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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Question d’emphytéose (X)

La taxation de la redevance d’emphytéose est lourde pour les personnes physiques soumises à l’IPP. L’article 7, § 1er, 3°, CIR/92 classe dans les revenus immobiliers « les sommes obtenues à l’occasion de la constitution ou de la cession d’un droit d’emphytéose ou de superficie ou de droits immobiliers similaires. »

Le canon payé constitue donc un revenu immobilier globalisé à l’IPP et taxé au taux progressif par tranches même si le contribuable réalise une perte en donnant à bail emphytéotique par rapport à son investissement. Ce sort fâcheux connaît deux exceptions : l’emphytéose constituée à titre professionnel (revenu professionnel) et l’article 10, § 2, CIR/92 (revenu mobilier).

Si le contribuable (personne physique) est un professionnel ayant affecté l’immeuble à l’exercice de sa profession, les revenus en découlant seront professionnels (art. 37 CIR/92). C’est la plus-value résultant de l’opération qui est alors taxée comme revenu professionnel et elle peut être immunisée temporairement moyennant remploi.

En effet, le bénéfice du professionnel sera établi selon les règles comptables. La réglementation comptable ne fait plus apparaître que le tréfonds et une créance ou un avoir bancaire (le canon), ce qui peut dégager une plus-value (ou une moins-value). C’est cette différence qui sera fiscalement traitée et éventuellement immunisée moyennant remploi.

D’autre part, l’article 10, § 2, CIR/92 prévoit que les revenus immobiliers (on est ici en dehors des revenus professionnels) ne comprennent pas les sommes obtenues pour la concession d’emphytéose (de superficie ou de jouissance),  par convention non-résiliable, à certaines conditions.

Il faut que les redevances échelonnées sur la durée du contrat permettent de reconstituer l’investissement du propriétaire en capital et  intérêts, ou la valeur vénale de l’immeuble. Et le contrat doit prévoir que la propriété soit transférée de plein droit à l’utilisateur au terme du contrat ou puisse l’être au moyen d’une option d’achat.

A ces conditions, la partie en capital des redevances sera exonérée et la partie d’intérêts sera seule taxée comme revenu mobilier (25 %). C’est une solution intéressante pour la personne physique qui veut apporter en société la jouissance d’un patrimoine immobilier, sans payer les droits de la vente (12,5 % si c’est de l’immobilier résidentiel) et sans voir une plus-value de cession taxée au titre de revenu divers.

Commentaires

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  1. Avatar

    Cher Maître, merci pour vos articles tjs intéressants,
    en mat.d’emphytéose comment se détermine le canon?,
    oeut-il être une somme forfaitaires payée en une fois?.
    merci

    avril 16, 2013
  2. Avatar

    Merci, mais quelles sont les règles générales qui permettent de calculer le montant du canon?

    avril 17, 2013
    • Avatar

      Lorsque, à des fins fiscales, on veux faire correspondre le canon à la valeur de la jouissance du fonds sur la durée du droit, valeur affectée des coefficients d’actualisation, d’indexation et de % de chômage, on peut s’inspirer de la formule Ruyssevelt déjà acceptée par le SDA.

      Voyez à ce sujet mes articles sur l’évaluation d’un usufruit.

      avril 17, 2013
  3. Avatar
    David P. #

    Maître, l’article est très intéressant. Je vous en remercie d’ailleurs.
    Quid de la situation d’un particulier, soumis à l’IPP, qui a acquis le bien sous bail emphytéotique et l’occupe personnellement à ses fins privées. Le canon est-il déductible (code 1147)? Et ce même si aucun revenu immobilier n’est constaté (RC n’étant pas à déclarer). Un grand merci.

    mai 9, 2014

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Vendre un immeuble à un Etat étranger

Les actes portant acquisition d’un immeuble en Belgique par un Etat étranger sont enregistrés gratuitement sous condition de réciprocité dans l’Etat étranger en question. Cela figure dans l’article 161, 6°, du Code des droits d’enregistrement. Il faut que l’immeuble soit destiné à l’installation de la représentation diplomatique ou consulaire de l’Etat étranger en Belgique, soit […]

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Les actes portant acquisition d’un immeuble en Belgique par un Etat étranger sont enregistrés gratuitement sous condition de réciprocité dans l’Etat étranger en question.

Cela figure dans l’article 161, 6°, du Code des droits d’enregistrement.

Il faut que l’immeuble soit destiné à l’installation de la représentation diplomatique ou consulaire de l’Etat étranger en Belgique, soit l’ambassade, ou à l’habitation du chef de poste.

La résidence de l’ambassadeur est donc visée.

La même exemption est donnée dans les Traités de Vienne du 18 avril 1861 et du 24 avril 1963 en matière de représentation diplomatique et consulaire.

Il faut cependant adresser une demande au Ministre des affaires étrangères belge expliquant l’acquisition et donnant l’assurance de la réciprocité.

Une instruction expresse donnée par le Ministre au receveur de l‘enregistrement est requise.

En général, c’est le notaire instrumentant qui se charge de cette requête.

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