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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

TVA : doit-on rapidement reconstruire après la démolition ?

Autrement dit, quel est le risque de perdre le droit au bénéfice du taux réduit de 6% de la TVA si la construction n’a pas lieu rapidement après la démolition.

Cette question se pose avec davantage d’acuité en ces temps de confinement.

La rubrique XXXVII de l’AR TVA n° 20 ne précise pas de délai précis dans lequel la reconstruction doit être réalisée après la démolition.

La rubrique dispose néanmoins que :

« Le taux réduit de 6 p.c. s’applique aux travaux immobiliers et autres opérations énumérées à la rubrique XXXI, § 3, 3° à 6°, ayant pour objet la démolition et la reconstruction conjointe d’un bâtiment d’habitation » (je souligne).

L’utilisation du mot « conjointe » implique qu’il doive y avoir une unité d’intention entre la démolition et la reconstruction.

Il est déjà largement admis qu’une opération de démolition reconstruction ne peut bénéficier du taux réduit que si elle est mise en œuvre par la même ou les mêmes personnes.

Ceci traduit l’unité d’intention et qui implique naturellement que les opération se fasse dans la foulée l’une de l’autre.

Il est admis que la « reconstruction » puisse précéder la démolition, ceci pour autant que la « reconstruction » ait lieu sur la même parcelle cadastrale que le bâtiment à démolir et que ce dernier soit démoli « sans délai » (Question parlementaire n° 280 de monsieur Dirk Van der Maelen du 3 février 2009 ; Question parlementaire orale n° 11137 de monsieur Hendrik Bogaert du 4 mars 2009).

Autrement dit, la démolition doit avoir lieu rapidement afin qu’il ne soit pas possible de considérer qu’il s’agit simplement d’une construction.

Le raisonnement doit être identique pour l’hypothèse d’une démolition avec reconstruction ultérieure.

Comme cela ressort d’ailleurs de l’unité d’intention qu’implique le terme « conjointe ».

La question du délai qui peut séparer la démolition et la reconstruction ne fait pas l’objet d’une position adoptée par l’administration.

Mais il est clair que l’administration estime qu’un délai raisonnablement court doit séparer la démolition et la reconstruction afin de permettre le bénéfice du taux réduit.

En effet, le tribunal de première instance de Leuven a récemment eu à connaître d’une affaire où l’administration de la TVA avait refusé de valider la déclaration préalable d’une contribuable qui entendait se prévaloir du bénéfice du taux réduit pour une opération de démolition reconstruction (R.E.A. Leuven, 2 février 2018, disponible sur taxwin.be).

Dans le cas d’espèce, la contribuable et son mari avait introduit une demande de permis tendant à démolir trois maisons en vue de la reconstruction d’un immeuble de quatre appartements.

Le permis fut obtenu en 1991 et les opérations de démolition furent réalisées la même année. Cependant, peu de temps après la démolition, le couple se sépare et s’ensuit un long litige relatif au partage du patrimoine commun.

Une fois le litige du couple terminé, seulement en 2011, la contribuable entreprend rapidement les mesures nécessaires en vue d’obtenir un nouveau permis.

Comme le permis était expiré et que la législation en matière d’urbanisme avait changé depuis 1991, il fallut revoir et modifier le projet.

L’administration de la TVA estima que le bénéfice du taux réduit pouvait être requis sur l’opération de reconstruction.

Le tribunal estime en effet que les circonstances rencontrées par la contribuable sont constitutives de force majeure de sorte que le bénéfice du taux réduit peut demeurer acquis.

En effet, il ressort des éléments du dossier qu’il y avait initialement une unité d’intention pour démolir et reconstruire directement.

Ce n’est qu’en raison d’un cas de force majeure que cette unité d’intention n’a pu être mise en pratique.

C’est important en cas de recours en annulation d’un permis d’urbanisme ou en cas de faillite d’un entrepreneur.

Si l’opération de reconstruction après démolition n’est pas mise en œuvre en raison d’un recours en annulation du permis  au Conseil d’Etat, il pourrait être considéré qu’il s’agit là d’un cas de force majeure.

Bref, on doit rapidement faire suivre la démolition d’une reconstruction, et si ce n’est pas le cas, il faut pouvoir avancer un cas de force majeure.

Rappelons que le bénéfice du taux réduit suppose l’introduction préalable d’une déclaration auprès de l’office TVA dans le ressort duquel se trouve l’immeuble.

On notera que dans l’affaire précitée, le tribunal a jugé que l’absence d’une déclaration auprès de l’office de contrôle de la TVA compétent n’a pas pour conséquence la déchéance du droit au taux réduit de 6 % :

“Verweerder werpt in besluiten op dat eiseres nooit een voorafgaande verklaring heeft ingediend op het bevoegde btw-kantoor. Eiseres merkt hieromtrent terecht op dat de afwezigheid van dergelijke verklaring geen verval van het verlaagd tarief tot gevolg heeft. Ze verwijst hiervoor terecht naar de “Informaties en mededelingen 22.06.07/1” (A.O.I.F. –BTW).”

Notons encore qu’à l’occasion de l’introduction de la déclaration, il n’est pas inutile de préciser les circonstances dans lesquelles s’inscrivent les opérations de démolition et reconstruction, ceci afin que l’administration puisse valider l’application du taux réduit en connaissance de cause.

La photo : paysages bruxellois montrant la mixité des constructions : des tours de bureaux et des habitations. Dans la plupart des villes européennes, les tours sont confinées dans certaines parties de la ville. A Bruxelles, l’éclatement de l’urbanisme en autant de Communes (maintenant moins) et l’attrait financier des charges d’urbanisme favorisait cette cohabitation.

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La mesure temporaire de démolition–reconstruction et l’usufruit

Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %. La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation […]

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Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %.

La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation propre de l’acquéreur ou à une location à long terme dans le cadre de la politique sociale.

La vente dite fractionnée (nue-propriété/usufruit) peut également, mais partiellement,  relever de l’application de la mesure.

La livraison de l’usufruit peut bénéficier du taux réduit de la TVA si toutes les conditions de fond et de forme sont remplies.

La livraison de la nue-propriété sera toutefois soumise au taux normal de la TVA.

En effet, la nue-propriété est considéré comme ne  pouvant jamais répondre à la définition de la condition d’habitation propre.

La circulaire 2021/C/18 donne l’exemple suivant au point 5 :

Un promoteur immobilier vend une maison familiale après démolition d’un ancien bâtiment sur la même parcelle.

Les parties conviennent de ce que la nue-propriété est achetée par Madame (qui continuera à vivre dans un appartement qu’elle loue) tandis que l’usufruit de la maison est transféré à son père qui achète l’usufruit de la maison et y établira son domicile.

La livraison de l’usufruit au père sera taxée au taux de 6 % tandis que la livraison de la nue-propriété à Madame sera soumise au taux normal de la TVA, soit 21 %.

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