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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Vente d’immeuble et plus-value de cessation (I)

Les plus-values réalisées lors de la cessation des activités d’un exploitant personne physique constituent un bénéfice imposable.

L’article 28, 1°, CIR/92 évoque « les revenus qui sont obtenus ou constatées en raison ou à l’occasion de la cessation complète et définitive de  l’entreprise  ou  de  l’exercice  d’une  profession libérale,  charges,  offices ou  occupations  lucratives et qui  proviennent  de  plus-values  sur  des  éléments  de l’actif affectés à l’activité professionnelle. »

Il faut d’abord que l’actif concerné ait été affecté à l’activité professionnelle.

C’est l’article 41 CIR/92 qui définit ce qu’il faut entendre à cet égard.

Il faut d’abord que le contribuable ait tenu une comptabilité dans laquelle les immobilisations affectées à l’usage professionnel sont comptabilisées comme éléments de l’actif.

En principe, la comptabilité d’un indépendant est simplifiée au sens de l’article III-85 de la loi du 17 juillet 2013 (livres financier, d’entrées et de sorties).

S’il ne tient pas de comptes de bilan mentionnant l’immeuble ou le terrain à l’actif, ce dernier ne répond pas à la notion d’élément de l’actif.

Mais il existe une seconde condition.

L’immeuble sera considéré comme affecté à l’activité professionnelle si les immobilisations ou la partie de celles-ci ont fait l’objet  d’amortissements ou de réductions de valeur admis fiscalement.

L’administration assimile les amortissements de travaux de transformation de l’immeuble à des amortissements sur l’immeuble, « étant donné que par nature, les travaux de transformation de l’immeuble s’y incorporent indissociablement » (ComIr, n° 41/7 ; Liège, 26 avril 2000, Act. Fisc., 2000/24, p. 9).

Pour les terrains, notons qu’ils ne sont en principe pas sujet à amortissement car l’article 64, § 1, de l’A.R. du 30 janvier 2001 ne permet l’amortissement que des immobilisations corporelles dont l’utilisation est limitée dans le temps.

Mais si le contribuable vend en même temps un immeuble bâti et un terrain, et que des amortissements ont été réalisés sur l’immeuble ou sur des travaux, il faudra tenir compte de la valeur d’acquisition du terrain et du bâti pour le calcul de la plus-value imposable, et aussi du coût des travaux de transformation (Q.P. n° 352, 19.4.1993, Sén. Tyberghien-Vandenbussche, Bull. 731, p. 2777).

Donc, la plus-value sur l’immeuble ne sera pas imposée si le commerçant n’a pas tenu de comptabilité comprenant des comptes d’actif enregistrant l’immeuble et s’il n’a pas procédé à des amortissements sur son immeuble.

Et s’il a déduit des intérêts d’emprunt concernant l’immeuble ?

Il faut à cet égard évoquer la théorie de la volonté déclarée mise en œuvre par la jurisprudence de la Cour d’Appel de Liège (Appel, Liège, 14 décembre 2001, T.F.R., 2002, p. 566 ; confirmé par Cass., 3 octobre 2003, rôle n° F020029F, www.juridat.be ; L. Deklerck, « Le régime fiscal des plus-values immobilières », Séminaire Vanhan & Vanham, Fiscalite du patrimoine immobilier, 30 janvier 2014, p. 5).

Selon la Cour d’appel de Liège, la volonté déclarée peut résulter de la comptabilisation des amortissements mais aussi des déclarations fiscales du contribuable.

Si, depuis l’achat de l’immeuble, les intérêts y relatifs ont été admis en charge et si le revenu cadastral a été déclaré en revenu cadastral professionnel, il s’agit d’une volonté déclarée du contribuable d’affecter son bien à l’exercice de son activité professionnelle.

En effet, pour la Cour d’appel de Liège, la loi ne restreint pas cette appréciation au strict droit comptable (compte d’actif et amortissement).

Donc, si le contribuable a déduit des intérêts d’emprunt, il a décidé d’affecter le bien à son activité et la plus-value résultant de la vente pourra être taxée.

Cette théorie est discutable car elle ajoute une condition à la loi mais elle a été validée par la Cour de cassation (Th. Blockerye et L. Deklerk, « Plus-values et moins-values », Larcier, Bruxelles, 2013, p. 16).

Il en résulte qu’il faut, non seulement vérifier si une comptabilité non simplifiée a été tenue, mais également si des amortissements ont été pratiqués sur l’immeuble mais aussi sur :

  • un immeuble bâti sur le terrain et vendu avec le terrain,
  • à des travaux immobiliers sur le même immeuble bâti,
  • ou si les intérêts du financement de l’immeuble ont été déduits.

Dans l’hypothèse où il n’existe ni amortissement ni déduction d’intérêts d’emprunt, et que la comptabilité était simplifiée, la plus-value ne sera pas taxée.

Enfin, les plus-values sur terrains agricoles et horticoles sont exonérées.

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Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

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Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

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