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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Que signifie le droit de « s’aligner sur une offre »

Un avocat bruxellois convoite une belle demeure située dans la riante commune de Watermael-Boitsfort, annoncée au prix de 2.650.000 €.

Il hésite à faire offre, redoutant que l’agence L. L. utilise son offre pour faire enchérir d’autres candidats à l’achat.

L’avocat bruxellois demande une option payante (75.000 €) sur le bien ; cela lui est refusé.

Il prie alors l’agent immobilier de l’informer de toute offre qui serait émise, pour lui permettre de former à son tour une offre d’achat.

L’agent immobilier finit par consentir à l’avocat bruxellois le document suivant :

« Je vous confirme que j’ai pu obtenir des vendeurs le droit de vous confirmer qu’ils s’engagent à vous tenir informés de toute offre ferme sur leur bien durant un délai de dix jours à dater du 13 mai 2004 (…) Il vous sera donné un délai de vingt-quatre heures pour pouvoir vous aligner sur une offre précise. »

L’agent immobilier explique comme suit son initiative au propriétaire :

« Il ne s’agit pas d’une option mais seulement du droit de s’aligner dans un délai de vingt-quatre heures sur le montant d’une offre qui vous agréerait. »

Le 15 mai 2004, l’agence L. L. reçoit une offre au prix demandé, réservant au propriétaire un délai de 6 mois pour le transfert de propriété.

Le même jour, l’agence immobilière informe l’avocat bruxellois de cette offre.

Celui-ci envoie une télécopie dès le lendemain : « … j’ai l’honneur de vous faire part que j’accepte l’offre de vente de la propriété sise … au prix de 2.650.000 €. La vente est donc parfaite. »

Mais le propriétaire ne se considère pas engagé envers l’avocat bruxellois ; pour lui, il s’est seulement obligé à lui permettre de faire offre égale.

Le propriétaire vend le lendemain au premier offrant, négligeant l’avocat bruxellois.

Le courroux succède rapidement à la déception chez l’avocat bruxellois. Il réclame des dommages au propriétaire-vendeur.

Il fonde sa demande sur la garantie d’éviction (art. 1626 Code civil) et développe le raisonnement suivant.

Bénéficiaire du droit de s’aligner sur toute autre offre, il devait être préféré à tout autre candidat.

S’étant aligné, il doit être considéré comme ayant exercé un droit de préemption, en sorte qu’il est devenu acheteur de la belle propriété.

Comme le vendeur a vendu le lendemain à un tiers, il est évincé et peut obtenir des dommages sur base de l’article 1633 Code civil.

Cette disposition prévoit que si l’immeuble vendu se trouve avoir augmenté de prix à l’époque de l’éviction, le vendeur est tenu de payer ce qu’elle vaut au-dessus du prix de la vente.

Or l’avocat bruxellois considère qu’à l’époque de l’éviction (soit le lendemain de son alignement sur le l’offre du tiers), le bien avait acquis une plus-value de 1.500.000 €.

Bref, il aurait raté une belle affaire par la faute du propriétaire.

Le vendeur ne voit évidemment pas les choses de cette manière.

Et surtout, il nie avoir voulu accorder un droit de préemption. Il dit avoir été induit en erreur par des informations divergentes données par la déléguée de l’agence et par l’administrateur de l’agence.

Heureusement pour l’agence immobilière, la Cour d’appel de Bruxelles a reconnu qu’elle avait bien été mandatée pour émettre le fameux document qui est à l’origine du litige.

La question centrale en cette affaire est donc de savoir si un droit de préemption nait du droit de pouvoir s’aligner sur un prix.

La Cour d’appel de Bruxelles aurait pu se contenter de prendre la clause litigieuse au pied de la lettre : une information sur toute offre permettant au destinataire de l’information de formuler la même offre.

Mais la Cour d’appel va juger que cette clause n’est pas claire puisqu’elle va lui appliquer les principes d’interprétation déposés aux articles 1156 et suivants du Code civil.

La Cour d’appel dit ceci :

« Si, comme le soutiennent en substance les [vendeurs], le fait de ‘s’aligner’ devait seulement permettre aux [demandeurs] de faire savoir qu’ils formulaient la même offre que le tiers, la clause ‘il vous sera donné un délai de vingt-quatre heures pour pouvoir vous aligner sur une offre précise’ ne présente aucun intérêt  pour les [demandeurs] ;

 En revanche, si les mots ‘s’aligner’ impliquent que ces derniers, en formulant une offre identique à celle du tiers, doivent être préférés à ce dernier, la clause prend toute sa signification (cf. article 1157 du Code civil) ; »

L’article 1157 Code civil dispose que lorsqu’une clause est susceptible de deux sens, on doit plutôt l’entendre dans le sens avec lequel elle peut avoir quelque effet, plutôt que dans le sens avec lequel elle n’en pourrait produire aucun.

Le vendeur considérait qu’à offre égale, il conservait la faculté de choisir à qui il déciderait de vendre leur bien.

La Cour d’appel rejette cette thèse qui « revient à vider de son contenu le droit d’alignement reconnu [à l’avocat bruxellois] ; »

C’est ainsi que la Cour reconnait un droit de préemption dans la clause « il vous sera donné un délai de vingt-quatre heures pour pouvoir vous aligner sur une offre précise. »

Reste alors à apprécier le dommage résultant de ce que le titulaire de ce droit de préemption n’a pu en faire profit en dépit de son « alignement. »

On sait que l’avocat bruxellois réclamait un montant de 1.500.000 € pour la perte de la plus-value de l’immeuble.

Il ne sera pas suivi.

En effet, les juges d’appel relèvent que l’offre sur base de laquelle la vente s’est formée, prévoyait que le transfert de la propriété n’interviendrait que dans six mois.

Donc, poursuivent les juges d’appel, quand le vendeur a vendu au tiers, l’avocat bruxellois n’était pas encre devenu propriétaire, même s’il avait acquis.

Il ne pouvait donc avoir été évincé…

C’est contre ce raisonnement que l’avocat bruxellois forme un pourvoi en cassation.

La Cour de cassation lui donne évidemment raison, au motif de ce que « la garantie d’éviction, qui est un effet de la vente, n’est pas exclue par le fait que le transfert de la propriété de la chose vendue est différé. »

La Cour d’appel ne pouvait admettre qu’il y avait vente par l’exercice du droit de préemption, et ne pas reconnaitre les effets de cette vente, à savoir la naissance de la garantie d’éviction.

L’arrêt est donc cassé en ce qu’il dit non fondée la demande de l’avocat bruxellois fondée sur l’article 1633 du Code civil.

L’affaire est renvoyée devant la Cour d’appel de Liège.

Ce sont les juges liégeois  que l’optimiste avocat bruxellois devra convaincre de ce que la belle propriété boitsfortoise accusait une plus-value de 1.500.000 € au jour où l’éviction fut consommée, soit le lendemain de la vente.

On lui souhaite bonne chance.

Enfin, on ne peut s’empêcher, en lisant l’arrêt, de jeter une pierre dans le jardin de l’agent immobilier.

Le rôle de l’agent est de chercher le meilleur prix, pas d’aligner les offres ; il doit mettre les offres en concurrence, et non neutraliser les enchères par un pacte de préférence.

Et tant qu’à accorder un droit de préemption, il doit le faire d’une manière claire et compréhensible pour son commettant, pour éviter les litiges.

Enfin, l’intervention de l’agence immobilière a-t-elle été heureuse, si le bien accusait déjà une plus-value comme le plaidait l’avocat bruxellois… ?

(Cass., 11 octobre 2012, rôle n° C.10.0260.F, www.juridat.be).

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La responsabilité (très limitée) de l’administrateur

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Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix.

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C’est la question bien connue du concours de responsabilité.

En appel, l’administrateur, la société de courtage et l’assureur en RC professionnelle de la société de courtage sont condamnés.

La Cour de cassation va casser l’arrêt (16 mars 2018, rôle n° C.17.0200.F, www.juridat.be) concernant l’administrateur.

«  Le mandataire, qui, agissant dans le cadre de son mandat commet une faute, ne peut être déclaré responsable à l’égard du tiers contractant que si cette  faute constitue un manquement à l’obligation générale de prudence. »

Le juge d’appel avait posé que « le mandataire peut encourir une responsabilité personnelle s’il commet une culpa in contrahendo, faute précontractuelle au cours des négociations devant conduire à la conclusion d’un contrat ».

Non, dit la Cour de cassation :

« L’arrêt, qui retient ainsi l’existence d’une faute extracontractuelle [de l’administrateur] au motif que le manquement à son obligation d’information et de conseil précède la conclusion du contrat d’assurance entre un tiers et [l’investisseur], alors qu’il constitue l’inexécution d’une obligation du contrat de courtage conclu entre son mandant et [l’investisseur], viole les articles 1382 et 1383 du Code civil. » 

C’est encore un arrêt sur le concours de responsabilité en matière de responsabilité d’administrateur.

Celui-ci n’est responsable de la faute contractuelle de la société que s’il a commis en représentant la société dans un contrat une faute qui constitue aussi un manquement à l’obligation générale de prudence qui existerait indépendamment du contrat.

C’est pourquoi on a pu parler de l’immunité de l’agent d’exécution.

L’intérêt de cet arrêt est que la théorie du concours de responsabilité est appliqué au stade précontractuel.

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