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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

TVA : doit-on rapidement reconstruire après la démolition ?

Autrement dit, quel est le risque de perdre le droit au bénéfice du taux réduit de 6% de la TVA si la construction n’a pas lieu rapidement après la démolition.

Cette question se pose avec davantage d’acuité en ces temps de confinement.

La rubrique XXXVII de l’AR TVA n° 20 ne précise pas de délai précis dans lequel la reconstruction doit être réalisée après la démolition.

La rubrique dispose néanmoins que :

« Le taux réduit de 6 p.c. s’applique aux travaux immobiliers et autres opérations énumérées à la rubrique XXXI, § 3, 3° à 6°, ayant pour objet la démolition et la reconstruction conjointe d’un bâtiment d’habitation » (je souligne).

L’utilisation du mot « conjointe » implique qu’il doive y avoir une unité d’intention entre la démolition et la reconstruction.

Il est déjà largement admis qu’une opération de démolition reconstruction ne peut bénéficier du taux réduit que si elle est mise en œuvre par la même ou les mêmes personnes.

Ceci traduit l’unité d’intention et qui implique naturellement que les opération se fasse dans la foulée l’une de l’autre.

Il est admis que la « reconstruction » puisse précéder la démolition, ceci pour autant que la « reconstruction » ait lieu sur la même parcelle cadastrale que le bâtiment à démolir et que ce dernier soit démoli « sans délai » (Question parlementaire n° 280 de monsieur Dirk Van der Maelen du 3 février 2009 ; Question parlementaire orale n° 11137 de monsieur Hendrik Bogaert du 4 mars 2009).

Autrement dit, la démolition doit avoir lieu rapidement afin qu’il ne soit pas possible de considérer qu’il s’agit simplement d’une construction.

Le raisonnement doit être identique pour l’hypothèse d’une démolition avec reconstruction ultérieure.

Comme cela ressort d’ailleurs de l’unité d’intention qu’implique le terme « conjointe ».

La question du délai qui peut séparer la démolition et la reconstruction ne fait pas l’objet d’une position adoptée par l’administration.

Mais il est clair que l’administration estime qu’un délai raisonnablement court doit séparer la démolition et la reconstruction afin de permettre le bénéfice du taux réduit.

En effet, le tribunal de première instance de Leuven a récemment eu à connaître d’une affaire où l’administration de la TVA avait refusé de valider la déclaration préalable d’une contribuable qui entendait se prévaloir du bénéfice du taux réduit pour une opération de démolition reconstruction (R.E.A. Leuven, 2 février 2018, disponible sur taxwin.be).

Dans le cas d’espèce, la contribuable et son mari avait introduit une demande de permis tendant à démolir trois maisons en vue de la reconstruction d’un immeuble de quatre appartements.

Le permis fut obtenu en 1991 et les opérations de démolition furent réalisées la même année. Cependant, peu de temps après la démolition, le couple se sépare et s’ensuit un long litige relatif au partage du patrimoine commun.

Une fois le litige du couple terminé, seulement en 2011, la contribuable entreprend rapidement les mesures nécessaires en vue d’obtenir un nouveau permis.

Comme le permis était expiré et que la législation en matière d’urbanisme avait changé depuis 1991, il fallut revoir et modifier le projet.

L’administration de la TVA estima que le bénéfice du taux réduit pouvait être requis sur l’opération de reconstruction.

Le tribunal estime en effet que les circonstances rencontrées par la contribuable sont constitutives de force majeure de sorte que le bénéfice du taux réduit peut demeurer acquis.

En effet, il ressort des éléments du dossier qu’il y avait initialement une unité d’intention pour démolir et reconstruire directement.

Ce n’est qu’en raison d’un cas de force majeure que cette unité d’intention n’a pu être mise en pratique.

C’est important en cas de recours en annulation d’un permis d’urbanisme ou en cas de faillite d’un entrepreneur.

Si l’opération de reconstruction après démolition n’est pas mise en œuvre en raison d’un recours en annulation du permis  au Conseil d’Etat, il pourrait être considéré qu’il s’agit là d’un cas de force majeure.

Bref, on doit rapidement faire suivre la démolition d’une reconstruction, et si ce n’est pas le cas, il faut pouvoir avancer un cas de force majeure.

Rappelons que le bénéfice du taux réduit suppose l’introduction préalable d’une déclaration auprès de l’office TVA dans le ressort duquel se trouve l’immeuble.

On notera que dans l’affaire précitée, le tribunal a jugé que l’absence d’une déclaration auprès de l’office de contrôle de la TVA compétent n’a pas pour conséquence la déchéance du droit au taux réduit de 6 % :

“Verweerder werpt in besluiten op dat eiseres nooit een voorafgaande verklaring heeft ingediend op het bevoegde btw-kantoor. Eiseres merkt hieromtrent terecht op dat de afwezigheid van dergelijke verklaring geen verval van het verlaagd tarief tot gevolg heeft. Ze verwijst hiervoor terecht naar de “Informaties en mededelingen 22.06.07/1” (A.O.I.F. –BTW).”

Notons encore qu’à l’occasion de l’introduction de la déclaration, il n’est pas inutile de préciser les circonstances dans lesquelles s’inscrivent les opérations de démolition et reconstruction, ceci afin que l’administration puisse valider l’application du taux réduit en connaissance de cause.

La photo : paysages bruxellois montrant la mixité des constructions : des tours de bureaux et des habitations. Dans la plupart des villes européennes, les tours sont confinées dans certaines parties de la ville. A Bruxelles, l’éclatement de l’urbanisme en autant de Communes (maintenant moins) et l’attrait financier des charges d’urbanisme favorisait cette cohabitation.

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Indemnité de dégâts locatifs et vente du bien

Selon l’article 1732 du Code civil, le preneur doit indemniser le bailleur des dégâts qui surviennent au bien loué pendant la location Si le bailleur répare lui-même les dégâts, il a droit à être indemnisé des frais de réparation. Qu’en est-il lorsque le bien est vendu en cours de bail ? Un arrêt de la Cour […]

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Selon l’article 1732 du Code civil, le preneur doit indemniser le bailleur des dégâts qui surviennent au bien loué pendant la location

Si le bailleur répare lui-même les dégâts, il a droit à être indemnisé des frais de réparation.

Qu’en est-il lorsque le bien est vendu en cours de bail ?

Un arrêt de la Cour de cassation du 8 mars 2021 répond à la question (rôle n° Nr. C.20.0212.N, www.juportal.be).

La vente, dit l’arrêt, est un contrat par lequel la propriété d’un bien est transférée contre un prix en argent ; la contrepartie du transfert de propriété est un prix en argent.

Il résulte de ce qui précède que, lorsque le bailleur répare lui-même l’immeuble et le vend ensuite, le prix qu’il reçoit est la contrepartie de la propriété et n’est pas destiné à l’indemniser des dégâts locatifs.

Le prix de la vente ne peut donc être imputé sur l’indemnité dont le locataire est redevable par suite de dégâts locatifs.

Beoordeling

Krachtens artikel 1732 Oud Burgerlijk Wetboek is de huurder aansprakelijk voor de beschadiging of de verliezen die gedurende zijn huurtijd zijn ontstaan, tenzij hij bewijst dat die buiten zijn schuld hebben plaatsgehad.

Uit deze bepaling volgt dat de huurder gehouden is tot vergoeding van de huurschade waarvoor hij aansprakelijk is, en dat, in geval de eigenaar zelf de huurschade herstelt, hij recht heeft op terugbetaling van de herstelkosten.

Krachtens artikel 1582 Oud Burgerlijk Wetboek is koop een overeenkomst waarbij de ene partij zich verbindt om een zaak te leveren, en de andere om daarvoor een prijs te betalen.

De tegenprestatie voor de eigendomsoverdracht van de zaak is een prijs in geld.

Uit het voorgaande volgt dat, wanneer de eigenaar zelf de huurschade herstelt en vervolgens het goed verkoopt, hij de koopprijs van de koper ontvangt als tegenprestatie voor de eigendomsoverdracht en de betaling van de koopprijs niet strekt tot vergoeding van de huurschade. De koopprijs die de eigenaar ontvangt, kan bijgevolg niet worden toegerekend op de vergoeding die de huurder verschuldigd is omwille de huurschade.

Het middel dat uitgaat van een andere rechtsopvatting, faalt in zoverre naar recht.

Met de redenen dat de vraag « of [de eigenaars] de woning na het einde van de huur al dan niet totaal hebben gerenoveerd, geen enkel belang [heeft] bij het bepalen van de omvang van hun vergoedingsrecht », verwerpt en beantwoordt de appelrechter het in het middel bedoelde verweer.

In zoverre het middel schending aanvoert van artikel 149 Grondwet, mist het feitelijke grondslag.

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