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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Agrandir un logement à 6 % TVA ?

Le taux de la TVA est de 6 % pour les travaux immobiliers de rénovation et de transformation d’un logement.

Il convient que la première occupation remonte à plus de cinq ans (ou quinze ans si le législateur ne prolonge pas la condition de cinq ans).

Le taux réduit est prévu par la rubrique XXXI du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20 du 20 juillet 1970 relatif aux taux de TVA.

Il arrive fréquemment qu’une transformation s’accompagne d’une amélioration de l’habitation, par exemple en augmentant les volumes.

Se pose alors la question de savoir si l’agrandissement d’une habitation peut être considéré comme une transformation au sens de l’A.R. n° 20.

Il faut tout d’abord que l’agrandissement, par exemple une rehausse, s’inscrive dans le cadre d’une véritable transformation ou d’une rénovation.

Ainsi, lorsque les travaux ne reposent pas d’une manière significative sur les anciens murs portants et, plus généralement, sur la structure essentielle du bâtiment existant, il n’est plus question de transformation ou de rénovation d’une habitation.

En ce cas, l’agrandissement ne peut être réalisé au taux réduit.

Lorsque l’agrandissement est bien réalisé dans le cadre d’une transformation, il faut que la superficie de la partie ancienne demeure significative par rapport à la partie nouvelle.

Cela veut dire que la superficie de la partie ancienne doit être supérieure à la moitié de la superficie totale du complexe d’habitation après la réalisation des travaux.

En d’autres termes, on peut presque doubler la superficie.

Cette condition a été affirmée dans deux décisions administratives (n° E.T.106.933 du 1er
septembre 1994 et E.T.106.933/2 du 29 mars 2006).

Notons une nuance dans une question parlementaire du 9 octobre 2002 (n° 1117, M. Leterme) : il est question de la superficie totale de la partie ancienne qui subsiste après l’exécution des travaux.

C’est cette superficie qui doit être supérieure à la moitié de la superficie totale de l’habitation après la réalisation des travaux.

Cela veut dire que si une partie de la superficie ancienne est démolie, et ne subsiste pas après travaux, elle n’entre pas en compte pour vérifier si la partie ancienne est bien supérieure à la moitié de la superficie nouvelle.

Comment calculer cette condition de superficie ?

Dans la question parlementaire du 9 octobre 2002, le Ministre des finances a répondu qu’il faut :

  • Prendre les mesures à partir de et jusqu’aux côtés extérieurs des murs en élévation,
  • Tenir compte de la superficie totale de chaque partie plane (plancher) de l’habitation, y compris donc la surface perdue, comme celle sous un toit en pente,
  • Tenir compte de la superficie des remise, cave, grenier et garage intégré ou annexé.
  • Ne pas prendre en compte la superficie de la cave comblée, pour le calcul de la superficie de la partie ancienne qui subsiste après les travaux.

En outre, pour qu’il s’agisse d’une transformation, il faut évidemment une certaine unité entre la partie nouvelle et la partie ancienne.

L’administration exprime cette réalité en posant que la partie nouvelle ne peut fonctionner indépendamment de la partie ancienne.

Elle doit compléter la partie ancienne et donc former avec elle un ensemble quant à l’utilisation du bâtiment.

Cette condition posée par l’administration n’est pas dans la loi et procède d’une interprétation de la notion de transformation.

Elle est très importante pour ce qui concerne la division d’une maison pour en faire des appartements distinctement habitable.

Si une habitation unifamiliale est transformée pour réaliser des appartements ou des kots d’étudiant, le taux réduit ne sera en principe pas applicable.

S’il s’agit de privatiser un étage pour un parent, on devrait pouvoir considérer que l’on est encore dans le cas d’un logement unique transformé.

Par ailleurs, à mon sens, cela n’empêche pas que des appartements distincts soient réalisés au taux réduit lorsqu’un immeuble commercial est transformé au taux réduit pour en faire du logement.

En effet, il n’est pas requis que le bien transformé soit déjà un immeuble d’habitation ; il doit l’être après travaux (point 38 de la circulaire du 22 août 1986).

En revanche, il n’est pas requis que la partie nouvellement construite se trouve sous le même toit que la partie ancienne.

L’administration admet que la construction d’une nouvelle aile séparée soit considérée comme une transformation au sens de la rubrique XXXI.

L’extension pour réaliser un garage desservant une habitation existante peut aussi être considérée comme procédant d’une transformation exécutée au taux réduit (point 51 de la circulaire du 22 août 1986).

Logiquement, la démolition de l’existant bénéficie aussi du taux de 6 %, si elle « constitue le préalable nécessaire à des travaux visés », c’est-à-dire à la rénovation – transformation.

Enfin, ne perdons pas de vue que la facture délivrée par l’entrepreneur doit constater l’existence des divers éléments justificatifs de l’application du taux réduit.

A cette fin, le client doit remettre une attestation de ce que le bien est utilisé depuis plus de quinze ans et sera principalement affecté à l’habitation.

Commentaires

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Un commentaire Poster un commentaire
  1. ADB #

    Bonjour,
    Merci pour cet article très complet. Juste encore un petit point, qu’en est-il si l’on découpe le projet en phases afin de détourner la problématique du doublement de surface ? Par exemple phase 1: passer de 100m² à 199m² (avec un permis d’urbanisme distinct) et phase 2, passer de 199m² à 350m² (avec un nouveau permis d’urbanisme). Les deux phases serait-elle soumises chacune à 6% ?

    août 1, 2011

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La réforme du droit de la copropriété en 21 points

1. Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, … 2.  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots. 3.  Quant à la structure des plus grands ensembles, a. S’agissant […]

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1. Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, …

2.  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots.

3.  Quant à la structure des plus grands ensembles,

a. S’agissant des associations partielles avec personnalité, faculté de proposer des structurations asymétriques, c’est-à-dire dans les groupes d’immeubles ou les éléments comportant différents éléments physiquement distincts, de limiter la création d’une association partielle à un immeuble ou à une fraction d’immeuble ;

b. Suppression des associations partielles sans personnalité juridique mais consécration de l’idée suivant laquelle en présence de charges communes particulières, seuls les copropriétaires concernés votent, ce qui revient à donner une réelle autonomie aux copropriétaires concernés mais au départ de la notion de « charge commune particulière » ;

c. Chronologie logique dans l’acquisition de la personnalité juridique dans les copropriétés pyramidales (d’abord l’association principale, puis ensuite les associations partielles).

4.  Consécration de l’idée suivant laquelle un usage exclusif est présumé constitutif d’une servitude, ce qui implique qu’il doit être l’accessoire d’un fonds dominant.

5.  Rétrécissement du contenu du Règlement de copropriété au bénéfice du règlement d’ordre intérieur, au bénéfice d’un assouplissement du formalisme en cas de modification et ce, sans perte d’efficacité puisque les clauses de recouvrement doivent continuer à figurer dans le Règlement de copropriété.

6.  Dans les nouvelles promotions, définition d’un cadre (conditions de fond et de forme) permettant enfin de modifier valablement les statuts avant la réception provisoire des parties communes concernées (en cas d’association partielle).

7.  Coup d’arrêt aux services de gestion imposés via les statuts de copropriété (ex. résidences avec services hôteliers, résidences pour personnes âgées, …) aussi, cela devrait se faire sur une base volontaire et en dehors des statuts de copropriété (cela rejoint la jurisprudence connue).

8.  Validation des clauses de médiation par opposition aux clauses d’arbitrage.

9.  Meilleure définition des fonds de roulement et de réserve – création obligatoire, obligation de dissociation, solidarité en cas de démembrement sur un lot, ventilation claire des appels de fonds entre roulement et réserve – en principe, mise en place dans les cinq ans de la réception provisoire d’un fonds de réserve.

10. Précision quant à la prise en charge du passif de l’association des copropriétaires (proportionnalité liée aux quotes-parts, donc nouvelle importance du rapport de quotité ou de la mise à jour des quotités dans les anciennes copropriétés).

11. Petites améliorations techniques dans l’organisation des AG.

12. Modification de certains quorums à la faveur d’un assouplissement ou d’une clarification :

a. Majorité de 2/3 pour travaux dans les communs, la modification des statuts ou la conclusion des contrats ;

b. Majorité absolue pour travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d’administration provisoire ;

c. Expropriation privée : faculté de suppression de droits réels privatifs sur les parties communes, contre indemnisation ;

d. Division soumise à la majorité des 4/5 ;

e. Majorité de 4/5 également pour la démolition dictée par la salubrité, la sécurité ou un coût excessif ;

f.  Assouplissement de la règle d’unanimité, à la seconde ag (plus de quorum de présence).

14.  Améliorations techniques visant à prévenir les abus chez les syndics :

a.  Rémunération de la mission de syndic – distinction entre celles au forfait et les complémentaires qui doivent faire l’objet d’une décision distincte ;

b.  Clarification du régime d’incompatibilité par rapport au Conseil de copropriété et à la fonction de commissaire ;

c.   Incitation au prévisionnel dans les travaux importants.

15.  Traduction pratique de l’importance de l’organe qu’est le Conseil de copropriété :

a.  Obligatoire, si plus de 20 lots et facultatif, dans les autres cas ;

b.  Précision quant à son organisation.

16.  Commissaire aux comptes, consécration de la notion de collège et précision quant à sa mission.

17.  Précisions nombreuses à propos du contentieux de la copropriété.

18.  Création de l’institution de l’administrateur provisoire comme substitut aux organes de la copropriété, si l’équilibre financier de la copropriété est gravement compromis ou si l’association des copropriétaires est dans l’impossibilité d’assurer la conservation de l’immeuble ou sa conformité aux obligations légales.

19.  Précisions nombreuses quant à l’information en cas de mutation immobilière.

20.  Création d’un privilège immobilier « occulte » valable pour les charges de l’exercice en cours et l’exercice précédent. C’est une incitation puissante à l’action des syndics sur le plan du recouvrement.

21.  Entrée en vigueur au 1er janvier 2019 et régime transitoire détaillé.

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