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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La réglementation des formes du bail de résidence

L’article 1bis de la loi du 20 février 1991 fait du bail de résidence un contrat qui doit être écrit et muni d’annexes.

Avant d’exposer les obligations en la matière, notons que cet article 1bis a été ajouté par la loi du 26 avril 2007 mais on en parlait déjà dans la loi du 25 avril 2007.

Or la loi du 25 avril 2007 fut publiée le 8 mai 2007 tandis qu’il fallut attendre le 5 juin 2007 pour prendre connaissance de celle du 26 avril 2007.

Cela explique que de nombreux juriste, dont votre serviteur, ont étudié la loi du 25 avril dès sa publication, en se demandant pourquoi il y était question d’un article 1bis que la loi ne contenait pas …

Que dit l’article 1bis ?

Que le bail de résidence principale du preneur doit être établi dans un écrit qui doit mentionner :

  • L’identité de toutes les parties contractantes,
  • date de prise en cours,
  • La désignation du bien loué,
  • Le montant du loyer.

On se doutait un peu de ce que le bail de résidence devait dorénavant faire l’objet d’un instrumentum.

Il y a d’abord la formalité de l’enregistrement qui est obligatoire et qui suppose un écrit. Rappelons à cet égard qu’à partir du 1er juillet 2007, si le bail n’est pas enregistré, le locataire (bail de 9 ans) peut donner congé sans préavis ni indemnité.

Il y a ensuite l’obligation de porter des annexes au bail de résidence. Cette obligation a été imposée par la loi du 25 avril 2007. Quelles annexes ?

  • L’état des lieux qui doit être enregistré avec le bail (art. 1730 § 1 nouveau du Code civil),
  • Les conditions minimales, définies par un arrêté royal, pour que le bien loué réponde aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’habitabilité (art. 2 «§ 1 nouveau de la loi du 20 février 1991),
  • Les annexes de l’article 11bis de la loi du 20 février 1991, qui reprennent d’ailleurs les conditions minimales dont question ci-dessus.

Ce sont les articles 100 à 102 de la loi du 25 avril 2007 portant des dispositions diverses (IV) qui ont définis ces documents devant être annexés au bail de résidence principale.

Il est évident que pour annexer un document à un bail, il faut bien que ce bail soit écrit … C’est donc pourquoi la loi du 26 avril 2007 porte que le bail de résidence doit être établi par écrit (le recours du Syndicat National des Propriétaires contre cette loi a été rejeté par la Cour constitutionnelle par arrêt n° 92/2008 du 26 juin 2008).

Cette loi du 26 avril 2007 est entrée en vigueur le 15 juin 2007. Cependant, c’est la loi de la veille, 25 avril 2007, en vigueur le 18 mai 2007, qui modifie l’article 1714 du Code civil qui disait que l’ « on peut louer ou par écrit, ou verbalement ». Dorénavant, et logiquement, c’est « sauf dispositions légales contraires » que l’on peut louer ou par écrit, ou verbalement.

Ces dispositions légales contraires, c’est bien la loi sur le bail de résidence principale.

Chambres pour étudiants

Notons que le bail impérativement (sic) écrit s’applique aussi aux chambres d’étudiants (art. 1714bis nouveau du Code civil inséré par la loi du 25 avril 2007). Ce sont donc les baux de résidence principale et les « kot » d’étudiants conclus à partir du 15 juin 2007 qui doivent faire l’objet d’un écrit.

Revenons aux annexes à joindre au bail écrit de résidence principale (la chambre de l’étudiant aussi si elle constitue bien la résidence principale de l’étudiant).

Les annexes : l’état des lieux

Cet état des lieux est :

  • Détaillé,
  • Établi contradictoirement,
  • A frais communs,
  • Dressé avant l’occupation ou durant le premier mois d’occupation.

C’est le nouvel alinéa 1er du § 1er de l’article 1730 du Code civil. L’alinéa 2 subsiste. Il s’agit de la procédure auprès du juge de paix si l’une des parties refuse de consentir à l’état des lieux.

Rappelons que selon l’alinéa 2 de l’article 1730 § 1, l’action doit être engagée dans le mois, ce qui est fort court, ou dans les 15 jours si le bail à moins d’un an. Ce dernier délai de 15 jours est étrange vu que l’alinéa 1er de l’article 1730 § 1er a supprimé ce délai de 15 jours … Sans doute un oubli du législateur.

L’enregistrement de l’état des lieux

L’état des lieux doit être enregistré. La loi dit ceci : « Il (l’état des lieux) est annexé au contrat de bail écrit, … et sera également soumis à enregistrement ».

Le terme également porte à confusion. L’état des lieux doit-il être enregistré comme tel, ou avec le bail dont il n’est qu’une annexe (un seul acte, un seul enregistrement). C’est justement comme annexe au bail qui doit être enregistré, que l’état des lieux doit l’être. Il ne faut donc qu’un seul enregistrement (et c’est gratuit).

Mais quid si le bail est enregistré avant que l’état des lieux d’entrée soit dressé ? Rappelons que le bail doit être enregistré dans les 2 mois et que l’état d’entrée doit être dressé dans le mois. Il faut donc que l’expert ne traîne pas plus d’un mois pour remettre son constat.

Cet état des lieux dressé après l’enregistrement du bail devra-t-il, à son tour, être enregistré ? On doit bien le penser puisque la loi en dispose ainsi.

L’enregistrement sera au droit fixe général (25 €) puisqu’il s’agit d’un acte portant exécution ou complément d’un acte enregistré (art. 13, 2° CDE).

La gratuité de l’article 161, 12° CDE n’est reconnue qu’au bail de « logement de résidence » (renvoi à l’art. 19, 3° a) sic), de sorte que l’état des lieux non enregistré avec le bail ne bénéficiera pas de la gratuité. Ce n’est évidemment pas très logique.

Rappelons enfin que, comme auparavant (loi du 29 décembre 1983), si des modifications importantes ont été apportées aux lieux loués après la confection de l’état d’entrée, on peut exiger un complément d’état des lieux en cours de bail.

Comme le nouvel article 1730 vise seulement l’état des lieux réalisé dans le mois de l’occupation, ce complément d’état des lieux ne devra pas être enregistré ni joint au bail, à notre avis.

Les autres annexes : l’article 11bis nouveau

Ces annexes, une par Région du pays, sont établies par arrêté royal. Voici donc le Fédéral qui établit des textes réglementaires par Région !

La loi, publiée le 8 mai 2007 au Moniteur Belge, est entrée en vigueur le 18 mai 2007.

L’annexe doit être jointe au bail (donc forcément écrit) conclu après l’entrée en vigueur de la loi, c’est-à-dire au bail conclu à partir du 18 mai 2007. Mais la loi disant que le bail de résidence principale doit être écrit entre quant à elle en vigueur le 15 juin 2007.

De plus, si la loi imposant l’annexe vise les baux conclus à partir du 18 mai 2007, c’est seulement le 21 mai 2007 que les annexes (A.R. du 4 mai 2007) ont été publiées au Moniteur Belge.

Elles ont été modifiées par une publication au M.B. du 31 mai 2007.

Pas facile d’être bailleur …

Les annexes ne couvrent rien moins que les matières suivantes :

  • Normes de salubrité,
  • Sécurité et habitabilité,
  • Explication sur la nature d’une règle impérative,
  • Dispositions relatives au bail écrit,
  • A l’enregistrement et à la gratuité de l’enregistrement ;
  • Durée du bail,
  • Possibilités de révision du loyer,
  • Indexation,
  • Charges,
  • Règles en matière de réparations locatives,
  • Possibilités de mettre fin au bail,
  • Dispositions liées au changement de propriétaire,
  • Possibilités pour les parties de pouvoir être assistées en cas de litige.

On trouvera ces textes dans les langues concernées sur le site du SPF Justice www.just.fgov.be sous les titres « la justice de A à Z » et « loyer ». On peut aussi télécharger les modèles de l’agence www.pim.be.

L’obligation n’est pas assortie de sanction spécifique ; sa méconnaissance sera donc sanctionnée par la responsabilité contractuelle du bailleur, dès lors qu’un dommage naîtra de manière nécessaire de la méconnaissance non fautive du preneur, des informations contenues dans l’annexe en question.

Les aventures des annexes au bail de résidence

Quand le législateur veut expliquer la loi il et s’y prend parfois maladroitement.

Les annexes bruxelloise, wallonne et flamande ont fait l’objet d’un arrêté royal du 4 mai 2007 publié le 21 mai 2007. Ce texte est entaché d’une grossière erreur car il indique dans les deux langues que le délai de préavis commence à courir le premier du mois au cours duquel le congé est donné… !!

Il s’agit évidemment du premier jour du mois qui suit.

Un erratum a été publié au Moniteur Belge du 31 mai 2007, 13 jours après la date de l’entrée en vigueur de la loi imposant d’annexer ce texte ! Malheureusement l’erratum n’est publié qu’en format image, et il ne  peut être copié-collé ; il faut l’imprimer.

Le Moniteur Belge du 16 août 2007 publie la version allemande, en version correcte.

Alors, tout va bien ? Non !

Le même arrêté royal du 4 mai 2007, est à nouveau publié au Moniteur Belge du 21 août 2009, pour un erratum, remplaçant les annexes bilingues de Flandre et de Wallonie.

Ce document contient de nouveau la même erreur !

Le législateur réglementaire a donc revu sa copie en se basant sur le texte initial du 21 mai 2007, sans tenir compte de son propre erratum du 31 mai 2007.

Moralité : nul n’est censé ignorer la loi sauf le législateur.

Ceci étant, les annexes n’ont pas valeur réglementaire, c’est la loi qui s’applique (l’article 3 § 9 de la loi du 20 février 1991). Les annexes sont seulement un outil légal d’information (et parfois de désinformation).

Le Syndicat National des Propriétaires a formé un recours contre la loi devant la Cour constitutionnelle. Le recours a été rejeté par arrêt n° 98/2008 du 26 juin 2008.

Information et protection

Il est clair que cet article 11bis vise à protéger le preneur même si ce n’est pas indiqué dans la loi. De fait, les modifications insérées par la loi du 25 avril 2007 portant des dispositions diverses IV sont clairement protectrices du preneur.

C’est manifestement lui qui est protégé, mais il faut être deux pour signer un bail. Alors qu’en est-il si l’annexe fait défaut au bail ?

L’absence de l’annexe n’est pas une cause de nullité de plein droit de la convention car, comme on le verra plus loin, cette formalité ne fait pas du bail un contrat solennel.

Le bailleur est investi d’une obligation d’information dont le non respect entraîne sa responsabilité et l’obligation d’indemniser les conséquences dommageables du défaut d’information.

C’est assez singulier en définitive.

En effet, si l’annexe du contrat fait défaut, c’est la responsabilité des deux parties : un bail, comme le tango, est une chose qui se fait à deux.

Le bailleur risquerait même de se trouver victime d’un bail dont son locataire aurait refusé de signer l’annexe …

La doctrine et la jurisprudence à venir nous éclaireront à ce sujet.

Le bail de résidence principale : contrat solennel ?

L’exigence d’un écrit est une formalité ad probationem et non une solennité dont dépend la formation du contrat. En effet, la loi du 26 avril 2007 prévoit des dispositions dans le cas où le bail n’aurait pas fait l’objet d’un écrit.

Ces dispositions ne font pas dépendre l’existence du bail de l’accomplissement des formalités.

La partie qui invoquera ce manquement doit d’abord mettre l’autre partie en demeure (par lettre recommandée ou par exploit d’huissier) de recevoir le contrat dans un écrit contenant les mentions indiquées plus haut.

Faute de recevoir satisfaction, elle peut, après 8 jours, saisir le juge de paix et requérir que le jugement vaudra bail écrit.

La loi précise que « la compétence du juge est limitée par l’existence préalable d’un contrat oral entre les parties ».

C’est encore un paradoxe : voici une formalité destinée à prouver le bail, que l’on peut forcer chez le juge … à condition de prouver le bail.

Commentaires

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Un commentaire Poster un commentaire
  1. lecluselle #

    Aprés le changement de propriétaire, quid de l’état des lieux et que faire lorsque le bien locatif c’est détérioré durant 5 ans.

    mai 18, 2011

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PI et improductivité en Wallonie

Selon l’article 257, 4°, CIR/92 on peut demander une remise du précompte immobilier en Wallonie lorsque le bien immobilier bâti, non meublé, est resté inoccupé et improductif pendant au moins 180 jours dans le courant de l’année. Cette improductivité doit revêtir un caractère involontaire. Cette remise ou réduction du PI ne peut plus être accordée […]

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Selon l’article 257, 4°, CIR/92 on peut demander une remise du précompte immobilier en Wallonie lorsque le bien immobilier bâti, non meublé, est resté inoccupé et improductif pendant au moins 180 jours dans le courant de l’année.

Cette improductivité doit revêtir un caractère involontaire.

Cette remise ou réduction du PI ne peut plus être accordée dans la mesure où la période d’inoccupation dépasse douze mois sauf dans le cas d’un immeuble dont le contribuable ne peut exercer les droits réels pour cause de calamité, de force majeure, d’une procédure ou d’une enquête administrative ou judiciaire empêchant la jouissance libre de l’immeuble.

Que signifie ici le concept de force majeure ?

La Cour de cassation répond : « la force majeure empêchant l’exercice par le contribuable de ses droits réels sur l’immeuble suppose une circonstance indépendante de la volonté humaine que celle-ci n’a pu ni prévoir ni conjurer. »

Le caractère extérieur, imprévisible et irrésistible est similaire en matière civile. Mais c’est très restrictif ici en matière fiscale.

Cass., 8 septembre 2017, rôle n° F.16.0098.F, www.juridat.be.

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