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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La validité d’une clause diplomatique

Pour mémoire, il s’agit d’une clause insérée dans un bail de résidence principale conclu avec une personne physique temporairement détachée en Belgique, et par laquelle celle-ci se réserve de résilier le bail à tout moment sans indemnité, si elle est renvoyée dans son pays d’origine, ou si elle fait l’objet d’un autre détachement.

Cette clause peut être appréciée comme une condition résolutoire ou comme une convention aménageant le droit du preneur de résilier le contrat.

Dans le premier cas, la clause fait dépendre le contrat d’un évènement futur et incertain (art. 1168 du Code civil), dont la réalisation entraîne sa résolution (dissolution).

Cette clause est valable même dans le bail de résidence principale régi par la loi du 20 février 1991 (Le bail de résidence principale, ouvrage collectif in Les baux, commentaire pratique, Kluwer 2003, p. 83).

La question est de savoir si, au vu de la durée du bail, la fin du détachement et le retour du travailleur ou du diplomate dans son pays en cours de bail présente un caractère incertain.

S’il est acquis avec certitude, dès le début des relations contractuelles, que le locataire sera amené à invoquer son retour dans son pays, ou un détachement dans un autre pays, le caractère de condition résolutoire peut être contesté.

Il en va de même si le retour du preneur dans son pays dépend de sa seule volonté. En ce cas la condition est purement potestative et la clause est nulle (article 1174 Code civil).

En revanche, si le retour du preneur dans son pays dépend aussi de son employeur, la condition est mixte (art. 1171) et peut trouver application.

Si la condition peut être contestée comme telle, elle pourrait être vue comme une faculté de résiliation unilatérale, ce qui nous amène au second cas.

Dans cette hypothèse, si le bail est d’une durée de 9 ans, la clause risque bien de contrevenir à l’article 3 § 5 al. 2 de la loi du 20 février 1991 selon lequel le bailleur a droit à une indemnité si le preneur met fin au bail au cours du premier triennat.

Cette indemnité, on le sait, est égale à trois mois, deux mois ou un mois de loyer selon que le bail prend fin au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année.

Le bailleur ne peut renoncer à l’indemnité sauf après avoir reçu le congé du preneur (B. Louveaux, droit du bail de résidence principale, p.174, n° 211). En effet, la loi est impérative (art. 12).

Cela veut dire que si la clause est insérée dans le bail de 9 ans, le bailleur pourra refuser d’en reconnaître les effets.

Ceci vaut donc pour le bail de 9 ans.

Peut-on valablement convenir d’une telle clause dans un bail inférieur ou égal à de 3 ans ? La question est complexe et la jurisprudence récente semble bien admettre la validité de clause de résiliation anticipée dans le bail de courte durée ; nous en avons parlé dans une autre article de ce site.

La question a té longtemps controversée, du moins pour ce qui concerne sa validité en faveur du bailleur (B. Laloux, La clause de résiliation anticipée dans les baux de courte durée, J.J.P. 2000, p. 71 ; M. Tordoir, L’essentiel du droit immobilier, 2003, p.168, n° 611 ; Civil, Huy, 3 février 1999, J.L.M.B. 1999, p. 277 ; N. Verheyden-Jeanmart et I. Durant, La durée du bail, in Le bail de résidence principale, La Charte, 1996, p. 63 ; J.P., Brasschaat, 22 novembre 1994, J.J.P., 1996, p. 74 ; J.P., Ixelles II, 6 novembre 1995, inédit, cité par Verheyden-Jeanmart, op. cit., et Baurain, J.J.P., 1997, p. 129 ; J.P., Turnhout, 13 octobre 1995, Turnh. Rechtl., 1994-1995, p. 112 ; J.P., Sint-Niklaas I, 22 avril 1996, R.W., 1996-1997, p. 1303, et 3 février 1997, R.W., 1997-1998, p. 960 ; J.P., Molenbeek Saint-Jean, 31 mars 1998, Act. jur., Baux, 1998, p. 75 ; J.P., Herstal, 25 juillet 1994, J.J.P., 1997, p. 127).

Selon M. Louveaux (Le droit du bail de résidence principale, p.181, n° 219, édition antérieure à 1997), il est possible de prévoir contractuellement la faculté de résiliation anticipée du bail de 3 ans au plus.

Et d’après l’ouvrage édité par le SPF Justice sur la loi (édition 2003), les parties ne peuvent mettre prématurément fin au bail de courte sauf convention contraire, sans préciser de quel type de clause contraire il s’agit.

Cet aperçu ne doit pas inciter à trop d’optimisme. En réalité, la réforme de 1997 a apporté une autre modification.

Le nouveau texte prévoit en effet que le bail de courte durée prend fin moyennant un congé notifié par l’une ou l’autre des parties au moins trois mois avant l’expiration de la durée convenue.

La loi ne distingue pas qu’il s’agisse ou non de l’expiration de la période de trois ans.

Certains considèrent donc qu’en organisant ainsi de manière impérative la résiliation unilatérale d’un bail de courte durée d’une durée égale ou inférieure à trois mois, le législateur a exclu toute autre possibilité de résilier ce bail.

Vraisemblablement, le législateur a perdu de vue cet aspect des choses  (P. Delcroix, La loi du 13 avril 1997 modifiant certaines dispositions en matière de baux, La Basoche, 1997, p. 99 ; J. Vankerckhove et M. Vlies, La loi du 13 avril 1997 modifiant certaines dispositions en matière de baux, J.T. 1997, p. 593).).

Et ces derniers auteurs émettent aussi l’avis qu’en prévoyant spécifiquement que dans le cadre d’un bail à vie, les parties sont en droit d’insérer une clause de résiliation anticipée et en ne faisant référence à aucune possibilité de même type dans le texte de l’alinéa 2 du paragraphe 6, le législateur a peut-être sous-entendu que ce qui était possible pour le bail à vie ne l’était pas pour le bail de courte durée.

Nous ne partageons pas cet avis. La loi du 13 avril 1997 ne règle que la fin du bail de courte durée à son expiration conventionnelle. Il ne faut faire dire à la loi plus que ce qu’elle a voulu.

La loi ne s’oppose pas expressément à une clause de résiliation anticipée en faveur du preneur. Cela suffit, et il ne faut pas spéculer sur l’intention du législateur s’il ne s’est pas exprimé.

Aussi, dans le bail de courte durée (jusqu’à 3 ans), la clause diplomatique qui s’exprime sous la forme d’une clause de résiliation anticipée au profit du preneur devrait pouvoir trouver application.

Enfin, quand la clause diplomatique constitue une véritable condition résolutoire, elle doit être habilement rédigée pour ne pas exprimer un évènement dont l’occurrence est au moins dans son principe certaine, sinon dans son moment, et elle doit dépendre de l’employeur du preneur.

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Condition suspensive

Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive « Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se […]

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Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive

« Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se prévaloir de l’absence de réalisation de cette condition suspensive, que celle relative à la purge de tous droits de préemption ou de préférence intéressait les deux parties, que sa réalisation dépendait de la bonne volonté du vendeur qui, en présentant la déclaration d’intention d’aliéner postérieurement à la date fixée du 15 janvier 2009, avait manifesté expressément sa volonté de ne pas se prévaloir de la caducité du fait du dépassement du terme et que les conditions suspensives avaient été réalisées, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, en a déduit, à bon droit, que le « compromis » de vente n’était pas caduc lors de la demande en réitération de la vente par acte authentique ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 12 novembre 215, www.legifrance.com).

Si une partie peut renoncer à la condition suspensive stipulée dans son intérêt, la renonciation doit cependant intervenir dans le délai fixé pour sa réalisation :

« Attendu que pour rejeter la demande de caducité et constater le transfert de propriété au profit de la société Factory l’arrêt retient que la clause suspensive relative à l’obtention des permis n’a été prévue que dans l’intérêt de l’acquéreur puisque lui seul pouvait y renoncer, qu’aucun formalisme n’était envisagé pour cette renonciation, et que si l’acte devait être réitéré au plus tard le 31 décembre 2004, cette date n’était pas extinctive mais avait pour effet d’ouvrir une période pendant laquelle chacune des parties pouvait sommer l’autre de s’exécuter ; qu’il incombait aux consorts X…, avant de prendre d’autres engagements, de mettre en demeure la société Factory de prendre position et de lui préciser si elle renonçait ou non au bénéfice de la condition suspensive relative à l’obtention des permis, ce qu’ils n’ont pas fait ;

Qu’en statuant ainsi, alors que dès lors que la date du 31 décembre 2004 constituait le point de départ de l’exécution forcée du contrat, la renonciation de l’acquéreur au bénéfice des conditions suspensives devait intervenir avant cette date, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 17 décembre 2008).

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