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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Vendre un immeuble et acheter un autre bien : timing et plus-value

Une société veut vendre son immeuble pour construire ailleurs un nouvel immeuble plus moderne.

Cela pose souvent un problème de timing.

En effet, on ne peut attendre que l’immeuble soit vendu pour se rétablir car il faudrait alors improviser un déplacement de l’activité en quatre mois et surtout racheter un bien dans ce délai, ce qui n’est pas facile.

La question se pose alors du préfinancement des nouvelles installations.

Mais il y a aussi la question de la plus-value taxable sur la vente : peut-on acquérir le nouveau bâtiment avant d’avoir vendu le bien existant et néanmoins garder l’avantage fiscal de l’étalement de la taxation de la plus value ?

L’article 47, § 4, CIR/92, applicable aux sociétés visa l’article 183 du même Code dit ceci : « § 4. Par dérogation au § 3, 2°, lorsque le remploi revêt la forme d’un immeuble bâti, d’un navire ou d’un aéronef, le délai de remploi est porté à 5 ans prenant cours le premier jour de la période imposable de la réalisation de la plus-value ou le premier jour de la pénultième période imposable précédant celle de réalisation de la plus-value. »

Selon le commentaire de l’administration (ComIr n° 47/45), pour tenir compte de difficultés éventuelles qui peuvent retarder l’aliénation d’un bien, alors que le nouvel investissement a déjà été opéré en tout ou en partie, le législateur a fait débuter le délai de remploi de 3 (ou 5) ans relatif aux plus-values réalisées de plein gré, dès le premier jour de la période imposable au cours de laquelle la plus-value a été réalisée.

Le délai porté à 5 ans prend cours, au choix du contribuable (ibidem n° 47/52), soit le premier jour de la période imposable de réalisation de la plus-value, soit le premier jour de la pénultième période imposable précédant celle de la réalisation de la plus-value.

Prenons un exemple :

  • Une société réalise en septembre 2006, une plus-value à l’occasion de la vente d’un immeuble X.
  • En 2004, elle a acquis un immeuble Y.
  • Cet immeuble Y peut être considérée comme remploi valable du prix de vente de l’immeuble X.

Le délai de remploi de 5 ans court en effet du 1er janvier 2006 au 31 décembre 2010 ou du 1er janvier 2004 au 31 décembre 2008, au choix de la société.

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Le mandataire achète lui-même l’immeuble

Une société exerce l’activité d’agent immobilier. Elle reçoit une mission immobilière pour un immeuble. Cette mission est couplée à un mandat de vente. La société agent immobilier signe un compromis avec une société. Les deux sociétés ont le même gérant. Le propriétaire veut échapper à cette vente ; il invoque l’article 1596 du Code civil qui […]

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Une société exerce l’activité d’agent immobilier. Elle reçoit une mission immobilière pour un immeuble. Cette mission est couplée à un mandat de vente.

La société agent immobilier signe un compromis avec une société. Les deux sociétés ont le même gérant.

Le propriétaire veut échapper à cette vente ; il invoque l’article 1596 du Code civil qui pose la nullité de la vente par la mandataire à lui-même.

La Cour d’appel  le déboute, retenant que « le mandataire n’est pas l’acquéreur du bien mais que cet acquéreur est la société A, personne morale différente de la première même si elles ont toutes les deux le même dirigeant ; »

La Cour de cassation française, sur le visa de l’article 1596 du Code civil (même principe en Belgique), casse l’arrêt :

« Qu’en statuant ainsi, sans rechercher si la société Immo D, mandataire, dont elle relevait qu’elle avait le même gérant et le même siège social que la société A, ne s’était pas portée acquéreur, par personne morale interposée, du bien qu’elle était chargée de vendre, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ; »  (Cass., fr., 2 juillet 2008, www.legisfrance.fgouv.com).

L’article 1596 (belge) du Code civil dispose que « ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées (…) les mandataires, des biens qu’ils sont chargés de vendre ; » 

Le juge ne peut se contenter de constater qu’il s’agit de personnes morales différentes, l’une pouvant agir pour l’autre lorsque les intérêts se confondent.

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