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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’enregistrement du bail de résidence

La loi-programme I du 27 décembre 2006 (M.B. du 28 décembre 2006) a modifié les règles en matière d’enregistrement du bail de résidence.

Depuis le 1er juillet 2007, c’est au bailleur qu’il incombe d’enregistrer le bail de résidence, sous sa seule responsabilité. C’est le nouvel article 5bis de la loi du 21 février 1991.

Nul doute qu’il le fera, car la loi prévoit une sanction particulière.

On sait que dans le bail de  9 ans, le locataire peut à tout moment donner congé moyennant un prévis de  3 mois et une indemnité de trois mois, deux mois ou un mois de loyer selon que le bail prend fin au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année.

Le nouvel alinéa 3 de l’article 3 § 5 de la loi prévoit que, à partir du 1er juillet 2007, si le bail n’est pas enregistré dans le délai de 2 mois (et plus quatre !), le délai de préavis ne doit pas être respecté et l’indemnité n’est pas due.

Nous consacrons un article à part sur cette sanction qui n’est applicable qu’au bail de neuf ans.

Le bailleur ne souffre pas trop de cette nouvelle obligation car depuis le 1er janvier 2007, les baux de résidence sont enregistrés gratuitement et sont exemptés du droit de timbre.

Quid pour les baux de résidence dont l’instrumentum est antérieur au 1er janvier 2007 ?

La loi a prévu une période de 6 mois (du 1er janvier au 30 juin 2007) au cours de laquelle ces baux pouvaient aussi être enregistrés gratuitement et sans amende (25 €).

Le délai de l’enregistrement désormais gratuit, est de 2 mois et non plus 4 mois comme déjà dit. Le délai de 4 mois reste valable pour les autres baux.

Résumons :

  • Depuis le 1er janvier 2007 on enregistre gratuitement le bail de résidence ;
  • On disposait d’un délai de 2 mois pour ce faire ;
  • A partir du 1er juillet 2007, c’est le bailleur qui doit y veiller ;
  • Et c’était aussi gratuit pour les anciens baux si l’écrit était présenté à l’enregistrement jusqu’au 30 juin 2007 ;
  • Depuis le 1er juillet 2007, si le bail n’est pas enregistré, le locataire (9 ans) peut donner congé sans préavis ni indemnité.

Il faut donc procéder à la formalité de l’enregistrement du bail de résidence.

On peut le faire gratuitement par courrier électronique. Voici comment :

  • Il faut tout d’abord réaliser un fichier pdf de votre bail signé au moyen d’un scanner.
  • Allez sur le site du SPF Finances http://annuaire.fiscus.fgov.be/qw/index.html.
  • Cliquez à gauche sur « compétence ».
  • Sélectionnez « administration du cadastre de l’enregistrement et des domaines ».
  • Déroulez le menu et cliquez sur « Enregistrement des baux d’immeubles ».
  • Introduisez le code postal de l’adresse du bien loué.
  • Introduisez ensuite l’adresse ou un mot significatif de celle-ci.
  • La fenêtre vous donne une sélection d’adresse et éventuellement une chaîne de numéro dans la rue en question.
  • Choisissez la rue ou la section contenant le bon numéro dans la rue : le site vous donne alors l’adresse email de l’administration concernée.
  • Vous cliquez sur l’adresse et vous attachez le fichier au format .pdf.
  • Vous envoyez le courriel et le tour est joué !
  • N’oubliez pas de mentionner dans le courriel l’adresse à laquelle le document enregistré peut vous être renvoyé.

L’enregistrement confère enfin date certaine au bail. Ceci étant, en cas de vente de l’immeuble, même si le bail n’est pas enregistré, l’acquéreur devra le respecter si le preneur occupe depuis au moins six mois (art. 9 de la loi du 20 février 1991).

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Avocat agent immobilier

Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client. La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté. La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 […]

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Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client.

La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté.

La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 du Code judiciaire, de sorte que le contrat repose sur un acte illicite.

L’avocat, ou plutôt l’agent immobilier occasionnel, forma un pourvoi en cassation estimant que la Cour d’appel avait violé l’article 437 du Code judiciaire.

Cette disposition pose que la profession d’avocat est incompatible avec l’exercice d’une industrie ou d’un négoce.

Or poser un acte de commerce unique n’est pas exercer un négoce ni une industrie. L’activité doit être habituelle.

La Cour de cassation donne raison sur ce point à l’avocat. L’unique opération de courtage ne peut en soi constituer un acte de commerce en contradiction avec l’article 437 du Code judiciaire.

C’est exact, l’article 5, § 1, 3°, de la loi du 11 février 2013 traite de l’exercice d’une activité à titre principal ou d’appoint.

Or le courtage est sans rapport avec l’avocature ; il ne peut en être l’appoint.

Cet arrêt confortera les courtiers amateurs, s’il posent des actes isolés … !

“Dat het stellen van een eenmalige daad van koophandel niet kan bestempeld worden als het drijven van handel of nijverheid in de zin van voormelde bepaling ;
Overwegende dat het arrest oordeelt dat eiser, advocaat, een eenmalige makelaarsverrichting die op zichzelf volstaat om als daad van koophandel te worden aangemerkt, heeft gesteld en dit in strijd is met artikel 437 van het Gerechtelijk Wetboek;

Dat het arrest beslist dat de vordering gestoeld op een dergelijke akte en hieruit voortvloeiende prestaties, « als ongeoorloofd en/of strijdig met de goede orde » dient beschouwd te worden en als gesteund op een onrechtmatig belang als niet-toelaatbaar dient afgewezen te worden ;

Dat het arrest zodoende het voornoemd artikel 437, eerste lid, 3°, schendt ; ”

(Cass. 27 octobre 2005, rôle n° C040129N, www.juridat.be).

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