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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Remploi en viager ?

À la suite de la vente d’un immeuble professionnel avec plus-value, le contribuable taxé sur ses bénéfices et profits, peut-il étaler la taxation en réinvestissant dans une acquisition en viager ?

Pour bénéficier de la taxation étalée, le contribuable doit apporter la preuve de ce qu’il a remployé, dans les formes requises et dans le délai imparti, un montant au moins égal au prix total de réalisation des éléments de l’actif aliénés (Com. Ir. N° 47/28).

Il faut donc que le bouquet représente au moins cette somme.

Le remploi doit être effectué en immobilisations incorporelles ou corporelles amortissables, pas forcément identiques ni à l’état neuf.

Or une nue-propriété, comme un terrain, n’est pas amortissable (E. Causin, « La nue-propriété est-elle amortissable ? », J.d.F., 2001, p. 142).

Si donc le vendeur créditrentier s’est réservé l’usufruit, la nue-propriété acquise ne pourra constituer un remploi admissible.

Ce serait pareil pour une acquisition en tréfonds, sauf si le contribuable acquiert l’emphytéose peu de temps après.

Les frais accessoires ne seront pas davantage amortissables, puisqu’ils suivent le principal.

Si les conditions de l’article 49 CIR/92 sont remplies, la jurisprudence considère que ces frais accessoires non amortissables, sont toutefois déductibles.

Peut-on investir en viager sans usufruit, donc en pleine propriété, tout en conférant un bail à vie au vendeur dont le loyer unique se compense avec le bouquet ?

Le remploi doit intervenir en éléments affectés à l’activité professionnelle (art. 47, § 2, CIR/92).

Et le bien en remploi doit figurer parmi les éléments de l’actif, ce qui ne concerne pas les contribuables tenant une comptabilité simplifiée.

Pour une société, soumise au principe de la spécialité légale et statutaire, tous ses actifs sont en principe affectés à son activité professionnelle (L. Declercq et Th. Blockerye, « Plus et moins-values », Larcier, Bruxelles, 2009, p. 12).

Ceci dit, en dépit de ces règles, l’administration s’autorise à distinguer les frais professionnels et non professionnels des sociétés selon l’objet social.

Pourquoi se priverait-elle alors de prétendre qu’un immeuble non productif n’est pas affecté à l’activité professionnelle de la société ?

Au Commentaire administratif (n° 61/52), l’administration note en effet que sont portés à la rubrique « autres immobilisations corporelles », les immeubles détenus au titre de réserve immobilière, les immeubles d’habitation, les immobilisations corporelles désaffectées ou retirées de l’exploitation, ainsi que les biens immeubles et meubles donnés en emphytéose, en superficie, en bail commercial, en bail à ferme ou en location, sauf dans la mesure où les créances résultant de ces contrats doivent être portées parmi les créances à plus d’un an ou à un an au plus. »

Ainsi, un immeuble même activé, qui est l’objet d’un bail à vie déjà payé, et qui ne sert pas concrètement l’activité commerciale, risque bien de ne pas être considéré comme un remploi admissible.

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Habitat groupé et TVA

Pour appliquer le taux réduit de 6 % pour les travaux de démolition et de reconstruction, il faut qu’il y ait identité de maître d’ouvrage ; celui qui démolit doit être celui qui reconstruit (rubrique XXXVII du tableau A, en annexe de l’A.R. n° 20fixant le taux de la TVA). Il faut y être attentif lors […]

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Pour appliquer le taux réduit de 6 % pour les travaux de démolition et de reconstruction, il faut qu’il y ait identité de maître d’ouvrage ; celui qui démolit doit être celui qui reconstruit (rubrique XXXVII du tableau A, en annexe de l’A.R. n° 20fixant le taux de la TVA).

Il faut y être attentif lors de la vente d’un projet. Le SDA a eu à connaître la situation d’un projet d’habitat groupé en raison du caractère évolutif de la composition du groupe au fil de la réalisation du projet immobilier. Les initiateurs débutent le projet et son rejoints par de nouveaux membres.

Dans une décision anticipée n° 2018.0823 du 23 octobre 2018, le SDA admet l’identité de maître de l’ouvrage aux « maîtres d’ouvrage/résidents qui embarquent par la suite dans le projet », à la condition qu’ils introduisent la déclaration de la rubrique XXXVII, al. 2, 4°, en même temps que les initiateurs du projet. Cette déclaration doit être introduite au contrôle TVA avant que la taxe ne devienne exigible et il faut y joindre le permis d’urbanisme et le contrat d’entreprise. La déclaration porte sur la nature des travaux (démolition et reconstruction) et leur destination (habitation privée). Bref, le groupe doit être complet avant la première facture de travaux, soit très tôt.

Le ministre des Finances quant à lui exige que « l’identité [des membres du projet d’habitat groupé] doit […] être connue avant de faire des choix et de contracter tout engagement juridique, par exemple avec le bureau d’architectes ou le propriétaire du bâtiment ancien » (Q.R., Chambre, n° 54-185, Bulletin du 30 avril 2019, p. 201).

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