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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Opérations sur bail d’immeuble et TVA

La taxation des opérations de cession de bail, renonciation à un bail ou à un renouvellement, sur le plan de la TVA, mérite quelque attention.

La matière est gouvernée par les principes suivants :

  • La location immobilière est une opération qui entre dans le champ de la TVA mais qui est exonérée (art. 45, § 3, 2° CTVA et art. 13 B, b, 1° de la 6ième directive).
  • Pour l’application de cette exonération, le régime du bail ne peut faire l’objet de fractionnement (C.J.U.E. 15 décembre 1993, affaire Lubbock, n° 63/92).
  • L’exonération s’applique à la prestation du bailleur, comme bailleur. Pas à celle du locataire.

Appliquons ces principes (5 questions).

1. Un locataire cède son bail à un tiers contre un prix. Cette prestation est-elle soumise à la TVA ?

Oui, car c’est le locataire qui preste, pas le bailleur dans le cadre d’un bail, et le locataire effectue une prestation hors d’un bail (C.J.UC.E. 9 octobre 2001, aff. CFI n° 108/99).

Cependant, si le locataire cède son bail dans le cadre d’une cession d’universalité, l’opération globale n’est pas soumise à la TVA (art. 11 CTVA). En effet, selon l’article 5, 8° de la 6ième directive « aucune livraison de bien n’est intervenue et le bénéficiaire continue la personne du cédant. »

2. Un locataire sous-loue à un tiers contre un prix. Cette prestation est-elle soumise à la TVA ?

Non, car le locataire intervient en qualité de bailleur, dans le cadre d’un bail (sous-location). En ce cas, l’opération tombe dans le cadre de l’exonération des locations immobilières (Aff. CFI, considérant n° 31).

3.  Un locataire renonce à son bail envers le bailleur contre un prix. Cette prestation est-elle soumise à la TVA ?

Non, car la prestation du bailleur intervient dans le cadre du bail et le régime du bail ne peut faire l’objet d’un fractionnement. On y applique donc l’exonération de la location immobilière (C.J.U.E. 15 décembre 1993, affaire Lubbock, n° 63/92).

Ainsi, si la locataire renonce à son bail contre un paiement du bailleur et que celui-ci donne un bail à un tiers, il n’y a pas de TVA alors qu’économiquement la situation est équivalente à celle d’une cession de bail. Il en va de même si le sous-locataire sous-loue (Aff. CFI, considérant n° 31).

4.  Un locataire renonce à son droit au renouvellement contre un prix. Cette prestation est-elle soumise à la TVA ?

Non, car une nouvelle fois la prestation du bailleur intervient dans le cadre du bail et le régime du bail ne peut faire l’objet d’un fractionnement. On y applique donc l’exonération de la location immobilière (Question n° 2180 de Madame Nyssens, 17 juin 2002, Bull. Q. et R. 2002-2003).

5.  Un locataire s’engage à prendre une surface en location et, en contrepartie, reçoit du bailleur un prix en argent. Cette prestation est-elle soumise à la TVA ?

Oui, en principe car c’est ici le locataire qui est censé effectuer une prestation. L’arrêt Mirror (C.J.U.E. 9 octobre 2001, aff. 409/98) enseigne qu’une fois le bail conclu par le locataire en échange d’une somme d’argent payée par le propriétaire, il convient d’examiner si le locataire s’est limité à conclure le contrat de location ou s’il a délivré une prestation déterminée en faveur du propriétaire.

Dans le premier cas, il n’y a pas de prestation de services au sens de l’article 2, point 1, de la sixième directive, et la question de la sujétion à la TVA n’entre pas en considération. Dans le second cas, rien n’indique qu’il s’agit de la part du locataire d’une prestation de services qui relève de l’article 13, B, sous b), de la sixième directive (location immobilière).

L’exonération ne s’applique donc pas à cette prestation (donc la TVA est portée en compte) mais il faut bien vérifier qu’il y a eu prestation par la locataire. En effet, la seule circonstance que le locataire conclut le bail n’est pas en soi une prestation.

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le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale vient d’approuver le 14 mai dernier (1), une seconde prolongation de la suspension des délais de rigueur, des délais de recours et de tous les délais dont l’échéance a un effet juridique, et ceci jusqu’au 15 juin 2020.

Par ailleurs, le site internet de URBAN annonce que les enquêtes publiques et les commissions de concertation pourront quant à elles, à nouveau, se tenir à partir du 1er juin 2020 en respectant les mesures de distanciation physique.

Enfin, selon les informations recueillies, afin d’éviter des problèmes de respect des délais de rigueur dans les mois à venir suite notamment à l’engorgement des commissions de concertation, un projet de texte à valeur légale visant à suspendre les délais de rigueur pendant une durée de six mois serait également actuellement à l’étude.

(1) Arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 14 mai 2020 prévoyant une seconde prolongation des délais prévus à l’article 1er de l’arrêté n° 2020/001 du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale de pouvoirs spéciaux relatif à la suspension temporaire des délais de rigueur et de recours fixés dans l’ensemble de la législation et la réglementation bruxelloise ou adoptés en vertu de celle-ci (Moniteur belge du 22 mai 2020).

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