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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Une société basée à l’étranger réalise une plus-value immobilière en Belgique

La question de savoir où la société est établie importe peu in fine.

Ceci est dû à la combinaison du droit fiscal international et du droit fiscal belge.

Les Conventions préventives de la double imposition (CPDI) disposent en leur article 13, § 1er, que :

« Les gains provenant de l’aliénation des biens immobiliers (…) sont imposables dans l’Etat contractant où ces biens sont situés ».

Si, en principe, l’ensemble des revenus obtenus par une société devraient être soumis à l’article 7 des CPDI qui traite des bénéfices, ce n’est pas le cas pour ce qui concerne les plus-values.

Même si, en principe, un établissement stable en Belgique est nécessaire afin que la Belgique obtienne un pouvoir d’imposition, les revenus immobiliers – en ce compris les plus-values immobilières – peuvent être imposées par l’Etat où se situe l’immeuble (J. Kirkpatrick et D. Garabedian, « Le régime fiscal des sociétés en Belgique, Bruxelles », Bruylant, 2003, n°5.85 ; L. Deklerck et T. Blockerye, « Plus-values et moins-values », Bruxelles, Larcier, 2009, n°546).

Ceci ressort de l’article 228, § 2, 3°, a), du CIR qui dispose que sont imposables en Belgique :

« 3° les bénéfices produits à l’intervention d’établissements belges visés à l’article 229 y compris les plus-values constatées ou réalisées sur de tels établissements ou sur des éléments d’actif de ceux-ci, ainsi que ceux résultant, même sans l’intervention de tels établissements :

  1. a) de l’aliénation ou de la location de biens immobiliers sis en Belgique ainsi que de la constitution ou de la cession d’un droit d’emphytéose ou de superficie ou de droits immobiliers similaires ».

Bref, même si la société a son siège social au Luxembourg ou en Israël ou ailleurs encore, la Belgique aura le pouvoir de taxation sur la plus-value dégagée lors de la vente de l’immeuble belge par la société.

A cet égard, il importe également peu que l’associé, personne physique ou holding intermédiaire, soit résident belge ou non.

L’impôt sur la plus-value réalisée sera de 33,99 %.

De plus, demeure la problématique de la sortie du « cash obtenu ».

La sortie par dividendes sera imposable dans l’Etat de résidence de l’actionnaire (Belgique : impôt de 30 %).

La sortie par management fees sera imposable dans l’Etat où la société se situe encore qu’il soit admis que lorsqu’une société n’a qu’un seul gérant, celui-ci occupe en réalité les fonctions journalières et est donc imposable dans le pays où il exerce physiquement ses activités (par hypothèse, la Belgique avec taux marginal de 50 %).

En conclusion, il n’est pas particulièrement intéressant de faire réaliser la plus-value immobilière par une société basée à l’étranger.

La photo : la Grand-Place de Bruxelles que tout le monde connait. Ce que l’on sait moins c’est qu’elle fit l’objet de la première tentative sérieuse mais avortée d’imposer des règles urbanistiques. Du 13 au 15 août 1695, le duc de Villeroy fait bombarder le centre de Bruxelles. L’incendie qui en a résulté est destructeur. Le duc de sinistre mémoire voulait détourner les armées alliées du siège de Namur où il se trouvait en délicatesse. La reconstruction de Bruxelles fut menée tambour battant et les autorités voulurent imposer un plan d’ensemble et des prescriptions applicables aux reconstructions dans le but de créer un centre moderne et homogène. Las, les propriétaires et les guildes locales n’en firent qu’à leur tête et reconstruisirent dans un style déjà dépassé pour l’époque. La première tentative d’aménager le territoire et de soumettre les constructions à une appréciation globale de l’administration fit long feu.

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Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

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Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

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