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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Vente d’immeuble et plus-value de cessation (II)

Nous avons vu ce qu’il en était d’un actif affecté à l’exercice d’une activité, condition pour que la plus-value à la revente soit taxable.

Voyons les autres conditions relatives à la cessation des activités.

L’article 28, alinéa 1, 1°, CIR/92, qualifie de bénéfice « les revenus qui sont obtenus ou constatés en raison ou à l’occasion de la cessation complète et définitive de l’entreprise ou de l’exercice d’une profession libérale, charge, office ou occupation lucrative et qui proviennent de plus-values sur des éléments de l’actif affectés à l’activité professionnelle. »

La cessation peut résulter de la décision de prendre sa retraite, du décès ou du passage en société.

La plus-value en cours d’activité ou à l’occasion d’une cessation partielle ou temporaire est en principe taxée comme un bénéficie ordinaire.

Mais il y a des plus-values exonérées : celles constatées à l’occasion de la poursuite de l’activité comprenant l’immeuble par le conjoint ou un héritier, ou en cas d’apport de branche d’activité à une société sont exonérées (art. 46 CIR/92).

Est également exonérée la plus-value sur terrain agricole ou horticole (art.  44), en cours ou après cessation d’activité (mais l’art. 90, 8°, peut s’appliquer)

La plus-value réalisée sur un immeuble affecté à l’activité professionnelle depuis plus de cinq ans est taxée distinctement au taux de 16,5 % (art. 171, 4°, a).

La plus-value à l’occasion de la cessation complète et définitive est aussi taxée distinctement au taux de 16,5 %, même si l’immobilisation n’a pas plus de cinq ans (art. 171, 4°, a), alinéa 2).

Mais il n’y a pas de taxation distincte si l’impôt globalisé aboutit à une taxation moindre (art. 171 in limine).

Soyons attentif à la condition relative à la plus-value de cessation, qui doit être obtenue en raison ou à l’occasion de la cessation d’activité.

Que recouvre cette condition ?

La question est importante au regard d’une éventuelle désaffectation professionnelle du bien entre la cessation et la revente.

La Cour de cassation a répond à la question dans un arrêt du  21  juin  1990 (F.J.F., 1990, p. 220 ; Pas. 1990, I, p. 1208).

La question est de savoir si l’expression « en raison ou à l’occasion » signifie « en même temps que » ou « par l’effet de ».

Plus précisément, qu’en est-il si le bien a été désaffecté de l’activité professionnelle que le contribuable a cessé définitivement, depuis un certain temps, et a été ensuite été vendu : la plus-value sera-t-elle taxable ?

Un garagiste exerce son commerce dans son immeuble. Il cesse son activité en  1976 et loue son immeuble.

Deux ans plus tard, en 1978, l’ex garagiste vend  l’immeuble  à  son  ancien  ouvrier et réalise une plus-value.

Pour la Cour d’appel de Bruxelles, la  circonstance  que deux ans se soient écoulés entre la cessation de l’activité professionnelle et la réalisation de la plus-value est indifférente, même si le bien est devenu entre-temps un élément de patrimoine privé (Bruxelles, 26 avril 1988, F.J.F., 1988, p. 144).

La plus-value est taxable car c’est en raison de la cessation de l’activité que le bien a pu être vendu.

La Cour de cassation a confirmé cette position par son arrêt du 21 juin 1990 :

« Attendu qu’il ressort certes des énonciations de l’arrêt que le demandeur a le 1er janvier 1976 cessé complètement et définitivement l’exploitation de son entreprise de garagiste et que la vente du bâtiment où il exerçait cette activité, qui lui a procuré une plus-value de 1.174.805 francs, n’a été passée que le 1er juin 1978;

Que, cependant, le laps de temps qui s’est écoulé entre la cessation de l’exploitation et la vente n’exclut pas à lui seul que le bénéfice ou le profit résultant de cette plus-value ait été, ainsi que l’énonce l’article 31, 1°, du Code des impôts sur les revenus (aujourd’hui art. 28), constaté ou obtenu à l’occasion ou en raison de cette cessation d’activité;

Attendu que l’arrêt constate que la vente du bâtiment par le demandeur à son ancien ouvrier mécanicien a été faite en vue de la réalisation de l’avoir affecté à l’exploitation à laquelle il avait été mis fin; qu’il a, partant, légalement justifié sa décision que cette plus-value devait être taxée sur la base de l’article 31, 1°, précité; »

L’enseignement de cet arrêt est important car il peut provoquer de désagréables surprises.

En effet, un contribuable qui a arrêté ses activités depuis plusieurs années ne s’attend plus à se voir taxer sur une plus-value d’un actif antérieurement professionnel.

Voyons un autre exemple.

Des médecins achètent une maison en 1983 qu’ils affectent pour 1/3 à l’exercice de leur art et pour le reste à leur habitation.

Début 1988, ils cessent leurs activités en personnes physiques et poursuivent en société jusqu’en 1993.

Durant cette période, le cabinet dans la maison était loué à leur société.

En 1993, la maison est apportée à une société immobilière et cet apport dégage une plus-value importante.

L’administration fiscale entend taxer le 1/3 de cette plus-value à charge des médecins, au taux distinct de 16,5% comme plus-value de cessation de l’exercice de l’activité de médecin indépendant.

Or, entre 1983 et 1987, lorsqu’ils possédaient l’immeuble, les médecins ont réalisés des travaux dans l’immeuble, qu’ils ont amortis pour le 1/3 professionnel.

Ces amortissements ont été admis fiscalement. L’immeuble a donc été « affecté à l’exercice de l’activité professionnelle. »

Les médecins contestaient la taxation de la plus-value au motif de ce que, depuis 1988, l’immeuble a cessé d’être investi dans leur activité professionnelle.

En effet, l’activité de médecin avait été déposée dans une société.

À partir de ce moment, l’immeuble est rentré dans leur patrimoine privé. Cela fait-il obstacle à la taxation de la plus-value de cessation ?

Non répond la Cour d’appel de Liège par un arrêt du 27 septembre 2013 (rôle n° 2011/RG/1177), publié sur Fiscalnet.

Le laps de temps qui peut s’écouler entre la cession et la cessation de l’exploitation, cinq ans en l’espèce, n’exclut pas que la plus-value ait été obtenue ou constatée en raison de cette cessation.

Tel est le cas en l’espèce, dit la Cour d’appel, la plus-value ayant été obtenue à l’occasion de la cessation en 1988 par le médecin de son activité en personne physique, même si elle n’a été constatée qu’ultérieurement à l’occasion de l’apport de l’immeuble à la société immobilière en 1993.

On sera donc prudent au moment de vendre un immeuble qui fut professionnel et sur lequel des amortissements ont été pratiqués (même si les amortissements ont été pratiqués sur les seuls travaux).

En fixant le prix, on tiendra compte d’une éventuelle taxation de la plus-value.

Enfin, quel est le moment de réalisation de la plus-value ?

Elle est obtenue lorsque la créance a un caractère certain et liquide, c’est-à-dire au transfert de risque sur le bien vendu (Appel, Brux., 16 janvier 1998, F.J.F., 1998, p. 246).

Ce moment est en principe à l’acte et à la réalisation de la condition suspensive.

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Prouver la propriété immobilière

Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ? La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte […]

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Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ?

La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte de vente.

Le propriétaire qui peut invoquer un mode originaire peut aisément faire la preuve de son droit de propriété car ce mode originaire constitue un fait juridique susceptible d’être prouvé par toutes voies de droit et qui, s’il est établi, doit s’analyser en une preuve absolue du droit de propriété.

Lorsqu’un sujet de droit ne peut invoquer qu’un mode dérivé d’acquisition, tel un acte de vente, l’instrumentum qui constate cet acte établit uniquement que l’acheteur a conclu une vente.

Mais cet acte translatif est insuffisant en soi pour rendre l’acquéreur propriétaire.

Cet acquéreur devrait encore démontrer que son auteur était lui-même propriétaire, etc.

L’acquéreur, par mode dérivé, demandeur en revendication, peut invoquer tous actes ou faits susceptibles de rendre vraisemblable l’existence de son droit (J. Hansenne, « Les Biens. Précis », tome I, Ed. Fac. de droit Liège, 1996, n° 639 et suivants, pp. 595 et s.).

Il devra aussi prouver que son vendeur était bien propriétaire ; c’est l’objet de l’origine trentenaire de propriété, insérée dans l’acte authentique soumis à la transcription.

L’article 141, alinéa 3, d la loi hypothécaire dispose qu’ « il est fait mention dans l’acte ou le document, sujet à publicité, du titre de propriété des immeubles concernés et du dernier titre transcrit s’il a moins de trente ans. »

Monsieur Genin, dans le R.P.D.B., v° Hypothèques et privilèges immobiliers (n° 3411), écrit qu’ « il faut en réalité établir la chaîne des mutations de personnes à personnes jusqu’à la date à laquelle tous les droits susceptibles d’exister sur l’immeuble visé sont prescrits, c’est-à-dire trente ans. »

En d’autres termes, dit Monsieur Roelen, « il y a lieu de remonter jusqu’à un titre qui est plus que trentenaire et non pas simplement à une période de trente ans, … »  (E. Roelen, « L’état hypothécaire », in À l’origine de la responsabilité du notaire, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 9).

À cette fins, l’article 127, alinéas 1 et 2, de la loi hypothécaire dispose que « les conservateurs des hypothèques sont tenus de délivrer des certificats constatant les mutations et concessions de droits réels, ainsi que les baux consentis par tous individus indiqués dans les réquisitions écrites qui leur sont faites à cette fin. Ils sont également tenus de délivrer à tout requérant copie des inscriptions ou transcriptions existantes, ou des certificats constatant qu’il n’en existe point. »

L’acte satisfait évidemment aux conditions probatoires du Code civil (un écrit signé en autant de parties qu’il y a d’intérêts distincts).

Quant à son opposabilité aux tiers, elle est assurée par l’article 1165 du même Code (effets externes des contrats) et par la publicité foncière envers, cette fois pour les tiers titulaires de droits concurrents.

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