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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le locataire veut sous-louer tout ou partie de son habitation à sa société

Le locataire n’exclut pas de travailler dans son habitation. Il est indépendant et exerce ses activités au travers d’une société unipersonnelle.

Il fait part de ce projet au bailleur avec qui il négocie la location d’une maison ou d’un appartement à titre de résidence principale.

Les parties décident alors de prévoir dans le bail que le locataire pourra sous-louer une partie de la maison à la société.

Ce système est classique et généralement jugé intéressant. En effet :

  • Le propriétaire louant à usage de résidence privée est taxé sur le RC indexé + 40 %.
  • Le locataire qui sous-loue à sa société sera taxé au taux de 15 % (art. 90, 5° CIR/92 et 171, 2°bis, a) sur la différence entre ce qu’il paie et ce qu’il reçoit (art. 100, 1°).
  • La société déduit son loyer comme charge professionnelle (art. 49) et soustrait ce loyer de l’impôt (33,99 %) sur ses bénéfices.

Globalement l’administration y perd par rapport à une location mixte (privée et professionnelle).

C’est pourquoi l’administration est très attentive à ce type de montage.

Elle tente de contester ce système en prouvant la simulation, c’est-à-dire en établissant que les parties concernées n’ont pas respecté toutes les conséquences de leurs actes.

Il existe des exemples en jurisprudence (simulation : Mons, 6 février 1998, J.LM.B., 1998, p. 1778 ; Anvers, 11 janvier 1999, Fiscologue, n° 698, p. 9 ; Anvers, 25 avril 2000, Fiscologue, n° 756, p. 9. Pas de simulation : Anvers, 27 juin 2000, Fiscologue, n° 768, p. 9 ; Civ., Liège, 6 septembre 2001, Fiscologue, n° 825, p. 10).

L’administration sera incitée à agir en simulation si le bail révèle que les parties souhaitaient, dès le début des relations, louer à la société une partie du bien.

L’administration en déduira que les parties ont volontairement choisi d’exprimer ce projet dans une convention de sous-location fiscalement plus favorable.

L’administration considèrera que l’interposition du locataire apparaît pour une seule raison fiscale, dans la partie de la maison qu’occupe la société.

Pour éviter la simulation, il faut « jouer le jeu » correctement et éviter des rapports directs ou une exécution directe entre la société et le propriétaire.

Il ne faut non plus pas oublier que l’affectation réelle du bien et l’intention des parties prévaut en principe sur les dispositions du bail.

Et lorsque le bien est loué avec une affectation mixte convenue d’emblée, et que, par hypothèse, le loyer n’est pas ventilé entre l’affectation professionnelle et privée, c’est la totalité du loyer qui est considéré comme affecté à l’activité professionnelle (art. 8 CIR/92).

Pour brouiller les pistes, il n’est pas rare que les parties concluent d’abord un bail classique sans autorisation de sous-location.

Ensuite, à la demande expresse du locataire, les parties concluent un avenant qui autorise le locataire à sous-louer à sa société.

On rencontre aussi des clauses protégeant le bailleur. Selon ces clauses, le bailleur consent à la sous-location pour autant :

  • Que cela ne change rien à la situation fiscale du bailleur,
  • Que l’innocuité fiscale de la situation soit garantie par le locataire,
  • Que la pérennité de cette innocuité soit pareillement garantie,
  • Que le locataire s’engage à indemniser le bailleur de tout préjudicie en résultant (impôt, accroissements, amende et intérêts).

C’est prudent car il n’est pas certain que la responsabilité du locataire puisse être commodément engagée.

En effet, le dommage à indemniser doit consister dans la lésion d’un intérêt légitime (Cass., 14 mai 2004, rôle n° C020524F et C020548F, www.juridat.be).

Si le tribunal considère que les parties au bail ont simulé une opération dans le but d’éluder l’impôt, le dommage qui résulte de l’imposition dans le chef du bailleur n’est donc pas nécessairement indemnisable.

De plus, le lien de causalité peut faire défaut. Il faut en effet apprécier la situation qui se serait produite si la faute n’avait pas été commise.

Or, si les parties n’avaient pas simulé, le bailleur aurait tout de même été taxé sur le loyer réel brut déduction faite du forfait de 40 % (sans que cette déduction n’excède 2/3 du RC non indexé revalorisé (pour un cas similaire : Cass., 21 septembre 2009, rôle n° S.09.0123.N), www.juridat.be).

Prudence, donc.

Commentaires

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Un commentaire Poster un commentaire
  1. Loriers #

    Après lecture du texte ci-dessus j’ai plusieurs questions.
    Si je paye 600 euro de loyer à titre de résidence principale et que je sous-loue une partie à ma société d’un montant de 200 euro, que dois-je déclarer aux impôts?
    Y-a-t-il un bail pour les sous locations et dois-je l’enregistrer?
    Le propriétaire peut autoriser la sous-location mais ne sait pas que je sous-loue à la société que se passera-t-il?

    Merci d’avance pour vos réponses,
    bien à vous.

    loriers virginie

    avril 7, 2011

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Condition suspensive

Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive « Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se […]

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Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive

« Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se prévaloir de l’absence de réalisation de cette condition suspensive, que celle relative à la purge de tous droits de préemption ou de préférence intéressait les deux parties, que sa réalisation dépendait de la bonne volonté du vendeur qui, en présentant la déclaration d’intention d’aliéner postérieurement à la date fixée du 15 janvier 2009, avait manifesté expressément sa volonté de ne pas se prévaloir de la caducité du fait du dépassement du terme et que les conditions suspensives avaient été réalisées, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, en a déduit, à bon droit, que le « compromis » de vente n’était pas caduc lors de la demande en réitération de la vente par acte authentique ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 12 novembre 215, www.legifrance.com).

Si une partie peut renoncer à la condition suspensive stipulée dans son intérêt, la renonciation doit cependant intervenir dans le délai fixé pour sa réalisation :

« Attendu que pour rejeter la demande de caducité et constater le transfert de propriété au profit de la société Factory l’arrêt retient que la clause suspensive relative à l’obtention des permis n’a été prévue que dans l’intérêt de l’acquéreur puisque lui seul pouvait y renoncer, qu’aucun formalisme n’était envisagé pour cette renonciation, et que si l’acte devait être réitéré au plus tard le 31 décembre 2004, cette date n’était pas extinctive mais avait pour effet d’ouvrir une période pendant laquelle chacune des parties pouvait sommer l’autre de s’exécuter ; qu’il incombait aux consorts X…, avant de prendre d’autres engagements, de mettre en demeure la société Factory de prendre position et de lui préciser si elle renonçait ou non au bénéfice de la condition suspensive relative à l’obtention des permis, ce qu’ils n’ont pas fait ;

Qu’en statuant ainsi, alors que dès lors que la date du 31 décembre 2004 constituait le point de départ de l’exécution forcée du contrat, la renonciation de l’acquéreur au bénéfice des conditions suspensives devait intervenir avant cette date, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 17 décembre 2008).

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