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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Question d’emphytéose (X)

La taxation de la redevance d’emphytéose est lourde pour les personnes physiques soumises à l’IPP. L’article 7, § 1er, 3°, CIR/92 classe dans les revenus immobiliers « les sommes obtenues à l’occasion de la constitution ou de la cession d’un droit d’emphytéose ou de superficie ou de droits immobiliers similaires. »

Le canon payé constitue donc un revenu immobilier globalisé à l’IPP et taxé au taux progressif par tranches même si le contribuable réalise une perte en donnant à bail emphytéotique par rapport à son investissement. Ce sort fâcheux connaît deux exceptions : l’emphytéose constituée à titre professionnel (revenu professionnel) et l’article 10, § 2, CIR/92 (revenu mobilier).

Si le contribuable (personne physique) est un professionnel ayant affecté l’immeuble à l’exercice de sa profession, les revenus en découlant seront professionnels (art. 37 CIR/92). C’est la plus-value résultant de l’opération qui est alors taxée comme revenu professionnel et elle peut être immunisée temporairement moyennant remploi.

En effet, le bénéfice du professionnel sera établi selon les règles comptables. La réglementation comptable ne fait plus apparaître que le tréfonds et une créance ou un avoir bancaire (le canon), ce qui peut dégager une plus-value (ou une moins-value). C’est cette différence qui sera fiscalement traitée et éventuellement immunisée moyennant remploi.

D’autre part, l’article 10, § 2, CIR/92 prévoit que les revenus immobiliers (on est ici en dehors des revenus professionnels) ne comprennent pas les sommes obtenues pour la concession d’emphytéose (de superficie ou de jouissance),  par convention non-résiliable, à certaines conditions.

Il faut que les redevances échelonnées sur la durée du contrat permettent de reconstituer l’investissement du propriétaire en capital et  intérêts, ou la valeur vénale de l’immeuble. Et le contrat doit prévoir que la propriété soit transférée de plein droit à l’utilisateur au terme du contrat ou puisse l’être au moyen d’une option d’achat.

A ces conditions, la partie en capital des redevances sera exonérée et la partie d’intérêts sera seule taxée comme revenu mobilier (25 %). C’est une solution intéressante pour la personne physique qui veut apporter en société la jouissance d’un patrimoine immobilier, sans payer les droits de la vente (12,5 % si c’est de l’immobilier résidentiel) et sans voir une plus-value de cession taxée au titre de revenu divers.

Commentaires

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  1. Avatar

    Cher Maître, merci pour vos articles tjs intéressants,
    en mat.d’emphytéose comment se détermine le canon?,
    oeut-il être une somme forfaitaires payée en une fois?.
    merci

    avril 16, 2013
  2. Avatar

    Merci, mais quelles sont les règles générales qui permettent de calculer le montant du canon?

    avril 17, 2013
    • Avatar

      Lorsque, à des fins fiscales, on veux faire correspondre le canon à la valeur de la jouissance du fonds sur la durée du droit, valeur affectée des coefficients d’actualisation, d’indexation et de % de chômage, on peut s’inspirer de la formule Ruyssevelt déjà acceptée par le SDA.

      Voyez à ce sujet mes articles sur l’évaluation d’un usufruit.

      avril 17, 2013
  3. Avatar
    David P. #

    Maître, l’article est très intéressant. Je vous en remercie d’ailleurs.
    Quid de la situation d’un particulier, soumis à l’IPP, qui a acquis le bien sous bail emphytéotique et l’occupe personnellement à ses fins privées. Le canon est-il déductible (code 1147)? Et ce même si aucun revenu immobilier n’est constaté (RC n’étant pas à déclarer). Un grand merci.

    mai 9, 2014

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ATN par suite de la résiliation anticipée d’un droit d’emphytéose

Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales. Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose. La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution. Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble. L’article […]

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Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales.

Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose.

La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution.

Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble.

L’article 8 de la loi du 10 janvier 1824 prévoit que l’accession survient sans que le propriétaire ne soit tenu à indemnité, sauf stipulation contraire, ce qui n’était pas le cas.

Cette accession génère-t-elle un avantage de toute nature taxable dans le chef du dirigeant ?

Oui, répond la Cour d’appel de Mons Cour d’appel Mons (12 novembre 2010, J.L.M.B., 2013/10, p. 613).

La Cour se base sur un arrêt de la Cour d’appel de Gand (31 janvier 2002, Fiscologue, n° 838, 22 mars 2002, p. 10).

Le gérant contestait le lien de causalité entre l’avantage et sa qualité de dirigeant.

Selon lui, l’avantage provient de l’effet de la loi, et non de son statut.

La Cour d’appel de Mons ne peut suivre ce raisonnement.

Certes, le remembrement du droit de propriété par accession procède de l’application de la loi civile.

Mais en l’espèce, il trouve sa cause dans un acte volontaire du tréfoncier et de l’emphytéote, étant la renonciation anticipée au droit d’emphytéose.

L’avantage taxable doit sans doute trouver sa cause dans le fait que le bénéficiaire soit dirigeant, mais  cet avantage ne doit pas constituer la contrepartie du mandat social.

Il suffit de constater que le dirigeant n’aurait jamais obtenu cet avantage s’il n’avait pas exercé l’activité de gérant au sein de la société (H. Van Outryve, « Kosteloze eigendomsverkrijging gebouw door natuurlijke persoon-bedrijfsleider bij einde recht van opstal », note sous Civ., Bruxelles, 14 mai 2004, T.F.R., 2005, n° 289, p. 862).

Comment évaluer cet avantage taxable sur base de l’article 32, alinéa 2, 2°, CIR/92 ?

L’avantage doit être évalué en fonction du coût évité par le bénéficiaire.

Il s’agit concrètement du prix qu’aurait payé le dirigeant pour obtenir l’avantage correspond aux aménagements dont il profite.

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