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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

L’entrée en vigueur de la nouvelle condition de maintien de résidence pour l’abattement à Bruxelles

La circulaire n° 2/2013 (AAF n° 4/2013) du 19 février 2013 fixe les modalités d’entrée en vigueur, au 1er janvier 2013, de la modification au régime de l’abattement en Région de Bruxelles-Capitale

Il s’agit de la nouvelle condition pour l’abattement (droit d’enregistrement proportionnel de vente) à la primo acquisition (art. 46bis et 212bis du C. enreg.).

L’une des conditions d’octroi de l’abattement des droits était le maintien de la résidence principale dans la Région de Bruxelles-Capitale pendant une durée ininterrompue de cinq ans à compter de la date d’établissement de la résidence principale dans l’immeuble pour lequel la réduction avait été obtenue.

L’ordonnance remplace cette condition par celle de l’obligation de maintien de la résidence principale dans le bien acheté pendant une durée ininterrompue de cinq ans à compter de la date d’établissement de la résidence principale dans l’immeuble pour lequel la réduction a été obtenue.

Les nouvelles dispositions s’appliquent aux conventions, c’est à dire le compromis et non l’acte :

  • conclues à partir du 1er janvier 2013,

  • conclues antérieurement au 1er janvier 2013 mais sous une condition suspensive qui se réalise à partir de cette date.

Dans ce cas, les acquéreurs seront tenus de maintenir leur résidence principale dans le bien acheté et pas seulement dans la Région de Bruxelles-Capitale.

Mais, en cas de non-respect de cette condition, les droits complémentaires dus ne seront pas majorés par l’intérêt légal.

Commentaires

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  1. Avatar
    Nikolovska #

    Bonjour , J’ai une question sur les nouvelles conditions. Nous avons achetés un appartement à Bruxelles Capitale il y a 2 ans et on a eu droit à l’abattement. Pour raison du travail (avec la même société) nous devons déménager dans un autre pays en mai 2014 pour une période de 2 ans. Dans ce cas, devons-nous rembourser le droits complémentaires majores de l’intérêt légal ou le remboursement sera proportionnel à la durée de résidence dans le bien et sans l’intérêt légal?
    Merci beaucoup

    décembre 20, 2013
  2. Avatar
    Nikolovska #

    Bonjour,

    J’ai une question concernent l’abattement sur le droits d’enregistrement.

    Nous avons achetés un appartement à Bruxelles Capitale il y a 2 ans et on a eu droit à l’abattement. Pour raison de travail (avec la même société) nous devons déménager dans un autre pays l’année pochant pour une période de 2 ans. Dans ce cas, avec une lettre prouvant que la société a transfère notre positions temporairement à l’étranger devons-nous rembourser l’abattement?

    Autrement devons-nous rembourser l’abattement majores par l’intérêt légal ou le remboursement sera proportionnel à la durée de résidence dans le bien et sans l’intérêt légal?

    Merci beaucoup d’avance

    décembre 21, 2013
    • Avatar

      La loi vous permet d’invoquer la force majeure : l’art. 46bis in fine dispose : « Sauf cas de force majeure, les mêmes droits complémentaires sont dus indivisiblement par les acquéreurs lorsqu’a ucun d’eux ne satisfait à l’engagement visé au 2°, c), de l’alinéa 6. »

      décembre 24, 2013
      • Avatar
        Felix #

        Bonjour,

        La force majeure s’applique aussi même si c’etait ma femme qui a acheter l’appartement et c’est moi qui déménage pour raison de travaille (en dehors de l’UE) et ma femme souhaite me suivre?

        comment es-ce-qu’on fait pour invoquer la force majeure dans un cas comme cela? Il faut avertir la SPF? comment?

        Merci beaucoup d’avance

        octobre 24, 2014
  3. Avatar

    Petite question j ai acquis un appartement en 2005 femme seule avec un enfant puis par la suite je me suis mariée 2007 et donc nous avons emménagé dans un lieu en dehors de bxl capitale mon mari ayant lui aussi un enfant nous ne pouvions pas nous installer dans un appartement une chambre est ce une raison de forces majeurs ?

    novembre 17, 2014
  4. Avatar
    Jérôme #

    Bonjour,

    j’ai bénéficié de l’abattement en 2010 pour acheter un studio à Bxls. A l’époque j’habitais seul et je travaillais à 15 minutes de mon domicile. En 2013, je décide de quitter bruxelles pour deux raisons:
    1/ Mon travail (le même) m’envoie en mission pour une durée indéterminée dans une usine du côté de Tournai (>3h de route/jour de Bxls)
    2/ J’ai rencontré ma compagne et nous attendons un enfant (logement trop petit)

    Par ailleurs, point 3/ En 2012, la commission européenne a jugé que le système d’abattement lié à la région et ne respecte pas la libre circulation des personnes. Elle force la région bruxelloise à changer son système d’abattement qui est ensuite lié à l’adresse du bien et non plus à la région.

    J’ai reçu recement une demande de remboursement de 7500 + amende.

    Est-ce que le point 3/ rend le système d’abattement précédent caduc car illégal?
    Est-ce que le point 1/ me permet de justifier l’absence d’une amande?
    Est-ce que le point 3/ me met sous le régime du nouveau système et donc avec le point 2/ (femme+enfant dans un studio) justifie l’absence d’une amende?

    En vous remerciant d’avance de votre avis.

    octobre 15, 2019
  5. Avatar
    Jérôme #

    bonjour,

    mon premier commentaire ne semble pas être enregistré, du coup je me permets de le renvoyer.

    Les faits:
    1/ J’ai acquis un studio à Bruxelles via votre étude en 2010 en bénéficiant d’un abattement de 7500€ sur les droits d’enregistrement
    2/ En 2013, je décide de quitter ce bien et la région bruxelloise pour venir habiter près de Nivelles car:
    a) j’ai rencontré ma compagne et nous attendons un enfant (studio trop petit) qui nait en septembre 2013
    b) mon travail m’envoie en mission pour une durée indéterminée dans une usine du côté de Tournai (>3h de route A/R depuis Bxls)
    3/ Le système d’abattement à Bruxelles est jugé comme illégal car il entrave la libre circulation des personnes. La région le revoit au 1er janvier 2013
    4/ J’ai reçu ce jour une demande de remboursement d’abattement + une amende de 1575 EUR

    Mes questions:
    1/ Est-ce qu’il y a prescription?
    2/ Est-ce que le fait que le système en place en 2010 est jugé illégal le rend caduc et donc non applicable?
    3/ Est-ce qu’il y a une des raisons citées qui me permettrait de jouir d’une non-application de l’amende voire du non remboursement de l’abattement?

    Je vous remercie d’avance de votre avis,

    Bien cordialement

    octobre 15, 2019
  6. Avatar
    Jérôme #

    Bonjour,

    je me permets de vous soliciter pour avoir votre avis sur une demande de remboursement d’abattement et d’amende.

    Les faits:
    1/ J’ai acquis un studio à Bruxelles via votre étude en 2010 en bénéficiant d’un abattement de 7500€ sur les droits d’enregistrement
    2/ Je m’y domicilie en 2010
    3/ En 2013, je décide de quitter ce bien et la région bruxelloise pour venir habiter hors Bruxelles car:
    a) j’ai rencontré ma compagne et nous attendons un enfant (studio trop petit) qui nait en septembre 2013
    b) mon travail m’envoie en mission pour une durée indéterminée dans une usine du côté de Tournai (3h de route A/R depuis Bxls)
    4/ Le système d’abattement à Bruxelles est jugé comme illégal car il entrave la libre circulation des personnes. La région le revoit au 1er janvier 2013
    5/ J’ai reçu ce jour une demande de remboursement d’abattement + une amende de 1575 EUR

    Mes questions:
    1/ Quel délai de prescription s’applique à mon vas étant donné que je m’y suis domicilié en 2010?
    2/ Est-ce que le fait que le système en place en 2010 est jugé illégal en 2012, le rend caduc et donc non applicable?
    3/ Est-ce qu’il y a une des raisons citées qui me permettrait de jouïr d’une non-application de l’amende voire du non remboursement de l’abattement?

    Je vous remercie d’avance de votre avis.

    octobre 17, 2019

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Indemnité de dégâts locatifs et vente du bien

Selon l’article 1732 du Code civil, le preneur doit indemniser le bailleur des dégâts qui surviennent au bien loué pendant la location Si le bailleur répare lui-même les dégâts, il a droit à être indemnisé des frais de réparation. Qu’en est-il lorsque le bien est vendu en cours de bail ? Un arrêt de la Cour […]

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Selon l’article 1732 du Code civil, le preneur doit indemniser le bailleur des dégâts qui surviennent au bien loué pendant la location

Si le bailleur répare lui-même les dégâts, il a droit à être indemnisé des frais de réparation.

Qu’en est-il lorsque le bien est vendu en cours de bail ?

Un arrêt de la Cour de cassation du 8 mars 2021 répond à la question (rôle n° Nr. C.20.0212.N, www.juportal.be).

La vente, dit l’arrêt, est un contrat par lequel la propriété d’un bien est transférée contre un prix en argent ; la contrepartie du transfert de propriété est un prix en argent.

Il résulte de ce qui précède que, lorsque le bailleur répare lui-même l’immeuble et le vend ensuite, le prix qu’il reçoit est la contrepartie de la propriété et n’est pas destiné à l’indemniser des dégâts locatifs.

Le prix de la vente ne peut donc être imputé sur l’indemnité dont le locataire est redevable par suite de dégâts locatifs.

Beoordeling

Krachtens artikel 1732 Oud Burgerlijk Wetboek is de huurder aansprakelijk voor de beschadiging of de verliezen die gedurende zijn huurtijd zijn ontstaan, tenzij hij bewijst dat die buiten zijn schuld hebben plaatsgehad.

Uit deze bepaling volgt dat de huurder gehouden is tot vergoeding van de huurschade waarvoor hij aansprakelijk is, en dat, in geval de eigenaar zelf de huurschade herstelt, hij recht heeft op terugbetaling van de herstelkosten.

Krachtens artikel 1582 Oud Burgerlijk Wetboek is koop een overeenkomst waarbij de ene partij zich verbindt om een zaak te leveren, en de andere om daarvoor een prijs te betalen.

De tegenprestatie voor de eigendomsoverdracht van de zaak is een prijs in geld.

Uit het voorgaande volgt dat, wanneer de eigenaar zelf de huurschade herstelt en vervolgens het goed verkoopt, hij de koopprijs van de koper ontvangt als tegenprestatie voor de eigendomsoverdracht en de betaling van de koopprijs niet strekt tot vergoeding van de huurschade. De koopprijs die de eigenaar ontvangt, kan bijgevolg niet worden toegerekend op de vergoeding die de huurder verschuldigd is omwille de huurschade.

Het middel dat uitgaat van een andere rechtsopvatting, faalt in zoverre naar recht.

Met de redenen dat de vraag « of [de eigenaars] de woning na het einde van de huur al dan niet totaal hebben gerenoveerd, geen enkel belang [heeft] bij het bepalen van de omvang van hun vergoedingsrecht », verwerpt en beantwoordt de appelrechter het in het middel bedoelde verweer.

In zoverre het middel schending aanvoert van artikel 149 Grondwet, mist het feitelijke grondslag.

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