Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Vendre un immeuble et acheter un autre bien : timing et plus-value

Une société veut vendre son immeuble pour construire ailleurs un nouvel immeuble plus moderne.

Cela pose souvent un problème de timing.

En effet, on ne peut attendre que l’immeuble soit vendu pour se rétablir car il faudrait alors improviser un déplacement de l’activité en quatre mois et surtout racheter un bien dans ce délai, ce qui n’est pas facile.

La question se pose alors du préfinancement des nouvelles installations.

Mais il y a aussi la question de la plus-value taxable sur la vente : peut-on acquérir le nouveau bâtiment avant d’avoir vendu le bien existant et néanmoins garder l’avantage fiscal de l’étalement de la taxation de la plus value ?

L’article 47, § 4, CIR/92, applicable aux sociétés visa l’article 183 du même Code dit ceci : « § 4. Par dérogation au § 3, 2°, lorsque le remploi revêt la forme d’un immeuble bâti, d’un navire ou d’un aéronef, le délai de remploi est porté à 5 ans prenant cours le premier jour de la période imposable de la réalisation de la plus-value ou le premier jour de la pénultième période imposable précédant celle de réalisation de la plus-value. »

Selon le commentaire de l’administration (ComIr n° 47/45), pour tenir compte de difficultés éventuelles qui peuvent retarder l’aliénation d’un bien, alors que le nouvel investissement a déjà été opéré en tout ou en partie, le législateur a fait débuter le délai de remploi de 3 (ou 5) ans relatif aux plus-values réalisées de plein gré, dès le premier jour de la période imposable au cours de laquelle la plus-value a été réalisée.

Le délai porté à 5 ans prend cours, au choix du contribuable (ibidem n° 47/52), soit le premier jour de la période imposable de réalisation de la plus-value, soit le premier jour de la pénultième période imposable précédant celle de la réalisation de la plus-value.

Prenons un exemple :

  • Une société réalise en septembre 2006, une plus-value à l’occasion de la vente d’un immeuble X.
  • En 2004, elle a acquis un immeuble Y.
  • Cet immeuble Y peut être considérée comme remploi valable du prix de vente de l’immeuble X.

Le délai de remploi de 5 ans court en effet du 1er janvier 2006 au 31 décembre 2010 ou du 1er janvier 2004 au 31 décembre 2008, au choix de la société.

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

Lire plus arrow_forward

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

  • Sitothèque

  • close