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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Agrandir un logement à 6 % TVA ?

Le taux de la TVA est de 6 % pour les travaux immobiliers de rénovation et de transformation d’un logement.

Il convient que la première occupation remonte à plus de cinq ans (ou quinze ans si le législateur ne prolonge pas la condition de cinq ans).

Le taux réduit est prévu par la rubrique XXXI du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20 du 20 juillet 1970 relatif aux taux de TVA.

Il arrive fréquemment qu’une transformation s’accompagne d’une amélioration de l’habitation, par exemple en augmentant les volumes.

Se pose alors la question de savoir si l’agrandissement d’une habitation peut être considéré comme une transformation au sens de l’A.R. n° 20.

Il faut tout d’abord que l’agrandissement, par exemple une rehausse, s’inscrive dans le cadre d’une véritable transformation ou d’une rénovation.

Ainsi, lorsque les travaux ne reposent pas d’une manière significative sur les anciens murs portants et, plus généralement, sur la structure essentielle du bâtiment existant, il n’est plus question de transformation ou de rénovation d’une habitation.

En ce cas, l’agrandissement ne peut être réalisé au taux réduit.

Lorsque l’agrandissement est bien réalisé dans le cadre d’une transformation, il faut que la superficie de la partie ancienne demeure significative par rapport à la partie nouvelle.

Cela veut dire que la superficie de la partie ancienne doit être supérieure à la moitié de la superficie totale du complexe d’habitation après la réalisation des travaux.

En d’autres termes, on peut presque doubler la superficie.

Cette condition a été affirmée dans deux décisions administratives (n° E.T.106.933 du 1er
septembre 1994 et E.T.106.933/2 du 29 mars 2006).

Notons une nuance dans une question parlementaire du 9 octobre 2002 (n° 1117, M. Leterme) : il est question de la superficie totale de la partie ancienne qui subsiste après l’exécution des travaux.

C’est cette superficie qui doit être supérieure à la moitié de la superficie totale de l’habitation après la réalisation des travaux.

Cela veut dire que si une partie de la superficie ancienne est démolie, et ne subsiste pas après travaux, elle n’entre pas en compte pour vérifier si la partie ancienne est bien supérieure à la moitié de la superficie nouvelle.

Comment calculer cette condition de superficie ?

Dans la question parlementaire du 9 octobre 2002, le Ministre des finances a répondu qu’il faut :

  • Prendre les mesures à partir de et jusqu’aux côtés extérieurs des murs en élévation,
  • Tenir compte de la superficie totale de chaque partie plane (plancher) de l’habitation, y compris donc la surface perdue, comme celle sous un toit en pente,
  • Tenir compte de la superficie des remise, cave, grenier et garage intégré ou annexé.
  • Ne pas prendre en compte la superficie de la cave comblée, pour le calcul de la superficie de la partie ancienne qui subsiste après les travaux.

En outre, pour qu’il s’agisse d’une transformation, il faut évidemment une certaine unité entre la partie nouvelle et la partie ancienne.

L’administration exprime cette réalité en posant que la partie nouvelle ne peut fonctionner indépendamment de la partie ancienne.

Elle doit compléter la partie ancienne et donc former avec elle un ensemble quant à l’utilisation du bâtiment.

Cette condition posée par l’administration n’est pas dans la loi et procède d’une interprétation de la notion de transformation.

Elle est très importante pour ce qui concerne la division d’une maison pour en faire des appartements distinctement habitable.

Si une habitation unifamiliale est transformée pour réaliser des appartements ou des kots d’étudiant, le taux réduit ne sera en principe pas applicable.

S’il s’agit de privatiser un étage pour un parent, on devrait pouvoir considérer que l’on est encore dans le cas d’un logement unique transformé.

Par ailleurs, à mon sens, cela n’empêche pas que des appartements distincts soient réalisés au taux réduit lorsqu’un immeuble commercial est transformé au taux réduit pour en faire du logement.

En effet, il n’est pas requis que le bien transformé soit déjà un immeuble d’habitation ; il doit l’être après travaux (point 38 de la circulaire du 22 août 1986).

En revanche, il n’est pas requis que la partie nouvellement construite se trouve sous le même toit que la partie ancienne.

L’administration admet que la construction d’une nouvelle aile séparée soit considérée comme une transformation au sens de la rubrique XXXI.

L’extension pour réaliser un garage desservant une habitation existante peut aussi être considérée comme procédant d’une transformation exécutée au taux réduit (point 51 de la circulaire du 22 août 1986).

Logiquement, la démolition de l’existant bénéficie aussi du taux de 6 %, si elle « constitue le préalable nécessaire à des travaux visés », c’est-à-dire à la rénovation – transformation.

Enfin, ne perdons pas de vue que la facture délivrée par l’entrepreneur doit constater l’existence des divers éléments justificatifs de l’application du taux réduit.

A cette fin, le client doit remettre une attestation de ce que le bien est utilisé depuis plus de quinze ans et sera principalement affecté à l’habitation.

Commentaires

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Un commentaire Poster un commentaire
  1. Avatar
    ADB #

    Bonjour,
    Merci pour cet article très complet. Juste encore un petit point, qu’en est-il si l’on découpe le projet en phases afin de détourner la problématique du doublement de surface ? Par exemple phase 1: passer de 100m² à 199m² (avec un permis d’urbanisme distinct) et phase 2, passer de 199m² à 350m² (avec un nouveau permis d’urbanisme). Les deux phases serait-elle soumises chacune à 6% ?

    août 1, 2011

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La mesure temporaire de démolition–reconstruction et l’usufruit

Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %. La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation […]

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Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %.

La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation propre de l’acquéreur ou à une location à long terme dans le cadre de la politique sociale.

La vente dite fractionnée (nue-propriété/usufruit) peut également, mais partiellement,  relever de l’application de la mesure.

La livraison de l’usufruit peut bénéficier du taux réduit de la TVA si toutes les conditions de fond et de forme sont remplies.

La livraison de la nue-propriété sera toutefois soumise au taux normal de la TVA.

En effet, la nue-propriété est considéré comme ne  pouvant jamais répondre à la définition de la condition d’habitation propre.

La circulaire 2021/C/18 donne l’exemple suivant au point 5 :

Un promoteur immobilier vend une maison familiale après démolition d’un ancien bâtiment sur la même parcelle.

Les parties conviennent de ce que la nue-propriété est achetée par Madame (qui continuera à vivre dans un appartement qu’elle loue) tandis que l’usufruit de la maison est transféré à son père qui achète l’usufruit de la maison et y établira son domicile.

La livraison de l’usufruit au père sera taxée au taux de 6 % tandis que la livraison de la nue-propriété à Madame sera soumise au taux normal de la TVA, soit 21 %.

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