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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La force majeure en matière d’abattement

En Région de Bruxelles-Capitale, le bénéfice de l’abattement est subordonné à diverses conditions énoncées à l’article 46bis C. enreg.

Le redevable ne peut posséder une autre habitation (alinéa 5, 2°, a) et doit établir sa résidence dans les deux ans dans l’immeuble acquis (alinéa 5, 2°, b) et y maintenir sa résidence pendant cinq ans (alinéa 5, 2°, c).

Si ces conditions ne sont pas remplies, les droits complémentaires sont dus ainsi qu’une amende égale à ce droit.

Sauf force majeure dans certains cas.

Pas dans la première condition (primo acquisition), évidemment.

Pas dans la seconde condition (établir sa résidence), sauf pour l’amende.

Mais bien pour la troisième condition (maintenir sa résidence), pour le droit complémentaire et l’amende.

En d’autres termes, la force majeure ne sera prise en compte que si le redevable ne parvient pas à maintenir sa résidence dans les lieux pendant cinq ans.

Pourquoi le texte l’exclut-il pour la condition d’établissement de la résidence ?

Parce qu’en ne se domiciliant pas dans l’immeuble qu’il a acquis, quelles qu’en soient les raisons, le redevable se trouve dans la même situation qu’une personne ayant acquis un immeuble à un usage autre que celui de sa résidence principale.

C’est ce que nous rappelle un jugement du tribunal de première instance francophone de Bruxelles (34ième chambre, publié sur www.fisconet.be).

Le demandeur avançait que le studio au 6ième étage lui donnait des vertiges et qu’il souffrait d’acrophobie.

Le tribunal n’a pu considérer cette très sérieuse circonstance comme force majeure vu qu’il n’avait même pas établi sa résidence dans ce studio.

Notons que le receveur a tout de même pris en compte cette circonstance pour revenir sur l’amende…

La photo : un bel immeuble « modern style » au coin de la chaussée de Vleurgat et de la rue Paul Lauters, à Ixelles (Marc Peeters, 1936). À l’origine, l’immeuble était en  en briques apparentes et simili-pierre de France. Il a été rapidement recouvert d’un enduit blanc qui lui donne une grande force en découvrant la beauté et la simplicité de sa forme. Cet immeuble exprime bien la rupture entre l’art nouveau (années 20) et le style moderniste (années 30). Dans l’art nouveau, puis dans l’art déco, la beauté est recherchée voire ajoutée par l’ornementation ; dans le style moderniste, c’est la pureté de la forme qui fait la beauté, ce qui exclut justement tout démarche décorative. L’art nouveau est bourgeois puisqu’il affirme l’aisance de son propriétaire ; le style moderniste est progressiste puisqu’il s’adresse à des bâtiments collectifs dépouillés de mise en scène coûteuse.

Vleurgat 306

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Le mandataire achète lui-même l’immeuble

Une société exerce l’activité d’agent immobilier. Elle reçoit une mission immobilière pour un immeuble. Cette mission est couplée à un mandat de vente. La société agent immobilier signe un compromis avec une société. Les deux sociétés ont le même gérant. Le propriétaire veut échapper à cette vente ; il invoque l’article 1596 du Code civil qui […]

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Une société exerce l’activité d’agent immobilier. Elle reçoit une mission immobilière pour un immeuble. Cette mission est couplée à un mandat de vente.

La société agent immobilier signe un compromis avec une société. Les deux sociétés ont le même gérant.

Le propriétaire veut échapper à cette vente ; il invoque l’article 1596 du Code civil qui pose la nullité de la vente par la mandataire à lui-même.

La Cour d’appel  le déboute, retenant que « le mandataire n’est pas l’acquéreur du bien mais que cet acquéreur est la société A, personne morale différente de la première même si elles ont toutes les deux le même dirigeant ; »

La Cour de cassation française, sur le visa de l’article 1596 du Code civil (même principe en Belgique), casse l’arrêt :

« Qu’en statuant ainsi, sans rechercher si la société Immo D, mandataire, dont elle relevait qu’elle avait le même gérant et le même siège social que la société A, ne s’était pas portée acquéreur, par personne morale interposée, du bien qu’elle était chargée de vendre, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ; »  (Cass., fr., 2 juillet 2008, www.legisfrance.fgouv.com).

L’article 1596 (belge) du Code civil dispose que « ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées (…) les mandataires, des biens qu’ils sont chargés de vendre ; » 

Le juge ne peut se contenter de constater qu’il s’agit de personnes morales différentes, l’une pouvant agir pour l’autre lorsque les intérêts se confondent.

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