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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Question d’emphytéose (X)

La taxation de la redevance d’emphytéose est lourde pour les personnes physiques soumises à l’IPP. L’article 7, § 1er, 3°, CIR/92 classe dans les revenus immobiliers « les sommes obtenues à l’occasion de la constitution ou de la cession d’un droit d’emphytéose ou de superficie ou de droits immobiliers similaires. »

Le canon payé constitue donc un revenu immobilier globalisé à l’IPP et taxé au taux progressif par tranches même si le contribuable réalise une perte en donnant à bail emphytéotique par rapport à son investissement. Ce sort fâcheux connaît deux exceptions : l’emphytéose constituée à titre professionnel (revenu professionnel) et l’article 10, § 2, CIR/92 (revenu mobilier).

Si le contribuable (personne physique) est un professionnel ayant affecté l’immeuble à l’exercice de sa profession, les revenus en découlant seront professionnels (art. 37 CIR/92). C’est la plus-value résultant de l’opération qui est alors taxée comme revenu professionnel et elle peut être immunisée temporairement moyennant remploi.

En effet, le bénéfice du professionnel sera établi selon les règles comptables. La réglementation comptable ne fait plus apparaître que le tréfonds et une créance ou un avoir bancaire (le canon), ce qui peut dégager une plus-value (ou une moins-value). C’est cette différence qui sera fiscalement traitée et éventuellement immunisée moyennant remploi.

D’autre part, l’article 10, § 2, CIR/92 prévoit que les revenus immobiliers (on est ici en dehors des revenus professionnels) ne comprennent pas les sommes obtenues pour la concession d’emphytéose (de superficie ou de jouissance),  par convention non-résiliable, à certaines conditions.

Il faut que les redevances échelonnées sur la durée du contrat permettent de reconstituer l’investissement du propriétaire en capital et  intérêts, ou la valeur vénale de l’immeuble. Et le contrat doit prévoir que la propriété soit transférée de plein droit à l’utilisateur au terme du contrat ou puisse l’être au moyen d’une option d’achat.

A ces conditions, la partie en capital des redevances sera exonérée et la partie d’intérêts sera seule taxée comme revenu mobilier (25 %). C’est une solution intéressante pour la personne physique qui veut apporter en société la jouissance d’un patrimoine immobilier, sans payer les droits de la vente (12,5 % si c’est de l’immobilier résidentiel) et sans voir une plus-value de cession taxée au titre de revenu divers.

Commentaires

facebook comments:

  1. Cher Maître, merci pour vos articles tjs intéressants,
    en mat.d’emphytéose comment se détermine le canon?,
    oeut-il être une somme forfaitaires payée en une fois?.
    merci

    avril 16, 2013
  2. Merci, mais quelles sont les règles générales qui permettent de calculer le montant du canon?

    avril 17, 2013
    • Lorsque, à des fins fiscales, on veux faire correspondre le canon à la valeur de la jouissance du fonds sur la durée du droit, valeur affectée des coefficients d’actualisation, d’indexation et de % de chômage, on peut s’inspirer de la formule Ruyssevelt déjà acceptée par le SDA.

      Voyez à ce sujet mes articles sur l’évaluation d’un usufruit.

      avril 17, 2013
  3. David P. #

    Maître, l’article est très intéressant. Je vous en remercie d’ailleurs.
    Quid de la situation d’un particulier, soumis à l’IPP, qui a acquis le bien sous bail emphytéotique et l’occupe personnellement à ses fins privées. Le canon est-il déductible (code 1147)? Et ce même si aucun revenu immobilier n’est constaté (RC n’étant pas à déclarer). Un grand merci.

    mai 9, 2014

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La réforme du droit de la copropriété en 21 points

1. Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, … 2.  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots. 3.  Quant à la structure des plus grands ensembles, a. S’agissant […]

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1. Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, …

2.  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots.

3.  Quant à la structure des plus grands ensembles,

a. S’agissant des associations partielles avec personnalité, faculté de proposer des structurations asymétriques, c’est-à-dire dans les groupes d’immeubles ou les éléments comportant différents éléments physiquement distincts, de limiter la création d’une association partielle à un immeuble ou à une fraction d’immeuble ;

b. Suppression des associations partielles sans personnalité juridique mais consécration de l’idée suivant laquelle en présence de charges communes particulières, seuls les copropriétaires concernés votent, ce qui revient à donner une réelle autonomie aux copropriétaires concernés mais au départ de la notion de « charge commune particulière » ;

c. Chronologie logique dans l’acquisition de la personnalité juridique dans les copropriétés pyramidales (d’abord l’association principale, puis ensuite les associations partielles).

4.  Consécration de l’idée suivant laquelle un usage exclusif est présumé constitutif d’une servitude, ce qui implique qu’il doit être l’accessoire d’un fonds dominant.

5.  Rétrécissement du contenu du Règlement de copropriété au bénéfice du règlement d’ordre intérieur, au bénéfice d’un assouplissement du formalisme en cas de modification et ce, sans perte d’efficacité puisque les clauses de recouvrement doivent continuer à figurer dans le Règlement de copropriété.

6.  Dans les nouvelles promotions, définition d’un cadre (conditions de fond et de forme) permettant enfin de modifier valablement les statuts avant la réception provisoire des parties communes concernées (en cas d’association partielle).

7.  Coup d’arrêt aux services de gestion imposés via les statuts de copropriété (ex. résidences avec services hôteliers, résidences pour personnes âgées, …) aussi, cela devrait se faire sur une base volontaire et en dehors des statuts de copropriété (cela rejoint la jurisprudence connue).

8.  Validation des clauses de médiation par opposition aux clauses d’arbitrage.

9.  Meilleure définition des fonds de roulement et de réserve – création obligatoire, obligation de dissociation, solidarité en cas de démembrement sur un lot, ventilation claire des appels de fonds entre roulement et réserve – en principe, mise en place dans les cinq ans de la réception provisoire d’un fonds de réserve.

10. Précision quant à la prise en charge du passif de l’association des copropriétaires (proportionnalité liée aux quotes-parts, donc nouvelle importance du rapport de quotité ou de la mise à jour des quotités dans les anciennes copropriétés).

11. Petites améliorations techniques dans l’organisation des AG.

12. Modification de certains quorums à la faveur d’un assouplissement ou d’une clarification :

a. Majorité de 2/3 pour travaux dans les communs, la modification des statuts ou la conclusion des contrats ;

b. Majorité absolue pour travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d’administration provisoire ;

c. Expropriation privée : faculté de suppression de droits réels privatifs sur les parties communes, contre indemnisation ;

d. Division soumise à la majorité des 4/5 ;

e. Majorité de 4/5 également pour la démolition dictée par la salubrité, la sécurité ou un coût excessif ;

f.  Assouplissement de la règle d’unanimité, à la seconde ag (plus de quorum de présence).

14.  Améliorations techniques visant à prévenir les abus chez les syndics :

a.  Rémunération de la mission de syndic – distinction entre celles au forfait et les complémentaires qui doivent faire l’objet d’une décision distincte ;

b.  Clarification du régime d’incompatibilité par rapport au Conseil de copropriété et à la fonction de commissaire ;

c.   Incitation au prévisionnel dans les travaux importants.

15.  Traduction pratique de l’importance de l’organe qu’est le Conseil de copropriété :

a.  Obligatoire, si plus de 20 lots et facultatif, dans les autres cas ;

b.  Précision quant à son organisation.

16.  Commissaire aux comptes, consécration de la notion de collège et précision quant à sa mission.

17.  Précisions nombreuses à propos du contentieux de la copropriété.

18.  Création de l’institution de l’administrateur provisoire comme substitut aux organes de la copropriété, si l’équilibre financier de la copropriété est gravement compromis ou si l’association des copropriétaires est dans l’impossibilité d’assurer la conservation de l’immeuble ou sa conformité aux obligations légales.

19.  Précisions nombreuses quant à l’information en cas de mutation immobilière.

20.  Création d’un privilège immobilier « occulte » valable pour les charges de l’exercice en cours et l’exercice précédent. C’est une incitation puissante à l’action des syndics sur le plan du recouvrement.

21.  Entrée en vigueur au 1er janvier 2019 et régime transitoire détaillé.

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