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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Une société basée à l’étranger réalise une plus-value immobilière en Belgique

La question de savoir où la société est établie importe peu in fine.

Ceci est dû à la combinaison du droit fiscal international et du droit fiscal belge.

Les Conventions préventives de la double imposition (CPDI) disposent en leur article 13, § 1er, que :

« Les gains provenant de l’aliénation des biens immobiliers (…) sont imposables dans l’Etat contractant où ces biens sont situés ».

Si, en principe, l’ensemble des revenus obtenus par une société devraient être soumis à l’article 7 des CPDI qui traite des bénéfices, ce n’est pas le cas pour ce qui concerne les plus-values.

Même si, en principe, un établissement stable en Belgique est nécessaire afin que la Belgique obtienne un pouvoir d’imposition, les revenus immobiliers – en ce compris les plus-values immobilières – peuvent être imposées par l’Etat où se situe l’immeuble (J. Kirkpatrick et D. Garabedian, « Le régime fiscal des sociétés en Belgique, Bruxelles », Bruylant, 2003, n°5.85 ; L. Deklerck et T. Blockerye, « Plus-values et moins-values », Bruxelles, Larcier, 2009, n°546).

Ceci ressort de l’article 228, § 2, 3°, a), du CIR qui dispose que sont imposables en Belgique :

« 3° les bénéfices produits à l’intervention d’établissements belges visés à l’article 229 y compris les plus-values constatées ou réalisées sur de tels établissements ou sur des éléments d’actif de ceux-ci, ainsi que ceux résultant, même sans l’intervention de tels établissements :

  1. a) de l’aliénation ou de la location de biens immobiliers sis en Belgique ainsi que de la constitution ou de la cession d’un droit d’emphytéose ou de superficie ou de droits immobiliers similaires ».

Bref, même si la société a son siège social au Luxembourg ou en Israël ou ailleurs encore, la Belgique aura le pouvoir de taxation sur la plus-value dégagée lors de la vente de l’immeuble belge par la société.

A cet égard, il importe également peu que l’associé, personne physique ou holding intermédiaire, soit résident belge ou non.

L’impôt sur la plus-value réalisée sera de 33,99 %.

De plus, demeure la problématique de la sortie du « cash obtenu ».

La sortie par dividendes sera imposable dans l’Etat de résidence de l’actionnaire (Belgique : impôt de 30 %).

La sortie par management fees sera imposable dans l’Etat où la société se situe encore qu’il soit admis que lorsqu’une société n’a qu’un seul gérant, celui-ci occupe en réalité les fonctions journalières et est donc imposable dans le pays où il exerce physiquement ses activités (par hypothèse, la Belgique avec taux marginal de 50 %).

En conclusion, il n’est pas particulièrement intéressant de faire réaliser la plus-value immobilière par une société basée à l’étranger.

La photo : la Grand-Place de Bruxelles que tout le monde connait. Ce que l’on sait moins c’est qu’elle fit l’objet de la première tentative sérieuse mais avortée d’imposer des règles urbanistiques. Du 13 au 15 août 1695, le duc de Villeroy fait bombarder le centre de Bruxelles. L’incendie qui en a résulté est destructeur. Le duc de sinistre mémoire voulait détourner les armées alliées du siège de Namur où il se trouvait en délicatesse. La reconstruction de Bruxelles fut menée tambour battant et les autorités voulurent imposer un plan d’ensemble et des prescriptions applicables aux reconstructions dans le but de créer un centre moderne et homogène. Las, les propriétaires et les guildes locales n’en firent qu’à leur tête et reconstruisirent dans un style déjà dépassé pour l’époque. La première tentative d’aménager le territoire et de soumettre les constructions à une appréciation globale de l’administration fit long feu.

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Démolir et reconstruire à 6 %, au même endroit ?

Le texte de l’AR n° 20, tableau A, rubrique XXXVII, commence comme suit : « Le taux réduit de 6 % s’applique aux travaux immobiliers et autres opérations énumérées à la rubrique XXXI, § 3, 3° à 6°, ayant pour objet la démolition et la reconstruction conjointe d’un bâtiment d’habitation. » Il est donc question de démolir et […]

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Le texte de l’AR n° 20, tableau A, rubrique XXXVII, commence comme suit :

« Le taux réduit de 6 % s’applique aux travaux immobiliers et autres opérations énumérées à la rubrique XXXI, § 3, 3° à 6°, ayant pour objet la démolition et la reconstruction conjointe d’un bâtiment d’habitation. »

Il est donc question de démolir et reconstruire un bâtiment, ce qui suppose que c’est sur ce bâtiment.

Les choses ne sont pas toujours aussi simple. Il faut parfois respecter des contraintes urbanistique ou technique, ou encore des charges d’urbanisme, qui imposent de reconstruire à un autre endroit.

La reconstruction sera à proximité et participera bien de la notion de reconstruction sur les plan matériel, même s’il ne partage pas les fondations du bâtiment démoli.

Bien souvent, le propriétaire n’a pas vraiment le choix.

Faut-il ester sur la même empreinte au sol ?

Le Ministre des Finances a précisé cette condition en réponse à une question parlementaire posée le 23 juin 2009 par le député Josy Arens :

« L’administration admet que le bâtiment d’habitation issu de la reconstruction ne se situe pas exactement au même endroit que le bâtiment démoli pour autant cependant qu’il soit érigé sur la même parcelle. »

Il faut donc rester sur la même parcelle cadastrale même si on ne construit pas au même endroit.

Cette condition n’est absolument pas présente dans le texte mais on en comprend évidemment la logique.

Selon une décision du SDA, si le bâtiment neuf est construit en partie sur la parcelle cadastrale du bâtiment démoli et en partie sur un terrain à bâtir adjacent, le taux de TVA réduit de 6 % ne peut pas être appliqué (décision anticipée n° 2019.0626 du 13 août 2019).

Cette décision est excessive et contraire à l’esprit du texte, à l’objectif du législateur, lorsque la différence d’emplacement résulte de considérations urbanistiques ou techniques comme l’ouverture d’une voiries.

L’administration (le SDA aussi) doit appliquer le cadre XXXVII de manière intelligente, au cas par cas et en fonction des contingences, en s’abstenant de position de principe.

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