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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’entrée en vigueur de la nouvelle condition de maintien de résidence pour l’abattement à Bruxelles

La circulaire n° 2/2013 (AAF n° 4/2013) du 19 février 2013 fixe les modalités d’entrée en vigueur, au 1er janvier 2013, de la modification au régime de l’abattement en Région de Bruxelles-Capitale

Il s’agit de la nouvelle condition pour l’abattement (droit d’enregistrement proportionnel de vente) à la primo acquisition (art. 46bis et 212bis du C. enreg.).

L’une des conditions d’octroi de l’abattement des droits était le maintien de la résidence principale dans la Région de Bruxelles-Capitale pendant une durée ininterrompue de cinq ans à compter de la date d’établissement de la résidence principale dans l’immeuble pour lequel la réduction avait été obtenue.

L’ordonnance remplace cette condition par celle de l’obligation de maintien de la résidence principale dans le bien acheté pendant une durée ininterrompue de cinq ans à compter de la date d’établissement de la résidence principale dans l’immeuble pour lequel la réduction a été obtenue.

Les nouvelles dispositions s’appliquent aux conventions, c’est à dire le compromis et non l’acte :

  • conclues à partir du 1er janvier 2013,

  • conclues antérieurement au 1er janvier 2013 mais sous une condition suspensive qui se réalise à partir de cette date.

Dans ce cas, les acquéreurs seront tenus de maintenir leur résidence principale dans le bien acheté et pas seulement dans la Région de Bruxelles-Capitale.

Mais, en cas de non-respect de cette condition, les droits complémentaires dus ne seront pas majorés par l’intérêt légal.

Commentaires

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  1. Avatar
    Nikolovska #

    Bonjour , J’ai une question sur les nouvelles conditions. Nous avons achetés un appartement à Bruxelles Capitale il y a 2 ans et on a eu droit à l’abattement. Pour raison du travail (avec la même société) nous devons déménager dans un autre pays en mai 2014 pour une période de 2 ans. Dans ce cas, devons-nous rembourser le droits complémentaires majores de l’intérêt légal ou le remboursement sera proportionnel à la durée de résidence dans le bien et sans l’intérêt légal?
    Merci beaucoup

    décembre 20, 2013
  2. Avatar
    Nikolovska #

    Bonjour,

    J’ai une question concernent l’abattement sur le droits d’enregistrement.

    Nous avons achetés un appartement à Bruxelles Capitale il y a 2 ans et on a eu droit à l’abattement. Pour raison de travail (avec la même société) nous devons déménager dans un autre pays l’année pochant pour une période de 2 ans. Dans ce cas, avec une lettre prouvant que la société a transfère notre positions temporairement à l’étranger devons-nous rembourser l’abattement?

    Autrement devons-nous rembourser l’abattement majores par l’intérêt légal ou le remboursement sera proportionnel à la durée de résidence dans le bien et sans l’intérêt légal?

    Merci beaucoup d’avance

    décembre 21, 2013
    • Avatar

      La loi vous permet d’invoquer la force majeure : l’art. 46bis in fine dispose : « Sauf cas de force majeure, les mêmes droits complémentaires sont dus indivisiblement par les acquéreurs lorsqu’a ucun d’eux ne satisfait à l’engagement visé au 2°, c), de l’alinéa 6. »

      décembre 24, 2013
      • Avatar
        Felix #

        Bonjour,

        La force majeure s’applique aussi même si c’etait ma femme qui a acheter l’appartement et c’est moi qui déménage pour raison de travaille (en dehors de l’UE) et ma femme souhaite me suivre?

        comment es-ce-qu’on fait pour invoquer la force majeure dans un cas comme cela? Il faut avertir la SPF? comment?

        Merci beaucoup d’avance

        octobre 24, 2014
  3. Avatar

    Petite question j ai acquis un appartement en 2005 femme seule avec un enfant puis par la suite je me suis mariée 2007 et donc nous avons emménagé dans un lieu en dehors de bxl capitale mon mari ayant lui aussi un enfant nous ne pouvions pas nous installer dans un appartement une chambre est ce une raison de forces majeurs ?

    novembre 17, 2014
  4. Avatar
    Jérôme #

    Bonjour,

    j’ai bénéficié de l’abattement en 2010 pour acheter un studio à Bxls. A l’époque j’habitais seul et je travaillais à 15 minutes de mon domicile. En 2013, je décide de quitter bruxelles pour deux raisons:
    1/ Mon travail (le même) m’envoie en mission pour une durée indéterminée dans une usine du côté de Tournai (>3h de route/jour de Bxls)
    2/ J’ai rencontré ma compagne et nous attendons un enfant (logement trop petit)

    Par ailleurs, point 3/ En 2012, la commission européenne a jugé que le système d’abattement lié à la région et ne respecte pas la libre circulation des personnes. Elle force la région bruxelloise à changer son système d’abattement qui est ensuite lié à l’adresse du bien et non plus à la région.

    J’ai reçu recement une demande de remboursement de 7500 + amende.

    Est-ce que le point 3/ rend le système d’abattement précédent caduc car illégal?
    Est-ce que le point 1/ me permet de justifier l’absence d’une amande?
    Est-ce que le point 3/ me met sous le régime du nouveau système et donc avec le point 2/ (femme+enfant dans un studio) justifie l’absence d’une amende?

    En vous remerciant d’avance de votre avis.

    octobre 15, 2019
  5. Avatar
    Jérôme #

    bonjour,

    mon premier commentaire ne semble pas être enregistré, du coup je me permets de le renvoyer.

    Les faits:
    1/ J’ai acquis un studio à Bruxelles via votre étude en 2010 en bénéficiant d’un abattement de 7500€ sur les droits d’enregistrement
    2/ En 2013, je décide de quitter ce bien et la région bruxelloise pour venir habiter près de Nivelles car:
    a) j’ai rencontré ma compagne et nous attendons un enfant (studio trop petit) qui nait en septembre 2013
    b) mon travail m’envoie en mission pour une durée indéterminée dans une usine du côté de Tournai (>3h de route A/R depuis Bxls)
    3/ Le système d’abattement à Bruxelles est jugé comme illégal car il entrave la libre circulation des personnes. La région le revoit au 1er janvier 2013
    4/ J’ai reçu ce jour une demande de remboursement d’abattement + une amende de 1575 EUR

    Mes questions:
    1/ Est-ce qu’il y a prescription?
    2/ Est-ce que le fait que le système en place en 2010 est jugé illégal le rend caduc et donc non applicable?
    3/ Est-ce qu’il y a une des raisons citées qui me permettrait de jouir d’une non-application de l’amende voire du non remboursement de l’abattement?

    Je vous remercie d’avance de votre avis,

    Bien cordialement

    octobre 15, 2019
  6. Avatar
    Jérôme #

    Bonjour,

    je me permets de vous soliciter pour avoir votre avis sur une demande de remboursement d’abattement et d’amende.

    Les faits:
    1/ J’ai acquis un studio à Bruxelles via votre étude en 2010 en bénéficiant d’un abattement de 7500€ sur les droits d’enregistrement
    2/ Je m’y domicilie en 2010
    3/ En 2013, je décide de quitter ce bien et la région bruxelloise pour venir habiter hors Bruxelles car:
    a) j’ai rencontré ma compagne et nous attendons un enfant (studio trop petit) qui nait en septembre 2013
    b) mon travail m’envoie en mission pour une durée indéterminée dans une usine du côté de Tournai (3h de route A/R depuis Bxls)
    4/ Le système d’abattement à Bruxelles est jugé comme illégal car il entrave la libre circulation des personnes. La région le revoit au 1er janvier 2013
    5/ J’ai reçu ce jour une demande de remboursement d’abattement + une amende de 1575 EUR

    Mes questions:
    1/ Quel délai de prescription s’applique à mon vas étant donné que je m’y suis domicilié en 2010?
    2/ Est-ce que le fait que le système en place en 2010 est jugé illégal en 2012, le rend caduc et donc non applicable?
    3/ Est-ce qu’il y a une des raisons citées qui me permettrait de jouïr d’une non-application de l’amende voire du non remboursement de l’abattement?

    Je vous remercie d’avance de votre avis.

    octobre 17, 2019

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Le bailleur confronté à la faillite du preneur

On annonce une avalanche de faillites d’ici la fin de l’année, en raison des effets de la crise sanitaire. La faillite du locataire est un évènement pénible pour un bailleur. En effet, le bailleur est exposé au droit de résiliation du bail par le curateur. Rappelons que le curateur peut résilier unilatéralement le bail lorsque […]

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On annonce une avalanche de faillites d’ici la fin de l’année, en raison des effets de la crise sanitaire.

La faillite du locataire est un évènement pénible pour un bailleur.

En effet, le bailleur est exposé au droit de résiliation du bail par le curateur.

Rappelons que le curateur peut résilier unilatéralement le bail lorsque l’administration de la masse le requiert nécessairement (art. XX.139, § 1, CDE).

Notons que ce droit de résilier les contrats en cours ne vise pas les contrats relatifs à des droits réels (vente, constitution d’un droit d’emphytéose).

Le bailleur peut sommer le curateur de prendre attitude quant à la poursuite du bail.

Si le curateur ne réagit pas sous quinzaine, le bail est considéré comme résilié.

Quelle est la situation du bailleur lorsque le curateur, tacitement ou expressément, refuse de poursuivre l’exécution du bail ?

La loi prévoit que « la créance de dommages et intérêts éventuellement dus au cocontractant du fait de cette résiliation entre dans la masse. »

Une créance « dans » la masse et non « de » la masse signifie qu’elle sera payée en monnaie de faillite, c’est-à-dire après les privilèges et au marc le franc.

Que faut-il comprendre par « dommages et intérêts » au sens de l’art. XX.139 ?

La Cour de cassation répond à cette question dans un arrêt du 4 septembre 2020 (rôle n° C.20.0011.N).

Un bailleur se voit opposer la résiliation du bail par le curateur à la faillite du preneur.

Ce bailleur introduit alors une déclaration de créance.

Il réclame, à titre de dommage et intérêts de cette résiliation, la totalité des loyers restant à courir jusqu’au terme contractuel du bail (du 1ier octobre 2016 au 31 mars 2022).

Le curateur oppose que la résiliation est une dissolution fautive dans le chef du preneur failli et que les loyers ne sont dès lors plus dus.

Ce qui est dû, avance le curateur, c’est l’indemnité de résolution prévue dans le bail, soit six mois.

Le juge de paix et le tribunal du Limbourg donnent raison au curateur.

Le bailleur forme un pourvoi en cassation.

La Cour de cassation confirme la thèse du curateur selon laquelle la résiliation de l’article XX.139 (auparavant art. 46 LF) fait apparaître de plein droit l’inexécution contractuelle du failli.

Le droit du bailleur à l’exécution en nature est alors transformé en une indemnité de rupture du bail.

En résumé, quand le curateur fait usage de la faculté de ne pas poursuivre les contrats en cours, le créancier peut réclamer « la créance de dommages et intérêts ».

Cette créance est dans la masse, payée en monnaie de faillite, comme l’on dit.

Cette créance ne correspond pas aux loyers dont le bailleur est privé. Cette créance est l’indemnité de rupture du bail, en général six mois (art. 1760 du Code civil).

Dans la langue de l’arrêt :

“De eiseres hiertegen aanvoert dat zij niet de ontbinding heeft gevorderd, noch aanspraak maakt op schadevergoeding wegens wanprestatie, maar de uitvoering van de overeenkomst bij equivalent.

De appelrechter die oordeelt dat door de toepassing van artikel 46 Faillissementswet “de wanprestatie van de gefailleerde van rechtswege [wordt] vastgesteld”, de medecontractant “al haar rechten behoudt tegen de gefailleerde, met dien verstande dat de curator nooit verplicht kan worden tot uitvoering in natura” en diens “rechten […] worden omgezet naar een vordering tot schadevergoeding” die een schuld in de boedel is en op die gronden beslist dat de eiseres enkel gerechtigd is tot de contractueel bepaalde schadevergoeding, verantwoordt zijn beslissing naar recht.

Het onderdeel kan niet worden aangenomen.”

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