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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

TVA : doit-on rapidement reconstruire après la démolition ?

Autrement dit, quel est le risque de perdre le droit au bénéfice du taux réduit de 6% de la TVA si la construction n’a pas lieu rapidement après la démolition.

Cette question se pose avec davantage d’acuité en ces temps de confinement.

La rubrique XXXVII de l’AR TVA n° 20 ne précise pas de délai précis dans lequel la reconstruction doit être réalisée après la démolition.

La rubrique dispose néanmoins que :

« Le taux réduit de 6 p.c. s’applique aux travaux immobiliers et autres opérations énumérées à la rubrique XXXI, § 3, 3° à 6°, ayant pour objet la démolition et la reconstruction conjointe d’un bâtiment d’habitation » (je souligne).

L’utilisation du mot « conjointe » implique qu’il doive y avoir une unité d’intention entre la démolition et la reconstruction.

Il est déjà largement admis qu’une opération de démolition reconstruction ne peut bénéficier du taux réduit que si elle est mise en œuvre par la même ou les mêmes personnes.

Ceci traduit l’unité d’intention et qui implique naturellement que les opération se fasse dans la foulée l’une de l’autre.

Il est admis que la « reconstruction » puisse précéder la démolition, ceci pour autant que la « reconstruction » ait lieu sur la même parcelle cadastrale que le bâtiment à démolir et que ce dernier soit démoli « sans délai » (Question parlementaire n° 280 de monsieur Dirk Van der Maelen du 3 février 2009 ; Question parlementaire orale n° 11137 de monsieur Hendrik Bogaert du 4 mars 2009).

Autrement dit, la démolition doit avoir lieu rapidement afin qu’il ne soit pas possible de considérer qu’il s’agit simplement d’une construction.

Le raisonnement doit être identique pour l’hypothèse d’une démolition avec reconstruction ultérieure.

Comme cela ressort d’ailleurs de l’unité d’intention qu’implique le terme « conjointe ».

La question du délai qui peut séparer la démolition et la reconstruction ne fait pas l’objet d’une position adoptée par l’administration.

Mais il est clair que l’administration estime qu’un délai raisonnablement court doit séparer la démolition et la reconstruction afin de permettre le bénéfice du taux réduit.

En effet, le tribunal de première instance de Leuven a récemment eu à connaître d’une affaire où l’administration de la TVA avait refusé de valider la déclaration préalable d’une contribuable qui entendait se prévaloir du bénéfice du taux réduit pour une opération de démolition reconstruction (R.E.A. Leuven, 2 février 2018, disponible sur taxwin.be).

Dans le cas d’espèce, la contribuable et son mari avait introduit une demande de permis tendant à démolir trois maisons en vue de la reconstruction d’un immeuble de quatre appartements.

Le permis fut obtenu en 1991 et les opérations de démolition furent réalisées la même année. Cependant, peu de temps après la démolition, le couple se sépare et s’ensuit un long litige relatif au partage du patrimoine commun.

Une fois le litige du couple terminé, seulement en 2011, la contribuable entreprend rapidement les mesures nécessaires en vue d’obtenir un nouveau permis.

Comme le permis était expiré et que la législation en matière d’urbanisme avait changé depuis 1991, il fallut revoir et modifier le projet.

L’administration de la TVA estima que le bénéfice du taux réduit pouvait être requis sur l’opération de reconstruction.

Le tribunal estime en effet que les circonstances rencontrées par la contribuable sont constitutives de force majeure de sorte que le bénéfice du taux réduit peut demeurer acquis.

En effet, il ressort des éléments du dossier qu’il y avait initialement une unité d’intention pour démolir et reconstruire directement.

Ce n’est qu’en raison d’un cas de force majeure que cette unité d’intention n’a pu être mise en pratique.

C’est important en cas de recours en annulation d’un permis d’urbanisme ou en cas de faillite d’un entrepreneur.

Si l’opération de reconstruction après démolition n’est pas mise en œuvre en raison d’un recours en annulation du permis  au Conseil d’Etat, il pourrait être considéré qu’il s’agit là d’un cas de force majeure.

Bref, on doit rapidement faire suivre la démolition d’une reconstruction, et si ce n’est pas le cas, il faut pouvoir avancer un cas de force majeure.

Rappelons que le bénéfice du taux réduit suppose l’introduction préalable d’une déclaration auprès de l’office TVA dans le ressort duquel se trouve l’immeuble.

On notera que dans l’affaire précitée, le tribunal a jugé que l’absence d’une déclaration auprès de l’office de contrôle de la TVA compétent n’a pas pour conséquence la déchéance du droit au taux réduit de 6 % :

“Verweerder werpt in besluiten op dat eiseres nooit een voorafgaande verklaring heeft ingediend op het bevoegde btw-kantoor. Eiseres merkt hieromtrent terecht op dat de afwezigheid van dergelijke verklaring geen verval van het verlaagd tarief tot gevolg heeft. Ze verwijst hiervoor terecht naar de “Informaties en mededelingen 22.06.07/1” (A.O.I.F. –BTW).”

Notons encore qu’à l’occasion de l’introduction de la déclaration, il n’est pas inutile de préciser les circonstances dans lesquelles s’inscrivent les opérations de démolition et reconstruction, ceci afin que l’administration puisse valider l’application du taux réduit en connaissance de cause.

La photo : paysages bruxellois montrant la mixité des constructions : des tours de bureaux et des habitations. Dans la plupart des villes européennes, les tours sont confinées dans certaines parties de la ville. A Bruxelles, l’éclatement de l’urbanisme en autant de Communes (maintenant moins) et l’attrait financier des charges d’urbanisme favorisait cette cohabitation.

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Le bailleur confronté à la faillite du preneur

On annonce une avalanche de faillites d’ici la fin de l’année, en raison des effets de la crise sanitaire. La faillite du locataire est un évènement pénible pour un bailleur. En effet, le bailleur est exposé au droit de résiliation du bail par le curateur. Rappelons que le curateur peut résilier unilatéralement le bail lorsque […]

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On annonce une avalanche de faillites d’ici la fin de l’année, en raison des effets de la crise sanitaire.

La faillite du locataire est un évènement pénible pour un bailleur.

En effet, le bailleur est exposé au droit de résiliation du bail par le curateur.

Rappelons que le curateur peut résilier unilatéralement le bail lorsque l’administration de la masse le requiert nécessairement (art. XX.139, § 1, CDE).

Notons que ce droit de résilier les contrats en cours ne vise pas les contrats relatifs à des droits réels (vente, constitution d’un droit d’emphytéose).

Le bailleur peut sommer le curateur de prendre attitude quant à la poursuite du bail.

Si le curateur ne réagit pas sous quinzaine, le bail est considéré comme résilié.

Quelle est la situation du bailleur lorsque le curateur, tacitement ou expressément, refuse de poursuivre l’exécution du bail ?

La loi prévoit que « la créance de dommages et intérêts éventuellement dus au cocontractant du fait de cette résiliation entre dans la masse. »

Une créance « dans » la masse et non « de » la masse signifie qu’elle sera payée en monnaie de faillite, c’est-à-dire après les privilèges et au marc le franc.

Que faut-il comprendre par « dommages et intérêts » au sens de l’art. XX.139 ?

La Cour de cassation répond à cette question dans un arrêt du 4 septembre 2020 (rôle n° C.20.0011.N).

Un bailleur se voit opposer la résiliation du bail par le curateur à la faillite du preneur.

Ce bailleur introduit alors une déclaration de créance.

Il réclame, à titre de dommage et intérêts de cette résiliation, la totalité des loyers restant à courir jusqu’au terme contractuel du bail (du 1ier octobre 2016 au 31 mars 2022).

Le curateur oppose que la résiliation est une dissolution fautive dans le chef du preneur failli et que les loyers ne sont dès lors plus dus.

Ce qui est dû, avance le curateur, c’est l’indemnité de résolution prévue dans le bail, soit six mois.

Le juge de paix et le tribunal du Limbourg donnent raison au curateur.

Le bailleur forme un pourvoi en cassation.

La Cour de cassation confirme la thèse du curateur selon laquelle la résiliation de l’article XX.139 (auparavant art. 46 LF) fait apparaître de plein droit l’inexécution contractuelle du failli.

Le droit du bailleur à l’exécution en nature est alors transformé en une indemnité de rupture du bail.

En résumé, quand le curateur fait usage de la faculté de ne pas poursuivre les contrats en cours, le créancier peut réclamer « la créance de dommages et intérêts ».

Cette créance est dans la masse, payée en monnaie de faillite, comme l’on dit.

Cette créance ne correspond pas aux loyers dont le bailleur est privé. Cette créance est l’indemnité de rupture du bail, en général six mois (art. 1760 du Code civil).

Dans la langue de l’arrêt :

“De eiseres hiertegen aanvoert dat zij niet de ontbinding heeft gevorderd, noch aanspraak maakt op schadevergoeding wegens wanprestatie, maar de uitvoering van de overeenkomst bij equivalent.

De appelrechter die oordeelt dat door de toepassing van artikel 46 Faillissementswet “de wanprestatie van de gefailleerde van rechtswege [wordt] vastgesteld”, de medecontractant “al haar rechten behoudt tegen de gefailleerde, met dien verstande dat de curator nooit verplicht kan worden tot uitvoering in natura” en diens “rechten […] worden omgezet naar een vordering tot schadevergoeding” die een schuld in de boedel is en op die gronden beslist dat de eiseres enkel gerechtigd is tot de contractueel bepaalde schadevergoeding, verantwoordt zijn beslissing naar recht.

Het onderdeel kan niet worden aangenomen.”

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