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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La faculté de résiliation dans le bail de résidence de courte durée

Le bail de résidence principale a une durée de neuf ans, en principe.

L’article 3, § 6, de la loi du 20 février 1991 permet cependant de conclure un bail pour une durée inférieure ou égale à trois ans.

Ce bail n’est pas régi par les dispositions des paragraphes 2 à 5 qui organise les facultés de résiliation anticipée dans le régime des baux de neuf ans.

Peut-on tout de même prévoir une faculté de résiliation unilatérale dans le bail de résidence de courte durée ?

Cette question a agité la doctrine et la jurisprudence. J’en ai fait l’écho dans l’article du blog http://gillescarnoy.be/2010/10/30/clause-de-resiliation-anticipee-dans-le-bail-de-courte-duree/.

La validité d’une clause de résiliation anticipée dans le bail de courte durée s’appuie sur le fait que, n’étant pas expressément interdite par la loi, elle doit être autorisée.

C’est l’application du principe de la convention-loi (art. 1134 du Code civil).

On objecte en général que, si le texte est effectivement muet, l’esprit de la loi s’oppose à de telles clauses.

Si le législateur a exclu d’appliquer au bail de courte durée le mécanisme de résiliation anticipée du bail de droit commun, c’est pour garantir au locataire une stabilité de logement.

En ce sens, le bail de courte durée a pour seule vocation de répondre à certaines situations particulières. Ces baux doivent rester exceptionnels et leur validité est strictement délimitée par la loi.

La Cour de cassation vient de trancher la question dans un arrêt du 18 décembre 2015 (rôle n° C.14.0367.F, www.juridat.be).

Il s’agissait d’un couple cohabitant de fait qui se séparait. Monsieur fit usage de la clause suivante du bail :

« Dans le cas où le locataire invoque un motif personnel sérieux et présente au bailleur un nouveau locataire qui accepte de louer le bien aux mêmes conditions, il peut mettre fin anticipativement au bail sans indemnités.

Il doit cependant informer le bailleur de ce motif sérieux par lettre recommandée au moins trois mois à l’avance. »

Le tribunal de première instance de Namur valida le congé donné en exécution de cette clause.

Le pourvoi du bailleur faisait valoir que la clause de résiliation était nulle.

La Cour de cassation répondit :

« L’article 3, § 6, des règles particulières aux baux relatifs à la résidence principale contenues dans l’article 2 de la loi du 20 février 1991 dispose, en son alinéa 1er, que, par dérogation au paragraphe 1er, un bail peut être conclu, par écrit, pour une durée inférieure ou égale à trois ans et, en son alinéa 2, que ce bail n’est pas régi par les dispositions des paragraphes 2 à 5.

Il ne résulte ni du texte de cette disposition légale ni de son caractère impératif qu’est prohibée toute clause autorisant le preneur à résilier anticipativement un bail relatif à sa résidence principale conclu pour une durée inférieure ou égale à trois ans. »

C’est clair. La controverse est éteinte.

On peut donc parfaitement insérer dans le bail de résidence principale de trois ans au plus, une clause permettant au preneur de quitter les lieux moyennant un préavis de trois mois et une indemnité.

Ou moyennant l’obligation de présenter un nouveau locataire.

Une clause de résiliation anticipée au profit du bailleur est aussi importante en cas de vente car un bail de trois ans non résiliable est une moins-value à la vente.

Un autre élément du jugement soumis à la censure de la Cour de cassation attire l’attention.

Le tribunal constate que les preneurs n’étaient pas solidaires. Ni le bail ni la loi ne disait leurs obligations solidaires.

En conséquence, le tribunal considéra que Monsieur pouvait donner congé selon la clause indiquée plus haut et être valablement délié du bail.

Madame, qui n’avait pas donné congé, restait locataire et devait payer la totalité du loyer.

Ayant poursuivi seule le bail après l’expiration du préavis de Monsieur, elle était tenue en qualité de locataire unique à toutes les obligations de ce bail.

Le tribunal avait déduit ce qui suit de l’absence de clause de solidarité :

En l’espèce, en l’absence de solidarité prévue dans le contrat de bail, chacun d’eux pouvait renoncer à son droit ou en être privé, sans que cela porte atteinte au droit de l’autre colocataire.

Il faut donc en déduire que la faculté de résiliation anticipée étant divisible comme il a été exposé ci-avant, le défendeur pouvait valablement mettre fin au bail par congé sans l’accord de la demanderesse, le renon notifié par lui le 30 avril 2010 le libérant entièrement de ses obligations résultant du contrat de bail à partir du 1er septembre 2010, sous réserve de la vérification du respect des conditions reprises à l’article 3 de la convention de bail. »

Or celui qui contracte conjointement une dette indivisible, en est tenu pour le total, dit l’article 1222 du Code civil, même si l’obligation n’a pas été contractée solidairement.

Les obligations du preneur d’entretenir le bien loué et surtout de le restituer en fin de bail, sont des obligations indivisibles.

Le colocataire reste donc tenu pour le tout de cette obligation, même s’il donne congé, tant que le bien n’est pas remis au bailleur.

On voit alors mal comment le juge pouvait dire ce preneur entièrement libéré de ses obligations à la fin de son préavis…

En tout cas, cette jurisprudence illustre la nécessité de prévoir dans le bail une clause de solidarité des locataires.

La photo : un bâtiment du site de la VUB à Etterbeek.

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Avocat agent immobilier

Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client. La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté. La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 […]

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Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client.

La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté.

La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 du Code judiciaire, de sorte que le contrat repose sur un acte illicite.

L’avocat, ou plutôt l’agent immobilier occasionnel, forma un pourvoi en cassation estimant que la Cour d’appel avait violé l’article 437 du Code judiciaire.

Cette disposition pose que la profession d’avocat est incompatible avec l’exercice d’une industrie ou d’un négoce.

Or poser un acte de commerce unique n’est pas exercer un négoce ni une industrie. L’activité doit être habituelle.

La Cour de cassation donne raison sur ce point à l’avocat. L’unique opération de courtage ne peut en soi constituer un acte de commerce en contradiction avec l’article 437 du Code judiciaire.

C’est exact, l’article 5, § 1, 3°, de la loi du 11 février 2013 traite de l’exercice d’une activité à titre principal ou d’appoint.

Or le courtage est sans rapport avec l’avocature ; il ne peut en être l’appoint.

Cet arrêt confortera les courtiers amateurs, s’il posent des actes isolés … !

“Dat het stellen van een eenmalige daad van koophandel niet kan bestempeld worden als het drijven van handel of nijverheid in de zin van voormelde bepaling ;
Overwegende dat het arrest oordeelt dat eiser, advocaat, een eenmalige makelaarsverrichting die op zichzelf volstaat om als daad van koophandel te worden aangemerkt, heeft gesteld en dit in strijd is met artikel 437 van het Gerechtelijk Wetboek;

Dat het arrest beslist dat de vordering gestoeld op een dergelijke akte en hieruit voortvloeiende prestaties, « als ongeoorloofd en/of strijdig met de goede orde » dient beschouwd te worden en als gesteund op een onrechtmatig belang als niet-toelaatbaar dient afgewezen te worden ;

Dat het arrest zodoende het voornoemd artikel 437, eerste lid, 3°, schendt ; ”

(Cass. 27 octobre 2005, rôle n° C040129N, www.juridat.be).

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