Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Vente d’immeuble et plus-value de cessation (II)

Nous avons vu ce qu’il en était d’un actif affecté à l’exercice d’une activité, condition pour que la plus-value à la revente soit taxable.

Voyons les autres conditions relatives à la cessation des activités.

L’article 28, alinéa 1, 1°, CIR/92, qualifie de bénéfice « les revenus qui sont obtenus ou constatés en raison ou à l’occasion de la cessation complète et définitive de l’entreprise ou de l’exercice d’une profession libérale, charge, office ou occupation lucrative et qui proviennent de plus-values sur des éléments de l’actif affectés à l’activité professionnelle. »

La cessation peut résulter de la décision de prendre sa retraite, du décès ou du passage en société.

La plus-value en cours d’activité ou à l’occasion d’une cessation partielle ou temporaire est en principe taxée comme un bénéficie ordinaire.

Mais il y a des plus-values exonérées : celles constatées à l’occasion de la poursuite de l’activité comprenant l’immeuble par le conjoint ou un héritier, ou en cas d’apport de branche d’activité à une société sont exonérées (art. 46 CIR/92).

Est également exonérée la plus-value sur terrain agricole ou horticole (art.  44), en cours ou après cessation d’activité (mais l’art. 90, 8°, peut s’appliquer)

La plus-value réalisée sur un immeuble affecté à l’activité professionnelle depuis plus de cinq ans est taxée distinctement au taux de 16,5 % (art. 171, 4°, a).

La plus-value à l’occasion de la cessation complète et définitive est aussi taxée distinctement au taux de 16,5 %, même si l’immobilisation n’a pas plus de cinq ans (art. 171, 4°, a), alinéa 2).

Mais il n’y a pas de taxation distincte si l’impôt globalisé aboutit à une taxation moindre (art. 171 in limine).

Soyons attentif à la condition relative à la plus-value de cessation, qui doit être obtenue en raison ou à l’occasion de la cessation d’activité.

Que recouvre cette condition ?

La question est importante au regard d’une éventuelle désaffectation professionnelle du bien entre la cessation et la revente.

La Cour de cassation a répond à la question dans un arrêt du  21  juin  1990 (F.J.F., 1990, p. 220 ; Pas. 1990, I, p. 1208).

La question est de savoir si l’expression « en raison ou à l’occasion » signifie « en même temps que » ou « par l’effet de ».

Plus précisément, qu’en est-il si le bien a été désaffecté de l’activité professionnelle que le contribuable a cessé définitivement, depuis un certain temps, et a été ensuite été vendu : la plus-value sera-t-elle taxable ?

Un garagiste exerce son commerce dans son immeuble. Il cesse son activité en  1976 et loue son immeuble.

Deux ans plus tard, en 1978, l’ex garagiste vend  l’immeuble  à  son  ancien  ouvrier et réalise une plus-value.

Pour la Cour d’appel de Bruxelles, la  circonstance  que deux ans se soient écoulés entre la cessation de l’activité professionnelle et la réalisation de la plus-value est indifférente, même si le bien est devenu entre-temps un élément de patrimoine privé (Bruxelles, 26 avril 1988, F.J.F., 1988, p. 144).

La plus-value est taxable car c’est en raison de la cessation de l’activité que le bien a pu être vendu.

La Cour de cassation a confirmé cette position par son arrêt du 21 juin 1990 :

« Attendu qu’il ressort certes des énonciations de l’arrêt que le demandeur a le 1er janvier 1976 cessé complètement et définitivement l’exploitation de son entreprise de garagiste et que la vente du bâtiment où il exerçait cette activité, qui lui a procuré une plus-value de 1.174.805 francs, n’a été passée que le 1er juin 1978;

Que, cependant, le laps de temps qui s’est écoulé entre la cessation de l’exploitation et la vente n’exclut pas à lui seul que le bénéfice ou le profit résultant de cette plus-value ait été, ainsi que l’énonce l’article 31, 1°, du Code des impôts sur les revenus (aujourd’hui art. 28), constaté ou obtenu à l’occasion ou en raison de cette cessation d’activité;

Attendu que l’arrêt constate que la vente du bâtiment par le demandeur à son ancien ouvrier mécanicien a été faite en vue de la réalisation de l’avoir affecté à l’exploitation à laquelle il avait été mis fin; qu’il a, partant, légalement justifié sa décision que cette plus-value devait être taxée sur la base de l’article 31, 1°, précité; »

L’enseignement de cet arrêt est important car il peut provoquer de désagréables surprises.

En effet, un contribuable qui a arrêté ses activités depuis plusieurs années ne s’attend plus à se voir taxer sur une plus-value d’un actif antérieurement professionnel.

Voyons un autre exemple.

Des médecins achètent une maison en 1983 qu’ils affectent pour 1/3 à l’exercice de leur art et pour le reste à leur habitation.

Début 1988, ils cessent leurs activités en personnes physiques et poursuivent en société jusqu’en 1993.

Durant cette période, le cabinet dans la maison était loué à leur société.

En 1993, la maison est apportée à une société immobilière et cet apport dégage une plus-value importante.

L’administration fiscale entend taxer le 1/3 de cette plus-value à charge des médecins, au taux distinct de 16,5% comme plus-value de cessation de l’exercice de l’activité de médecin indépendant.

Or, entre 1983 et 1987, lorsqu’ils possédaient l’immeuble, les médecins ont réalisés des travaux dans l’immeuble, qu’ils ont amortis pour le 1/3 professionnel.

Ces amortissements ont été admis fiscalement. L’immeuble a donc été « affecté à l’exercice de l’activité professionnelle. »

Les médecins contestaient la taxation de la plus-value au motif de ce que, depuis 1988, l’immeuble a cessé d’être investi dans leur activité professionnelle.

En effet, l’activité de médecin avait été déposée dans une société.

À partir de ce moment, l’immeuble est rentré dans leur patrimoine privé. Cela fait-il obstacle à la taxation de la plus-value de cessation ?

Non répond la Cour d’appel de Liège par un arrêt du 27 septembre 2013 (rôle n° 2011/RG/1177), publié sur Fiscalnet.

Le laps de temps qui peut s’écouler entre la cession et la cessation de l’exploitation, cinq ans en l’espèce, n’exclut pas que la plus-value ait été obtenue ou constatée en raison de cette cessation.

Tel est le cas en l’espèce, dit la Cour d’appel, la plus-value ayant été obtenue à l’occasion de la cessation en 1988 par le médecin de son activité en personne physique, même si elle n’a été constatée qu’ultérieurement à l’occasion de l’apport de l’immeuble à la société immobilière en 1993.

On sera donc prudent au moment de vendre un immeuble qui fut professionnel et sur lequel des amortissements ont été pratiqués (même si les amortissements ont été pratiqués sur les seuls travaux).

En fixant le prix, on tiendra compte d’une éventuelle taxation de la plus-value.

Enfin, quel est le moment de réalisation de la plus-value ?

Elle est obtenue lorsque la créance a un caractère certain et liquide, c’est-à-dire au transfert de risque sur le bien vendu (Appel, Brux., 16 janvier 1998, F.J.F., 1998, p. 246).

Ce moment est en principe à l’acte et à la réalisation de la condition suspensive.

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

Lire plus arrow_forward

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

  • Sitothèque

  • close