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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Que devient le locataire à la vente du bien loué ? (V)

Abordons à présent le bail de résidence principale. Ce bail est en principe conclu pour neuf ans (art. 3, § 1, al. 1, loi du 20 février 1991). Les parties peuvent déroger à cette disposition en prévoyant un bail de courte durée, d’une durée de trois ans maximum (art. 3, § 6), un bail de longue durée, qui peut excéder les neuf ans (art. 3, § 7) ou même un bail à vie (art. 3, § 8).

Que peut faire l’acquéreur ? Il faut commencer par distinguer trois cas de figure (art. 9) :

  • Le bail a été enregistré avant l’aliénation,
  • Le bail n’a pas été enregistré avant l’aliénation et le preneur occupe depuis moins de six mois,
  • Le bail n’a pas été enregistré avant l’aliénation mais l’occupation remonte à au moins six mois.

Si le bail a acquis date certaine avant l’acte authentique de vente du bien loué, l’acquéreur est subrogé aux droits et obligations du bailleur (l’acquéreur entre dans les chaussures du vendeur). En d’autres termes, l’acquéreur devient le bailleur et doit poursuivre le bail comme devait le faire le bailleur.

La date à prendre en considération est celle de la passation de l’acte authentique. Cet acte doit porter sur une « aliénation » ce qui constitue un terme assez large et recouvre tant les transmissions à titre gratuit qu’à titre onéreux. Enfin, s’agissant d’une véritable subrogation, l’existence dans le bail d’une faculté d’expulsion en cas d’aliénation est inopérante.

Si le bail n’a pas acquis date certaine et que le preneur n’occupe pas les lieux comme locataire depuis au moins six mois, le bail n’est pas opposable à l’acquéreur qui peut expulser le preneur sans devoir donner congé ni respecter un préavis. Le bailleur-vendeur doit en revanche indemniser le locataire selon les principes que nous avons déjà vus.

Enfin, si le bail n’a pas acquis date certaine et remonte à au moins six mois, l’acquéreur se voit opposer le bail mais peut donner congé au preneur, dans les conditions suivantes :

  • À tout moment, c’est-à-dire avec un préavis prenant cours le premier jour du mois qui suit (art. 3, § 9),
  • Moyennant un préavis de trois mois,
  • Pour les motifs et dans les conditions visés à l’article 3, §§ 2, 3 et 4, que nous verrons plus loin (occupation personnelle, travaux importants et versement d’une indemnité),
  • Par un congé notifié au preneur, à peine de déchéance, dans les trois mois qui suivent la passation de l’acte authentique constatant la mutation de la propriété.

On remarque immédiatement que la date certaine du bail est importante. Cela procède de l’enregistrement de la convention puisque le bail notarié est rare dans le domaine résidentiel, sauf pour les baux de longue durée ou les baux à vie.

L’importance de l’enregistrement réside dans le fait qu’en cas d’enregistrement avant la vente, la situation du locataire est inchangée, et dans le fait qu’à défaut de cette formalité :

  • Si l’occupation n’atteint pas six mois le locataire peut être expulsé,
  • Si l’occupation atteint six mois, le préavis du congé est de trois mois et non de six mois.

Concernant justement l’enregistrement du bail, notons que c’est le bailleur qui doit procéder à cette formalité (art. 5bis de la loi du 20 février 1991 et art. 35, 7°, C. enreg.). La formalité est gratuite (art. 161, 12°, b] C. enreg.) et commode puisqu’elle peut se faire par envoi électronique (même si à Bruxelles l’administration débordée y procède souvent avec un délai de plus de deux mois, … ce qui expose le bailleur à un amende !).

Dès lors que l’enregistrement repose sur le bailleur (le vendeur), il me paraît que le bailleur doive indemniser le preneur de son expulsion ou des trois mois de préavis perdus.

Il faut à présent opérer une deuxième distinction selon que le bail est de courte durée (jusque trois ans) ou de neuf ans et plus.

Dans le bail de neuf ans et plus, si le bail était enregistré avant l’acte authentique, l’acquéreur peut donner congé comme tout bailleur peut le faire, c’est-à-dire pour occupation personnelle, pour réaliser des travaux importants ou moyennant le versement d’une indemnité.

L’acquéreur peut aussi donner congé pour ces motifs si le bail (de plus de six mois) n’était pas enregistré mais en ce cas, le préavis n’est pas de six mois mais de trois mois et le congé peut être donné à tout moment et non à chaque triennat pour réaliser des travaux et en versant une indemnité.

Demain, on verra en détail, les conditions propres à ces congés (occupation personnelle, travaux importants et indemnité).

S’il s’agit d’un bail de courte durée, l’acquéreur doit respecter ce bail s’il était enregistré ; s’il n’était pas enregistré et remonte à moins de six mois, on sait que l’acquéreur peut expulser le preneur. Mais si l’occupation selon le bail de courte durée non enregistrée remonte à au moins six mois, l’acquéreur peut-il donner congé pour occupation personnelle, pour réaliser des travaux ou en versant une indemnité ?

L’acquéreur peut certes donner congé dans les conditions de l’article 3, §§ 2, 3 et 4, mais ces dispositions sont applicables au bail de neuf ans, pas au bail de courte durée. La question est donc de savoir si l’article 9, qui autorise l’acquéreur à expulser le preneur dans ces conditions, s’applique aussi au bail de courte durée. Cette question est controversée ; la doctrine est divisée.

J’ai examiné cette question dans un article auquel je me permets de vous renvoyer  http://gillescarnoy.be/2011/12/02/lacquereur-de-limmeuble-confronte-a-un-bail-de-courte-duree/.

Retenons seulement que certains auteurs exposent que l’article 9 ne s’applique qu’au bail de neuf ans puisqu’il fait référence à l’article 3 qui vise le bail de neuf ans ; par contre, d’autres auteurs estiment que si l’article 9 permet de résilier un bail de neuf ans, a fortiori doit-il en être de même pour le bail de trois ans. Une majorité d’auteurs reconnaissent que le bail de courte durée, non enregistré mais exécuté depuis plus de six mois, doit être respecté jusqu’à son terme. Je ne partage pas cet avis car le principe est l’inopposabilité vu le défaut d’enregistrement. Il faut dès lors interpréter strictement l’opposabilité relative de l’article 9 et appliquer l’article 3, §§ 3, 4 et 5 mutatis mutandis.

On verra demain les conditions permettant le congé du bailleur et de l’acquéreur, et celles au profit du preneur.

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Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ?

La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte de vente.

Le propriétaire qui peut invoquer un mode originaire peut aisément faire la preuve de son droit de propriété car ce mode originaire constitue un fait juridique susceptible d’être prouvé par toutes voies de droit et qui, s’il est établi, doit s’analyser en une preuve absolue du droit de propriété.

Lorsqu’un sujet de droit ne peut invoquer qu’un mode dérivé d’acquisition, tel un acte de vente, l’instrumentum qui constate cet acte établit uniquement que l’acheteur a conclu une vente.

Mais cet acte translatif est insuffisant en soi pour rendre l’acquéreur propriétaire.

Cet acquéreur devrait encore démontrer que son auteur était lui-même propriétaire, etc.

L’acquéreur, par mode dérivé, demandeur en revendication, peut invoquer tous actes ou faits susceptibles de rendre vraisemblable l’existence de son droit (J. Hansenne, « Les Biens. Précis », tome I, Ed. Fac. de droit Liège, 1996, n° 639 et suivants, pp. 595 et s.).

Il devra aussi prouver que son vendeur était bien propriétaire ; c’est l’objet de l’origine trentenaire de propriété, insérée dans l’acte authentique soumis à la transcription.

L’article 141, alinéa 3, d la loi hypothécaire dispose qu’ « il est fait mention dans l’acte ou le document, sujet à publicité, du titre de propriété des immeubles concernés et du dernier titre transcrit s’il a moins de trente ans. »

Monsieur Genin, dans le R.P.D.B., v° Hypothèques et privilèges immobiliers (n° 3411), écrit qu’ « il faut en réalité établir la chaîne des mutations de personnes à personnes jusqu’à la date à laquelle tous les droits susceptibles d’exister sur l’immeuble visé sont prescrits, c’est-à-dire trente ans. »

En d’autres termes, dit Monsieur Roelen, « il y a lieu de remonter jusqu’à un titre qui est plus que trentenaire et non pas simplement à une période de trente ans, … »  (E. Roelen, « L’état hypothécaire », in À l’origine de la responsabilité du notaire, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 9).

À cette fins, l’article 127, alinéas 1 et 2, de la loi hypothécaire dispose que « les conservateurs des hypothèques sont tenus de délivrer des certificats constatant les mutations et concessions de droits réels, ainsi que les baux consentis par tous individus indiqués dans les réquisitions écrites qui leur sont faites à cette fin. Ils sont également tenus de délivrer à tout requérant copie des inscriptions ou transcriptions existantes, ou des certificats constatant qu’il n’en existe point. »

L’acte satisfait évidemment aux conditions probatoires du Code civil (un écrit signé en autant de parties qu’il y a d’intérêts distincts).

Quant à son opposabilité aux tiers, elle est assurée par l’article 1165 du même Code (effets externes des contrats) et par la publicité foncière envers, cette fois pour les tiers titulaires de droits concurrents.

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