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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La faculté de résiliation dans le bail de résidence de courte durée

Le bail de résidence principale a une durée de neuf ans, en principe.

L’article 3, § 6, de la loi du 20 février 1991 permet cependant de conclure un bail pour une durée inférieure ou égale à trois ans.

Ce bail n’est pas régi par les dispositions des paragraphes 2 à 5 qui organise les facultés de résiliation anticipée dans le régime des baux de neuf ans.

Peut-on tout de même prévoir une faculté de résiliation unilatérale dans le bail de résidence de courte durée ?

Cette question a agité la doctrine et la jurisprudence. J’en ai fait l’écho dans l’article du blog http://gillescarnoy.be/2010/10/30/clause-de-resiliation-anticipee-dans-le-bail-de-courte-duree/.

La validité d’une clause de résiliation anticipée dans le bail de courte durée s’appuie sur le fait que, n’étant pas expressément interdite par la loi, elle doit être autorisée.

C’est l’application du principe de la convention-loi (art. 1134 du Code civil).

On objecte en général que, si le texte est effectivement muet, l’esprit de la loi s’oppose à de telles clauses.

Si le législateur a exclu d’appliquer au bail de courte durée le mécanisme de résiliation anticipée du bail de droit commun, c’est pour garantir au locataire une stabilité de logement.

En ce sens, le bail de courte durée a pour seule vocation de répondre à certaines situations particulières. Ces baux doivent rester exceptionnels et leur validité est strictement délimitée par la loi.

La Cour de cassation vient de trancher la question dans un arrêt du 18 décembre 2015 (rôle n° C.14.0367.F, www.juridat.be).

Il s’agissait d’un couple cohabitant de fait qui se séparait. Monsieur fit usage de la clause suivante du bail :

« Dans le cas où le locataire invoque un motif personnel sérieux et présente au bailleur un nouveau locataire qui accepte de louer le bien aux mêmes conditions, il peut mettre fin anticipativement au bail sans indemnités.

Il doit cependant informer le bailleur de ce motif sérieux par lettre recommandée au moins trois mois à l’avance. »

Le tribunal de première instance de Namur valida le congé donné en exécution de cette clause.

Le pourvoi du bailleur faisait valoir que la clause de résiliation était nulle.

La Cour de cassation répondit :

« L’article 3, § 6, des règles particulières aux baux relatifs à la résidence principale contenues dans l’article 2 de la loi du 20 février 1991 dispose, en son alinéa 1er, que, par dérogation au paragraphe 1er, un bail peut être conclu, par écrit, pour une durée inférieure ou égale à trois ans et, en son alinéa 2, que ce bail n’est pas régi par les dispositions des paragraphes 2 à 5.

Il ne résulte ni du texte de cette disposition légale ni de son caractère impératif qu’est prohibée toute clause autorisant le preneur à résilier anticipativement un bail relatif à sa résidence principale conclu pour une durée inférieure ou égale à trois ans. »

C’est clair. La controverse est éteinte.

On peut donc parfaitement insérer dans le bail de résidence principale de trois ans au plus, une clause permettant au preneur de quitter les lieux moyennant un préavis de trois mois et une indemnité.

Ou moyennant l’obligation de présenter un nouveau locataire.

Une clause de résiliation anticipée au profit du bailleur est aussi importante en cas de vente car un bail de trois ans non résiliable est une moins-value à la vente.

Un autre élément du jugement soumis à la censure de la Cour de cassation attire l’attention.

Le tribunal constate que les preneurs n’étaient pas solidaires. Ni le bail ni la loi ne disait leurs obligations solidaires.

En conséquence, le tribunal considéra que Monsieur pouvait donner congé selon la clause indiquée plus haut et être valablement délié du bail.

Madame, qui n’avait pas donné congé, restait locataire et devait payer la totalité du loyer.

Ayant poursuivi seule le bail après l’expiration du préavis de Monsieur, elle était tenue en qualité de locataire unique à toutes les obligations de ce bail.

Le tribunal avait déduit ce qui suit de l’absence de clause de solidarité :

En l’espèce, en l’absence de solidarité prévue dans le contrat de bail, chacun d’eux pouvait renoncer à son droit ou en être privé, sans que cela porte atteinte au droit de l’autre colocataire.

Il faut donc en déduire que la faculté de résiliation anticipée étant divisible comme il a été exposé ci-avant, le défendeur pouvait valablement mettre fin au bail par congé sans l’accord de la demanderesse, le renon notifié par lui le 30 avril 2010 le libérant entièrement de ses obligations résultant du contrat de bail à partir du 1er septembre 2010, sous réserve de la vérification du respect des conditions reprises à l’article 3 de la convention de bail. »

Or celui qui contracte conjointement une dette indivisible, en est tenu pour le total, dit l’article 1222 du Code civil, même si l’obligation n’a pas été contractée solidairement.

Les obligations du preneur d’entretenir le bien loué et surtout de le restituer en fin de bail, sont des obligations indivisibles.

Le colocataire reste donc tenu pour le tout de cette obligation, même s’il donne congé, tant que le bien n’est pas remis au bailleur.

On voit alors mal comment le juge pouvait dire ce preneur entièrement libéré de ses obligations à la fin de son préavis…

En tout cas, cette jurisprudence illustre la nécessité de prévoir dans le bail une clause de solidarité des locataires.

La photo : un bâtiment du site de la VUB à Etterbeek.

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Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

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Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

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