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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

La force majeure en matière d’abattement

En Région de Bruxelles-Capitale, le bénéfice de l’abattement est subordonné à diverses conditions énoncées à l’article 46bis C. enreg.

Le redevable ne peut posséder une autre habitation (alinéa 5, 2°, a) et doit établir sa résidence dans les deux ans dans l’immeuble acquis (alinéa 5, 2°, b) et y maintenir sa résidence pendant cinq ans (alinéa 5, 2°, c).

Si ces conditions ne sont pas remplies, les droits complémentaires sont dus ainsi qu’une amende égale à ce droit.

Sauf force majeure dans certains cas.

Pas dans la première condition (primo acquisition), évidemment.

Pas dans la seconde condition (établir sa résidence), sauf pour l’amende.

Mais bien pour la troisième condition (maintenir sa résidence), pour le droit complémentaire et l’amende.

En d’autres termes, la force majeure ne sera prise en compte que si le redevable ne parvient pas à maintenir sa résidence dans les lieux pendant cinq ans.

Pourquoi le texte l’exclut-il pour la condition d’établissement de la résidence ?

Parce qu’en ne se domiciliant pas dans l’immeuble qu’il a acquis, quelles qu’en soient les raisons, le redevable se trouve dans la même situation qu’une personne ayant acquis un immeuble à un usage autre que celui de sa résidence principale.

C’est ce que nous rappelle un jugement du tribunal de première instance francophone de Bruxelles (34ième chambre, publié sur www.fisconet.be).

Le demandeur avançait que le studio au 6ième étage lui donnait des vertiges et qu’il souffrait d’acrophobie.

Le tribunal n’a pu considérer cette très sérieuse circonstance comme force majeure vu qu’il n’avait même pas établi sa résidence dans ce studio.

Notons que le receveur a tout de même pris en compte cette circonstance pour revenir sur l’amende…

La photo : un bel immeuble « modern style » au coin de la chaussée de Vleurgat et de la rue Paul Lauters, à Ixelles (Marc Peeters, 1936). À l’origine, l’immeuble était en  en briques apparentes et simili-pierre de France. Il a été rapidement recouvert d’un enduit blanc qui lui donne une grande force en découvrant la beauté et la simplicité de sa forme. Cet immeuble exprime bien la rupture entre l’art nouveau (années 20) et le style moderniste (années 30). Dans l’art nouveau, puis dans l’art déco, la beauté est recherchée voire ajoutée par l’ornementation ; dans le style moderniste, c’est la pureté de la forme qui fait la beauté, ce qui exclut justement tout démarche décorative. L’art nouveau est bourgeois puisqu’il affirme l’aisance de son propriétaire ; le style moderniste est progressiste puisqu’il s’adresse à des bâtiments collectifs dépouillés de mise en scène coûteuse.

Vleurgat 306

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Clause d’adaptation du loyer commercial

Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps. L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux. Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision […]

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Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps.

L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux.

Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision du loyer, surtout dans le bail de plus de neuf années. Il se peut en effet que le marché locatif évolue plus vite que l’indice santé.

En règle, le loyer évolue légalement de la manière suivante :

  1. La clause d’indexation encadrée par l’article 1728 de l’ancien Code civil qui adapte annuellement le loyer au coût de la vie,
  2. La révision du loyer qui adapte le loyer aux circonstances nouvelles le modulant d’au moins 15 % à la hausse ou à la baisse.

La révision de l’article 6 est impérative en faveur des deux parties (Cass., 25 avril 2003, Pas., I, p. 877).

On ne peut donc y déroger en plus ou en moins car la situation de l’une ou l’autre des parties sera affectée (B. Louveaux, « Le droit du bail commercial », Larcier, Bruxelles, 2011, p. 308).

La question est de savoir si une autre révision peut être convenue, qui déroge aux conditions légales, à savoir :

  1. Provoquée par des circonstances nouvelles,
  2. En raison d’une variation de plus de 15 %,
  3. Avec une appréciation du juge en équité.

Les auteurs et la jurisprudence sont divisés.

Pour certains on ne peut déroger au régime légal ; pour d’autre on peut y ajouter mais pas le restreindre.

Je vous fais grâce du relevé des décisions en sens divers car, depuis, l’arrêt de la Cour de cassation du 25 avril 2003, la doctrine récente penche pour l’interdiction (Ch.-Ed. de Frésart, « Les aspects financiers du bail commercial », in Le bail commercial, La Charte, Bruxelles, 208, p. 136).

Cela ne signifie pas que le bail ne puisse contenir une clause de loyer évolutif (par exemple + 5 % tous les neuf ans). Mais l’automaticité de cette clause la distingue d’un mécanisme de révision.

Je partage l’opinion selon laquelle l’article 6 encadre impérativement la révision, prohibant une autre forme d’adaptation.

Toutefois, la révision se conçoit comme une adaptation à ce que les parties n’ont pu prévoir.

Si le bail contient une clause répondant à un fait générateur prévisible ou connu à la conclusions du bail, au moins en son principe, on se situe en dehors du champ d’application de l’article 6.

Il n’est alors plus question de régime concurrent et la prohibition ne s’applique pas.

Ce sera le cas si une évolution est attendue du fait de travaux dans l’environnement ou un aménagement urbanistique attendu (un schéma directeur pour un piétonnier, par exemple).

En conclusion la clause de révision s’écartant de l’article 6 est en principe prohibée.

Mais si son fait générateur particulier est prévisible à la conclusions du bail, un mode de révision peut être mis en place.

On se situe alors davantage dans le registre de la majoration / minoration sous condition suspensive que dans celui de la révision.

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