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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Que signifie le droit de « s’aligner sur une offre »

Un avocat bruxellois convoite une belle demeure située dans la riante commune de Watermael-Boitsfort, annoncée au prix de 2.650.000 €.

Il hésite à faire offre, redoutant que l’agence L. L. utilise son offre pour faire enchérir d’autres candidats à l’achat.

L’avocat bruxellois demande une option payante (75.000 €) sur le bien ; cela lui est refusé.

Il prie alors l’agent immobilier de l’informer de toute offre qui serait émise, pour lui permettre de former à son tour une offre d’achat.

L’agent immobilier finit par consentir à l’avocat bruxellois le document suivant :

« Je vous confirme que j’ai pu obtenir des vendeurs le droit de vous confirmer qu’ils s’engagent à vous tenir informés de toute offre ferme sur leur bien durant un délai de dix jours à dater du 13 mai 2004 (…) Il vous sera donné un délai de vingt-quatre heures pour pouvoir vous aligner sur une offre précise. »

L’agent immobilier explique comme suit son initiative au propriétaire :

« Il ne s’agit pas d’une option mais seulement du droit de s’aligner dans un délai de vingt-quatre heures sur le montant d’une offre qui vous agréerait. »

Le 15 mai 2004, l’agence L. L. reçoit une offre au prix demandé, réservant au propriétaire un délai de 6 mois pour le transfert de propriété.

Le même jour, l’agence immobilière informe l’avocat bruxellois de cette offre.

Celui-ci envoie une télécopie dès le lendemain : « … j’ai l’honneur de vous faire part que j’accepte l’offre de vente de la propriété sise … au prix de 2.650.000 €. La vente est donc parfaite. »

Mais le propriétaire ne se considère pas engagé envers l’avocat bruxellois ; pour lui, il s’est seulement obligé à lui permettre de faire offre égale.

Le propriétaire vend le lendemain au premier offrant, négligeant l’avocat bruxellois.

Le courroux succède rapidement à la déception chez l’avocat bruxellois. Il réclame des dommages au propriétaire-vendeur.

Il fonde sa demande sur la garantie d’éviction (art. 1626 Code civil) et développe le raisonnement suivant.

Bénéficiaire du droit de s’aligner sur toute autre offre, il devait être préféré à tout autre candidat.

S’étant aligné, il doit être considéré comme ayant exercé un droit de préemption, en sorte qu’il est devenu acheteur de la belle propriété.

Comme le vendeur a vendu le lendemain à un tiers, il est évincé et peut obtenir des dommages sur base de l’article 1633 Code civil.

Cette disposition prévoit que si l’immeuble vendu se trouve avoir augmenté de prix à l’époque de l’éviction, le vendeur est tenu de payer ce qu’elle vaut au-dessus du prix de la vente.

Or l’avocat bruxellois considère qu’à l’époque de l’éviction (soit le lendemain de son alignement sur le l’offre du tiers), le bien avait acquis une plus-value de 1.500.000 €.

Bref, il aurait raté une belle affaire par la faute du propriétaire.

Le vendeur ne voit évidemment pas les choses de cette manière.

Et surtout, il nie avoir voulu accorder un droit de préemption. Il dit avoir été induit en erreur par des informations divergentes données par la déléguée de l’agence et par l’administrateur de l’agence.

Heureusement pour l’agence immobilière, la Cour d’appel de Bruxelles a reconnu qu’elle avait bien été mandatée pour émettre le fameux document qui est à l’origine du litige.

La question centrale en cette affaire est donc de savoir si un droit de préemption nait du droit de pouvoir s’aligner sur un prix.

La Cour d’appel de Bruxelles aurait pu se contenter de prendre la clause litigieuse au pied de la lettre : une information sur toute offre permettant au destinataire de l’information de formuler la même offre.

Mais la Cour d’appel va juger que cette clause n’est pas claire puisqu’elle va lui appliquer les principes d’interprétation déposés aux articles 1156 et suivants du Code civil.

La Cour d’appel dit ceci :

« Si, comme le soutiennent en substance les [vendeurs], le fait de ‘s’aligner’ devait seulement permettre aux [demandeurs] de faire savoir qu’ils formulaient la même offre que le tiers, la clause ‘il vous sera donné un délai de vingt-quatre heures pour pouvoir vous aligner sur une offre précise’ ne présente aucun intérêt  pour les [demandeurs] ;

 En revanche, si les mots ‘s’aligner’ impliquent que ces derniers, en formulant une offre identique à celle du tiers, doivent être préférés à ce dernier, la clause prend toute sa signification (cf. article 1157 du Code civil) ; »

L’article 1157 Code civil dispose que lorsqu’une clause est susceptible de deux sens, on doit plutôt l’entendre dans le sens avec lequel elle peut avoir quelque effet, plutôt que dans le sens avec lequel elle n’en pourrait produire aucun.

Le vendeur considérait qu’à offre égale, il conservait la faculté de choisir à qui il déciderait de vendre leur bien.

La Cour d’appel rejette cette thèse qui « revient à vider de son contenu le droit d’alignement reconnu [à l’avocat bruxellois] ; »

C’est ainsi que la Cour reconnait un droit de préemption dans la clause « il vous sera donné un délai de vingt-quatre heures pour pouvoir vous aligner sur une offre précise. »

Reste alors à apprécier le dommage résultant de ce que le titulaire de ce droit de préemption n’a pu en faire profit en dépit de son « alignement. »

On sait que l’avocat bruxellois réclamait un montant de 1.500.000 € pour la perte de la plus-value de l’immeuble.

Il ne sera pas suivi.

En effet, les juges d’appel relèvent que l’offre sur base de laquelle la vente s’est formée, prévoyait que le transfert de la propriété n’interviendrait que dans six mois.

Donc, poursuivent les juges d’appel, quand le vendeur a vendu au tiers, l’avocat bruxellois n’était pas encre devenu propriétaire, même s’il avait acquis.

Il ne pouvait donc avoir été évincé…

C’est contre ce raisonnement que l’avocat bruxellois forme un pourvoi en cassation.

La Cour de cassation lui donne évidemment raison, au motif de ce que « la garantie d’éviction, qui est un effet de la vente, n’est pas exclue par le fait que le transfert de la propriété de la chose vendue est différé. »

La Cour d’appel ne pouvait admettre qu’il y avait vente par l’exercice du droit de préemption, et ne pas reconnaitre les effets de cette vente, à savoir la naissance de la garantie d’éviction.

L’arrêt est donc cassé en ce qu’il dit non fondée la demande de l’avocat bruxellois fondée sur l’article 1633 du Code civil.

L’affaire est renvoyée devant la Cour d’appel de Liège.

Ce sont les juges liégeois  que l’optimiste avocat bruxellois devra convaincre de ce que la belle propriété boitsfortoise accusait une plus-value de 1.500.000 € au jour où l’éviction fut consommée, soit le lendemain de la vente.

On lui souhaite bonne chance.

Enfin, on ne peut s’empêcher, en lisant l’arrêt, de jeter une pierre dans le jardin de l’agent immobilier.

Le rôle de l’agent est de chercher le meilleur prix, pas d’aligner les offres ; il doit mettre les offres en concurrence, et non neutraliser les enchères par un pacte de préférence.

Et tant qu’à accorder un droit de préemption, il doit le faire d’une manière claire et compréhensible pour son commettant, pour éviter les litiges.

Enfin, l’intervention de l’agence immobilière a-t-elle été heureuse, si le bien accusait déjà une plus-value comme le plaidait l’avocat bruxellois… ?

(Cass., 11 octobre 2012, rôle n° C.10.0260.F, www.juridat.be).

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La clause linguistique dans les contrats

Dans les contrats, on trouve à présent des clauses de langue couplées aux clauses de compétence en cas de litige. Par exemple : « en cas de litige, les juridictions bruxelloises francophones seront seules compétentes ». Quelle est l’efficacité de pareille clause, vu que la loi du 15 juin 1935 est d’ordre public ? Si le défendeur est établi […]

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Dans les contrats, on trouve à présent des clauses de langue couplées aux clauses de compétence en cas de litige.

Par exemple : « en cas de litige, les juridictions bruxelloises francophones seront seules compétentes ».

Quelle est l’efficacité de pareille clause, vu que la loi du 15 juin 1935 est d’ordre public ?

Si le défendeur est établi en Région wallonne, pas de problème.

Mais s’il est établi en Flandre ?

L’article 40, alinéa 1er, de la loi sur l’emploi des langues a été assoupli par la loi du 25 mai 2018 :

« Sans préjudice de l’application des articles 794, 861 et 864 du Code judiciaire, les règles qui précèdent sont prescrites à peine de nullité. »

La référence aux article 861 à 864 signifie qu’un acte ne peut plus être déclaré nul au regard de l’emploi des langues sans que l’irrégularité n’ait causé grief.

Or si le défendeur a accepté dans le contrat la langue et la compétence française, il n’y a pas de grief.

Malheureusement, la Cour constitutionnelle, saisie par des magistrats flamands, a annulé l’alinéa 1er de l’article 40 (arrêt n° 120/2019 du 19 septembre 2019).

Depuis le 10 octobre 2019, l’ancienne version de l’article 40 est revenue : le juge doit d’office annuler un acte irrégulier sur le plan de la langue.

Or, selon l’article 4 de la loi du 15 juin 1935, un défendeur « domicilié » en Flandre doit être cité en néerlandais à Bruxelles.

Si le juge considère que le siège servant à présent de « domicile » est en Flandre, il doit frapper la citation de nullité, agissant d’office si une parties ne le demande pas.

Les clauses linguistiques dans les contrats ne peuvent rien y faire. Elles sont en réalité inopérantes.

Les clauses d’élection de domicile à Bruxelles sont pareillement impuissantes.

En effet, on ne peut déroger à une loi d’ordre public par des conventions particulières.

L’homogénéité linguistiques des Régions est l’un des fondements de l’organisation de l’Etat et donc de l’organisation judiciaire, d’où son caractère d’ordre public.

Cette homogénéité n’est cependant pas totale.

L’article 7, § 1er, de la loi permet en effet aux parties de demander conjointement que la cause soit renvoyée devant une juridiction de l’autre langue.

Ce n’est pas normal dans un Etat fédéral mais, rassurez-vous, ce respect du choix des parties disparaîtra lorsque la justice sera régionalisée …

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