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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Une société basée à l’étranger réalise une plus-value immobilière en Belgique

La question de savoir où la société est établie importe peu in fine.

Ceci est dû à la combinaison du droit fiscal international et du droit fiscal belge.

Les Conventions préventives de la double imposition (CPDI) disposent en leur article 13, § 1er, que :

« Les gains provenant de l’aliénation des biens immobiliers (…) sont imposables dans l’Etat contractant où ces biens sont situés ».

Si, en principe, l’ensemble des revenus obtenus par une société devraient être soumis à l’article 7 des CPDI qui traite des bénéfices, ce n’est pas le cas pour ce qui concerne les plus-values.

Même si, en principe, un établissement stable en Belgique est nécessaire afin que la Belgique obtienne un pouvoir d’imposition, les revenus immobiliers – en ce compris les plus-values immobilières – peuvent être imposées par l’Etat où se situe l’immeuble (J. Kirkpatrick et D. Garabedian, « Le régime fiscal des sociétés en Belgique, Bruxelles », Bruylant, 2003, n°5.85 ; L. Deklerck et T. Blockerye, « Plus-values et moins-values », Bruxelles, Larcier, 2009, n°546).

Ceci ressort de l’article 228, § 2, 3°, a), du CIR qui dispose que sont imposables en Belgique :

« 3° les bénéfices produits à l’intervention d’établissements belges visés à l’article 229 y compris les plus-values constatées ou réalisées sur de tels établissements ou sur des éléments d’actif de ceux-ci, ainsi que ceux résultant, même sans l’intervention de tels établissements :

  1. a) de l’aliénation ou de la location de biens immobiliers sis en Belgique ainsi que de la constitution ou de la cession d’un droit d’emphytéose ou de superficie ou de droits immobiliers similaires ».

Bref, même si la société a son siège social au Luxembourg ou en Israël ou ailleurs encore, la Belgique aura le pouvoir de taxation sur la plus-value dégagée lors de la vente de l’immeuble belge par la société.

A cet égard, il importe également peu que l’associé, personne physique ou holding intermédiaire, soit résident belge ou non.

L’impôt sur la plus-value réalisée sera de 33,99 %.

De plus, demeure la problématique de la sortie du « cash obtenu ».

La sortie par dividendes sera imposable dans l’Etat de résidence de l’actionnaire (Belgique : impôt de 30 %).

La sortie par management fees sera imposable dans l’Etat où la société se situe encore qu’il soit admis que lorsqu’une société n’a qu’un seul gérant, celui-ci occupe en réalité les fonctions journalières et est donc imposable dans le pays où il exerce physiquement ses activités (par hypothèse, la Belgique avec taux marginal de 50 %).

En conclusion, il n’est pas particulièrement intéressant de faire réaliser la plus-value immobilière par une société basée à l’étranger.

La photo : la Grand-Place de Bruxelles que tout le monde connait. Ce que l’on sait moins c’est qu’elle fit l’objet de la première tentative sérieuse mais avortée d’imposer des règles urbanistiques. Du 13 au 15 août 1695, le duc de Villeroy fait bombarder le centre de Bruxelles. L’incendie qui en a résulté est destructeur. Le duc de sinistre mémoire voulait détourner les armées alliées du siège de Namur où il se trouvait en délicatesse. La reconstruction de Bruxelles fut menée tambour battant et les autorités voulurent imposer un plan d’ensemble et des prescriptions applicables aux reconstructions dans le but de créer un centre moderne et homogène. Las, les propriétaires et les guildes locales n’en firent qu’à leur tête et reconstruisirent dans un style déjà dépassé pour l’époque. La première tentative d’aménager le territoire et de soumettre les constructions à une appréciation globale de l’administration fit long feu.

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Prouver la propriété immobilière

Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ? La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte […]

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Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ?

La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte de vente.

Le propriétaire qui peut invoquer un mode originaire peut aisément faire la preuve de son droit de propriété car ce mode originaire constitue un fait juridique susceptible d’être prouvé par toutes voies de droit et qui, s’il est établi, doit s’analyser en une preuve absolue du droit de propriété.

Lorsqu’un sujet de droit ne peut invoquer qu’un mode dérivé d’acquisition, tel un acte de vente, l’instrumentum qui constate cet acte établit uniquement que l’acheteur a conclu une vente.

Mais cet acte translatif est insuffisant en soi pour rendre l’acquéreur propriétaire.

Cet acquéreur devrait encore démontrer que son auteur était lui-même propriétaire, etc.

L’acquéreur, par mode dérivé, demandeur en revendication, peut invoquer tous actes ou faits susceptibles de rendre vraisemblable l’existence de son droit (J. Hansenne, « Les Biens. Précis », tome I, Ed. Fac. de droit Liège, 1996, n° 639 et suivants, pp. 595 et s.).

Il devra aussi prouver que son vendeur était bien propriétaire ; c’est l’objet de l’origine trentenaire de propriété, insérée dans l’acte authentique soumis à la transcription.

L’article 141, alinéa 3, d la loi hypothécaire dispose qu’ « il est fait mention dans l’acte ou le document, sujet à publicité, du titre de propriété des immeubles concernés et du dernier titre transcrit s’il a moins de trente ans. »

Monsieur Genin, dans le R.P.D.B., v° Hypothèques et privilèges immobiliers (n° 3411), écrit qu’ « il faut en réalité établir la chaîne des mutations de personnes à personnes jusqu’à la date à laquelle tous les droits susceptibles d’exister sur l’immeuble visé sont prescrits, c’est-à-dire trente ans. »

En d’autres termes, dit Monsieur Roelen, « il y a lieu de remonter jusqu’à un titre qui est plus que trentenaire et non pas simplement à une période de trente ans, … »  (E. Roelen, « L’état hypothécaire », in À l’origine de la responsabilité du notaire, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 9).

À cette fins, l’article 127, alinéas 1 et 2, de la loi hypothécaire dispose que « les conservateurs des hypothèques sont tenus de délivrer des certificats constatant les mutations et concessions de droits réels, ainsi que les baux consentis par tous individus indiqués dans les réquisitions écrites qui leur sont faites à cette fin. Ils sont également tenus de délivrer à tout requérant copie des inscriptions ou transcriptions existantes, ou des certificats constatant qu’il n’en existe point. »

L’acte satisfait évidemment aux conditions probatoires du Code civil (un écrit signé en autant de parties qu’il y a d’intérêts distincts).

Quant à son opposabilité aux tiers, elle est assurée par l’article 1165 du même Code (effets externes des contrats) et par la publicité foncière envers, cette fois pour les tiers titulaires de droits concurrents.

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