Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La faculté de résiliation dans le bail de résidence de courte durée

Le bail de résidence principale a une durée de neuf ans, en principe.

L’article 3, § 6, de la loi du 20 février 1991 permet cependant de conclure un bail pour une durée inférieure ou égale à trois ans.

Ce bail n’est pas régi par les dispositions des paragraphes 2 à 5 qui organise les facultés de résiliation anticipée dans le régime des baux de neuf ans.

Peut-on tout de même prévoir une faculté de résiliation unilatérale dans le bail de résidence de courte durée ?

Cette question a agité la doctrine et la jurisprudence. J’en ai fait l’écho dans l’article du blog http://gillescarnoy.be/2010/10/30/clause-de-resiliation-anticipee-dans-le-bail-de-courte-duree/.

La validité d’une clause de résiliation anticipée dans le bail de courte durée s’appuie sur le fait que, n’étant pas expressément interdite par la loi, elle doit être autorisée.

C’est l’application du principe de la convention-loi (art. 1134 du Code civil).

On objecte en général que, si le texte est effectivement muet, l’esprit de la loi s’oppose à de telles clauses.

Si le législateur a exclu d’appliquer au bail de courte durée le mécanisme de résiliation anticipée du bail de droit commun, c’est pour garantir au locataire une stabilité de logement.

En ce sens, le bail de courte durée a pour seule vocation de répondre à certaines situations particulières. Ces baux doivent rester exceptionnels et leur validité est strictement délimitée par la loi.

La Cour de cassation vient de trancher la question dans un arrêt du 18 décembre 2015 (rôle n° C.14.0367.F, www.juridat.be).

Il s’agissait d’un couple cohabitant de fait qui se séparait. Monsieur fit usage de la clause suivante du bail :

« Dans le cas où le locataire invoque un motif personnel sérieux et présente au bailleur un nouveau locataire qui accepte de louer le bien aux mêmes conditions, il peut mettre fin anticipativement au bail sans indemnités.

Il doit cependant informer le bailleur de ce motif sérieux par lettre recommandée au moins trois mois à l’avance. »

Le tribunal de première instance de Namur valida le congé donné en exécution de cette clause.

Le pourvoi du bailleur faisait valoir que la clause de résiliation était nulle.

La Cour de cassation répondit :

« L’article 3, § 6, des règles particulières aux baux relatifs à la résidence principale contenues dans l’article 2 de la loi du 20 février 1991 dispose, en son alinéa 1er, que, par dérogation au paragraphe 1er, un bail peut être conclu, par écrit, pour une durée inférieure ou égale à trois ans et, en son alinéa 2, que ce bail n’est pas régi par les dispositions des paragraphes 2 à 5.

Il ne résulte ni du texte de cette disposition légale ni de son caractère impératif qu’est prohibée toute clause autorisant le preneur à résilier anticipativement un bail relatif à sa résidence principale conclu pour une durée inférieure ou égale à trois ans. »

C’est clair. La controverse est éteinte.

On peut donc parfaitement insérer dans le bail de résidence principale de trois ans au plus, une clause permettant au preneur de quitter les lieux moyennant un préavis de trois mois et une indemnité.

Ou moyennant l’obligation de présenter un nouveau locataire.

Une clause de résiliation anticipée au profit du bailleur est aussi importante en cas de vente car un bail de trois ans non résiliable est une moins-value à la vente.

Un autre élément du jugement soumis à la censure de la Cour de cassation attire l’attention.

Le tribunal constate que les preneurs n’étaient pas solidaires. Ni le bail ni la loi ne disait leurs obligations solidaires.

En conséquence, le tribunal considéra que Monsieur pouvait donner congé selon la clause indiquée plus haut et être valablement délié du bail.

Madame, qui n’avait pas donné congé, restait locataire et devait payer la totalité du loyer.

Ayant poursuivi seule le bail après l’expiration du préavis de Monsieur, elle était tenue en qualité de locataire unique à toutes les obligations de ce bail.

Le tribunal avait déduit ce qui suit de l’absence de clause de solidarité :

En l’espèce, en l’absence de solidarité prévue dans le contrat de bail, chacun d’eux pouvait renoncer à son droit ou en être privé, sans que cela porte atteinte au droit de l’autre colocataire.

Il faut donc en déduire que la faculté de résiliation anticipée étant divisible comme il a été exposé ci-avant, le défendeur pouvait valablement mettre fin au bail par congé sans l’accord de la demanderesse, le renon notifié par lui le 30 avril 2010 le libérant entièrement de ses obligations résultant du contrat de bail à partir du 1er septembre 2010, sous réserve de la vérification du respect des conditions reprises à l’article 3 de la convention de bail. »

Or celui qui contracte conjointement une dette indivisible, en est tenu pour le total, dit l’article 1222 du Code civil, même si l’obligation n’a pas été contractée solidairement.

Les obligations du preneur d’entretenir le bien loué et surtout de le restituer en fin de bail, sont des obligations indivisibles.

Le colocataire reste donc tenu pour le tout de cette obligation, même s’il donne congé, tant que le bien n’est pas remis au bailleur.

On voit alors mal comment le juge pouvait dire ce preneur entièrement libéré de ses obligations à la fin de son préavis…

En tout cas, cette jurisprudence illustre la nécessité de prévoir dans le bail une clause de solidarité des locataires.

La photo : un bâtiment du site de la VUB à Etterbeek.

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

Condition purement potestative de financement

L’article 1174 du Code civil dispose que « toute obligation est nulle lorsqu’elle a été contractée sous une condition potestative de la part de celui qui s’oblige ». La condition potestative s’entend en réalité de la condition purement potestative, c’est-à-dire celle dont la réalisation dépend exclusivement de la volonté de celui qui s’engage. Voici un exemple. Il […]

Lire plus arrow_forward

L’article 1174 du Code civil dispose que « toute obligation est nulle lorsqu’elle a été contractée sous une condition potestative de la part de celui qui s’oblige ».

La condition potestative s’entend en réalité de la condition purement potestative, c’est-à-dire celle dont la réalisation dépend exclusivement de la volonté de celui qui s’engage.

Voici un exemple.

Il s’agit d’un projet foncier. L’option d’achat contient la clause suivante :

Au nom de la société A, Monsieur T pourra présenter une facture d’acompte de  200.000 € sur bénéfice à réaliser, à la société H, et ensuite le solde de 2.800.000 € lorsque le crédit de 10.000.000 € sera obtenu d’une institution financière.

La Cour d’appel d’Anvers voit dans cette condition de crédit un condition purement potestative puisque c’est la société H qui doit aller chercher le crédit.

Ce jugeant, les juges d’appel n’ont pas justifié leur décision en  droit, dit la Cour de cassation (5 décembre 2019, rôle n° C.19.0220.N, www.juridat.be).

C’est exact.

En effet, d’une part, il faut aussi l’accord de la banque pour que le crédit soit accordé, et donc la condition ne dépend pas seulement de la société débitrice.

Et, d’autre part, cette société s’engage à poursuivre l’obtention du crédit, c’est une obligation du contrat. Cela ne dépend de sa seule volonté.

C’est pour cette raison que dans les ventes d’immeuble, on considère que la condition suspensive de financement n’est pas purement potestative, mais pour autant qu’elle soit bien rédigée.

La condition suspensive « la vente est conclue sous la condition suspensive de ce que l’acheteur demande un crédit de … € » est nulle.

La condition suspensive « la vente est conclue sous la condition de ce que l’acheteur obtienne un crédit de … € d’au moins une banque … » n’est pas nulle.

L’arrêt dans sa langue :

“1. Krachtens artikel 1174 Burgerlijk Wetboek is iedere verbintenis nietig, wanneer zij is aangegaan onder een potestatieve voorwaarde aan de zijde van degene die zich verbindt.

Enkel de voorwaarde die uitsluitend afhangt van de wil van hem die zich verbindt, is nietig.

2. Uit de stukken waarop het Hof vermag acht te slaan, blijkt dat in de aankoopoptie van 8 oktober 2014 met betrekking tot een projectgrond werd bedongen: “T. V. d. P., zal namens vennootschap A-Plus een eerste factuur (als voorschot op de nog te realiseren winst) mogen aanbieden aan de vennootschap ‘Holidaystraat’ van 200.000 EUR + BTW en het saldo van 2.800.000 EUR, nadat voormeld krediet van 10.000.000 EUR werd bekomen bij een bankinstelling”.

3. De appelrechters die oordelen dat de vervulling van de voorwaarde “nadat voormeld krediet van 10.000.000 EUR werd bekomen bij een bankinstelling” uitsluitend afhangt van de wil van de partijen die zich verbonden hebben, en deze bijgevolg zuiver potestatief is en dus zonder gevolg dient te blijven, verantwoorden hun beslissing niet naar recht.”

  • Sitothèque

  • close