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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

L’enregistrement du bail de résidence

La loi-programme I du 27 décembre 2006 (M.B. du 28 décembre 2006) a modifié les règles en matière d’enregistrement du bail de résidence.

Depuis le 1er juillet 2007, c’est au bailleur qu’il incombe d’enregistrer le bail de résidence, sous sa seule responsabilité. C’est le nouvel article 5bis de la loi du 21 février 1991.

Nul doute qu’il le fera, car la loi prévoit une sanction particulière.

On sait que dans le bail de  9 ans, le locataire peut à tout moment donner congé moyennant un prévis de  3 mois et une indemnité de trois mois, deux mois ou un mois de loyer selon que le bail prend fin au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année.

Le nouvel alinéa 3 de l’article 3 § 5 de la loi prévoit que, à partir du 1er juillet 2007, si le bail n’est pas enregistré dans le délai de 2 mois (et plus quatre !), le délai de préavis ne doit pas être respecté et l’indemnité n’est pas due.

Nous consacrons un article à part sur cette sanction qui n’est applicable qu’au bail de neuf ans.

Le bailleur ne souffre pas trop de cette nouvelle obligation car depuis le 1er janvier 2007, les baux de résidence sont enregistrés gratuitement et sont exemptés du droit de timbre.

Quid pour les baux de résidence dont l’instrumentum est antérieur au 1er janvier 2007 ?

La loi a prévu une période de 6 mois (du 1er janvier au 30 juin 2007) au cours de laquelle ces baux pouvaient aussi être enregistrés gratuitement et sans amende (25 €).

Le délai de l’enregistrement désormais gratuit, est de 2 mois et non plus 4 mois comme déjà dit. Le délai de 4 mois reste valable pour les autres baux.

Résumons :

  • Depuis le 1er janvier 2007 on enregistre gratuitement le bail de résidence ;
  • On disposait d’un délai de 2 mois pour ce faire ;
  • A partir du 1er juillet 2007, c’est le bailleur qui doit y veiller ;
  • Et c’était aussi gratuit pour les anciens baux si l’écrit était présenté à l’enregistrement jusqu’au 30 juin 2007 ;
  • Depuis le 1er juillet 2007, si le bail n’est pas enregistré, le locataire (9 ans) peut donner congé sans préavis ni indemnité.

Il faut donc procéder à la formalité de l’enregistrement du bail de résidence.

On peut le faire gratuitement par courrier électronique. Voici comment :

  • Il faut tout d’abord réaliser un fichier pdf de votre bail signé au moyen d’un scanner.
  • Allez sur le site du SPF Finances http://annuaire.fiscus.fgov.be/qw/index.html.
  • Cliquez à gauche sur « compétence ».
  • Sélectionnez « administration du cadastre de l’enregistrement et des domaines ».
  • Déroulez le menu et cliquez sur « Enregistrement des baux d’immeubles ».
  • Introduisez le code postal de l’adresse du bien loué.
  • Introduisez ensuite l’adresse ou un mot significatif de celle-ci.
  • La fenêtre vous donne une sélection d’adresse et éventuellement une chaîne de numéro dans la rue en question.
  • Choisissez la rue ou la section contenant le bon numéro dans la rue : le site vous donne alors l’adresse email de l’administration concernée.
  • Vous cliquez sur l’adresse et vous attachez le fichier au format .pdf.
  • Vous envoyez le courriel et le tour est joué !
  • N’oubliez pas de mentionner dans le courriel l’adresse à laquelle le document enregistré peut vous être renvoyé.

L’enregistrement confère enfin date certaine au bail. Ceci étant, en cas de vente de l’immeuble, même si le bail n’est pas enregistré, l’acquéreur devra le respecter si le preneur occupe depuis au moins six mois (art. 9 de la loi du 20 février 1991).

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L’article 12 de la loi du 31 mai 2017 prévoit l’obligation pour les entrepreneurs et autres prestataires du secteur de la construction, avant l’entame de tout travail immobilier susceptible d’entrer dans le champ d’application de l’obligation d’assurance, de remettre au maitre de l’ouvrage et à l’architecte une attestation qui confirme la couverture d’assurance conforme à la loi et à ses arrêtés d’exécution.

En possession de cette attestation, et en cas de cession des droits réels portant sur le bien immobilier (une vente par exemple) avant l’expiration de la période de couverture de la responsabilité civile décennale, le maitre de l’ouvrage doit transmettre au nouvel acquéreur l’attestation.

Par ailleurs, la transmission de cette attestation doit être vérifiée par le notaire (art. 12, §1, alinéa 3).

Cela dit, la loi ne prévoit pas de sanction spécifique et il convient de s’en remettre au droit commun de la responsabilité.

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