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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La force majeure en matière d’abattement

En Région de Bruxelles-Capitale, le bénéfice de l’abattement est subordonné à diverses conditions énoncées à l’article 46bis C. enreg.

Le redevable ne peut posséder une autre habitation (alinéa 5, 2°, a) et doit établir sa résidence dans les deux ans dans l’immeuble acquis (alinéa 5, 2°, b) et y maintenir sa résidence pendant cinq ans (alinéa 5, 2°, c).

Si ces conditions ne sont pas remplies, les droits complémentaires sont dus ainsi qu’une amende égale à ce droit.

Sauf force majeure dans certains cas.

Pas dans la première condition (primo acquisition), évidemment.

Pas dans la seconde condition (établir sa résidence), sauf pour l’amende.

Mais bien pour la troisième condition (maintenir sa résidence), pour le droit complémentaire et l’amende.

En d’autres termes, la force majeure ne sera prise en compte que si le redevable ne parvient pas à maintenir sa résidence dans les lieux pendant cinq ans.

Pourquoi le texte l’exclut-il pour la condition d’établissement de la résidence ?

Parce qu’en ne se domiciliant pas dans l’immeuble qu’il a acquis, quelles qu’en soient les raisons, le redevable se trouve dans la même situation qu’une personne ayant acquis un immeuble à un usage autre que celui de sa résidence principale.

C’est ce que nous rappelle un jugement du tribunal de première instance francophone de Bruxelles (34ième chambre, publié sur www.fisconet.be).

Le demandeur avançait que le studio au 6ième étage lui donnait des vertiges et qu’il souffrait d’acrophobie.

Le tribunal n’a pu considérer cette très sérieuse circonstance comme force majeure vu qu’il n’avait même pas établi sa résidence dans ce studio.

Notons que le receveur a tout de même pris en compte cette circonstance pour revenir sur l’amende…

La photo : un bel immeuble « modern style » au coin de la chaussée de Vleurgat et de la rue Paul Lauters, à Ixelles (Marc Peeters, 1936). À l’origine, l’immeuble était en  en briques apparentes et simili-pierre de France. Il a été rapidement recouvert d’un enduit blanc qui lui donne une grande force en découvrant la beauté et la simplicité de sa forme. Cet immeuble exprime bien la rupture entre l’art nouveau (années 20) et le style moderniste (années 30). Dans l’art nouveau, puis dans l’art déco, la beauté est recherchée voire ajoutée par l’ornementation ; dans le style moderniste, c’est la pureté de la forme qui fait la beauté, ce qui exclut justement tout démarche décorative. L’art nouveau est bourgeois puisqu’il affirme l’aisance de son propriétaire ; le style moderniste est progressiste puisqu’il s’adresse à des bâtiments collectifs dépouillés de mise en scène coûteuse.

Vleurgat 306

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La responsabilité (très limitée) de l’administrateur

Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix. Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23. Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage. Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et […]

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Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix.

Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23.

Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage.

Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et apprend que la valeur est de 3.640 €.

Il invoque la responsabilité du courtier pour manquement à son devoir d’information.

Le tribunal condamne la société de courtage mais pas l’administrateur.

En effet, comme mandataire de la société de courtage, la responsabilité de l’administrateur ne pouvait être retenue.

C’est la question bien connue du concours de responsabilité.

En appel, l’administrateur, la société de courtage et l’assureur en RC professionnelle de la société de courtage sont condamnés.

La Cour de cassation va casser l’arrêt (16 mars 2018, rôle n° C.17.0200.F, www.juridat.be) concernant l’administrateur.

«  Le mandataire, qui, agissant dans le cadre de son mandat commet une faute, ne peut être déclaré responsable à l’égard du tiers contractant que si cette  faute constitue un manquement à l’obligation générale de prudence. »

Le juge d’appel avait posé que « le mandataire peut encourir une responsabilité personnelle s’il commet une culpa in contrahendo, faute précontractuelle au cours des négociations devant conduire à la conclusion d’un contrat ».

Non, dit la Cour de cassation :

« L’arrêt, qui retient ainsi l’existence d’une faute extracontractuelle [de l’administrateur] au motif que le manquement à son obligation d’information et de conseil précède la conclusion du contrat d’assurance entre un tiers et [l’investisseur], alors qu’il constitue l’inexécution d’une obligation du contrat de courtage conclu entre son mandant et [l’investisseur], viole les articles 1382 et 1383 du Code civil. » 

C’est encore un arrêt sur le concours de responsabilité en matière de responsabilité d’administrateur.

Celui-ci n’est responsable de la faute contractuelle de la société que s’il a commis en représentant la société dans un contrat une faute qui constitue aussi un manquement à l’obligation générale de prudence qui existerait indépendamment du contrat.

C’est pourquoi on a pu parler de l’immunité de l’agent d’exécution.

L’intérêt de cet arrêt est que la théorie du concours de responsabilité est appliqué au stade précontractuel.

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