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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Remploi en viager ?

À la suite de la vente d’un immeuble professionnel avec plus-value, le contribuable taxé sur ses bénéfices et profits, peut-il étaler la taxation en réinvestissant dans une acquisition en viager ?

Pour bénéficier de la taxation étalée, le contribuable doit apporter la preuve de ce qu’il a remployé, dans les formes requises et dans le délai imparti, un montant au moins égal au prix total de réalisation des éléments de l’actif aliénés (Com. Ir. N° 47/28).

Il faut donc que le bouquet représente au moins cette somme.

Le remploi doit être effectué en immobilisations incorporelles ou corporelles amortissables, pas forcément identiques ni à l’état neuf.

Or une nue-propriété, comme un terrain, n’est pas amortissable (E. Causin, « La nue-propriété est-elle amortissable ? », J.d.F., 2001, p. 142).

Si donc le vendeur créditrentier s’est réservé l’usufruit, la nue-propriété acquise ne pourra constituer un remploi admissible.

Ce serait pareil pour une acquisition en tréfonds, sauf si le contribuable acquiert l’emphytéose peu de temps après.

Les frais accessoires ne seront pas davantage amortissables, puisqu’ils suivent le principal.

Si les conditions de l’article 49 CIR/92 sont remplies, la jurisprudence considère que ces frais accessoires non amortissables, sont toutefois déductibles.

Peut-on investir en viager sans usufruit, donc en pleine propriété, tout en conférant un bail à vie au vendeur dont le loyer unique se compense avec le bouquet ?

Le remploi doit intervenir en éléments affectés à l’activité professionnelle (art. 47, § 2, CIR/92).

Et le bien en remploi doit figurer parmi les éléments de l’actif, ce qui ne concerne pas les contribuables tenant une comptabilité simplifiée.

Pour une société, soumise au principe de la spécialité légale et statutaire, tous ses actifs sont en principe affectés à son activité professionnelle (L. Declercq et Th. Blockerye, « Plus et moins-values », Larcier, Bruxelles, 2009, p. 12).

Ceci dit, en dépit de ces règles, l’administration s’autorise à distinguer les frais professionnels et non professionnels des sociétés selon l’objet social.

Pourquoi se priverait-elle alors de prétendre qu’un immeuble non productif n’est pas affecté à l’activité professionnelle de la société ?

Au Commentaire administratif (n° 61/52), l’administration note en effet que sont portés à la rubrique « autres immobilisations corporelles », les immeubles détenus au titre de réserve immobilière, les immeubles d’habitation, les immobilisations corporelles désaffectées ou retirées de l’exploitation, ainsi que les biens immeubles et meubles donnés en emphytéose, en superficie, en bail commercial, en bail à ferme ou en location, sauf dans la mesure où les créances résultant de ces contrats doivent être portées parmi les créances à plus d’un an ou à un an au plus. »

Ainsi, un immeuble même activé, qui est l’objet d’un bail à vie déjà payé, et qui ne sert pas concrètement l’activité commerciale, risque bien de ne pas être considéré comme un remploi admissible.

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Avocat agent immobilier

Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client. La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté. La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 […]

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Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client.

La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté.

La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 du Code judiciaire, de sorte que le contrat repose sur un acte illicite.

L’avocat, ou plutôt l’agent immobilier occasionnel, forma un pourvoi en cassation estimant que la Cour d’appel avait violé l’article 437 du Code judiciaire.

Cette disposition pose que la profession d’avocat est incompatible avec l’exercice d’une industrie ou d’un négoce.

Or poser un acte de commerce unique n’est pas exercer un négoce ni une industrie. L’activité doit être habituelle.

La Cour de cassation donne raison sur ce point à l’avocat. L’unique opération de courtage ne peut en soi constituer un acte de commerce en contradiction avec l’article 437 du Code judiciaire.

C’est exact, l’article 5, § 1, 3°, de la loi du 11 février 2013 traite de l’exercice d’une activité à titre principal ou d’appoint.

Or le courtage est sans rapport avec l’avocature ; il ne peut en être l’appoint.

Cet arrêt confortera les courtiers amateurs, s’il posent des actes isolés … !

“Dat het stellen van een eenmalige daad van koophandel niet kan bestempeld worden als het drijven van handel of nijverheid in de zin van voormelde bepaling ;
Overwegende dat het arrest oordeelt dat eiser, advocaat, een eenmalige makelaarsverrichting die op zichzelf volstaat om als daad van koophandel te worden aangemerkt, heeft gesteld en dit in strijd is met artikel 437 van het Gerechtelijk Wetboek;

Dat het arrest beslist dat de vordering gestoeld op een dergelijke akte en hieruit voortvloeiende prestaties, « als ongeoorloofd en/of strijdig met de goede orde » dient beschouwd te worden en als gesteund op een onrechtmatig belang als niet-toelaatbaar dient afgewezen te worden ;

Dat het arrest zodoende het voornoemd artikel 437, eerste lid, 3°, schendt ; ”

(Cass. 27 octobre 2005, rôle n° C040129N, www.juridat.be).

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