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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

La force majeure en matière d’abattement

En Région de Bruxelles-Capitale, le bénéfice de l’abattement est subordonné à diverses conditions énoncées à l’article 46bis C. enreg.

Le redevable ne peut posséder une autre habitation (alinéa 5, 2°, a) et doit établir sa résidence dans les deux ans dans l’immeuble acquis (alinéa 5, 2°, b) et y maintenir sa résidence pendant cinq ans (alinéa 5, 2°, c).

Si ces conditions ne sont pas remplies, les droits complémentaires sont dus ainsi qu’une amende égale à ce droit.

Sauf force majeure dans certains cas.

Pas dans la première condition (primo acquisition), évidemment.

Pas dans la seconde condition (établir sa résidence), sauf pour l’amende.

Mais bien pour la troisième condition (maintenir sa résidence), pour le droit complémentaire et l’amende.

En d’autres termes, la force majeure ne sera prise en compte que si le redevable ne parvient pas à maintenir sa résidence dans les lieux pendant cinq ans.

Pourquoi le texte l’exclut-il pour la condition d’établissement de la résidence ?

Parce qu’en ne se domiciliant pas dans l’immeuble qu’il a acquis, quelles qu’en soient les raisons, le redevable se trouve dans la même situation qu’une personne ayant acquis un immeuble à un usage autre que celui de sa résidence principale.

C’est ce que nous rappelle un jugement du tribunal de première instance francophone de Bruxelles (34ième chambre, publié sur www.fisconet.be).

Le demandeur avançait que le studio au 6ième étage lui donnait des vertiges et qu’il souffrait d’acrophobie.

Le tribunal n’a pu considérer cette très sérieuse circonstance comme force majeure vu qu’il n’avait même pas établi sa résidence dans ce studio.

Notons que le receveur a tout de même pris en compte cette circonstance pour revenir sur l’amende…

La photo : un bel immeuble « modern style » au coin de la chaussée de Vleurgat et de la rue Paul Lauters, à Ixelles (Marc Peeters, 1936). À l’origine, l’immeuble était en  en briques apparentes et simili-pierre de France. Il a été rapidement recouvert d’un enduit blanc qui lui donne une grande force en découvrant la beauté et la simplicité de sa forme. Cet immeuble exprime bien la rupture entre l’art nouveau (années 20) et le style moderniste (années 30). Dans l’art nouveau, puis dans l’art déco, la beauté est recherchée voire ajoutée par l’ornementation ; dans le style moderniste, c’est la pureté de la forme qui fait la beauté, ce qui exclut justement tout démarche décorative. L’art nouveau est bourgeois puisqu’il affirme l’aisance de son propriétaire ; le style moderniste est progressiste puisqu’il s’adresse à des bâtiments collectifs dépouillés de mise en scène coûteuse.

Vleurgat 306

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Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel

La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché. Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles. […]

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La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché.

Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles.

Il doit les garantir sauf à démonter que le vice était impossible à déceler, et c’est une obligation de résultat.

Mais ce régime ne pèse pas sur tout vendeur professionnel, comme on le disait auparavant mais seulement sur le vendeur fabriquant ou spécialisé.

Et ce, qu’il soit professionnel ou non, précise la Cour de cassation : « deze resultaatsverbintenis rust niet op elke professionele verkoper, maar op de fabrikant en op de gespecialiseerde verkoper ongeacht of deze laatste een professionele verkoper is. »

Il s’agissait de Sunclass, un développeur de parc de vacances et de Recreabouw, un vendeur de bungalows.

À l’occasion de la commercialisation des bungalows, la Cour d’appel d’Anvers juge que ces entreprises ne peuvent s’exonérer contractuellement de la garantie des vices cachés car elles sont des vendeurs professionnels.

Cette décision est cassée par la Cour de cassation (15 janvier 2021, rôle n° C.20.0241.N, www.juportal.be).

La Cour d’appel d’Anvers avait relevé l’activité des sociétés en question ; l’une est un développeur de site de vacances et l’autre un vendeur de bungalow, ce qui en fait des vendeurs professionnels.

Certes, assurément, mais le juge d’appel n’avait pas constaté que les sociétés en question sont aussi des fabricants ou des entreprises spécialisés.

Et c’est cela le seul et véritable critère. Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel.

Dans la langue de l’arrêt : “Door aldus te oordelen, zonder na te gaan of en vast te stellen dat de eiseressen kunnen worden beschouwd als gespecialiseerde verkopers, verantwoordt de appelrechter zijn beslissing niet naar recht.”

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