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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Que devient le locataire à la vente du bien loué ? (V)

Abordons à présent le bail de résidence principale. Ce bail est en principe conclu pour neuf ans (art. 3, § 1, al. 1, loi du 20 février 1991). Les parties peuvent déroger à cette disposition en prévoyant un bail de courte durée, d’une durée de trois ans maximum (art. 3, § 6), un bail de longue durée, qui peut excéder les neuf ans (art. 3, § 7) ou même un bail à vie (art. 3, § 8).

Que peut faire l’acquéreur ? Il faut commencer par distinguer trois cas de figure (art. 9) :

  • Le bail a été enregistré avant l’aliénation,
  • Le bail n’a pas été enregistré avant l’aliénation et le preneur occupe depuis moins de six mois,
  • Le bail n’a pas été enregistré avant l’aliénation mais l’occupation remonte à au moins six mois.

Si le bail a acquis date certaine avant l’acte authentique de vente du bien loué, l’acquéreur est subrogé aux droits et obligations du bailleur (l’acquéreur entre dans les chaussures du vendeur). En d’autres termes, l’acquéreur devient le bailleur et doit poursuivre le bail comme devait le faire le bailleur.

La date à prendre en considération est celle de la passation de l’acte authentique. Cet acte doit porter sur une « aliénation » ce qui constitue un terme assez large et recouvre tant les transmissions à titre gratuit qu’à titre onéreux. Enfin, s’agissant d’une véritable subrogation, l’existence dans le bail d’une faculté d’expulsion en cas d’aliénation est inopérante.

Si le bail n’a pas acquis date certaine et que le preneur n’occupe pas les lieux comme locataire depuis au moins six mois, le bail n’est pas opposable à l’acquéreur qui peut expulser le preneur sans devoir donner congé ni respecter un préavis. Le bailleur-vendeur doit en revanche indemniser le locataire selon les principes que nous avons déjà vus.

Enfin, si le bail n’a pas acquis date certaine et remonte à au moins six mois, l’acquéreur se voit opposer le bail mais peut donner congé au preneur, dans les conditions suivantes :

  • À tout moment, c’est-à-dire avec un préavis prenant cours le premier jour du mois qui suit (art. 3, § 9),
  • Moyennant un préavis de trois mois,
  • Pour les motifs et dans les conditions visés à l’article 3, §§ 2, 3 et 4, que nous verrons plus loin (occupation personnelle, travaux importants et versement d’une indemnité),
  • Par un congé notifié au preneur, à peine de déchéance, dans les trois mois qui suivent la passation de l’acte authentique constatant la mutation de la propriété.

On remarque immédiatement que la date certaine du bail est importante. Cela procède de l’enregistrement de la convention puisque le bail notarié est rare dans le domaine résidentiel, sauf pour les baux de longue durée ou les baux à vie.

L’importance de l’enregistrement réside dans le fait qu’en cas d’enregistrement avant la vente, la situation du locataire est inchangée, et dans le fait qu’à défaut de cette formalité :

  • Si l’occupation n’atteint pas six mois le locataire peut être expulsé,
  • Si l’occupation atteint six mois, le préavis du congé est de trois mois et non de six mois.

Concernant justement l’enregistrement du bail, notons que c’est le bailleur qui doit procéder à cette formalité (art. 5bis de la loi du 20 février 1991 et art. 35, 7°, C. enreg.). La formalité est gratuite (art. 161, 12°, b] C. enreg.) et commode puisqu’elle peut se faire par envoi électronique (même si à Bruxelles l’administration débordée y procède souvent avec un délai de plus de deux mois, … ce qui expose le bailleur à un amende !).

Dès lors que l’enregistrement repose sur le bailleur (le vendeur), il me paraît que le bailleur doive indemniser le preneur de son expulsion ou des trois mois de préavis perdus.

Il faut à présent opérer une deuxième distinction selon que le bail est de courte durée (jusque trois ans) ou de neuf ans et plus.

Dans le bail de neuf ans et plus, si le bail était enregistré avant l’acte authentique, l’acquéreur peut donner congé comme tout bailleur peut le faire, c’est-à-dire pour occupation personnelle, pour réaliser des travaux importants ou moyennant le versement d’une indemnité.

L’acquéreur peut aussi donner congé pour ces motifs si le bail (de plus de six mois) n’était pas enregistré mais en ce cas, le préavis n’est pas de six mois mais de trois mois et le congé peut être donné à tout moment et non à chaque triennat pour réaliser des travaux et en versant une indemnité.

Demain, on verra en détail, les conditions propres à ces congés (occupation personnelle, travaux importants et indemnité).

S’il s’agit d’un bail de courte durée, l’acquéreur doit respecter ce bail s’il était enregistré ; s’il n’était pas enregistré et remonte à moins de six mois, on sait que l’acquéreur peut expulser le preneur. Mais si l’occupation selon le bail de courte durée non enregistrée remonte à au moins six mois, l’acquéreur peut-il donner congé pour occupation personnelle, pour réaliser des travaux ou en versant une indemnité ?

L’acquéreur peut certes donner congé dans les conditions de l’article 3, §§ 2, 3 et 4, mais ces dispositions sont applicables au bail de neuf ans, pas au bail de courte durée. La question est donc de savoir si l’article 9, qui autorise l’acquéreur à expulser le preneur dans ces conditions, s’applique aussi au bail de courte durée. Cette question est controversée ; la doctrine est divisée.

J’ai examiné cette question dans un article auquel je me permets de vous renvoyer  http://gillescarnoy.be/2011/12/02/lacquereur-de-limmeuble-confronte-a-un-bail-de-courte-duree/.

Retenons seulement que certains auteurs exposent que l’article 9 ne s’applique qu’au bail de neuf ans puisqu’il fait référence à l’article 3 qui vise le bail de neuf ans ; par contre, d’autres auteurs estiment que si l’article 9 permet de résilier un bail de neuf ans, a fortiori doit-il en être de même pour le bail de trois ans. Une majorité d’auteurs reconnaissent que le bail de courte durée, non enregistré mais exécuté depuis plus de six mois, doit être respecté jusqu’à son terme. Je ne partage pas cet avis car le principe est l’inopposabilité vu le défaut d’enregistrement. Il faut dès lors interpréter strictement l’opposabilité relative de l’article 9 et appliquer l’article 3, §§ 3, 4 et 5 mutatis mutandis.

On verra demain les conditions permettant le congé du bailleur et de l’acquéreur, et celles au profit du preneur.

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Condition purement potestative de financement

L’article 1174 du Code civil dispose que « toute obligation est nulle lorsqu’elle a été contractée sous une condition potestative de la part de celui qui s’oblige ». La condition potestative s’entend en réalité de la condition purement potestative, c’est-à-dire celle dont la réalisation dépend exclusivement de la volonté de celui qui s’engage. Voici un exemple. Il […]

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L’article 1174 du Code civil dispose que « toute obligation est nulle lorsqu’elle a été contractée sous une condition potestative de la part de celui qui s’oblige ».

La condition potestative s’entend en réalité de la condition purement potestative, c’est-à-dire celle dont la réalisation dépend exclusivement de la volonté de celui qui s’engage.

Voici un exemple.

Il s’agit d’un projet foncier. L’option d’achat contient la clause suivante :

Au nom de la société A, Monsieur T pourra présenter une facture d’acompte de  200.000 € sur bénéfice à réaliser, à la société H, et ensuite le solde de 2.800.000 € lorsque le crédit de 10.000.000 € sera obtenu d’une institution financière.

La Cour d’appel d’Anvers voit dans cette condition de crédit un condition purement potestative puisque c’est la société H qui doit aller chercher le crédit.

Ce jugeant, les juges d’appel n’ont pas justifié leur décision en  droit, dit la Cour de cassation (5 décembre 2019, rôle n° C.19.0220.N, www.juridat.be).

C’est exact.

En effet, d’une part, il faut aussi l’accord de la banque pour que le crédit soit accordé, et donc la condition ne dépend pas seulement de la société débitrice.

Et, d’autre part, cette société s’engage à poursuivre l’obtention du crédit, c’est une obligation du contrat. Cela ne dépend de sa seule volonté.

C’est pour cette raison que dans les ventes d’immeuble, on considère que la condition suspensive de financement n’est pas purement potestative, mais pour autant qu’elle soit bien rédigée.

La condition suspensive « la vente est conclue sous la condition suspensive de ce que l’acheteur demande un crédit de … € » est nulle.

La condition suspensive « la vente est conclue sous la condition de ce que l’acheteur obtienne un crédit de … € d’au moins une banque … » n’est pas nulle.

L’arrêt dans sa langue :

“1. Krachtens artikel 1174 Burgerlijk Wetboek is iedere verbintenis nietig, wanneer zij is aangegaan onder een potestatieve voorwaarde aan de zijde van degene die zich verbindt.

Enkel de voorwaarde die uitsluitend afhangt van de wil van hem die zich verbindt, is nietig.

2. Uit de stukken waarop het Hof vermag acht te slaan, blijkt dat in de aankoopoptie van 8 oktober 2014 met betrekking tot een projectgrond werd bedongen: “T. V. d. P., zal namens vennootschap A-Plus een eerste factuur (als voorschot op de nog te realiseren winst) mogen aanbieden aan de vennootschap ‘Holidaystraat’ van 200.000 EUR + BTW en het saldo van 2.800.000 EUR, nadat voormeld krediet van 10.000.000 EUR werd bekomen bij een bankinstelling”.

3. De appelrechters die oordelen dat de vervulling van de voorwaarde “nadat voormeld krediet van 10.000.000 EUR werd bekomen bij een bankinstelling” uitsluitend afhangt van de wil van de partijen die zich verbonden hebben, en deze bijgevolg zuiver potestatief is en dus zonder gevolg dient te blijven, verantwoorden hun beslissing niet naar recht.”

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