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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La TVA à 6 % et le passage de 2010 à 2011

Démolition – reconstruction

L’article 56 de la loi-programme du 27 décembre 2006 a introduit une rubrique XXXVII dans le tableau A de l’annexe de l’arrêté royal n° 20 du 20 juillet 1970.

Cette rubrique dénommée « démolition et reconstruction de bâtiments dans des zones urbaines » prévoit que le taux réduit de la TVA s’appliquera aux travaux immobiliers ayant pour objet la démolition et la reconstruction conjointe (sic) d’un bâtiment d’habitation.

Les conditions pour bénéficier du taux réduit de  6 % sont les suivantes :

  1. Les travaux doivent porter sur des travaux immobiliers de démolition suivie de la reconstruction.
  2. Le bâtiment doit, après travaux, être utilisé, soit exclusivement, soit à titre principal comme logement privé.
  3. Le bâtiment doit être situé dans une zone urbaine définie par  divers arrêtés royaux.
  4. L’entrepreneur doit être enregistré. Depuis l’A.R. du 2 juin 2010, cette condition n’est plus exigée.
  5. La facture de l’entrepreneur et son double doivent contenir la mention de ce que le taux réduit est applicable et que les conditions du taux réduit sont remplies en raison des déclarations du maître de l’ouvrage.
  6. La facture doit porter une TVA qui devient exigible au plus tard le 31 décembre de l’année de la première occupation du bâtiment.
  7. Le maître de l’ouvrage doit introduire une déclaration au contrôle TVA, avant la facturation, de ce que le bâtiment est destiné à être utilisé comme logement privé, et cette déclaration elle doit être accompagnée d’une copie  du permis d’urbanisme, des contrats d’entreprise (une tolérance administrative ne l’exige plus) et de la décision d’insérer la situation du bien dans une zone urbaine visée (voir infra).
  8. Le maître de l’ouvrage doit encore remettre une copie de cette déclaration aux entrepreneurs.

L’article 56 précité n’est pas limité dans le temps. Il entre en vigueur le 1er janvier 2007.

Ce régime a été amélioré par des dispositions successives qui, elles, sont limitées dans le temps.

Ainsi, à partir du 1er janvier 2009, le taux de 6 % est rendu applicable à toute démolition suivie de reconstruction d’un immeuble destiné à l’habitation, même s’il est situé en dehors des 32 villes et Communes dont question en 2007 (art. 1erquater A.R. n° 20 TVA).

Ce régime a été maintenu pour l’année 2010, mais à la condition de ce que le permis d’urbanisme ait été introduit avant le 1er avril 2010.

Ces deux améliorations du régime de 2007 ont donc pris fin, la première fin 2009 et la seconde fin 2010.

Le Gouvernement étant en affaires courantes, il y a peu de chance que le régime de 2010 soit relancé en 2011.

Cela signifie qu’en 2011, on reviendra aux conditions définies par la loi-programme du 27 décembre 2006 dont question plus haut.

Les conditions valables en 2009 et 2009 ne sont donc plus suffisantes, puisque l’application du taux réduit était alors plus large.

A partir de 2011, il faut à nouveau justifier de ce que le bâtiment objet de la démolition et de la reconstruction est bien situé dans une zone urbaine admise.

Ces zones sont définies par l’autorité compétente des grandes villes énumérées dans les arrêtés royaux du 12 août 2000, du 26 septembre 2001 et du 28 avril 2005 en exécution de l’article 3 de la loi du 17 juillet 2000 déterminant les conditions auxquelles les autorités locales peuvent bénéficier d’une aide financière de l’État dans le cadre de la politique urbaine.

Ces 32 villes où il faut favoriser la rénovation urbaine sont plus simplement énumérées dans circulaire AAF n° 3/2007, sous le n° 79 :

  • Les centres urbains d’Anvers, Charleroi, Gand, Ostende, Malines, Mons, La Louvière, Saint-Nicolas, Seraing et Liège.
  • Sur le territoire de la Région de Bruxelles-Capitale : Bruxelles, Anderlecht, Saint-Gilles, Saint-Josse-ten-Noode, Molenbeek-Saint-Jean, Schaerbeek et Forest.
  • Louvain, Bruges, Courtrai, Roeselare, Alost, Termonde, Genk, Hasselt, Mouscron, Tournai, Verviers, Namur, Ixelles, Uccle et Etterbeek.

Selon une instruction administrative, il suffit que le projet soit situé dans une des 32 villes, il n’est pas requis que, dans cette ville, le site soit un chancre urbain.

Cela signifie que l’on peut continuer à faire exécuter les travaux avec une TVA de 6 % en 2011 et après pour la démolition suivie de la reconstruction.

Mais il faut opérer une déclaration complémentaire pour rencontrer la condition de situation du bien objet de la démolition et de la reconstruction.

En effet, le texte applicable avant 2009 imposait de joindre à la déclaration une copie de la décision de l’autorité compétente attestant du respect de la condition n° 2, étant la localisation du bien dans une zone urbaine admissible.

De la sorte, même si c’est  très formel, la condition de zone, applicable avant 2009 et 2010, devra de nouveaux être rencontrée en 2011, par une déclaration complémentaire de ce que le bien est situé en zone de réhabilitation urbaine (les 32 Villes et Communes).

Les maîtres de l’ouvrage qui ont déjà dressé leur déclaration en 2009 ou en 2010, devront remettre une déclaration complémentaire au contrôle TVA du ressort où le bien est situé.

En conséquence, pour ceux qui rencontrent la condition de situation du bien, il n’est pas nécessaire d’anticiper la facturation en 2010, d’autant que cela comporte le risque d’abus de droit.

Transformation et la rénovation

Qu’en est-il des autres travaux, qui portent sur la transformation et la rénovation et non plus sur la démolition suivie de la reconstruction ?

La circulaire n° 6 du 22 août 1986 précise les contours de la différence entre une transformation – rénovation et une nouvelle construction.

Cette question est très importante lorsqu’il n’y a pas de démolition préalable. La distinction entre la transformation et l’agrandissement est également très importante.

Ces questions sont évoquées en détail dans la livraison 19/2010 de la Revue trimestrielle de la fiscalité (www.llfb.be).

Depuis le 1er août 1986, les travaux de transformation et de rénovation sur un immeuble qui servira au logement bénéficient du taux réduit de 6 % de la TVA.

Il faut pour cela que la première occupation du bâtiment remonte à au moins 15 ans (circulaire n° 6 du 22 août 1986).

A dater du 1er janvier 2000, la condition de durée fait l’objet d’un régime transitoire portant cette condition à 5 ans (art. 1erbis AR n° 20 TVA).

Ce régime transitoire se terminait le 31 décembre 2010 et portait sur les mêmes travaux à l’exception des chaudières et ascenseurs.

L’arrêté royal du 17 novembre 2010 reporte l’échéance de ce régime transitoire au 30 juin 2011. Fort bien, mais rappelons qu’il faudra d’ici là une loi confirmative (art. 37, § 2, Code TVA).

Le taux réduit sur les premiers 50.000 €

En 2009 et 2010, il y avait encore une mesure d’encouragement à l’acquisition d’un logement neuf, prévoyant que le taux de 6 % de la TVA sera applicable sur une tranche de 50.000 € des travaux (art.1quinquies AR n° 20 TVA).

Il en résultait une économie de 7.500 €.

Le taux réduit sur une partie du prix d’un logement neuf est une mesure qui est réservée aux personnes physiques, à l’exclusion des sociétés et promoteurs.

Cette mesure prend fin le 31 décembre 2010. En réalité elle ne pourrait plus être appliquée depuis le 3 août 2010 car, le 3 juin 2010, la Commission européenne a imposé à la Belgique de supprimer cette mesure dans les deux mois.

Il n’empêche, le Gouvernement a décidé d’appliquer cette mesure jusqu’au 31 décembre 2010.

Le moment où la TVA est exigible est la livraison du bâtiment (après le 1er janvier 2009 et avant le 31 décembre 2010) ou le paiement ou encore l’émission d’une facture entre ces dates.

Si le bâtiment de logement n’est pas livrable, il faut donc payer ou facturer avant le 1er janvier 2011 pour bénéficier de l’abattement de TVA de 7.500 €.

Cela provoque des anticipations de factures pour bénéficier de la réduction et cela place bien des promoteurs en infraction à la loi Breyne.

En effet, l’article 10 de cette loi ne permet qu’un acompte de maximum 5 % au plus tôt lors de la convention.

Par la suite, à l’acte authentique, le promoteur ne peut exiger que le prix du terrain ou le coût des ouvrages exécutés, déduction faite de l’acompte. Cette disposition est sanctionnée pénalement.

Il arrive que pressés par le temps, des clients demandent une facture (à payer plus tard) pour bénéficier de la réduction de 7.500 € avant l’acte ou après l’acte mais en excédent de ce qui peut encore être réclamé à ce moment.

Cette pratique est bien compréhensible dans le chef du client mais elle est interdite au promoteur.

Cela met aussi le notaire dans une position délicate car l’acte doit attester que les formalités et conditions de la loi Breyne ont bien été respectées.

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Prouver la propriété immobilière

Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ? La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte […]

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Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ?

La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte de vente.

Le propriétaire qui peut invoquer un mode originaire peut aisément faire la preuve de son droit de propriété car ce mode originaire constitue un fait juridique susceptible d’être prouvé par toutes voies de droit et qui, s’il est établi, doit s’analyser en une preuve absolue du droit de propriété.

Lorsqu’un sujet de droit ne peut invoquer qu’un mode dérivé d’acquisition, tel un acte de vente, l’instrumentum qui constate cet acte établit uniquement que l’acheteur a conclu une vente.

Mais cet acte translatif est insuffisant en soi pour rendre l’acquéreur propriétaire.

Cet acquéreur devrait encore démontrer que son auteur était lui-même propriétaire, etc.

L’acquéreur, par mode dérivé, demandeur en revendication, peut invoquer tous actes ou faits susceptibles de rendre vraisemblable l’existence de son droit (J. Hansenne, « Les Biens. Précis », tome I, Ed. Fac. de droit Liège, 1996, n° 639 et suivants, pp. 595 et s.).

Il devra aussi prouver que son vendeur était bien propriétaire ; c’est l’objet de l’origine trentenaire de propriété, insérée dans l’acte authentique soumis à la transcription.

L’article 141, alinéa 3, d la loi hypothécaire dispose qu’ « il est fait mention dans l’acte ou le document, sujet à publicité, du titre de propriété des immeubles concernés et du dernier titre transcrit s’il a moins de trente ans. »

Monsieur Genin, dans le R.P.D.B., v° Hypothèques et privilèges immobiliers (n° 3411), écrit qu’ « il faut en réalité établir la chaîne des mutations de personnes à personnes jusqu’à la date à laquelle tous les droits susceptibles d’exister sur l’immeuble visé sont prescrits, c’est-à-dire trente ans. »

En d’autres termes, dit Monsieur Roelen, « il y a lieu de remonter jusqu’à un titre qui est plus que trentenaire et non pas simplement à une période de trente ans, … »  (E. Roelen, « L’état hypothécaire », in À l’origine de la responsabilité du notaire, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 9).

À cette fins, l’article 127, alinéas 1 et 2, de la loi hypothécaire dispose que « les conservateurs des hypothèques sont tenus de délivrer des certificats constatant les mutations et concessions de droits réels, ainsi que les baux consentis par tous individus indiqués dans les réquisitions écrites qui leur sont faites à cette fin. Ils sont également tenus de délivrer à tout requérant copie des inscriptions ou transcriptions existantes, ou des certificats constatant qu’il n’en existe point. »

L’acte satisfait évidemment aux conditions probatoires du Code civil (un écrit signé en autant de parties qu’il y a d’intérêts distincts).

Quant à son opposabilité aux tiers, elle est assurée par l’article 1165 du même Code (effets externes des contrats) et par la publicité foncière envers, cette fois pour les tiers titulaires de droits concurrents.

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