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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Vendre un immeuble et acheter un autre bien : timing et plus-value

Une société veut vendre son immeuble pour construire ailleurs un nouvel immeuble plus moderne.

Cela pose souvent un problème de timing.

En effet, on ne peut attendre que l’immeuble soit vendu pour se rétablir car il faudrait alors improviser un déplacement de l’activité en quatre mois et surtout racheter un bien dans ce délai, ce qui n’est pas facile.

La question se pose alors du préfinancement des nouvelles installations.

Mais il y a aussi la question de la plus-value taxable sur la vente : peut-on acquérir le nouveau bâtiment avant d’avoir vendu le bien existant et néanmoins garder l’avantage fiscal de l’étalement de la taxation de la plus value ?

L’article 47, § 4, CIR/92, applicable aux sociétés visa l’article 183 du même Code dit ceci : « § 4. Par dérogation au § 3, 2°, lorsque le remploi revêt la forme d’un immeuble bâti, d’un navire ou d’un aéronef, le délai de remploi est porté à 5 ans prenant cours le premier jour de la période imposable de la réalisation de la plus-value ou le premier jour de la pénultième période imposable précédant celle de réalisation de la plus-value. »

Selon le commentaire de l’administration (ComIr n° 47/45), pour tenir compte de difficultés éventuelles qui peuvent retarder l’aliénation d’un bien, alors que le nouvel investissement a déjà été opéré en tout ou en partie, le législateur a fait débuter le délai de remploi de 3 (ou 5) ans relatif aux plus-values réalisées de plein gré, dès le premier jour de la période imposable au cours de laquelle la plus-value a été réalisée.

Le délai porté à 5 ans prend cours, au choix du contribuable (ibidem n° 47/52), soit le premier jour de la période imposable de réalisation de la plus-value, soit le premier jour de la pénultième période imposable précédant celle de la réalisation de la plus-value.

Prenons un exemple :

  • Une société réalise en septembre 2006, une plus-value à l’occasion de la vente d’un immeuble X.
  • En 2004, elle a acquis un immeuble Y.
  • Cet immeuble Y peut être considérée comme remploi valable du prix de vente de l’immeuble X.

Le délai de remploi de 5 ans court en effet du 1er janvier 2006 au 31 décembre 2010 ou du 1er janvier 2004 au 31 décembre 2008, au choix de la société.

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Habitat groupé et TVA

Pour appliquer le taux réduit de 6 % pour les travaux de démolition et de reconstruction, il faut qu’il y ait identité de maître d’ouvrage ; celui qui démolit doit être celui qui reconstruit (rubrique XXXVII du tableau A, en annexe de l’A.R. n° 20fixant le taux de la TVA). Il faut y être attentif lors […]

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Pour appliquer le taux réduit de 6 % pour les travaux de démolition et de reconstruction, il faut qu’il y ait identité de maître d’ouvrage ; celui qui démolit doit être celui qui reconstruit (rubrique XXXVII du tableau A, en annexe de l’A.R. n° 20fixant le taux de la TVA).

Il faut y être attentif lors de la vente d’un projet. Le SDA a eu à connaître la situation d’un projet d’habitat groupé en raison du caractère évolutif de la composition du groupe au fil de la réalisation du projet immobilier. Les initiateurs débutent le projet et son rejoints par de nouveaux membres.

Dans une décision anticipée n° 2018.0823 du 23 octobre 2018, le SDA admet l’identité de maître de l’ouvrage aux « maîtres d’ouvrage/résidents qui embarquent par la suite dans le projet », à la condition qu’ils introduisent la déclaration de la rubrique XXXVII, al. 2, 4°, en même temps que les initiateurs du projet. Cette déclaration doit être introduite au contrôle TVA avant que la taxe ne devienne exigible et il faut y joindre le permis d’urbanisme et le contrat d’entreprise. La déclaration porte sur la nature des travaux (démolition et reconstruction) et leur destination (habitation privée). Bref, le groupe doit être complet avant la première facture de travaux, soit très tôt.

Le ministre des Finances quant à lui exige que « l’identité [des membres du projet d’habitat groupé] doit […] être connue avant de faire des choix et de contracter tout engagement juridique, par exemple avec le bureau d’architectes ou le propriétaire du bâtiment ancien » (Q.R., Chambre, n° 54-185, Bulletin du 30 avril 2019, p. 201).

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