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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Une société basée à l’étranger réalise une plus-value immobilière en Belgique

La question de savoir où la société est établie importe peu in fine.

Ceci est dû à la combinaison du droit fiscal international et du droit fiscal belge.

Les Conventions préventives de la double imposition (CPDI) disposent en leur article 13, § 1er, que :

« Les gains provenant de l’aliénation des biens immobiliers (…) sont imposables dans l’Etat contractant où ces biens sont situés ».

Si, en principe, l’ensemble des revenus obtenus par une société devraient être soumis à l’article 7 des CPDI qui traite des bénéfices, ce n’est pas le cas pour ce qui concerne les plus-values.

Même si, en principe, un établissement stable en Belgique est nécessaire afin que la Belgique obtienne un pouvoir d’imposition, les revenus immobiliers – en ce compris les plus-values immobilières – peuvent être imposées par l’Etat où se situe l’immeuble (J. Kirkpatrick et D. Garabedian, « Le régime fiscal des sociétés en Belgique, Bruxelles », Bruylant, 2003, n°5.85 ; L. Deklerck et T. Blockerye, « Plus-values et moins-values », Bruxelles, Larcier, 2009, n°546).

Ceci ressort de l’article 228, § 2, 3°, a), du CIR qui dispose que sont imposables en Belgique :

« 3° les bénéfices produits à l’intervention d’établissements belges visés à l’article 229 y compris les plus-values constatées ou réalisées sur de tels établissements ou sur des éléments d’actif de ceux-ci, ainsi que ceux résultant, même sans l’intervention de tels établissements :

  1. a) de l’aliénation ou de la location de biens immobiliers sis en Belgique ainsi que de la constitution ou de la cession d’un droit d’emphytéose ou de superficie ou de droits immobiliers similaires ».

Bref, même si la société a son siège social au Luxembourg ou en Israël ou ailleurs encore, la Belgique aura le pouvoir de taxation sur la plus-value dégagée lors de la vente de l’immeuble belge par la société.

A cet égard, il importe également peu que l’associé, personne physique ou holding intermédiaire, soit résident belge ou non.

L’impôt sur la plus-value réalisée sera de 33,99 %.

De plus, demeure la problématique de la sortie du « cash obtenu ».

La sortie par dividendes sera imposable dans l’Etat de résidence de l’actionnaire (Belgique : impôt de 30 %).

La sortie par management fees sera imposable dans l’Etat où la société se situe encore qu’il soit admis que lorsqu’une société n’a qu’un seul gérant, celui-ci occupe en réalité les fonctions journalières et est donc imposable dans le pays où il exerce physiquement ses activités (par hypothèse, la Belgique avec taux marginal de 50 %).

En conclusion, il n’est pas particulièrement intéressant de faire réaliser la plus-value immobilière par une société basée à l’étranger.

La photo : la Grand-Place de Bruxelles que tout le monde connait. Ce que l’on sait moins c’est qu’elle fit l’objet de la première tentative sérieuse mais avortée d’imposer des règles urbanistiques. Du 13 au 15 août 1695, le duc de Villeroy fait bombarder le centre de Bruxelles. L’incendie qui en a résulté est destructeur. Le duc de sinistre mémoire voulait détourner les armées alliées du siège de Namur où il se trouvait en délicatesse. La reconstruction de Bruxelles fut menée tambour battant et les autorités voulurent imposer un plan d’ensemble et des prescriptions applicables aux reconstructions dans le but de créer un centre moderne et homogène. Las, les propriétaires et les guildes locales n’en firent qu’à leur tête et reconstruisirent dans un style déjà dépassé pour l’époque. La première tentative d’aménager le territoire et de soumettre les constructions à une appréciation globale de l’administration fit long feu.

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Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

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Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

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