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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Vendre un immeuble et acheter un autre bien : timing et plus-value

Une société veut vendre son immeuble pour construire ailleurs un nouvel immeuble plus moderne.

Cela pose souvent un problème de timing.

En effet, on ne peut attendre que l’immeuble soit vendu pour se rétablir car il faudrait alors improviser un déplacement de l’activité en quatre mois et surtout racheter un bien dans ce délai, ce qui n’est pas facile.

La question se pose alors du préfinancement des nouvelles installations.

Mais il y a aussi la question de la plus-value taxable sur la vente : peut-on acquérir le nouveau bâtiment avant d’avoir vendu le bien existant et néanmoins garder l’avantage fiscal de l’étalement de la taxation de la plus value ?

L’article 47, § 4, CIR/92, applicable aux sociétés visa l’article 183 du même Code dit ceci : « § 4. Par dérogation au § 3, 2°, lorsque le remploi revêt la forme d’un immeuble bâti, d’un navire ou d’un aéronef, le délai de remploi est porté à 5 ans prenant cours le premier jour de la période imposable de la réalisation de la plus-value ou le premier jour de la pénultième période imposable précédant celle de réalisation de la plus-value. »

Selon le commentaire de l’administration (ComIr n° 47/45), pour tenir compte de difficultés éventuelles qui peuvent retarder l’aliénation d’un bien, alors que le nouvel investissement a déjà été opéré en tout ou en partie, le législateur a fait débuter le délai de remploi de 3 (ou 5) ans relatif aux plus-values réalisées de plein gré, dès le premier jour de la période imposable au cours de laquelle la plus-value a été réalisée.

Le délai porté à 5 ans prend cours, au choix du contribuable (ibidem n° 47/52), soit le premier jour de la période imposable de réalisation de la plus-value, soit le premier jour de la pénultième période imposable précédant celle de la réalisation de la plus-value.

Prenons un exemple :

  • Une société réalise en septembre 2006, une plus-value à l’occasion de la vente d’un immeuble X.
  • En 2004, elle a acquis un immeuble Y.
  • Cet immeuble Y peut être considérée comme remploi valable du prix de vente de l’immeuble X.

Le délai de remploi de 5 ans court en effet du 1er janvier 2006 au 31 décembre 2010 ou du 1er janvier 2004 au 31 décembre 2008, au choix de la société.

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PI et improductivité en Wallonie

Selon l’article 257, 4°, CIR/92 on peut demander une remise du précompte immobilier en Wallonie lorsque le bien immobilier bâti, non meublé, est resté inoccupé et improductif pendant au moins 180 jours dans le courant de l’année. Cette improductivité doit revêtir un caractère involontaire. Cette remise ou réduction du PI ne peut plus être accordée […]

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Selon l’article 257, 4°, CIR/92 on peut demander une remise du précompte immobilier en Wallonie lorsque le bien immobilier bâti, non meublé, est resté inoccupé et improductif pendant au moins 180 jours dans le courant de l’année.

Cette improductivité doit revêtir un caractère involontaire.

Cette remise ou réduction du PI ne peut plus être accordée dans la mesure où la période d’inoccupation dépasse douze mois sauf dans le cas d’un immeuble dont le contribuable ne peut exercer les droits réels pour cause de calamité, de force majeure, d’une procédure ou d’une enquête administrative ou judiciaire empêchant la jouissance libre de l’immeuble.

Que signifie ici le concept de force majeure ?

La Cour de cassation répond : « la force majeure empêchant l’exercice par le contribuable de ses droits réels sur l’immeuble suppose une circonstance indépendante de la volonté humaine que celle-ci n’a pu ni prévoir ni conjurer. »

Le caractère extérieur, imprévisible et irrésistible est similaire en matière civile. Mais c’est très restrictif ici en matière fiscale.

Cass., 8 septembre 2017, rôle n° F.16.0098.F, www.juridat.be.

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