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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Question d’emphytéose (X)

La taxation de la redevance d’emphytéose est lourde pour les personnes physiques soumises à l’IPP. L’article 7, § 1er, 3°, CIR/92 classe dans les revenus immobiliers « les sommes obtenues à l’occasion de la constitution ou de la cession d’un droit d’emphytéose ou de superficie ou de droits immobiliers similaires. »

Le canon payé constitue donc un revenu immobilier globalisé à l’IPP et taxé au taux progressif par tranches même si le contribuable réalise une perte en donnant à bail emphytéotique par rapport à son investissement. Ce sort fâcheux connaît deux exceptions : l’emphytéose constituée à titre professionnel (revenu professionnel) et l’article 10, § 2, CIR/92 (revenu mobilier).

Si le contribuable (personne physique) est un professionnel ayant affecté l’immeuble à l’exercice de sa profession, les revenus en découlant seront professionnels (art. 37 CIR/92). C’est la plus-value résultant de l’opération qui est alors taxée comme revenu professionnel et elle peut être immunisée temporairement moyennant remploi.

En effet, le bénéfice du professionnel sera établi selon les règles comptables. La réglementation comptable ne fait plus apparaître que le tréfonds et une créance ou un avoir bancaire (le canon), ce qui peut dégager une plus-value (ou une moins-value). C’est cette différence qui sera fiscalement traitée et éventuellement immunisée moyennant remploi.

D’autre part, l’article 10, § 2, CIR/92 prévoit que les revenus immobiliers (on est ici en dehors des revenus professionnels) ne comprennent pas les sommes obtenues pour la concession d’emphytéose (de superficie ou de jouissance),  par convention non-résiliable, à certaines conditions.

Il faut que les redevances échelonnées sur la durée du contrat permettent de reconstituer l’investissement du propriétaire en capital et  intérêts, ou la valeur vénale de l’immeuble. Et le contrat doit prévoir que la propriété soit transférée de plein droit à l’utilisateur au terme du contrat ou puisse l’être au moyen d’une option d’achat.

A ces conditions, la partie en capital des redevances sera exonérée et la partie d’intérêts sera seule taxée comme revenu mobilier (25 %). C’est une solution intéressante pour la personne physique qui veut apporter en société la jouissance d’un patrimoine immobilier, sans payer les droits de la vente (12,5 % si c’est de l’immobilier résidentiel) et sans voir une plus-value de cession taxée au titre de revenu divers.

Commentaires

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  1. Cher Maître, merci pour vos articles tjs intéressants,
    en mat.d’emphytéose comment se détermine le canon?,
    oeut-il être une somme forfaitaires payée en une fois?.
    merci

    avril 16, 2013
  2. Merci, mais quelles sont les règles générales qui permettent de calculer le montant du canon?

    avril 17, 2013
    • Lorsque, à des fins fiscales, on veux faire correspondre le canon à la valeur de la jouissance du fonds sur la durée du droit, valeur affectée des coefficients d’actualisation, d’indexation et de % de chômage, on peut s’inspirer de la formule Ruyssevelt déjà acceptée par le SDA.

      Voyez à ce sujet mes articles sur l’évaluation d’un usufruit.

      avril 17, 2013
  3. David P. #

    Maître, l’article est très intéressant. Je vous en remercie d’ailleurs.
    Quid de la situation d’un particulier, soumis à l’IPP, qui a acquis le bien sous bail emphytéotique et l’occupe personnellement à ses fins privées. Le canon est-il déductible (code 1147)? Et ce même si aucun revenu immobilier n’est constaté (RC n’étant pas à déclarer). Un grand merci.

    mai 9, 2014

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Le mandataire achète lui-même l’immeuble

Une société exerce l’activité d’agent immobilier. Elle reçoit une mission immobilière pour un immeuble. Cette mission est couplée à un mandat de vente. La société agent immobilier signe un compromis avec une société. Les deux sociétés ont le même gérant. Le propriétaire veut échapper à cette vente ; il invoque l’article 1596 du Code civil qui […]

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Une société exerce l’activité d’agent immobilier. Elle reçoit une mission immobilière pour un immeuble. Cette mission est couplée à un mandat de vente.

La société agent immobilier signe un compromis avec une société. Les deux sociétés ont le même gérant.

Le propriétaire veut échapper à cette vente ; il invoque l’article 1596 du Code civil qui pose la nullité de la vente par la mandataire à lui-même.

La Cour d’appel  le déboute, retenant que « le mandataire n’est pas l’acquéreur du bien mais que cet acquéreur est la société A, personne morale différente de la première même si elles ont toutes les deux le même dirigeant ; »

La Cour de cassation française, sur le visa de l’article 1596 du Code civil (même principe en Belgique), casse l’arrêt :

« Qu’en statuant ainsi, sans rechercher si la société Immo D, mandataire, dont elle relevait qu’elle avait le même gérant et le même siège social que la société A, ne s’était pas portée acquéreur, par personne morale interposée, du bien qu’elle était chargée de vendre, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ; »  (Cass., fr., 2 juillet 2008, www.legisfrance.fgouv.com).

L’article 1596 (belge) du Code civil dispose que « ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées (…) les mandataires, des biens qu’ils sont chargés de vendre ; » 

Le juge ne peut se contenter de constater qu’il s’agit de personnes morales différentes, l’une pouvant agir pour l’autre lorsque les intérêts se confondent.

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