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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Remploi en viager ?

À la suite de la vente d’un immeuble professionnel avec plus-value, le contribuable taxé sur ses bénéfices et profits, peut-il étaler la taxation en réinvestissant dans une acquisition en viager ?

Pour bénéficier de la taxation étalée, le contribuable doit apporter la preuve de ce qu’il a remployé, dans les formes requises et dans le délai imparti, un montant au moins égal au prix total de réalisation des éléments de l’actif aliénés (Com. Ir. N° 47/28).

Il faut donc que le bouquet représente au moins cette somme.

Le remploi doit être effectué en immobilisations incorporelles ou corporelles amortissables, pas forcément identiques ni à l’état neuf.

Or une nue-propriété, comme un terrain, n’est pas amortissable (E. Causin, « La nue-propriété est-elle amortissable ? », J.d.F., 2001, p. 142).

Si donc le vendeur créditrentier s’est réservé l’usufruit, la nue-propriété acquise ne pourra constituer un remploi admissible.

Ce serait pareil pour une acquisition en tréfonds, sauf si le contribuable acquiert l’emphytéose peu de temps après.

Les frais accessoires ne seront pas davantage amortissables, puisqu’ils suivent le principal.

Si les conditions de l’article 49 CIR/92 sont remplies, la jurisprudence considère que ces frais accessoires non amortissables, sont toutefois déductibles.

Peut-on investir en viager sans usufruit, donc en pleine propriété, tout en conférant un bail à vie au vendeur dont le loyer unique se compense avec le bouquet ?

Le remploi doit intervenir en éléments affectés à l’activité professionnelle (art. 47, § 2, CIR/92).

Et le bien en remploi doit figurer parmi les éléments de l’actif, ce qui ne concerne pas les contribuables tenant une comptabilité simplifiée.

Pour une société, soumise au principe de la spécialité légale et statutaire, tous ses actifs sont en principe affectés à son activité professionnelle (L. Declercq et Th. Blockerye, « Plus et moins-values », Larcier, Bruxelles, 2009, p. 12).

Ceci dit, en dépit de ces règles, l’administration s’autorise à distinguer les frais professionnels et non professionnels des sociétés selon l’objet social.

Pourquoi se priverait-elle alors de prétendre qu’un immeuble non productif n’est pas affecté à l’activité professionnelle de la société ?

Au Commentaire administratif (n° 61/52), l’administration note en effet que sont portés à la rubrique « autres immobilisations corporelles », les immeubles détenus au titre de réserve immobilière, les immeubles d’habitation, les immobilisations corporelles désaffectées ou retirées de l’exploitation, ainsi que les biens immeubles et meubles donnés en emphytéose, en superficie, en bail commercial, en bail à ferme ou en location, sauf dans la mesure où les créances résultant de ces contrats doivent être portées parmi les créances à plus d’un an ou à un an au plus. »

Ainsi, un immeuble même activé, qui est l’objet d’un bail à vie déjà payé, et qui ne sert pas concrètement l’activité commerciale, risque bien de ne pas être considéré comme un remploi admissible.

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Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

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Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

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