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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Peut-on demander la résolution du contrat après sa résiliation ?

Le preneur résilie le bail sans préavis ni indemnité, le bail de résidence principale de neuf années n’ayant pas été enregistré.

Mais le preneur avait préalablement installé son frère dans les lieux, sans que le bail ait été cédé et sans sous-location autorisée par le bailleur.

La restitution des lieux au bailleur n’est finalement intervenue que plusieurs mois après le congé.

Le tribunal de première instance de Bruxelles, statuant en degré d’appel, considère que le fait d’installer un tiers dans les lieux constitue un manquement à l’obligation de restitution des lieux loués.

Cette inexécution, combinée au non-paiement des loyers avant le congé et avant restitution, justifie la résolution du bail aux torts du preneur, juge le tribunal.

Il en résulte que le bailleur ne peut demander une indemnité de résiliation pour rupture anticipée du bail, mais qu’il peut pourtant réclamer une indemnité de résolution, outre le paiement d’une indemnité d’occupation entre la résiliation et la restitution.

C’est sur ce point que le preneur forme un pourvoi en cassation.

Comment le bailleur pourrait-il se voir accorder une indemnité de résolution d’un bail qui a déjà été résilié, et qui a donc déjà pris fin, dit-il ?

« Le jugement attaqué n’a pu prononcer la résolution du contrat de bail, celui-ci ayant déjà été valablement résilié et cette résiliation ayant été reconnue par les juges d’appel eux-mêmes », conclut le pourvoi.

La réponse de la Cour de cassation est d’une cinglante sobriété (Cass., 25 avril 2013, rôle n° C.12.0394.F, www.juridat) :

« L’article 1184 du Code civil n’interdit pas, en règle, de prononcer la résolution d’un contrat aux torts de la partie qui a résilié ce contrat, cette résiliation fût-elle régulière et antérieure à la demande de résolution.

Le moyen, qui repose tout entier sur le soutènement contraire, manque en droit. »

Et de fait, la résolution judiciaire d’une convention peut encore être demandée après que cette convention ait pris fin.

Il existe une jurisprudence constante de la Cour de cassation pour considérer que la fin du contrat du fait de sa résiliation, survenue avant que le juge saisi de la demande en résolution judiciaire se soit prononcé, n’a pas nécessairement pour conséquence que cette demande serait privée d’objet (Cass., 25 février 1991, Pas., 1991, I, p. 616).

De même, la fin du contrat par expiration de son terme, survenue avant que le juge saisi de la demande en résolution judiciaire se soit prononcé, n’a pas nécessairement pour conséquence que cette demande serait privée d’objet (Cass., 14 avril 1994, Pas, 1994, I, p. 370).

On peut donc en principe demander la résolution d’un contrat qui a déjà pris fin.

Encore faut-il que la faute invoquée ne soit pas postérieure à la fin du contrat (J.-F. Germain, « La résolution des contrats synallagmatiques pour inexécution fautive », Recyclage Saint Louis, 10 novembre 2005, p. 19).

La faute justifiant la résolution doit avoir eu lieu avant la résiliation ou du moins exister en germe quand le contrat était encore en vigueur.

Pour revenir au cas d’espèce exposé plus haut, si le preneur reste dans les lieux après son congé, c’est l’obligation de restitution qui est inexécutée, et il s’agit bien de l’inexécution d’une obligation du contrat, même si elle est commise après le congé.

C’est dans le domaine de la résolution d’un contrat d’entreprise à la demande du maître de l’ouvrage après qu’il ait exercé la faculté de résiliation de l’article 1794 du Code civil, que la question est la plus débattue.

Selon la jurisprudence, en exerçant la faculté de dédit, le maître de l’ouvrage renonce implicitement à poursuivre la résolution (X. Dieux, « Observation sur l’article 1794 du Code civil et sur son champ d’application », note sous Cass., 4 septembre 1980, R.C.J.B., 1981, p. 531-533).

Cette opinion n’est pas convaincante.

Une partie de la doctrine estime que la résiliation de l’article 1794 Code civil n’exclut pas qu’une indemnité puisse encore être fondée sur l’inexécution fautive antérieure à la résiliation.

En effet, le maître de l’ouvrage peut exercer la faculté de dédit à titre conservatoire pour rapidement faire un sort au contrat, sans nécessairement renoncer à invoquer les fautes de l’entrepreneur.

Les deux démarches ne sont pas exclusives (W. Goossens, “Aanneming van werk : het gemeenrechtelijk dienstencontract”, Brugge, Die Keure, 2003, p. 1044 ; voy. cependant T. Delahaye, “Résiliation et résolution unilatérales en droit commercial belge: éléments d’appréciation”, Brussel, Bruylant, 1984, p. 58).

Cette opinion peut à présent s’appuyer sur un arrêt du 19 mai 2011 de la Cour de cassation.

Un bailleur avait introduit une demande de résolution du bail pour faute du locataire et lui avait notifié, en cours d’instance, un congé pour occupation personnelle.

La question qui se posait était de savoir si le bailleur pouvait encore demander la résolution du bail pour faute, alors qu’il avait mis fin lui-même au bail pour occupation personnelle ?

La Cour de cassation avait répondu que « la circonstance que les propriétaires aient veillé à la conservation de leurs droits en donnant ledit congé ne fait pas obstacle à la résolution du bail » (Cass., 19 mai 2011, rôle n° C.09.0645.F, www.juridat.be).

Dans cet arrêt, l’avocat général M. Genicot avait mis en avant la spécificité de la résolution judicaire qui, du fait de son effet rétroactif, devait prévaloir sur une autre cause, comme un congé, qui laissait subsister le contrat pour le passé.

Ce raisonnement donne à penser que le créancier d’une obligation inexécutée conserve en règle le droit de poursuivre la résolution du contrat avec indemnité, même après que le contrat ait pris fin volontairement, que ce soit du fait du créancier ou du débiteur.

Il n’en irait autrement que s’il résultait certainement des circonstances que le créancier a renoncé à invoquer la faute de son débiteur, renonciation qui ne devrait pas nécessairement découler d’une résiliation préalable.

La question est importante car, si la résiliation n’ouvre pas droit à une indemnité, il en va autrement de la résolution.

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Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ?

La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte de vente.

Le propriétaire qui peut invoquer un mode originaire peut aisément faire la preuve de son droit de propriété car ce mode originaire constitue un fait juridique susceptible d’être prouvé par toutes voies de droit et qui, s’il est établi, doit s’analyser en une preuve absolue du droit de propriété.

Lorsqu’un sujet de droit ne peut invoquer qu’un mode dérivé d’acquisition, tel un acte de vente, l’instrumentum qui constate cet acte établit uniquement que l’acheteur a conclu une vente.

Mais cet acte translatif est insuffisant en soi pour rendre l’acquéreur propriétaire.

Cet acquéreur devrait encore démontrer que son auteur était lui-même propriétaire, etc.

L’acquéreur, par mode dérivé, demandeur en revendication, peut invoquer tous actes ou faits susceptibles de rendre vraisemblable l’existence de son droit (J. Hansenne, « Les Biens. Précis », tome I, Ed. Fac. de droit Liège, 1996, n° 639 et suivants, pp. 595 et s.).

Il devra aussi prouver que son vendeur était bien propriétaire ; c’est l’objet de l’origine trentenaire de propriété, insérée dans l’acte authentique soumis à la transcription.

L’article 141, alinéa 3, d la loi hypothécaire dispose qu’ « il est fait mention dans l’acte ou le document, sujet à publicité, du titre de propriété des immeubles concernés et du dernier titre transcrit s’il a moins de trente ans. »

Monsieur Genin, dans le R.P.D.B., v° Hypothèques et privilèges immobiliers (n° 3411), écrit qu’ « il faut en réalité établir la chaîne des mutations de personnes à personnes jusqu’à la date à laquelle tous les droits susceptibles d’exister sur l’immeuble visé sont prescrits, c’est-à-dire trente ans. »

En d’autres termes, dit Monsieur Roelen, « il y a lieu de remonter jusqu’à un titre qui est plus que trentenaire et non pas simplement à une période de trente ans, … »  (E. Roelen, « L’état hypothécaire », in À l’origine de la responsabilité du notaire, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 9).

À cette fins, l’article 127, alinéas 1 et 2, de la loi hypothécaire dispose que « les conservateurs des hypothèques sont tenus de délivrer des certificats constatant les mutations et concessions de droits réels, ainsi que les baux consentis par tous individus indiqués dans les réquisitions écrites qui leur sont faites à cette fin. Ils sont également tenus de délivrer à tout requérant copie des inscriptions ou transcriptions existantes, ou des certificats constatant qu’il n’en existe point. »

L’acte satisfait évidemment aux conditions probatoires du Code civil (un écrit signé en autant de parties qu’il y a d’intérêts distincts).

Quant à son opposabilité aux tiers, elle est assurée par l’article 1165 du même Code (effets externes des contrats) et par la publicité foncière envers, cette fois pour les tiers titulaires de droits concurrents.

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