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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Question d’emphytéose (X)

La taxation de la redevance d’emphytéose est lourde pour les personnes physiques soumises à l’IPP. L’article 7, § 1er, 3°, CIR/92 classe dans les revenus immobiliers « les sommes obtenues à l’occasion de la constitution ou de la cession d’un droit d’emphytéose ou de superficie ou de droits immobiliers similaires. »

Le canon payé constitue donc un revenu immobilier globalisé à l’IPP et taxé au taux progressif par tranches même si le contribuable réalise une perte en donnant à bail emphytéotique par rapport à son investissement. Ce sort fâcheux connaît deux exceptions : l’emphytéose constituée à titre professionnel (revenu professionnel) et l’article 10, § 2, CIR/92 (revenu mobilier).

Si le contribuable (personne physique) est un professionnel ayant affecté l’immeuble à l’exercice de sa profession, les revenus en découlant seront professionnels (art. 37 CIR/92). C’est la plus-value résultant de l’opération qui est alors taxée comme revenu professionnel et elle peut être immunisée temporairement moyennant remploi.

En effet, le bénéfice du professionnel sera établi selon les règles comptables. La réglementation comptable ne fait plus apparaître que le tréfonds et une créance ou un avoir bancaire (le canon), ce qui peut dégager une plus-value (ou une moins-value). C’est cette différence qui sera fiscalement traitée et éventuellement immunisée moyennant remploi.

D’autre part, l’article 10, § 2, CIR/92 prévoit que les revenus immobiliers (on est ici en dehors des revenus professionnels) ne comprennent pas les sommes obtenues pour la concession d’emphytéose (de superficie ou de jouissance),  par convention non-résiliable, à certaines conditions.

Il faut que les redevances échelonnées sur la durée du contrat permettent de reconstituer l’investissement du propriétaire en capital et  intérêts, ou la valeur vénale de l’immeuble. Et le contrat doit prévoir que la propriété soit transférée de plein droit à l’utilisateur au terme du contrat ou puisse l’être au moyen d’une option d’achat.

A ces conditions, la partie en capital des redevances sera exonérée et la partie d’intérêts sera seule taxée comme revenu mobilier (25 %). C’est une solution intéressante pour la personne physique qui veut apporter en société la jouissance d’un patrimoine immobilier, sans payer les droits de la vente (12,5 % si c’est de l’immobilier résidentiel) et sans voir une plus-value de cession taxée au titre de revenu divers.

Commentaires

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  1. Avatar

    Cher Maître, merci pour vos articles tjs intéressants,
    en mat.d’emphytéose comment se détermine le canon?,
    oeut-il être une somme forfaitaires payée en une fois?.
    merci

    avril 16, 2013
  2. Avatar

    Merci, mais quelles sont les règles générales qui permettent de calculer le montant du canon?

    avril 17, 2013
    • Avatar

      Lorsque, à des fins fiscales, on veux faire correspondre le canon à la valeur de la jouissance du fonds sur la durée du droit, valeur affectée des coefficients d’actualisation, d’indexation et de % de chômage, on peut s’inspirer de la formule Ruyssevelt déjà acceptée par le SDA.

      Voyez à ce sujet mes articles sur l’évaluation d’un usufruit.

      avril 17, 2013
  3. Avatar
    David P. #

    Maître, l’article est très intéressant. Je vous en remercie d’ailleurs.
    Quid de la situation d’un particulier, soumis à l’IPP, qui a acquis le bien sous bail emphytéotique et l’occupe personnellement à ses fins privées. Le canon est-il déductible (code 1147)? Et ce même si aucun revenu immobilier n’est constaté (RC n’étant pas à déclarer). Un grand merci.

    mai 9, 2014

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Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel

La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché. Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles. […]

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La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché.

Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles.

Il doit les garantir sauf à démonter que le vice était impossible à déceler, et c’est une obligation de résultat.

Mais ce régime ne pèse pas sur tout vendeur professionnel, comme on le disait auparavant mais seulement sur le vendeur fabriquant ou spécialisé.

Et ce, qu’il soit professionnel ou non, précise la Cour de cassation : « deze resultaatsverbintenis rust niet op elke professionele verkoper, maar op de fabrikant en op de gespecialiseerde verkoper ongeacht of deze laatste een professionele verkoper is. »

Il s’agissait de Sunclass, un développeur de parc de vacances et de Recreabouw, un vendeur de bungalows.

À l’occasion de la commercialisation des bungalows, la Cour d’appel d’Anvers juge que ces entreprises ne peuvent s’exonérer contractuellement de la garantie des vices cachés car elles sont des vendeurs professionnels.

Cette décision est cassée par la Cour de cassation (15 janvier 2021, rôle n° C.20.0241.N, www.juportal.be).

La Cour d’appel d’Anvers avait relevé l’activité des sociétés en question ; l’une est un développeur de site de vacances et l’autre un vendeur de bungalow, ce qui en fait des vendeurs professionnels.

Certes, assurément, mais le juge d’appel n’avait pas constaté que les sociétés en question sont aussi des fabricants ou des entreprises spécialisés.

Et c’est cela le seul et véritable critère. Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel.

Dans la langue de l’arrêt : “Door aldus te oordelen, zonder na te gaan of en vast te stellen dat de eiseressen kunnen worden beschouwd als gespecialiseerde verkopers, verantwoordt de appelrechter zijn beslissing niet naar recht.”

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