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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Articles tagué ‘sous-location’

Les loyers d’une sous-location non autorisée reviennent au propriétaire-bailleur

Un appartement situé à Paris est loué. Le locataire sous-loue dans le cadre d’une exploitation AirbnB sans l’autorisation du propriétaire. Ce dernier réclame le produit de la sous-location. L’article 546 du Code civil dispose que la propriété d’un chose immobilière « donne droit sur tout ce qu’elle produit (…). Ce droit s’appelle droit d’accession. » L’article 547 […]

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Opérations sur bail d’immeuble et TVA

La taxation des opérations de cession de bail, renonciation à un bail ou à un renouvellement, sur le plan de la TVA, mérite quelque attention. La matière est gouvernée par les principes suivants : La location immobilière est une opération qui entre dans le champ de la TVA mais qui est exonérée (art. 45, § […]

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La protection des meubles du sous-locataire

Le sous-locataire bénéficie d’une protection en cas de saisie de ses biens par le bailleur principal en raison d’une dette du locataire principal. Cette protection lui est donnée par les articles 1753 du Code civil et 1461, alinéa 2, du Code judicaire. L’article 1753 du Code civil dispose : « Le sous-locataire n’est tenu envers […]

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Quand le dirigeant loue son immeuble à sa société

Jusqu’au début des années nonante, il était fréquent qu’un dirigeant construise ou achète un  immeuble pour le louer à sa société. Un solide loyer permettait de payer l’emprunt et le dirigeant se constituait de la sorte, aux frais de sa société, un patrimoine immobilier complétant sa pension. La société déduisait fiscalement le loyer et le […]

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La protection du sous-locataire

Le sous-locataire bénéficie d’une protection en cas de saisie de ses biens par le bailleur principal en raison d’une dette du locataire principal. Cette protection lui est donnée par les articles 1753 du Code civil et 1461, alinéa 2, du Code judicaire. L’article 1753 du Code civil dispose : « Le sous-locataire n’est tenu envers […]

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

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Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

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