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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Remploi en viager ?

À la suite de la vente d’un immeuble professionnel avec plus-value, le contribuable taxé sur ses bénéfices et profits, peut-il étaler la taxation en réinvestissant dans une acquisition en viager ?

Pour bénéficier de la taxation étalée, le contribuable doit apporter la preuve de ce qu’il a remployé, dans les formes requises et dans le délai imparti, un montant au moins égal au prix total de réalisation des éléments de l’actif aliénés (Com. Ir. N° 47/28).

Il faut donc que le bouquet représente au moins cette somme.

Le remploi doit être effectué en immobilisations incorporelles ou corporelles amortissables, pas forcément identiques ni à l’état neuf.

Or une nue-propriété, comme un terrain, n’est pas amortissable (E. Causin, « La nue-propriété est-elle amortissable ? », J.d.F., 2001, p. 142).

Si donc le vendeur créditrentier s’est réservé l’usufruit, la nue-propriété acquise ne pourra constituer un remploi admissible.

Ce serait pareil pour une acquisition en tréfonds, sauf si le contribuable acquiert l’emphytéose peu de temps après.

Les frais accessoires ne seront pas davantage amortissables, puisqu’ils suivent le principal.

Si les conditions de l’article 49 CIR/92 sont remplies, la jurisprudence considère que ces frais accessoires non amortissables, sont toutefois déductibles.

Peut-on investir en viager sans usufruit, donc en pleine propriété, tout en conférant un bail à vie au vendeur dont le loyer unique se compense avec le bouquet ?

Le remploi doit intervenir en éléments affectés à l’activité professionnelle (art. 47, § 2, CIR/92).

Et le bien en remploi doit figurer parmi les éléments de l’actif, ce qui ne concerne pas les contribuables tenant une comptabilité simplifiée.

Pour une société, soumise au principe de la spécialité légale et statutaire, tous ses actifs sont en principe affectés à son activité professionnelle (L. Declercq et Th. Blockerye, « Plus et moins-values », Larcier, Bruxelles, 2009, p. 12).

Ceci dit, en dépit de ces règles, l’administration s’autorise à distinguer les frais professionnels et non professionnels des sociétés selon l’objet social.

Pourquoi se priverait-elle alors de prétendre qu’un immeuble non productif n’est pas affecté à l’activité professionnelle de la société ?

Au Commentaire administratif (n° 61/52), l’administration note en effet que sont portés à la rubrique « autres immobilisations corporelles », les immeubles détenus au titre de réserve immobilière, les immeubles d’habitation, les immobilisations corporelles désaffectées ou retirées de l’exploitation, ainsi que les biens immeubles et meubles donnés en emphytéose, en superficie, en bail commercial, en bail à ferme ou en location, sauf dans la mesure où les créances résultant de ces contrats doivent être portées parmi les créances à plus d’un an ou à un an au plus. »

Ainsi, un immeuble même activé, qui est l’objet d’un bail à vie déjà payé, et qui ne sert pas concrètement l’activité commerciale, risque bien de ne pas être considéré comme un remploi admissible.

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Le dol dans la vente

Le dol au sens de l’article 1116 du Code civil implique qu’un cocontractant utilise intentionnellement des artifices en vue d’inciter l’autre partie à conclure le contrat. La réticence d’une partie, lors de la conclusion d’une convention, peut, dans certaines circonstances, être constitutive de dol lorsqu’elle porte sur un fait qui, s’il avait été connu de […]

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Le dol au sens de l’article 1116 du Code civil implique qu’un cocontractant utilise intentionnellement des artifices en vue d’inciter l’autre partie à conclure le contrat.

La réticence d’une partie, lors de la conclusion d’une convention, peut, dans certaines circonstances, être constitutive de dol lorsqu’elle porte sur un fait qui, s’il avait été connu de l’autre partie, l’aurait amenée à ne pas conclure le contrat ou à ne le conclure qu’à des conditions moins onéreuses.

Une annexe d’une maison de repos est construite sans permis d’urbanisme.

L’immeuble appartient à une société. Les parts de la société sont cédées.

Le cédant ne dit rien de la situation.

La Cour d’appel de Mons considère qu’il appartenait au cédant de porter à la connaissance des cessionnaires que l’annexe avait été construite sans permis.

La Cour d’appel décide :

« En s’abstenant de donner cette information, [le cédant] a manifesté une réticence dolosive sciemment en vue de favoriser l’obtention du consentement [du cessionnaire] à la cession des parts de la société propriétaire de cet immeuble et de son annexe ».

Et la Cour de conclure :

« L’incidence du défaut de permis d’urbanisme sur la possibilité pour la société de réaliser son objet social et la menace en résultant sur sa rentabilité faisaient peser sur [le cédant] une obligation d’en informer le [cessionnaire] ».

Ce disant, juge la Cour de cassation, le juge d’appel justifie légalement sa décision d’annuler pour dol la convention de cession de parts.

Cass., 11 mars 2019, rôle n° C.18.0399.F, www.juridat.be.

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