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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Travaux à 6 % pour les immeubles de plus de 5 ans, c’est reparti ?

S’il y a bien une mesure importante pour soutenir le secteur de la construction, en luttant contre le travail au noir, c’est la TVA à 6 % sur la transformation et la rénovation des habitations.

Depuis le 1er août 1986, les travaux de transformation et de rénovation sur un immeuble qui servira au logement bénéficient du taux réduit de 6 % de la TVA.

Il fallait alors que la première occupation du bâtiment remonte à au moins quinze ans de la facturation (circulaire n° 6 du 22 août 1986).

Ce régime est définitif, sas limitation  de durée, et subsiste toujours.

A dater du 1er janvier 2000, la condition de durée a fait l’objet d’un régime transitoire portant cette condition à cinq ans (art. 1erbis AR n° 20 TVA), et excluant les chaudières et ascenseurs.

Ce régime transitoire s’est terminé le 31 décembre 2010 et il fallait donc revenir à la condition visant la durée de 15 ans.

Heureusement, l’arrêté royal du 17 novembre 2010 reporte l’échéance de ce régime transitoire (cinq ans) au 30 juin 2011.

Le ministre des finances estimait en effet que la mesure était tellement ancrée dans les habitudes qu’elle pouvait être reconduite même en affaire courante.

Et après le 30 juin 2011 ?

Rappelons tout d’abord que l’article 37, § 1, du Code TVA permet au Roi de fixer les taux et d’arrêter la répartition des biens et des services entre ces taux.

Mais le § 2 ajoute que « le Roi saisira les Chambres législatives, immédiatement si elles sont réunies, sinon dès l’ouverture de leur plus prochaine session, d’un projet de loi de confirmation des arrêtés pris en exécution du § 1er du présent article. »

Les règles européennes permettent de maintenir ce taux réduit ; il faut donc une loi pour le confirmer et le continuer moyennant la condition d’occupation d’au moins cinq ans.

C’est l’objet d’un projet de loi-programme déposé par le gouvernement en affaire courante (Doc. parl. Chambre 2010-2011, n° 53-1481/001).

Ce projet maintient le taux réduit de 6 % pour les travaux de transformation et rénovation sans limite dans le temps, pour les habitations occupées depuis au moins cinq ans.

Espérons que le Parlement approuvera cette heureuse initiative.

L’exclusion des chaudières et des ascenseurs est, elle aussi, maintenue dans le projet de loi.

En réalité, l’exclusion portait sur « les matériaux qui représentent une part importante du service fourni » mais l’administration avait limité cette exclusion aux chaudières et aux ascenseurs.

Ce sera donc toujours le cas, mais seulement pour les immeubles destinés à l’habitation font l’occupation remonte à au moins cinq ans sans dépasser quinze ans.

Rappelons que la durée de cinq ou quinze ans s’entend de la période entre la première occupation et la première date d’exigibilité de la TVA, c’est-à-dire la facturation du service.

Il ne nous reste plus qu’à espérer que le Parlement se dépêche. Le 30 juin 2011 approche à grand pas.

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La mesure temporaire de démolition–reconstruction et l’usufruit

Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %. La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation […]

Lire plus arrow_forward

Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %.

La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation propre de l’acquéreur ou à une location à long terme dans le cadre de la politique sociale.

La vente dite fractionnée (nue-propriété/usufruit) peut également, mais partiellement,  relever de l’application de la mesure.

La livraison de l’usufruit peut bénéficier du taux réduit de la TVA si toutes les conditions de fond et de forme sont remplies.

La livraison de la nue-propriété sera toutefois soumise au taux normal de la TVA.

En effet, la nue-propriété est considéré comme ne  pouvant jamais répondre à la définition de la condition d’habitation propre.

La circulaire 2021/C/18 donne l’exemple suivant au point 5 :

Un promoteur immobilier vend une maison familiale après démolition d’un ancien bâtiment sur la même parcelle.

Les parties conviennent de ce que la nue-propriété est achetée par Madame (qui continuera à vivre dans un appartement qu’elle loue) tandis que l’usufruit de la maison est transféré à son père qui achète l’usufruit de la maison et y établira son domicile.

La livraison de l’usufruit au père sera taxée au taux de 6 % tandis que la livraison de la nue-propriété à Madame sera soumise au taux normal de la TVA, soit 21 %.

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