fiscale de « prêt d’argent »

Il s’agit de l’article 18, alinéa 8, nouveau, qui entre en vigueur le 1er janvier 2020.

Cette disposition est applicable aux intérêts qui se rapportent aux périodes après le 31 décembre 2019. Elle s’exprimera comme suit :

Les dividendes comprennent : (…) 4° les intérêts des avances lorsqu’une des limites suivantes est dépassée et dans la mesure de ce dépassement :

– soit la limite fixée à l’article 55 (NDLR taux excessif),

– soit lorsque le montant total des avances productives d’intérêts excède la somme des réserves taxées au début de la période imposable et du capital libéré à la fin de cette période. (…)

Est considérée comme avance au sens de l’alinéa 1er, 4°, toute créance, représentée ou non par des titres, détenue par une personne physique sur une société dont elle possède des actions ou parts ou par une personne sur une société dans laquelle elle exerce un mandat ou des fonctions visés à l’article 32, alinéa 1er, 1°, ainsi que toute créance détenue le cas échéant par leur conjoint ou leurs enfants à cette société lorsque ces personnes ou leur conjoint ont la jouissance légale des revenus de ceux-ci, à l’exception (…) »

Dans la version actuelle jusqu’au 31 décembre 2019, « est considéré comme avance, tout prêt d’argent, représenté ou non par des titres, (…) ».

Pourquoi ce changement ?  On trouve la réponse dans les travaux parlementaires (doc 54-2864/001, pp. 32 et 33) :

La notion de « prêt d’argent » a entraîné de nombreuses discussions, surtout lorsqu’une créance relative à une vente avec report du paiement du prix d’achat est comptabilisée au crédit du compte-courant.

La jurisprudence tend souvent vers une interprétation juridique, civiliste de la notion de prêt d’argent, mais tient aussi compte des circonstances de fait pour apprécier s’il peut s’agir ou non d’un prêt d’argent.

Vu la finalité de l’article 18, alinéa 1er, 4°, CIR 92, les auteurs (du projet de loi) estiment qu’une interprétation large et économique doit être donnée au texte existant.

Afin de donner plus de sécurité juridique, le champ d’application de l’article 18, alinéa 1er, 4°, CIR 92 est clarifié.

Plutôt que d’insérer une définition fiscale de la notion de prêt d’argent dans le CIR 92, les auteurs proposent de revenir à la notion de “créances” pour définir les avances (article 4, 3°, de la proposition).

La requalification des intérêts en dividende sera donc facilitée.

La conséquence de cette modification de la loi ne tient pas dans la taxation du créancier (précompte mobilier) mais dans la taxation de la société.

En effet, si les intérêts sont déductible pour la société, les dividendes ne le sont pas.

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