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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Agrandir un logement à 6 % TVA ?

Le taux de la TVA est de 6 % pour les travaux immobiliers de rénovation et de transformation d’un logement.

Il convient que la première occupation remonte à plus de cinq ans (ou quinze ans si le législateur ne prolonge pas la condition de cinq ans).

Le taux réduit est prévu par la rubrique XXXI du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20 du 20 juillet 1970 relatif aux taux de TVA.

Il arrive fréquemment qu’une transformation s’accompagne d’une amélioration de l’habitation, par exemple en augmentant les volumes.

Se pose alors la question de savoir si l’agrandissement d’une habitation peut être considéré comme une transformation au sens de l’A.R. n° 20.

Il faut tout d’abord que l’agrandissement, par exemple une rehausse, s’inscrive dans le cadre d’une véritable transformation ou d’une rénovation.

Ainsi, lorsque les travaux ne reposent pas d’une manière significative sur les anciens murs portants et, plus généralement, sur la structure essentielle du bâtiment existant, il n’est plus question de transformation ou de rénovation d’une habitation.

En ce cas, l’agrandissement ne peut être réalisé au taux réduit.

Lorsque l’agrandissement est bien réalisé dans le cadre d’une transformation, il faut que la superficie de la partie ancienne demeure significative par rapport à la partie nouvelle.

Cela veut dire que la superficie de la partie ancienne doit être supérieure à la moitié de la superficie totale du complexe d’habitation après la réalisation des travaux.

En d’autres termes, on peut presque doubler la superficie.

Cette condition a été affirmée dans deux décisions administratives (n° E.T.106.933 du 1er
septembre 1994 et E.T.106.933/2 du 29 mars 2006).

Notons une nuance dans une question parlementaire du 9 octobre 2002 (n° 1117, M. Leterme) : il est question de la superficie totale de la partie ancienne qui subsiste après l’exécution des travaux.

C’est cette superficie qui doit être supérieure à la moitié de la superficie totale de l’habitation après la réalisation des travaux.

Cela veut dire que si une partie de la superficie ancienne est démolie, et ne subsiste pas après travaux, elle n’entre pas en compte pour vérifier si la partie ancienne est bien supérieure à la moitié de la superficie nouvelle.

Comment calculer cette condition de superficie ?

Dans la question parlementaire du 9 octobre 2002, le Ministre des finances a répondu qu’il faut :

  • Prendre les mesures à partir de et jusqu’aux côtés extérieurs des murs en élévation,
  • Tenir compte de la superficie totale de chaque partie plane (plancher) de l’habitation, y compris donc la surface perdue, comme celle sous un toit en pente,
  • Tenir compte de la superficie des remise, cave, grenier et garage intégré ou annexé.
  • Ne pas prendre en compte la superficie de la cave comblée, pour le calcul de la superficie de la partie ancienne qui subsiste après les travaux.

En outre, pour qu’il s’agisse d’une transformation, il faut évidemment une certaine unité entre la partie nouvelle et la partie ancienne.

L’administration exprime cette réalité en posant que la partie nouvelle ne peut fonctionner indépendamment de la partie ancienne.

Elle doit compléter la partie ancienne et donc former avec elle un ensemble quant à l’utilisation du bâtiment.

Cette condition posée par l’administration n’est pas dans la loi et procède d’une interprétation de la notion de transformation.

Elle est très importante pour ce qui concerne la division d’une maison pour en faire des appartements distinctement habitable.

Si une habitation unifamiliale est transformée pour réaliser des appartements ou des kots d’étudiant, le taux réduit ne sera en principe pas applicable.

S’il s’agit de privatiser un étage pour un parent, on devrait pouvoir considérer que l’on est encore dans le cas d’un logement unique transformé.

Par ailleurs, à mon sens, cela n’empêche pas que des appartements distincts soient réalisés au taux réduit lorsqu’un immeuble commercial est transformé au taux réduit pour en faire du logement.

En effet, il n’est pas requis que le bien transformé soit déjà un immeuble d’habitation ; il doit l’être après travaux (point 38 de la circulaire du 22 août 1986).

En revanche, il n’est pas requis que la partie nouvellement construite se trouve sous le même toit que la partie ancienne.

L’administration admet que la construction d’une nouvelle aile séparée soit considérée comme une transformation au sens de la rubrique XXXI.

L’extension pour réaliser un garage desservant une habitation existante peut aussi être considérée comme procédant d’une transformation exécutée au taux réduit (point 51 de la circulaire du 22 août 1986).

Logiquement, la démolition de l’existant bénéficie aussi du taux de 6 %, si elle « constitue le préalable nécessaire à des travaux visés », c’est-à-dire à la rénovation – transformation.

Enfin, ne perdons pas de vue que la facture délivrée par l’entrepreneur doit constater l’existence des divers éléments justificatifs de l’application du taux réduit.

A cette fin, le client doit remettre une attestation de ce que le bien est utilisé depuis plus de quinze ans et sera principalement affecté à l’habitation.

Commentaires

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Un commentaire Poster un commentaire
  1. Avatar
    ADB #

    Bonjour,
    Merci pour cet article très complet. Juste encore un petit point, qu’en est-il si l’on découpe le projet en phases afin de détourner la problématique du doublement de surface ? Par exemple phase 1: passer de 100m² à 199m² (avec un permis d’urbanisme distinct) et phase 2, passer de 199m² à 350m² (avec un nouveau permis d’urbanisme). Les deux phases serait-elle soumises chacune à 6% ?

    août 1, 2011

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Le bailleur confronté à la faillite du preneur

On annonce une avalanche de faillites d’ici la fin de l’année, en raison des effets de la crise sanitaire. La faillite du locataire est un évènement pénible pour un bailleur. En effet, le bailleur est exposé au droit de résiliation du bail par le curateur. Rappelons que le curateur peut résilier unilatéralement le bail lorsque […]

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On annonce une avalanche de faillites d’ici la fin de l’année, en raison des effets de la crise sanitaire.

La faillite du locataire est un évènement pénible pour un bailleur.

En effet, le bailleur est exposé au droit de résiliation du bail par le curateur.

Rappelons que le curateur peut résilier unilatéralement le bail lorsque l’administration de la masse le requiert nécessairement (art. XX.139, § 1, CDE).

Notons que ce droit de résilier les contrats en cours ne vise pas les contrats relatifs à des droits réels (vente, constitution d’un droit d’emphytéose).

Le bailleur peut sommer le curateur de prendre attitude quant à la poursuite du bail.

Si le curateur ne réagit pas sous quinzaine, le bail est considéré comme résilié.

Quelle est la situation du bailleur lorsque le curateur, tacitement ou expressément, refuse de poursuivre l’exécution du bail ?

La loi prévoit que « la créance de dommages et intérêts éventuellement dus au cocontractant du fait de cette résiliation entre dans la masse. »

Une créance « dans » la masse et non « de » la masse signifie qu’elle sera payée en monnaie de faillite, c’est-à-dire après les privilèges et au marc le franc.

Que faut-il comprendre par « dommages et intérêts » au sens de l’art. XX.139 ?

La Cour de cassation répond à cette question dans un arrêt du 4 septembre 2020 (rôle n° C.20.0011.N).

Un bailleur se voit opposer la résiliation du bail par le curateur à la faillite du preneur.

Ce bailleur introduit alors une déclaration de créance.

Il réclame, à titre de dommage et intérêts de cette résiliation, la totalité des loyers restant à courir jusqu’au terme contractuel du bail (du 1ier octobre 2016 au 31 mars 2022).

Le curateur oppose que la résiliation est une dissolution fautive dans le chef du preneur failli et que les loyers ne sont dès lors plus dus.

Ce qui est dû, avance le curateur, c’est l’indemnité de résolution prévue dans le bail, soit six mois.

Le juge de paix et le tribunal du Limbourg donnent raison au curateur.

Le bailleur forme un pourvoi en cassation.

La Cour de cassation confirme la thèse du curateur selon laquelle la résiliation de l’article XX.139 (auparavant art. 46 LF) fait apparaître de plein droit l’inexécution contractuelle du failli.

Le droit du bailleur à l’exécution en nature est alors transformé en une indemnité de rupture du bail.

En résumé, quand le curateur fait usage de la faculté de ne pas poursuivre les contrats en cours, le créancier peut réclamer « la créance de dommages et intérêts ».

Cette créance est dans la masse, payée en monnaie de faillite, comme l’on dit.

Cette créance ne correspond pas aux loyers dont le bailleur est privé. Cette créance est l’indemnité de rupture du bail, en général six mois (art. 1760 du Code civil).

Dans la langue de l’arrêt :

“De eiseres hiertegen aanvoert dat zij niet de ontbinding heeft gevorderd, noch aanspraak maakt op schadevergoeding wegens wanprestatie, maar de uitvoering van de overeenkomst bij equivalent.

De appelrechter die oordeelt dat door de toepassing van artikel 46 Faillissementswet “de wanprestatie van de gefailleerde van rechtswege [wordt] vastgesteld”, de medecontractant “al haar rechten behoudt tegen de gefailleerde, met dien verstande dat de curator nooit verplicht kan worden tot uitvoering in natura” en diens “rechten […] worden omgezet naar een vordering tot schadevergoeding” die een schuld in de boedel is en op die gronden beslist dat de eiseres enkel gerechtigd is tot de contractueel bepaalde schadevergoeding, verantwoordt zijn beslissing naar recht.

Het onderdeel kan niet worden aangenomen.”

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