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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Opérations sur bail d’immeuble et TVA

La taxation des opérations de cession de bail, renonciation à un bail ou à un renouvellement, sur le plan de la TVA, mérite quelque attention.

La matière est gouvernée par les principes suivants :

  • La location immobilière est une opération qui entre dans le champ de la TVA mais qui est exonérée (art. 45, § 3, 2° CTVA et art. 13 B, b, 1° de la 6ième directive).
  • Pour l’application de cette exonération, le régime du bail ne peut faire l’objet de fractionnement (C.J.U.E. 15 décembre 1993, affaire Lubbock, n° 63/92).
  • L’exonération s’applique à la prestation du bailleur, comme bailleur. Pas à celle du locataire.

Appliquons ces principes (5 questions).

1. Un locataire cède son bail à un tiers contre un prix. Cette prestation est-elle soumise à la TVA ?

Oui, car c’est le locataire qui preste, pas le bailleur dans le cadre d’un bail, et le locataire effectue une prestation hors d’un bail (C.J.UC.E. 9 octobre 2001, aff. CFI n° 108/99).

Cependant, si le locataire cède son bail dans le cadre d’une cession d’universalité, l’opération globale n’est pas soumise à la TVA (art. 11 CTVA). En effet, selon l’article 5, 8° de la 6ième directive « aucune livraison de bien n’est intervenue et le bénéficiaire continue la personne du cédant. »

2. Un locataire sous-loue à un tiers contre un prix. Cette prestation est-elle soumise à la TVA ?

Non, car le locataire intervient en qualité de bailleur, dans le cadre d’un bail (sous-location). En ce cas, l’opération tombe dans le cadre de l’exonération des locations immobilières (Aff. CFI, considérant n° 31).

3.  Un locataire renonce à son bail envers le bailleur contre un prix. Cette prestation est-elle soumise à la TVA ?

Non, car la prestation du bailleur intervient dans le cadre du bail et le régime du bail ne peut faire l’objet d’un fractionnement. On y applique donc l’exonération de la location immobilière (C.J.U.E. 15 décembre 1993, affaire Lubbock, n° 63/92).

Ainsi, si la locataire renonce à son bail contre un paiement du bailleur et que celui-ci donne un bail à un tiers, il n’y a pas de TVA alors qu’économiquement la situation est équivalente à celle d’une cession de bail. Il en va de même si le sous-locataire sous-loue (Aff. CFI, considérant n° 31).

4.  Un locataire renonce à son droit au renouvellement contre un prix. Cette prestation est-elle soumise à la TVA ?

Non, car une nouvelle fois la prestation du bailleur intervient dans le cadre du bail et le régime du bail ne peut faire l’objet d’un fractionnement. On y applique donc l’exonération de la location immobilière (Question n° 2180 de Madame Nyssens, 17 juin 2002, Bull. Q. et R. 2002-2003).

5.  Un locataire s’engage à prendre une surface en location et, en contrepartie, reçoit du bailleur un prix en argent. Cette prestation est-elle soumise à la TVA ?

Oui, en principe car c’est ici le locataire qui est censé effectuer une prestation. L’arrêt Mirror (C.J.U.E. 9 octobre 2001, aff. 409/98) enseigne qu’une fois le bail conclu par le locataire en échange d’une somme d’argent payée par le propriétaire, il convient d’examiner si le locataire s’est limité à conclure le contrat de location ou s’il a délivré une prestation déterminée en faveur du propriétaire.

Dans le premier cas, il n’y a pas de prestation de services au sens de l’article 2, point 1, de la sixième directive, et la question de la sujétion à la TVA n’entre pas en considération. Dans le second cas, rien n’indique qu’il s’agit de la part du locataire d’une prestation de services qui relève de l’article 13, B, sous b), de la sixième directive (location immobilière).

L’exonération ne s’applique donc pas à cette prestation (donc la TVA est portée en compte) mais il faut bien vérifier qu’il y a eu prestation par la locataire. En effet, la seule circonstance que le locataire conclut le bail n’est pas en soi une prestation.

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La responsabilité (très limitée) de l’administrateur

Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix. Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23. Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage. Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et […]

Lire plus arrow_forward

Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix.

Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23.

Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage.

Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et apprend que la valeur est de 3.640 €.

Il invoque la responsabilité du courtier pour manquement à son devoir d’information.

Le tribunal condamne la société de courtage mais pas l’administrateur.

En effet, comme mandataire de la société de courtage, la responsabilité de l’administrateur ne pouvait être retenue.

C’est la question bien connue du concours de responsabilité.

En appel, l’administrateur, la société de courtage et l’assureur en RC professionnelle de la société de courtage sont condamnés.

La Cour de cassation va casser l’arrêt (16 mars 2018, rôle n° C.17.0200.F, www.juridat.be) concernant l’administrateur.

«  Le mandataire, qui, agissant dans le cadre de son mandat commet une faute, ne peut être déclaré responsable à l’égard du tiers contractant que si cette  faute constitue un manquement à l’obligation générale de prudence. »

Le juge d’appel avait posé que « le mandataire peut encourir une responsabilité personnelle s’il commet une culpa in contrahendo, faute précontractuelle au cours des négociations devant conduire à la conclusion d’un contrat ».

Non, dit la Cour de cassation :

« L’arrêt, qui retient ainsi l’existence d’une faute extracontractuelle [de l’administrateur] au motif que le manquement à son obligation d’information et de conseil précède la conclusion du contrat d’assurance entre un tiers et [l’investisseur], alors qu’il constitue l’inexécution d’une obligation du contrat de courtage conclu entre son mandant et [l’investisseur], viole les articles 1382 et 1383 du Code civil. » 

C’est encore un arrêt sur le concours de responsabilité en matière de responsabilité d’administrateur.

Celui-ci n’est responsable de la faute contractuelle de la société que s’il a commis en représentant la société dans un contrat une faute qui constitue aussi un manquement à l’obligation générale de prudence qui existerait indépendamment du contrat.

C’est pourquoi on a pu parler de l’immunité de l’agent d’exécution.

L’intérêt de cet arrêt est que la théorie du concours de responsabilité est appliqué au stade précontractuel.

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