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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La force majeure en matière d’abattement

En Région de Bruxelles-Capitale, le bénéfice de l’abattement est subordonné à diverses conditions énoncées à l’article 46bis C. enreg.

Le redevable ne peut posséder une autre habitation (alinéa 5, 2°, a) et doit établir sa résidence dans les deux ans dans l’immeuble acquis (alinéa 5, 2°, b) et y maintenir sa résidence pendant cinq ans (alinéa 5, 2°, c).

Si ces conditions ne sont pas remplies, les droits complémentaires sont dus ainsi qu’une amende égale à ce droit.

Sauf force majeure dans certains cas.

Pas dans la première condition (primo acquisition), évidemment.

Pas dans la seconde condition (établir sa résidence), sauf pour l’amende.

Mais bien pour la troisième condition (maintenir sa résidence), pour le droit complémentaire et l’amende.

En d’autres termes, la force majeure ne sera prise en compte que si le redevable ne parvient pas à maintenir sa résidence dans les lieux pendant cinq ans.

Pourquoi le texte l’exclut-il pour la condition d’établissement de la résidence ?

Parce qu’en ne se domiciliant pas dans l’immeuble qu’il a acquis, quelles qu’en soient les raisons, le redevable se trouve dans la même situation qu’une personne ayant acquis un immeuble à un usage autre que celui de sa résidence principale.

C’est ce que nous rappelle un jugement du tribunal de première instance francophone de Bruxelles (34ième chambre, publié sur www.fisconet.be).

Le demandeur avançait que le studio au 6ième étage lui donnait des vertiges et qu’il souffrait d’acrophobie.

Le tribunal n’a pu considérer cette très sérieuse circonstance comme force majeure vu qu’il n’avait même pas établi sa résidence dans ce studio.

Notons que le receveur a tout de même pris en compte cette circonstance pour revenir sur l’amende…

La photo : un bel immeuble « modern style » au coin de la chaussée de Vleurgat et de la rue Paul Lauters, à Ixelles (Marc Peeters, 1936). À l’origine, l’immeuble était en  en briques apparentes et simili-pierre de France. Il a été rapidement recouvert d’un enduit blanc qui lui donne une grande force en découvrant la beauté et la simplicité de sa forme. Cet immeuble exprime bien la rupture entre l’art nouveau (années 20) et le style moderniste (années 30). Dans l’art nouveau, puis dans l’art déco, la beauté est recherchée voire ajoutée par l’ornementation ; dans le style moderniste, c’est la pureté de la forme qui fait la beauté, ce qui exclut justement tout démarche décorative. L’art nouveau est bourgeois puisqu’il affirme l’aisance de son propriétaire ; le style moderniste est progressiste puisqu’il s’adresse à des bâtiments collectifs dépouillés de mise en scène coûteuse.

Vleurgat 306

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Condition suspensive

Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive « Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se […]

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Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive

« Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se prévaloir de l’absence de réalisation de cette condition suspensive, que celle relative à la purge de tous droits de préemption ou de préférence intéressait les deux parties, que sa réalisation dépendait de la bonne volonté du vendeur qui, en présentant la déclaration d’intention d’aliéner postérieurement à la date fixée du 15 janvier 2009, avait manifesté expressément sa volonté de ne pas se prévaloir de la caducité du fait du dépassement du terme et que les conditions suspensives avaient été réalisées, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, en a déduit, à bon droit, que le « compromis » de vente n’était pas caduc lors de la demande en réitération de la vente par acte authentique ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 12 novembre 215, www.legifrance.com).

Si une partie peut renoncer à la condition suspensive stipulée dans son intérêt, la renonciation doit cependant intervenir dans le délai fixé pour sa réalisation :

« Attendu que pour rejeter la demande de caducité et constater le transfert de propriété au profit de la société Factory l’arrêt retient que la clause suspensive relative à l’obtention des permis n’a été prévue que dans l’intérêt de l’acquéreur puisque lui seul pouvait y renoncer, qu’aucun formalisme n’était envisagé pour cette renonciation, et que si l’acte devait être réitéré au plus tard le 31 décembre 2004, cette date n’était pas extinctive mais avait pour effet d’ouvrir une période pendant laquelle chacune des parties pouvait sommer l’autre de s’exécuter ; qu’il incombait aux consorts X…, avant de prendre d’autres engagements, de mettre en demeure la société Factory de prendre position et de lui préciser si elle renonçait ou non au bénéfice de la condition suspensive relative à l’obtention des permis, ce qu’ils n’ont pas fait ;

Qu’en statuant ainsi, alors que dès lors que la date du 31 décembre 2004 constituait le point de départ de l’exécution forcée du contrat, la renonciation de l’acquéreur au bénéfice des conditions suspensives devait intervenir avant cette date, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 17 décembre 2008).

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