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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’entrée en vigueur de la nouvelle condition de maintien de résidence pour l’abattement à Bruxelles

La circulaire n° 2/2013 (AAF n° 4/2013) du 19 février 2013 fixe les modalités d’entrée en vigueur, au 1er janvier 2013, de la modification au régime de l’abattement en Région de Bruxelles-Capitale

Il s’agit de la nouvelle condition pour l’abattement (droit d’enregistrement proportionnel de vente) à la primo acquisition (art. 46bis et 212bis du C. enreg.).

L’une des conditions d’octroi de l’abattement des droits était le maintien de la résidence principale dans la Région de Bruxelles-Capitale pendant une durée ininterrompue de cinq ans à compter de la date d’établissement de la résidence principale dans l’immeuble pour lequel la réduction avait été obtenue.

L’ordonnance remplace cette condition par celle de l’obligation de maintien de la résidence principale dans le bien acheté pendant une durée ininterrompue de cinq ans à compter de la date d’établissement de la résidence principale dans l’immeuble pour lequel la réduction a été obtenue.

Les nouvelles dispositions s’appliquent aux conventions, c’est à dire le compromis et non l’acte :

  • conclues à partir du 1er janvier 2013,

  • conclues antérieurement au 1er janvier 2013 mais sous une condition suspensive qui se réalise à partir de cette date.

Dans ce cas, les acquéreurs seront tenus de maintenir leur résidence principale dans le bien acheté et pas seulement dans la Région de Bruxelles-Capitale.

Mais, en cas de non-respect de cette condition, les droits complémentaires dus ne seront pas majorés par l’intérêt légal.

Commentaires

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  1. Avatar
    Nikolovska #

    Bonjour , J’ai une question sur les nouvelles conditions. Nous avons achetés un appartement à Bruxelles Capitale il y a 2 ans et on a eu droit à l’abattement. Pour raison du travail (avec la même société) nous devons déménager dans un autre pays en mai 2014 pour une période de 2 ans. Dans ce cas, devons-nous rembourser le droits complémentaires majores de l’intérêt légal ou le remboursement sera proportionnel à la durée de résidence dans le bien et sans l’intérêt légal?
    Merci beaucoup

    décembre 20, 2013
  2. Avatar
    Nikolovska #

    Bonjour,

    J’ai une question concernent l’abattement sur le droits d’enregistrement.

    Nous avons achetés un appartement à Bruxelles Capitale il y a 2 ans et on a eu droit à l’abattement. Pour raison de travail (avec la même société) nous devons déménager dans un autre pays l’année pochant pour une période de 2 ans. Dans ce cas, avec une lettre prouvant que la société a transfère notre positions temporairement à l’étranger devons-nous rembourser l’abattement?

    Autrement devons-nous rembourser l’abattement majores par l’intérêt légal ou le remboursement sera proportionnel à la durée de résidence dans le bien et sans l’intérêt légal?

    Merci beaucoup d’avance

    décembre 21, 2013
    • Avatar

      La loi vous permet d’invoquer la force majeure : l’art. 46bis in fine dispose : « Sauf cas de force majeure, les mêmes droits complémentaires sont dus indivisiblement par les acquéreurs lorsqu’a ucun d’eux ne satisfait à l’engagement visé au 2°, c), de l’alinéa 6. »

      décembre 24, 2013
      • Avatar
        Felix #

        Bonjour,

        La force majeure s’applique aussi même si c’etait ma femme qui a acheter l’appartement et c’est moi qui déménage pour raison de travaille (en dehors de l’UE) et ma femme souhaite me suivre?

        comment es-ce-qu’on fait pour invoquer la force majeure dans un cas comme cela? Il faut avertir la SPF? comment?

        Merci beaucoup d’avance

        octobre 24, 2014
  3. Avatar

    Petite question j ai acquis un appartement en 2005 femme seule avec un enfant puis par la suite je me suis mariée 2007 et donc nous avons emménagé dans un lieu en dehors de bxl capitale mon mari ayant lui aussi un enfant nous ne pouvions pas nous installer dans un appartement une chambre est ce une raison de forces majeurs ?

    novembre 17, 2014

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Le défaut de conformité occulte

Une société achète des pneus pour ses camions. Il apparaît après la vente que les pneus présentent des entailles. L’acheteur agit sur base du vice caché mais il est débouté. En effet la Cour d’appel de Bruxelles reconnait que le vice était caché mais estime que l’action a été menée tardivement. Pour résister au paiement […]

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Une société achète des pneus pour ses camions.

Il apparaît après la vente que les pneus présentent des entailles.

L’acheteur agit sur base du vice caché mais il est débouté.

En effet la Cour d’appel de Bruxelles reconnait que le vice était caché mais estime que l’action a été menée tardivement.

Pour résister au paiement des pneus, l’acheteur invoque alors que la livraison n’était pas conforme.

Il oppose non plus le vice caché, mais l’inexécution de l’obligation de délivrance.

Il est débouté car la délivrance et l’agréation avait déjà eu lieu.

La Cour de cassation justifie ainsi la décision (7 juin 2019, rôle n° C.18.0509.N, www.juridat.be) :

“Het verborgen gebrek is het gebrek dat de koper bij de levering niet kon of niet moest kunnen vaststellen. Wanneer de verkochte zaak door een verborgen gebrek is aangetast, kan de koper alleen de rechtsvordering tot vrijwaring voor verborgen gebreken instellen en niet de rechtsvordering wegens niet-nakoming van de verbintenis om de zaak te leveren conform de verkochte zaak.”

Ma traduction : « le vice caché est un défaut que l’acheteur ne peut ou ne devrait pas constater à la délivrance. Quand la chose vendue est affectée d’un vice caché, l’acheteur ne peut qu’exercer l’action en garantie du vice caché et ne peut agir en réparation de l’inexécution de l’obligation de délivrer une chose conforme. »

Cette position est une constante dans la jurisprudence de le Cour de cassation : le vice de conformité, même occulte, ne peut plus être invoqué après l’agréation.

Cela se heurte à deux objections de bon sens :

  1. L’acheteur n’achète pas une chose viciée. Il faut lui délivrer la chose qui fut convenue et qui n’est donc pas viciée. L’obligation de délivrance est donc concernée.
  2. L’agréation est la décharge donnée à l’obligation de délivrance. Comment accepter la délivrance pour valable si le vice de conformité est occulte ? On ne peut agréer que ce que l’on voit.

Dans la logique de l’agencement des obligations du vendeur, la délivrance et l’agréation doivent porter sur l’état apparent tandis que la garantie porte sur ce qui est non apparent.

Cela signifierait que l’agréation laisse subsister une action en délivrance lorsque l’immeuble est affecté d’un vice de conformité occulte.

Ce n’est pas le cas, en réalité, la Cour de cassation donnant un effet extinctif total à l’agréation, ne laissant subsister que la garantie des vices cachés, en dépit des protestations de la doctrine.

Il n’existe pas dans la jurisprudence actuelle de survivance du défaut de conformité après l’agréation.

Cela explique que la Cour de cassation ait développé la notion de vice fonctionnel.

En principe, le vice caché est un défaut de la chose, c’est-à-dire une défectuosité intrinsèque.

Or le défaut occulte de conformité est plus souvent extrinsèque et fonctionnel.

C’est pour cela que la Cour de cassation a développé une jurisprudence étendant la notion de vice caché au vice extrinsèque ou fonctionnel.

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