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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Une société basée à l’étranger réalise une plus-value immobilière en Belgique

La question de savoir où la société est établie importe peu in fine.

Ceci est dû à la combinaison du droit fiscal international et du droit fiscal belge.

Les Conventions préventives de la double imposition (CPDI) disposent en leur article 13, § 1er, que :

« Les gains provenant de l’aliénation des biens immobiliers (…) sont imposables dans l’Etat contractant où ces biens sont situés ».

Si, en principe, l’ensemble des revenus obtenus par une société devraient être soumis à l’article 7 des CPDI qui traite des bénéfices, ce n’est pas le cas pour ce qui concerne les plus-values.

Même si, en principe, un établissement stable en Belgique est nécessaire afin que la Belgique obtienne un pouvoir d’imposition, les revenus immobiliers – en ce compris les plus-values immobilières – peuvent être imposées par l’Etat où se situe l’immeuble (J. Kirkpatrick et D. Garabedian, « Le régime fiscal des sociétés en Belgique, Bruxelles », Bruylant, 2003, n°5.85 ; L. Deklerck et T. Blockerye, « Plus-values et moins-values », Bruxelles, Larcier, 2009, n°546).

Ceci ressort de l’article 228, § 2, 3°, a), du CIR qui dispose que sont imposables en Belgique :

« 3° les bénéfices produits à l’intervention d’établissements belges visés à l’article 229 y compris les plus-values constatées ou réalisées sur de tels établissements ou sur des éléments d’actif de ceux-ci, ainsi que ceux résultant, même sans l’intervention de tels établissements :

  1. a) de l’aliénation ou de la location de biens immobiliers sis en Belgique ainsi que de la constitution ou de la cession d’un droit d’emphytéose ou de superficie ou de droits immobiliers similaires ».

Bref, même si la société a son siège social au Luxembourg ou en Israël ou ailleurs encore, la Belgique aura le pouvoir de taxation sur la plus-value dégagée lors de la vente de l’immeuble belge par la société.

A cet égard, il importe également peu que l’associé, personne physique ou holding intermédiaire, soit résident belge ou non.

L’impôt sur la plus-value réalisée sera de 33,99 %.

De plus, demeure la problématique de la sortie du « cash obtenu ».

La sortie par dividendes sera imposable dans l’Etat de résidence de l’actionnaire (Belgique : impôt de 30 %).

La sortie par management fees sera imposable dans l’Etat où la société se situe encore qu’il soit admis que lorsqu’une société n’a qu’un seul gérant, celui-ci occupe en réalité les fonctions journalières et est donc imposable dans le pays où il exerce physiquement ses activités (par hypothèse, la Belgique avec taux marginal de 50 %).

En conclusion, il n’est pas particulièrement intéressant de faire réaliser la plus-value immobilière par une société basée à l’étranger.

La photo : la Grand-Place de Bruxelles que tout le monde connait. Ce que l’on sait moins c’est qu’elle fit l’objet de la première tentative sérieuse mais avortée d’imposer des règles urbanistiques. Du 13 au 15 août 1695, le duc de Villeroy fait bombarder le centre de Bruxelles. L’incendie qui en a résulté est destructeur. Le duc de sinistre mémoire voulait détourner les armées alliées du siège de Namur où il se trouvait en délicatesse. La reconstruction de Bruxelles fut menée tambour battant et les autorités voulurent imposer un plan d’ensemble et des prescriptions applicables aux reconstructions dans le but de créer un centre moderne et homogène. Las, les propriétaires et les guildes locales n’en firent qu’à leur tête et reconstruisirent dans un style déjà dépassé pour l’époque. La première tentative d’aménager le territoire et de soumettre les constructions à une appréciation globale de l’administration fit long feu.

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La force exécutoire de l’acte authentique

Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire). C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique. En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an […]

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Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire).

C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique.

En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an XI contenant l’organisation du notariat, tous les actes notariés sont exécutoires dans toute l’étendue du royaume.

L’acte notarié constitue un titre exécutoire lorsqu’il consacre, en la forme authentique, les éléments nécessaires à la détermination de l’existence, de l’exigibilité et du montant de la créance.

Un arrêt du 1er juin 2017 (rôle n° C.16.0479.F, www.juridat.be) illustre ce principe.

  • L’acte authentique reproduisait en annexe l’offre de crédit avec les « conditions particulières » du crédit logement,
  • Ces condition mentionnaient le montant du crédit, le taux d’intérêt fixe par mois, soit le taux d’intérêt réel par an, y compris une remise de taux conditionnelle bien précisée,
  • Le plan d’amortissement était mentionné, en paiements mensuels égaux,
  • Le mode de remboursement également, par des paiements mensuels égaux comprenant capital et intérêts, avec les montants, dus chaque 10ème du mois,
  • Les « conditions générales de l’ouverture de crédit et des crédits logements », étaient reproduites également en annexe à l’acte,
  • Les conditions générales prévoyaient une majoration du taux d’intérêt d’un demi pour cent en cas de défaut de paiement des intérêts à leur échéance,
  • Ainsi qu’en cas de défaut de paiement de l’amortissement en capital, la production d’intérêts calculés au même taux sur ce montant.

Un tel acte est exécutoire reconnait la Cour de cassation, et peut servir de titre à la saisie exécution.

Plus complexe est la situation de l’acte contenant une obligation non pécuniaire, par exemple l’obligation de restituer la jouissance d’un bien dans tel délai.

Peut-on exécuter un tel acte par expulsion sans passer par le juge de paix ?  Oui, si un tel titre est exécutable comme tel, sans qu’il faille l’intervention du juge pour régler les modalités ou vérifier si les conditions de l’expulsion sont remplies.

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