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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Si le bail de résidence n’est pas enregistré, l’acquéreur doit-il une indemnité pour congé dans le dernier triennat ?

Lorsqu’une personne acquiert un immeuble loué par bail de résidence principale, elle doit respecter le bail s’il avait date certaine avant la vente (art. 9, alinéa 1, de la loi du 20 février 1991).

Si cette personne ne souhaite pas occuper personnellement le bien ou si elle ne doit pas y faire des travaux important, elle ne peut que donner congé pour le prochain triennat, en payant l’indemnité prévue par l’article 3, § 4, et en respectant un préavis de six mois.

Cette indemnité est de neuf mois ou six mois de loyer selon que le contrat prend fin à l’expiration du premier ou du deuxième triennat. Si le troisième triennat est en cours, il n’y a ni indemnité ni congé possible puisque le bail prend fin au  terme des neuf ans.

En ce cas, le bailleur ou l’acquéreur devenu bailleur parce que le bail a date certaine, ne peut qu’empêcher la prorogation du bail à son échéance, par un congé envoyé au moins six mois avant l’expiration de la durée de neuf ans.

En revanche, si le bail n’était pas enregistré avant l’aliénation, l’acquéreur peut expulser le preneur qui occupe depuis moins de six mois. Si le preneur occupe depuis au moins six mois, il peut mettre fin au bail, à tout moment, par un congé avec préavis de trois mois seulement, et pour les motifs et dans les conditions visés à l’article 3, §§ 2, 3 et 4.

Ce congé doit être donné dans les trois mois de l’acte authentique d’aliénation.

Les paragraphes 2 et 3 de l’article 3 évoquent le congé pour occupation personnelle et pour travaux importants ; le paragraphe 4 concerne le congé sans motif mais en payant l’indemnité dont question plus haut.

Ce congé avec indemnité est donc possible à tout moment dit l’article 9, donc sans attendre le triennat. Selon que le congé est donné lors du premier ou du deuxième triennat, l’acquéreur paiera neuf mois ou six mois d’indemnité. C’est la seule manière d’appliquer l’article 3, § 4, à la situation de l’article 9 qui y fait référence.

Fort bien, mais faut-il payer une indemnité si l’acquéreur donne congé durant le dernier triennat ?  L’article 9 renvoie à l’article 3, § 4, qui par hypothèse ne prévoit pas d’indemnité puisqu’au terme du troisième triennat le bail se termine par l’arrivé de son terme donc sans indemnité ni congé (mais avec un avertissement pour empêcher la prorogation légale).

L’article 3, § 4, s’applique au premier et au deuxième triennat. Mais l’article 9 qui renvoie à l’article 3, § 4, s’applique, lui, à tout moment. Donc aussi durant le « troisième triennat ». Or pour cette période, l’article 3, § 4, ne prévoit pas d’indemnité.

D’où la question : faut-il tout de même payer une indemnité et si oui, laquelle ?

Plusieurs thèses s’affrontent :

La thèse de l’analogie : si la loi prévoit neuf mois au premier triennat et 6 mois au deuxième triennat, cela doit être 3 mois au troisième.

C’est logique, mais ce n’est pas prévu. Le juge n’est pas là pour compléter la loi quand elle est muette, par amour de la logique…

La thèse de la proportionnelle : si l’indemnité est de neuf mois après trois ans et de six mois après six années, il faut payer 11 mois la première année, 10 mois la deuxième, etc. On paiera donc cinq, quatre ou trois mois selon que l’acquéreur donne congé la 7ième, la 8ième ou la dernière année…

Cette thèse présente le même défaut que la précédente et n’a pas été suivie (Mémento du logement en Région de Bruxelles-Capitale, 2007-2008, Kluwer, p. 141).

La thèse du complément : l’acquéreur est subrogé au bailleur, lequel ne peut durant le troisième triennat que donner congé six mois avant la fin du bail (ce n’est pas vraiment un congé, c’est une confirmation de terminaison du bail empêchant sa prorogation légale). Or l’acquéreur peut donner congé durant cette période, à tout moment, avec un préavis de trois mois ; donc il devrait une indemnité de trois mois pour compléter le congé avec préavis de six mois pour l’échéance de la fin du bail, comme pour les baux de plus de neuf ans.

Cette thèse invente une indemnité qui n’existe pas dans la loi. Que ce soit séduisant n’y change rien, le juge ne peut qu’appliquer la loi même si elle est imparfaite.

De plus, ces thèses se basent sur deux idées fausses. D’une part la protection du logement du locataire : or la loi ne protège pas l’un plus que l’autre. Elle réalise un savant équilibre entre les intérêts du bailleur, de l’acquéreur et du preneur.

D’autre part, la subrogation : il est excessif de soutenir que l’acquéreur est subrogé au bailleur dans l’article 9, alinéa 2. Contrairement à l’alinéa 1er, c’est une subrogation partielle car l’acquéreur dispose d’un droit exceptionnel de donner congé.

De plus, si le bail n’a pas date certaine, il ne devrait pas être opposable. L’article 9, alinéa 2, est une dérogation au principe général applicable à tous les baux de l’article 1743 du Code civil, selon lequel le bail sans date certaine n’est pas opposable à l’acquéreur. Aussi, dès lors que la règle par défaut est l’inopposabilité, il ne peut être question d’ajouter une indemnité à la subrogation limitée de l’article 9. On peut le regretter et dire la loi imparfaite, mais le juge ne peut que l’appliquer.

Donc, à mon humble avis (non partagé par une partie importante de la doctrine), si l’acquéreur donne congé au preneur qui n’a pas enregistré son bail, sans motif, dans les trois dernières années du bail de neuf ans, avec un préavis de trois mois, il ne doit pas payer d’indemnité.

La plupart de la doctrine et de la jurisprudence opte cependant pour une indemnité de trois mois…

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La réforme du droit de la copropriété en 21 points

1. Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, … 2.  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots. 3.  Quant à la structure des plus grands ensembles, a. S’agissant […]

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1. Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, …

2.  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots.

3.  Quant à la structure des plus grands ensembles,

a. S’agissant des associations partielles avec personnalité, faculté de proposer des structurations asymétriques, c’est-à-dire dans les groupes d’immeubles ou les éléments comportant différents éléments physiquement distincts, de limiter la création d’une association partielle à un immeuble ou à une fraction d’immeuble ;

b. Suppression des associations partielles sans personnalité juridique mais consécration de l’idée suivant laquelle en présence de charges communes particulières, seuls les copropriétaires concernés votent, ce qui revient à donner une réelle autonomie aux copropriétaires concernés mais au départ de la notion de « charge commune particulière » ;

c. Chronologie logique dans l’acquisition de la personnalité juridique dans les copropriétés pyramidales (d’abord l’association principale, puis ensuite les associations partielles).

4.  Consécration de l’idée suivant laquelle un usage exclusif est présumé constitutif d’une servitude, ce qui implique qu’il doit être l’accessoire d’un fonds dominant.

5.  Rétrécissement du contenu du Règlement de copropriété au bénéfice du règlement d’ordre intérieur, au bénéfice d’un assouplissement du formalisme en cas de modification et ce, sans perte d’efficacité puisque les clauses de recouvrement doivent continuer à figurer dans le Règlement de copropriété.

6.  Dans les nouvelles promotions, définition d’un cadre (conditions de fond et de forme) permettant enfin de modifier valablement les statuts avant la réception provisoire des parties communes concernées (en cas d’association partielle).

7.  Coup d’arrêt aux services de gestion imposés via les statuts de copropriété (ex. résidences avec services hôteliers, résidences pour personnes âgées, …) aussi, cela devrait se faire sur une base volontaire et en dehors des statuts de copropriété (cela rejoint la jurisprudence connue).

8.  Validation des clauses de médiation par opposition aux clauses d’arbitrage.

9.  Meilleure définition des fonds de roulement et de réserve – création obligatoire, obligation de dissociation, solidarité en cas de démembrement sur un lot, ventilation claire des appels de fonds entre roulement et réserve – en principe, mise en place dans les cinq ans de la réception provisoire d’un fonds de réserve.

10. Précision quant à la prise en charge du passif de l’association des copropriétaires (proportionnalité liée aux quotes-parts, donc nouvelle importance du rapport de quotité ou de la mise à jour des quotités dans les anciennes copropriétés).

11. Petites améliorations techniques dans l’organisation des AG.

12. Modification de certains quorums à la faveur d’un assouplissement ou d’une clarification :

a. Majorité de 2/3 pour travaux dans les communs, la modification des statuts ou la conclusion des contrats ;

b. Majorité absolue pour travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d’administration provisoire ;

c. Expropriation privée : faculté de suppression de droits réels privatifs sur les parties communes, contre indemnisation ;

d. Division soumise à la majorité des 4/5 ;

e. Majorité de 4/5 également pour la démolition dictée par la salubrité, la sécurité ou un coût excessif ;

f.  Assouplissement de la règle d’unanimité, à la seconde ag (plus de quorum de présence).

14.  Améliorations techniques visant à prévenir les abus chez les syndics :

a.  Rémunération de la mission de syndic – distinction entre celles au forfait et les complémentaires qui doivent faire l’objet d’une décision distincte ;

b.  Clarification du régime d’incompatibilité par rapport au Conseil de copropriété et à la fonction de commissaire ;

c.   Incitation au prévisionnel dans les travaux importants.

15.  Traduction pratique de l’importance de l’organe qu’est le Conseil de copropriété :

a.  Obligatoire, si plus de 20 lots et facultatif, dans les autres cas ;

b.  Précision quant à son organisation.

16.  Commissaire aux comptes, consécration de la notion de collège et précision quant à sa mission.

17.  Précisions nombreuses à propos du contentieux de la copropriété.

18.  Création de l’institution de l’administrateur provisoire comme substitut aux organes de la copropriété, si l’équilibre financier de la copropriété est gravement compromis ou si l’association des copropriétaires est dans l’impossibilité d’assurer la conservation de l’immeuble ou sa conformité aux obligations légales.

19.  Précisions nombreuses quant à l’information en cas de mutation immobilière.

20.  Création d’un privilège immobilier « occulte » valable pour les charges de l’exercice en cours et l’exercice précédent. C’est une incitation puissante à l’action des syndics sur le plan du recouvrement.

21.  Entrée en vigueur au 1er janvier 2019 et régime transitoire détaillé.

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