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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le locataire veut sous-louer tout ou partie de son habitation à sa société

Le locataire n’exclut pas de travailler dans son habitation. Il est indépendant et exerce ses activités au travers d’une société unipersonnelle.

Il fait part de ce projet au bailleur avec qui il négocie la location d’une maison ou d’un appartement à titre de résidence principale.

Les parties décident alors de prévoir dans le bail que le locataire pourra sous-louer une partie de la maison à la société.

Ce système est classique et généralement jugé intéressant. En effet :

  • Le propriétaire louant à usage de résidence privée est taxé sur le RC indexé + 40 %.
  • Le locataire qui sous-loue à sa société sera taxé au taux de 15 % (art. 90, 5° CIR/92 et 171, 2°bis, a) sur la différence entre ce qu’il paie et ce qu’il reçoit (art. 100, 1°).
  • La société déduit son loyer comme charge professionnelle (art. 49) et soustrait ce loyer de l’impôt (33,99 %) sur ses bénéfices.

Globalement l’administration y perd par rapport à une location mixte (privée et professionnelle).

C’est pourquoi l’administration est très attentive à ce type de montage.

Elle tente de contester ce système en prouvant la simulation, c’est-à-dire en établissant que les parties concernées n’ont pas respecté toutes les conséquences de leurs actes.

Il existe des exemples en jurisprudence (simulation : Mons, 6 février 1998, J.LM.B., 1998, p. 1778 ; Anvers, 11 janvier 1999, Fiscologue, n° 698, p. 9 ; Anvers, 25 avril 2000, Fiscologue, n° 756, p. 9. Pas de simulation : Anvers, 27 juin 2000, Fiscologue, n° 768, p. 9 ; Civ., Liège, 6 septembre 2001, Fiscologue, n° 825, p. 10).

L’administration sera incitée à agir en simulation si le bail révèle que les parties souhaitaient, dès le début des relations, louer à la société une partie du bien.

L’administration en déduira que les parties ont volontairement choisi d’exprimer ce projet dans une convention de sous-location fiscalement plus favorable.

L’administration considèrera que l’interposition du locataire apparaît pour une seule raison fiscale, dans la partie de la maison qu’occupe la société.

Pour éviter la simulation, il faut « jouer le jeu » correctement et éviter des rapports directs ou une exécution directe entre la société et le propriétaire.

Il ne faut non plus pas oublier que l’affectation réelle du bien et l’intention des parties prévaut en principe sur les dispositions du bail.

Et lorsque le bien est loué avec une affectation mixte convenue d’emblée, et que, par hypothèse, le loyer n’est pas ventilé entre l’affectation professionnelle et privée, c’est la totalité du loyer qui est considéré comme affecté à l’activité professionnelle (art. 8 CIR/92).

Pour brouiller les pistes, il n’est pas rare que les parties concluent d’abord un bail classique sans autorisation de sous-location.

Ensuite, à la demande expresse du locataire, les parties concluent un avenant qui autorise le locataire à sous-louer à sa société.

On rencontre aussi des clauses protégeant le bailleur. Selon ces clauses, le bailleur consent à la sous-location pour autant :

  • Que cela ne change rien à la situation fiscale du bailleur,
  • Que l’innocuité fiscale de la situation soit garantie par le locataire,
  • Que la pérennité de cette innocuité soit pareillement garantie,
  • Que le locataire s’engage à indemniser le bailleur de tout préjudicie en résultant (impôt, accroissements, amende et intérêts).

C’est prudent car il n’est pas certain que la responsabilité du locataire puisse être commodément engagée.

En effet, le dommage à indemniser doit consister dans la lésion d’un intérêt légitime (Cass., 14 mai 2004, rôle n° C020524F et C020548F, www.juridat.be).

Si le tribunal considère que les parties au bail ont simulé une opération dans le but d’éluder l’impôt, le dommage qui résulte de l’imposition dans le chef du bailleur n’est donc pas nécessairement indemnisable.

De plus, le lien de causalité peut faire défaut. Il faut en effet apprécier la situation qui se serait produite si la faute n’avait pas été commise.

Or, si les parties n’avaient pas simulé, le bailleur aurait tout de même été taxé sur le loyer réel brut déduction faite du forfait de 40 % (sans que cette déduction n’excède 2/3 du RC non indexé revalorisé (pour un cas similaire : Cass., 21 septembre 2009, rôle n° S.09.0123.N), www.juridat.be).

Prudence, donc.

Commentaires

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Un commentaire Poster un commentaire
  1. Loriers #

    Après lecture du texte ci-dessus j’ai plusieurs questions.
    Si je paye 600 euro de loyer à titre de résidence principale et que je sous-loue une partie à ma société d’un montant de 200 euro, que dois-je déclarer aux impôts?
    Y-a-t-il un bail pour les sous locations et dois-je l’enregistrer?
    Le propriétaire peut autoriser la sous-location mais ne sait pas que je sous-loue à la société que se passera-t-il?

    Merci d’avance pour vos réponses,
    bien à vous.

    loriers virginie

    avril 7, 2011

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Le dol au sens de l’article 1116 du Code civil implique qu’un cocontractant utilise intentionnellement des artifices en vue d’inciter l’autre partie à conclure le contrat.

La réticence d’une partie, lors de la conclusion d’une convention, peut, dans certaines circonstances, être constitutive de dol lorsqu’elle porte sur un fait qui, s’il avait été connu de l’autre partie, l’aurait amenée à ne pas conclure le contrat ou à ne le conclure qu’à des conditions moins onéreuses.

Une annexe d’une maison de repos est construite sans permis d’urbanisme.

L’immeuble appartient à une société. Les parts de la société sont cédées.

Le cédant ne dit rien de la situation.

La Cour d’appel de Mons considère qu’il appartenait au cédant de porter à la connaissance des cessionnaires que l’annexe avait été construite sans permis.

La Cour d’appel décide :

« En s’abstenant de donner cette information, [le cédant] a manifesté une réticence dolosive sciemment en vue de favoriser l’obtention du consentement [du cessionnaire] à la cession des parts de la société propriétaire de cet immeuble et de son annexe ».

Et la Cour de conclure :

« L’incidence du défaut de permis d’urbanisme sur la possibilité pour la société de réaliser son objet social et la menace en résultant sur sa rentabilité faisaient peser sur [le cédant] une obligation d’en informer le [cessionnaire] ».

Ce disant, juge la Cour de cassation, le juge d’appel justifie légalement sa décision d’annuler pour dol la convention de cession de parts.

Cass., 11 mars 2019, rôle n° C.18.0399.F, www.juridat.be.

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