Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La faculté de résiliation dans le bail de résidence de courte durée

Le bail de résidence principale a une durée de neuf ans, en principe.

L’article 3, § 6, de la loi du 20 février 1991 permet cependant de conclure un bail pour une durée inférieure ou égale à trois ans.

Ce bail n’est pas régi par les dispositions des paragraphes 2 à 5 qui organise les facultés de résiliation anticipée dans le régime des baux de neuf ans.

Peut-on tout de même prévoir une faculté de résiliation unilatérale dans le bail de résidence de courte durée ?

Cette question a agité la doctrine et la jurisprudence. J’en ai fait l’écho dans l’article du blog http://gillescarnoy.be/2010/10/30/clause-de-resiliation-anticipee-dans-le-bail-de-courte-duree/.

La validité d’une clause de résiliation anticipée dans le bail de courte durée s’appuie sur le fait que, n’étant pas expressément interdite par la loi, elle doit être autorisée.

C’est l’application du principe de la convention-loi (art. 1134 du Code civil).

On objecte en général que, si le texte est effectivement muet, l’esprit de la loi s’oppose à de telles clauses.

Si le législateur a exclu d’appliquer au bail de courte durée le mécanisme de résiliation anticipée du bail de droit commun, c’est pour garantir au locataire une stabilité de logement.

En ce sens, le bail de courte durée a pour seule vocation de répondre à certaines situations particulières. Ces baux doivent rester exceptionnels et leur validité est strictement délimitée par la loi.

La Cour de cassation vient de trancher la question dans un arrêt du 18 décembre 2015 (rôle n° C.14.0367.F, www.juridat.be).

Il s’agissait d’un couple cohabitant de fait qui se séparait. Monsieur fit usage de la clause suivante du bail :

« Dans le cas où le locataire invoque un motif personnel sérieux et présente au bailleur un nouveau locataire qui accepte de louer le bien aux mêmes conditions, il peut mettre fin anticipativement au bail sans indemnités.

Il doit cependant informer le bailleur de ce motif sérieux par lettre recommandée au moins trois mois à l’avance. »

Le tribunal de première instance de Namur valida le congé donné en exécution de cette clause.

Le pourvoi du bailleur faisait valoir que la clause de résiliation était nulle.

La Cour de cassation répondit :

« L’article 3, § 6, des règles particulières aux baux relatifs à la résidence principale contenues dans l’article 2 de la loi du 20 février 1991 dispose, en son alinéa 1er, que, par dérogation au paragraphe 1er, un bail peut être conclu, par écrit, pour une durée inférieure ou égale à trois ans et, en son alinéa 2, que ce bail n’est pas régi par les dispositions des paragraphes 2 à 5.

Il ne résulte ni du texte de cette disposition légale ni de son caractère impératif qu’est prohibée toute clause autorisant le preneur à résilier anticipativement un bail relatif à sa résidence principale conclu pour une durée inférieure ou égale à trois ans. »

C’est clair. La controverse est éteinte.

On peut donc parfaitement insérer dans le bail de résidence principale de trois ans au plus, une clause permettant au preneur de quitter les lieux moyennant un préavis de trois mois et une indemnité.

Ou moyennant l’obligation de présenter un nouveau locataire.

Une clause de résiliation anticipée au profit du bailleur est aussi importante en cas de vente car un bail de trois ans non résiliable est une moins-value à la vente.

Un autre élément du jugement soumis à la censure de la Cour de cassation attire l’attention.

Le tribunal constate que les preneurs n’étaient pas solidaires. Ni le bail ni la loi ne disait leurs obligations solidaires.

En conséquence, le tribunal considéra que Monsieur pouvait donner congé selon la clause indiquée plus haut et être valablement délié du bail.

Madame, qui n’avait pas donné congé, restait locataire et devait payer la totalité du loyer.

Ayant poursuivi seule le bail après l’expiration du préavis de Monsieur, elle était tenue en qualité de locataire unique à toutes les obligations de ce bail.

Le tribunal avait déduit ce qui suit de l’absence de clause de solidarité :

En l’espèce, en l’absence de solidarité prévue dans le contrat de bail, chacun d’eux pouvait renoncer à son droit ou en être privé, sans que cela porte atteinte au droit de l’autre colocataire.

Il faut donc en déduire que la faculté de résiliation anticipée étant divisible comme il a été exposé ci-avant, le défendeur pouvait valablement mettre fin au bail par congé sans l’accord de la demanderesse, le renon notifié par lui le 30 avril 2010 le libérant entièrement de ses obligations résultant du contrat de bail à partir du 1er septembre 2010, sous réserve de la vérification du respect des conditions reprises à l’article 3 de la convention de bail. »

Or celui qui contracte conjointement une dette indivisible, en est tenu pour le total, dit l’article 1222 du Code civil, même si l’obligation n’a pas été contractée solidairement.

Les obligations du preneur d’entretenir le bien loué et surtout de le restituer en fin de bail, sont des obligations indivisibles.

Le colocataire reste donc tenu pour le tout de cette obligation, même s’il donne congé, tant que le bien n’est pas remis au bailleur.

On voit alors mal comment le juge pouvait dire ce preneur entièrement libéré de ses obligations à la fin de son préavis…

En tout cas, cette jurisprudence illustre la nécessité de prévoir dans le bail une clause de solidarité des locataires.

La photo : un bâtiment du site de la VUB à Etterbeek.

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Prouver la propriété immobilière

Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ? La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte […]

Lire plus arrow_forward

Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ?

La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte de vente.

Le propriétaire qui peut invoquer un mode originaire peut aisément faire la preuve de son droit de propriété car ce mode originaire constitue un fait juridique susceptible d’être prouvé par toutes voies de droit et qui, s’il est établi, doit s’analyser en une preuve absolue du droit de propriété.

Lorsqu’un sujet de droit ne peut invoquer qu’un mode dérivé d’acquisition, tel un acte de vente, l’instrumentum qui constate cet acte établit uniquement que l’acheteur a conclu une vente.

Mais cet acte translatif est insuffisant en soi pour rendre l’acquéreur propriétaire.

Cet acquéreur devrait encore démontrer que son auteur était lui-même propriétaire, etc.

L’acquéreur, par mode dérivé, demandeur en revendication, peut invoquer tous actes ou faits susceptibles de rendre vraisemblable l’existence de son droit (J. Hansenne, « Les Biens. Précis », tome I, Ed. Fac. de droit Liège, 1996, n° 639 et suivants, pp. 595 et s.).

Il devra aussi prouver que son vendeur était bien propriétaire ; c’est l’objet de l’origine trentenaire de propriété, insérée dans l’acte authentique soumis à la transcription.

L’article 141, alinéa 3, d la loi hypothécaire dispose qu’ « il est fait mention dans l’acte ou le document, sujet à publicité, du titre de propriété des immeubles concernés et du dernier titre transcrit s’il a moins de trente ans. »

Monsieur Genin, dans le R.P.D.B., v° Hypothèques et privilèges immobiliers (n° 3411), écrit qu’ « il faut en réalité établir la chaîne des mutations de personnes à personnes jusqu’à la date à laquelle tous les droits susceptibles d’exister sur l’immeuble visé sont prescrits, c’est-à-dire trente ans. »

En d’autres termes, dit Monsieur Roelen, « il y a lieu de remonter jusqu’à un titre qui est plus que trentenaire et non pas simplement à une période de trente ans, … »  (E. Roelen, « L’état hypothécaire », in À l’origine de la responsabilité du notaire, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 9).

À cette fins, l’article 127, alinéas 1 et 2, de la loi hypothécaire dispose que « les conservateurs des hypothèques sont tenus de délivrer des certificats constatant les mutations et concessions de droits réels, ainsi que les baux consentis par tous individus indiqués dans les réquisitions écrites qui leur sont faites à cette fin. Ils sont également tenus de délivrer à tout requérant copie des inscriptions ou transcriptions existantes, ou des certificats constatant qu’il n’en existe point. »

L’acte satisfait évidemment aux conditions probatoires du Code civil (un écrit signé en autant de parties qu’il y a d’intérêts distincts).

Quant à son opposabilité aux tiers, elle est assurée par l’article 1165 du même Code (effets externes des contrats) et par la publicité foncière envers, cette fois pour les tiers titulaires de droits concurrents.

  • Sitothèque

  • close