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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La protection du sous-locataire

Le sous-locataire bénéficie d’une protection en cas de saisie de ses biens par le bailleur principal en raison d’une dette du locataire principal.

Cette protection lui est donnée par les articles 1753 du Code civil et 1461, alinéa 2, du Code judicaire.

L’article 1753 du Code civil dispose :

« Le sous-locataire n’est tenu envers le propriétaire que jusqu’à concurrence du prix de sa sous-location dont il peut être débiteur au moment de la saisie, et sans qu’il puisse opposer des payements faits par anticipation.

Les payements faits par le sous-locataire, soit en vertu d’une stipulation portée en son bail, soit en conséquence de l’usage des lieux, ne sont pas réputés faits par anticipation. »

L’article 1461 du Code judiciaire pose :

« Les propriétaires et principaux locataires de maisons ou biens ruraux, qu’il y ait bail écrit ou verbal, peuvent faire saisir, sans permission du juge, un jour après le commandement, pour loyers et fermages échus, les effets et fruits qui garnissent les lieux et terres loués.

Peuvent aussi les effets des sous-fermiers et sous-locataires, garnissant les lieux par eux occupés, et les fruits des terres qu’ils sous-louent, être saisis-gagés pour les loyers et fermages dus par le locataire ou fermier de qui ils tiennent; mais ils obtiendront mainlevée en justifiant qu’ils ont payé sans fraude, et sans qu’ils puissent opposer des paiements faits par anticipation. »

Ces deux textes posent le principe de la limitation de l’exercice par le bailleur principal de son privilège sur les meubles meublant, lorsque ces meubles appartiennent au sous-locataire.

Le bailleur principal peut exercer son privilège contre le sous-locataire, mais à hauteur de sa créance contre sont locataire et surtout sans dépasser ce que doit le sous-locataire au locataire principal (B. Louveaux, Le droit du bail, n° 405, De Boeck 1993 ; Y. Merchiers, Le bail en général, Rép. Not. T VIII, Les baux, n° 368 ; Le louage de choses, les baux en général, Les Novelles, droit civil – T VI, sous la direction de J. Vankerkhove, n° 714 à 716).

Autrement dit, si le sous-locataire a valablement payé ses loyers, ses meubles sont protégés

Le sous-locataire ne peut évidemment opposer des paiements faits en fraude, ou des paiements effectués par anticipation sauf ceux découlant d’une stipulation du bail ou de l’usage des lieux.

La formulation de l’article 1753 est ambiguë, en ce qu’il dit que le « sous-locataire n’est tenu envers le propriétaire que jusqu’à concurrence du prix de sa sous-location. »

En réalité, le sous-locataire n’est pas « tenu » envers le bailleur.

Ce dernier peut seulement exercer contre lui son privilège de bailleur même si les meubles du sous-locataire n’appartiennent pas au locataire principal, seul débiteur du bailleur.

C’est en raison de cette formulation peu heureuse que l’on a avancé que l’article 1753 organise une action directe de caractère personnel, du bailleur principal contre le sous-locataire.

Cette thèse subsiste encore chez certains auteurs (M. Storme, Paritas creditorum, voorrang et roerende zekerheden », TPR 2006/2, n° 166, p. 1034).

Reçue en jurisprudence au 19ième siècle, la thèse de l’action directe a d’abord été combattue avec brio par M. Laurent (Principe de droit civil français, T XXV, n° 200 et suivants, Bruylant 1878), puis, définitivement, par M. De Page (De Page, Traité élémentaire de droit civil belge, T IV, n° 735).

La plupart des auteurs suivent désormais cette interprétation de l’article 1753 : comme l’article 1461 al. 2 du Code judiciaire, cette disposition reconnaît mais limite l’exercice par le bailleur de son privilège sur l’assiette particulière que constituent les meubles du sous-locataire (Y. Merchiers, ibidem ; B. Louveau, ibidem ; E. Dirix et E. De Corte, Zekerheidsrechten, n° 195 b, Kluwer 1989 ; J. Caeymaex, Manuel des sûretés mobilières, Ed. Jeune barreau de Liège, T II, n° 4.2.2.).

Mais cette protection dépend de ce que la sous-location a été ou non autorisée.

Ne perdons pas de vue à cet égard que la règle est la liberté de sous-louer, selon l’article 1717 alinéa 1er du Code civil. Les dérogations s’interprètent strictement et en faveur du locataire.

Si la sous-location est interdite, le sous-locataire est à l’égard du bailleur un tiers dont il ignorait l’existence au moment de l’introduction du mobilier.

Le bailleur peut donc sans restriction exercer son privilège de la même manière que vis-à-vis des meubles de tout tiers garnissant les lieux loués.

C’est ce qu’enseignent les auteurs indiqués plus haut. Ils posent la condition que la sous-location soit autorisée pour appliquer l’article 1753 du Code civil.

Cette condition figure pour la première fois chez Monsieur de Page (Traité élémentaire de droit civil belge, T IV, n° 736), et elle est reprise par la doctrine sans autre explication.

Il faut cependant reconnaître que cette condition ne figure pas dans la loi et ne procède que d’une affirmation du prestigieux auteur.

La position de Monsieur De Page s’explique manifestement par la considération que le bailleur ne peut se voir opposer une situation qu’il a justement exclu du bail.

En d’autres termes, la protection de l’article 1753 ne peut s’appliquer si elle résulte d’une infraction à une clause du bail.

Madame Merchiers, quant à elle, justifie la règle de l’article 1753 par le fait que « si la sous-location est autorisée, le sous-locataire n’est pas un tiers quelconque. »

« Si la sous-location est interdite, ajoute-t-elle, le sous-locataire est à l’égard du bailleur un tiers dont il ignorait l’existence au moment de l’introduction du mobilier. »

Cette position est discutable car le sous-locataire est et reste un tiers, que la sous-location soit au non autorisée et il n’y a pas de gradation dans la qualité de tiers à un contrat ou dans les effets de cette qualité.

En revanche, il est vrai que si la sous-location est autorisée, le bailleur pourrait se douter de ce que l’assiette de son privilège appartient à une autre personne que son débiteur.

Mais ceci concerne la bonne foi du bailleur qui est une condition d’existence du privilège comme on le verra plus loin.

Or l’article 1753 a justement pour objectif de rendre opposable le privilège du bailleur au sous-locataire, que le bailleur soit ou non de bonne foi, avec le tempérament que l’exercice de ce privilège est limité.

Il faut reconnaître que la condition que la sous-location ait été autorisée est contraire au vœu du législateur, qui est de protéger le sous-locataire.

De Page, lui-même, explique que la règle selon laquelle le bailleur peut faire valoir son privilège sur les meubles meublant sans considération de leur propriétaire « a paru excessive pour les ‘sous-locatifs’, pauvres gens en général, n’occupant qu’une ou deux chambres » (Traité, T IV, n° 735 b).

Or limiter cette protection à la sous-location autorisée reviendrait à faire subir par le sous-locataire les conséquences du non respect d’une clause du contrat principal par le locataire principal, ce qui est contraire de la protection voulue, d’autant que sous-locataire n’y peut généralement rien.

Quoiqu’il en soit, les auteurs sont unanimes pour avancer que les articles 1753 du Code civil et 1462 du Code judiciaire ne s’appliquent qu’à la sous-location autorisée.

Si la sous-location est interdite, le bailleur peut donc sans restriction exercer son privilège de la même manière que vis-à-vis des meubles de tout tiers garnissant les lieux loués.

Le sous-locataire, comme tout autre tiers, peut contester la saisie du bailleur en invoquant le fait que le bailleur n’est pas de bonne foi.

La possession du gage tacite que traduit le privilège de l’article 20, 1° L.H. doit en effet être une possession de bonne foi.

Ceci mérite un rappel.

L’article 1752 du Code civil fait obligation au locataire de garnir le bien loué.

La raison est, on le sait déjà, que les meubles meublant le bien constituent le gage du bailleur, sur lequel le bailleur peut exercer une action réelle.

Il s’agit plus précisément, depuis la loi du 16 décembre 1851, d’un privilège mobilier spécial dont l’assiette est constituée de « tout ce qui garnit la maison louée » (art. 20, 1° L.H.).

On déduit de cette formulation que le privilège porte sur les meubles meublant quel qu’en soit le propriétaire (M. Grégoire, Publicité foncière, sûretés réelles et privilèges, Bruylant 2006, n° 739 ; J.-L. Ledoux, Les sûretés réelles, Chronique de jurisprudence 1994-2002, Les dossiers du J.T., Larcier 2003, n° 33).

La saisie-gagerie de l’article 1461 du Code judiciaire permet de mettre en œuvre le privilège et celui-ci est assorti d’un droit de suite (art. 20, 1° alinéa 4 et article 1462 du Code judiciaire).

Le privilège du bailleur repose donc sur l’idée du gage tacite mis en possession du bailleur par le locataire au travers du bien loué (F. t’Kint, Sûretés et principes généraux du droit de poursuivre des créanciers, Larcier 2004, n° 438).

Cette possession doit répondre aux conditions de l’article 2229 du Code civil, à savoir qu’elle doit être paisible et non équivoque et de bonne foi.

S’il est vrai que le privilège du bailleur s’exerce sur tout ce qui garnit les lieux loués, indifféremment de la propriété d’un tiers, c’est donc à la condition que le bailleur soit de bonne foi, à savoir qu’il ait pu raisonnablement considérer que les biens saisis appartenaient à son débiteur.

C’est au moment où les meubles concernés sont transportés dans les lieux loués que le bailleur doit être de bonne foi (Appel Antwerpen, 16 mars 1998, R.W., 1998-1999, p. 884; Cass., 4 décembre 2003, R.G. n° C020174N, www.cass.be).

Cette règle s’appuie sur les principes déposés dans les articles 2268 et 2269 du Code civil, selon lesquels la bonne foi est présumée et doit exister au moment de la mise en possession. Cette règle est illustrée par l’article 23 L.H.

Si le bailleur prend connaissance de la propriété d’un tiers au moment de l’introduction du bien meuble dans l’immeuble loué, il n’est donc pas de bonne foi (Cass., 29 octobre 1990, J.L.M.B. 1991, p. 938 ; Appel Bruxelles, 3 décembre 2001, R.W. 2003-2004, p. 421 ; Bruxelles, 26 octobre 2000, J.T. 2003, p. 813 ; Appel Anvers, 16 mars 1998, R.W. 1998-1999, p. 884 ; Comm. Verviers, 11 juin 1991, R.D.C 1992, p. 338).

C’est ce que devra prouver le sous-locataire non autorisé : s’il y parvient, il échappera à l’exécution sur ses meubles pour la dette du locataire principal.

C’est le seul recours du sous-locataire non autorisé.

Rappelons enfin que si l’on peut prouver par présomption la mauvaise foi du bailleur (Cass. 6 janvier 1961, J.C.B. 1968, p. 567), la seule circonstance que le bail autorise la sous-location ne fait pas ipso facto présumer que le bailleur est de mauvaise foi (Liège, 25 novembre 1997, R.G.D.C. 1999, p. 185).

La conclusion s’impose : pour sauver les meubles, le sous-locataire doit s’enquérir de ce que son bailleur est autorisé à sous-louer et doit scrupuleusement payer ses loyers.

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Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ?

La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte de vente.

Le propriétaire qui peut invoquer un mode originaire peut aisément faire la preuve de son droit de propriété car ce mode originaire constitue un fait juridique susceptible d’être prouvé par toutes voies de droit et qui, s’il est établi, doit s’analyser en une preuve absolue du droit de propriété.

Lorsqu’un sujet de droit ne peut invoquer qu’un mode dérivé d’acquisition, tel un acte de vente, l’instrumentum qui constate cet acte établit uniquement que l’acheteur a conclu une vente.

Mais cet acte translatif est insuffisant en soi pour rendre l’acquéreur propriétaire.

Cet acquéreur devrait encore démontrer que son auteur était lui-même propriétaire, etc.

L’acquéreur, par mode dérivé, demandeur en revendication, peut invoquer tous actes ou faits susceptibles de rendre vraisemblable l’existence de son droit (J. Hansenne, « Les Biens. Précis », tome I, Ed. Fac. de droit Liège, 1996, n° 639 et suivants, pp. 595 et s.).

Il devra aussi prouver que son vendeur était bien propriétaire ; c’est l’objet de l’origine trentenaire de propriété, insérée dans l’acte authentique soumis à la transcription.

L’article 141, alinéa 3, d la loi hypothécaire dispose qu’ « il est fait mention dans l’acte ou le document, sujet à publicité, du titre de propriété des immeubles concernés et du dernier titre transcrit s’il a moins de trente ans. »

Monsieur Genin, dans le R.P.D.B., v° Hypothèques et privilèges immobiliers (n° 3411), écrit qu’ « il faut en réalité établir la chaîne des mutations de personnes à personnes jusqu’à la date à laquelle tous les droits susceptibles d’exister sur l’immeuble visé sont prescrits, c’est-à-dire trente ans. »

En d’autres termes, dit Monsieur Roelen, « il y a lieu de remonter jusqu’à un titre qui est plus que trentenaire et non pas simplement à une période de trente ans, … »  (E. Roelen, « L’état hypothécaire », in À l’origine de la responsabilité du notaire, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 9).

À cette fins, l’article 127, alinéas 1 et 2, de la loi hypothécaire dispose que « les conservateurs des hypothèques sont tenus de délivrer des certificats constatant les mutations et concessions de droits réels, ainsi que les baux consentis par tous individus indiqués dans les réquisitions écrites qui leur sont faites à cette fin. Ils sont également tenus de délivrer à tout requérant copie des inscriptions ou transcriptions existantes, ou des certificats constatant qu’il n’en existe point. »

L’acte satisfait évidemment aux conditions probatoires du Code civil (un écrit signé en autant de parties qu’il y a d’intérêts distincts).

Quant à son opposabilité aux tiers, elle est assurée par l’article 1165 du même Code (effets externes des contrats) et par la publicité foncière envers, cette fois pour les tiers titulaires de droits concurrents.

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