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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le locataire veut sous-louer tout ou partie de son habitation à sa société

Le locataire n’exclut pas de travailler dans son habitation. Il est indépendant et exerce ses activités au travers d’une société unipersonnelle.

Il fait part de ce projet au bailleur avec qui il négocie la location d’une maison ou d’un appartement à titre de résidence principale.

Les parties décident alors de prévoir dans le bail que le locataire pourra sous-louer une partie de la maison à la société.

Ce système est classique et généralement jugé intéressant. En effet :

  • Le propriétaire louant à usage de résidence privée est taxé sur le RC indexé + 40 %.
  • Le locataire qui sous-loue à sa société sera taxé au taux de 15 % (art. 90, 5° CIR/92 et 171, 2°bis, a) sur la différence entre ce qu’il paie et ce qu’il reçoit (art. 100, 1°).
  • La société déduit son loyer comme charge professionnelle (art. 49) et soustrait ce loyer de l’impôt (33,99 %) sur ses bénéfices.

Globalement l’administration y perd par rapport à une location mixte (privée et professionnelle).

C’est pourquoi l’administration est très attentive à ce type de montage.

Elle tente de contester ce système en prouvant la simulation, c’est-à-dire en établissant que les parties concernées n’ont pas respecté toutes les conséquences de leurs actes.

Il existe des exemples en jurisprudence (simulation : Mons, 6 février 1998, J.LM.B., 1998, p. 1778 ; Anvers, 11 janvier 1999, Fiscologue, n° 698, p. 9 ; Anvers, 25 avril 2000, Fiscologue, n° 756, p. 9. Pas de simulation : Anvers, 27 juin 2000, Fiscologue, n° 768, p. 9 ; Civ., Liège, 6 septembre 2001, Fiscologue, n° 825, p. 10).

L’administration sera incitée à agir en simulation si le bail révèle que les parties souhaitaient, dès le début des relations, louer à la société une partie du bien.

L’administration en déduira que les parties ont volontairement choisi d’exprimer ce projet dans une convention de sous-location fiscalement plus favorable.

L’administration considèrera que l’interposition du locataire apparaît pour une seule raison fiscale, dans la partie de la maison qu’occupe la société.

Pour éviter la simulation, il faut « jouer le jeu » correctement et éviter des rapports directs ou une exécution directe entre la société et le propriétaire.

Il ne faut non plus pas oublier que l’affectation réelle du bien et l’intention des parties prévaut en principe sur les dispositions du bail.

Et lorsque le bien est loué avec une affectation mixte convenue d’emblée, et que, par hypothèse, le loyer n’est pas ventilé entre l’affectation professionnelle et privée, c’est la totalité du loyer qui est considéré comme affecté à l’activité professionnelle (art. 8 CIR/92).

Pour brouiller les pistes, il n’est pas rare que les parties concluent d’abord un bail classique sans autorisation de sous-location.

Ensuite, à la demande expresse du locataire, les parties concluent un avenant qui autorise le locataire à sous-louer à sa société.

On rencontre aussi des clauses protégeant le bailleur. Selon ces clauses, le bailleur consent à la sous-location pour autant :

  • Que cela ne change rien à la situation fiscale du bailleur,
  • Que l’innocuité fiscale de la situation soit garantie par le locataire,
  • Que la pérennité de cette innocuité soit pareillement garantie,
  • Que le locataire s’engage à indemniser le bailleur de tout préjudicie en résultant (impôt, accroissements, amende et intérêts).

C’est prudent car il n’est pas certain que la responsabilité du locataire puisse être commodément engagée.

En effet, le dommage à indemniser doit consister dans la lésion d’un intérêt légitime (Cass., 14 mai 2004, rôle n° C020524F et C020548F, www.juridat.be).

Si le tribunal considère que les parties au bail ont simulé une opération dans le but d’éluder l’impôt, le dommage qui résulte de l’imposition dans le chef du bailleur n’est donc pas nécessairement indemnisable.

De plus, le lien de causalité peut faire défaut. Il faut en effet apprécier la situation qui se serait produite si la faute n’avait pas été commise.

Or, si les parties n’avaient pas simulé, le bailleur aurait tout de même été taxé sur le loyer réel brut déduction faite du forfait de 40 % (sans que cette déduction n’excède 2/3 du RC non indexé revalorisé (pour un cas similaire : Cass., 21 septembre 2009, rôle n° S.09.0123.N), www.juridat.be).

Prudence, donc.

Commentaires

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Un commentaire Poster un commentaire
  1. Loriers #

    Après lecture du texte ci-dessus j’ai plusieurs questions.
    Si je paye 600 euro de loyer à titre de résidence principale et que je sous-loue une partie à ma société d’un montant de 200 euro, que dois-je déclarer aux impôts?
    Y-a-t-il un bail pour les sous locations et dois-je l’enregistrer?
    Le propriétaire peut autoriser la sous-location mais ne sait pas que je sous-loue à la société que se passera-t-il?

    Merci d’avance pour vos réponses,
    bien à vous.

    loriers virginie

    avril 7, 2011

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Prouver la propriété immobilière

Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ? La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte […]

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Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ?

La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte de vente.

Le propriétaire qui peut invoquer un mode originaire peut aisément faire la preuve de son droit de propriété car ce mode originaire constitue un fait juridique susceptible d’être prouvé par toutes voies de droit et qui, s’il est établi, doit s’analyser en une preuve absolue du droit de propriété.

Lorsqu’un sujet de droit ne peut invoquer qu’un mode dérivé d’acquisition, tel un acte de vente, l’instrumentum qui constate cet acte établit uniquement que l’acheteur a conclu une vente.

Mais cet acte translatif est insuffisant en soi pour rendre l’acquéreur propriétaire.

Cet acquéreur devrait encore démontrer que son auteur était lui-même propriétaire, etc.

L’acquéreur, par mode dérivé, demandeur en revendication, peut invoquer tous actes ou faits susceptibles de rendre vraisemblable l’existence de son droit (J. Hansenne, « Les Biens. Précis », tome I, Ed. Fac. de droit Liège, 1996, n° 639 et suivants, pp. 595 et s.).

Il devra aussi prouver que son vendeur était bien propriétaire ; c’est l’objet de l’origine trentenaire de propriété, insérée dans l’acte authentique soumis à la transcription.

L’article 141, alinéa 3, d la loi hypothécaire dispose qu’ « il est fait mention dans l’acte ou le document, sujet à publicité, du titre de propriété des immeubles concernés et du dernier titre transcrit s’il a moins de trente ans. »

Monsieur Genin, dans le R.P.D.B., v° Hypothèques et privilèges immobiliers (n° 3411), écrit qu’ « il faut en réalité établir la chaîne des mutations de personnes à personnes jusqu’à la date à laquelle tous les droits susceptibles d’exister sur l’immeuble visé sont prescrits, c’est-à-dire trente ans. »

En d’autres termes, dit Monsieur Roelen, « il y a lieu de remonter jusqu’à un titre qui est plus que trentenaire et non pas simplement à une période de trente ans, … »  (E. Roelen, « L’état hypothécaire », in À l’origine de la responsabilité du notaire, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 9).

À cette fins, l’article 127, alinéas 1 et 2, de la loi hypothécaire dispose que « les conservateurs des hypothèques sont tenus de délivrer des certificats constatant les mutations et concessions de droits réels, ainsi que les baux consentis par tous individus indiqués dans les réquisitions écrites qui leur sont faites à cette fin. Ils sont également tenus de délivrer à tout requérant copie des inscriptions ou transcriptions existantes, ou des certificats constatant qu’il n’en existe point. »

L’acte satisfait évidemment aux conditions probatoires du Code civil (un écrit signé en autant de parties qu’il y a d’intérêts distincts).

Quant à son opposabilité aux tiers, elle est assurée par l’article 1165 du même Code (effets externes des contrats) et par la publicité foncière envers, cette fois pour les tiers titulaires de droits concurrents.

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