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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Vente d’immeuble et plus-value de cessation (I)

Les plus-values réalisées lors de la cessation des activités d’un exploitant personne physique constituent un bénéfice imposable.

L’article 28, 1°, CIR/92 évoque « les revenus qui sont obtenus ou constatées en raison ou à l’occasion de la cessation complète et définitive de  l’entreprise  ou  de  l’exercice  d’une  profession libérale,  charges,  offices ou  occupations  lucratives et qui  proviennent  de  plus-values  sur  des  éléments  de l’actif affectés à l’activité professionnelle. »

Il faut d’abord que l’actif concerné ait été affecté à l’activité professionnelle.

C’est l’article 41 CIR/92 qui définit ce qu’il faut entendre à cet égard.

Il faut d’abord que le contribuable ait tenu une comptabilité dans laquelle les immobilisations affectées à l’usage professionnel sont comptabilisées comme éléments de l’actif.

En principe, la comptabilité d’un indépendant est simplifiée au sens de l’article III-85 de la loi du 17 juillet 2013 (livres financier, d’entrées et de sorties).

S’il ne tient pas de comptes de bilan mentionnant l’immeuble ou le terrain à l’actif, ce dernier ne répond pas à la notion d’élément de l’actif.

Mais il existe une seconde condition.

L’immeuble sera considéré comme affecté à l’activité professionnelle si les immobilisations ou la partie de celles-ci ont fait l’objet  d’amortissements ou de réductions de valeur admis fiscalement.

L’administration assimile les amortissements de travaux de transformation de l’immeuble à des amortissements sur l’immeuble, « étant donné que par nature, les travaux de transformation de l’immeuble s’y incorporent indissociablement » (ComIr, n° 41/7 ; Liège, 26 avril 2000, Act. Fisc., 2000/24, p. 9).

Pour les terrains, notons qu’ils ne sont en principe pas sujet à amortissement car l’article 64, § 1, de l’A.R. du 30 janvier 2001 ne permet l’amortissement que des immobilisations corporelles dont l’utilisation est limitée dans le temps.

Mais si le contribuable vend en même temps un immeuble bâti et un terrain, et que des amortissements ont été réalisés sur l’immeuble ou sur des travaux, il faudra tenir compte de la valeur d’acquisition du terrain et du bâti pour le calcul de la plus-value imposable, et aussi du coût des travaux de transformation (Q.P. n° 352, 19.4.1993, Sén. Tyberghien-Vandenbussche, Bull. 731, p. 2777).

Donc, la plus-value sur l’immeuble ne sera pas imposée si le commerçant n’a pas tenu de comptabilité comprenant des comptes d’actif enregistrant l’immeuble et s’il n’a pas procédé à des amortissements sur son immeuble.

Et s’il a déduit des intérêts d’emprunt concernant l’immeuble ?

Il faut à cet égard évoquer la théorie de la volonté déclarée mise en œuvre par la jurisprudence de la Cour d’Appel de Liège (Appel, Liège, 14 décembre 2001, T.F.R., 2002, p. 566 ; confirmé par Cass., 3 octobre 2003, rôle n° F020029F, www.juridat.be ; L. Deklerck, « Le régime fiscal des plus-values immobilières », Séminaire Vanhan & Vanham, Fiscalite du patrimoine immobilier, 30 janvier 2014, p. 5).

Selon la Cour d’appel de Liège, la volonté déclarée peut résulter de la comptabilisation des amortissements mais aussi des déclarations fiscales du contribuable.

Si, depuis l’achat de l’immeuble, les intérêts y relatifs ont été admis en charge et si le revenu cadastral a été déclaré en revenu cadastral professionnel, il s’agit d’une volonté déclarée du contribuable d’affecter son bien à l’exercice de son activité professionnelle.

En effet, pour la Cour d’appel de Liège, la loi ne restreint pas cette appréciation au strict droit comptable (compte d’actif et amortissement).

Donc, si le contribuable a déduit des intérêts d’emprunt, il a décidé d’affecter le bien à son activité et la plus-value résultant de la vente pourra être taxée.

Cette théorie est discutable car elle ajoute une condition à la loi mais elle a été validée par la Cour de cassation (Th. Blockerye et L. Deklerk, « Plus-values et moins-values », Larcier, Bruxelles, 2013, p. 16).

Il en résulte qu’il faut, non seulement vérifier si une comptabilité non simplifiée a été tenue, mais également si des amortissements ont été pratiqués sur l’immeuble mais aussi sur :

  • un immeuble bâti sur le terrain et vendu avec le terrain,
  • à des travaux immobiliers sur le même immeuble bâti,
  • ou si les intérêts du financement de l’immeuble ont été déduits.

Dans l’hypothèse où il n’existe ni amortissement ni déduction d’intérêts d’emprunt, et que la comptabilité était simplifiée, la plus-value ne sera pas taxée.

Enfin, les plus-values sur terrains agricoles et horticoles sont exonérées.

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Prouver la propriété immobilière

Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ? La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte […]

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Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ?

La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte de vente.

Le propriétaire qui peut invoquer un mode originaire peut aisément faire la preuve de son droit de propriété car ce mode originaire constitue un fait juridique susceptible d’être prouvé par toutes voies de droit et qui, s’il est établi, doit s’analyser en une preuve absolue du droit de propriété.

Lorsqu’un sujet de droit ne peut invoquer qu’un mode dérivé d’acquisition, tel un acte de vente, l’instrumentum qui constate cet acte établit uniquement que l’acheteur a conclu une vente.

Mais cet acte translatif est insuffisant en soi pour rendre l’acquéreur propriétaire.

Cet acquéreur devrait encore démontrer que son auteur était lui-même propriétaire, etc.

L’acquéreur, par mode dérivé, demandeur en revendication, peut invoquer tous actes ou faits susceptibles de rendre vraisemblable l’existence de son droit (J. Hansenne, « Les Biens. Précis », tome I, Ed. Fac. de droit Liège, 1996, n° 639 et suivants, pp. 595 et s.).

Il devra aussi prouver que son vendeur était bien propriétaire ; c’est l’objet de l’origine trentenaire de propriété, insérée dans l’acte authentique soumis à la transcription.

L’article 141, alinéa 3, d la loi hypothécaire dispose qu’ « il est fait mention dans l’acte ou le document, sujet à publicité, du titre de propriété des immeubles concernés et du dernier titre transcrit s’il a moins de trente ans. »

Monsieur Genin, dans le R.P.D.B., v° Hypothèques et privilèges immobiliers (n° 3411), écrit qu’ « il faut en réalité établir la chaîne des mutations de personnes à personnes jusqu’à la date à laquelle tous les droits susceptibles d’exister sur l’immeuble visé sont prescrits, c’est-à-dire trente ans. »

En d’autres termes, dit Monsieur Roelen, « il y a lieu de remonter jusqu’à un titre qui est plus que trentenaire et non pas simplement à une période de trente ans, … »  (E. Roelen, « L’état hypothécaire », in À l’origine de la responsabilité du notaire, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 9).

À cette fins, l’article 127, alinéas 1 et 2, de la loi hypothécaire dispose que « les conservateurs des hypothèques sont tenus de délivrer des certificats constatant les mutations et concessions de droits réels, ainsi que les baux consentis par tous individus indiqués dans les réquisitions écrites qui leur sont faites à cette fin. Ils sont également tenus de délivrer à tout requérant copie des inscriptions ou transcriptions existantes, ou des certificats constatant qu’il n’en existe point. »

L’acte satisfait évidemment aux conditions probatoires du Code civil (un écrit signé en autant de parties qu’il y a d’intérêts distincts).

Quant à son opposabilité aux tiers, elle est assurée par l’article 1165 du même Code (effets externes des contrats) et par la publicité foncière envers, cette fois pour les tiers titulaires de droits concurrents.

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