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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Travaux à 6 % pour les immeubles de plus de 5 ans, c’est reparti ?

S’il y a bien une mesure importante pour soutenir le secteur de la construction, en luttant contre le travail au noir, c’est la TVA à 6 % sur la transformation et la rénovation des habitations.

Depuis le 1er août 1986, les travaux de transformation et de rénovation sur un immeuble qui servira au logement bénéficient du taux réduit de 6 % de la TVA.

Il fallait alors que la première occupation du bâtiment remonte à au moins quinze ans de la facturation (circulaire n° 6 du 22 août 1986).

Ce régime est définitif, sas limitation  de durée, et subsiste toujours.

A dater du 1er janvier 2000, la condition de durée a fait l’objet d’un régime transitoire portant cette condition à cinq ans (art. 1erbis AR n° 20 TVA), et excluant les chaudières et ascenseurs.

Ce régime transitoire s’est terminé le 31 décembre 2010 et il fallait donc revenir à la condition visant la durée de 15 ans.

Heureusement, l’arrêté royal du 17 novembre 2010 reporte l’échéance de ce régime transitoire (cinq ans) au 30 juin 2011.

Le ministre des finances estimait en effet que la mesure était tellement ancrée dans les habitudes qu’elle pouvait être reconduite même en affaire courante.

Et après le 30 juin 2011 ?

Rappelons tout d’abord que l’article 37, § 1, du Code TVA permet au Roi de fixer les taux et d’arrêter la répartition des biens et des services entre ces taux.

Mais le § 2 ajoute que « le Roi saisira les Chambres législatives, immédiatement si elles sont réunies, sinon dès l’ouverture de leur plus prochaine session, d’un projet de loi de confirmation des arrêtés pris en exécution du § 1er du présent article. »

Les règles européennes permettent de maintenir ce taux réduit ; il faut donc une loi pour le confirmer et le continuer moyennant la condition d’occupation d’au moins cinq ans.

C’est l’objet d’un projet de loi-programme déposé par le gouvernement en affaire courante (Doc. parl. Chambre 2010-2011, n° 53-1481/001).

Ce projet maintient le taux réduit de 6 % pour les travaux de transformation et rénovation sans limite dans le temps, pour les habitations occupées depuis au moins cinq ans.

Espérons que le Parlement approuvera cette heureuse initiative.

L’exclusion des chaudières et des ascenseurs est, elle aussi, maintenue dans le projet de loi.

En réalité, l’exclusion portait sur « les matériaux qui représentent une part importante du service fourni » mais l’administration avait limité cette exclusion aux chaudières et aux ascenseurs.

Ce sera donc toujours le cas, mais seulement pour les immeubles destinés à l’habitation font l’occupation remonte à au moins cinq ans sans dépasser quinze ans.

Rappelons que la durée de cinq ou quinze ans s’entend de la période entre la première occupation et la première date d’exigibilité de la TVA, c’est-à-dire la facturation du service.

Il ne nous reste plus qu’à espérer que le Parlement se dépêche. Le 30 juin 2011 approche à grand pas.

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Clause d’adaptation du loyer commercial

Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps. L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux. Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision […]

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Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps.

L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux.

Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision du loyer, surtout dans le bail de plus de neuf années. Il se peut en effet que le marché locatif évolue plus vite que l’indice santé.

En règle, le loyer évolue légalement de la manière suivante :

  1. La clause d’indexation encadrée par l’article 1728 de l’ancien Code civil qui adapte annuellement le loyer au coût de la vie,
  2. La révision du loyer qui adapte le loyer aux circonstances nouvelles le modulant d’au moins 15 % à la hausse ou à la baisse.

La révision de l’article 6 est impérative en faveur des deux parties (Cass., 25 avril 2003, Pas., I, p. 877).

On ne peut donc y déroger en plus ou en moins car la situation de l’une ou l’autre des parties sera affectée (B. Louveaux, « Le droit du bail commercial », Larcier, Bruxelles, 2011, p. 308).

La question est de savoir si une autre révision peut être convenue, qui déroge aux conditions légales, à savoir :

  1. Provoquée par des circonstances nouvelles,
  2. En raison d’une variation de plus de 15 %,
  3. Avec une appréciation du juge en équité.

Les auteurs et la jurisprudence sont divisés.

Pour certains on ne peut déroger au régime légal ; pour d’autre on peut y ajouter mais pas le restreindre.

Je vous fais grâce du relevé des décisions en sens divers car, depuis, l’arrêt de la Cour de cassation du 25 avril 2003, la doctrine récente penche pour l’interdiction (Ch.-Ed. de Frésart, « Les aspects financiers du bail commercial », in Le bail commercial, La Charte, Bruxelles, 208, p. 136).

Cela ne signifie pas que le bail ne puisse contenir une clause de loyer évolutif (par exemple + 5 % tous les neuf ans). Mais l’automaticité de cette clause la distingue d’un mécanisme de révision.

Je partage l’opinion selon laquelle l’article 6 encadre impérativement la révision, prohibant une autre forme d’adaptation.

Toutefois, la révision se conçoit comme une adaptation à ce que les parties n’ont pu prévoir.

Si le bail contient une clause répondant à un fait générateur prévisible ou connu à la conclusions du bail, au moins en son principe, on se situe en dehors du champ d’application de l’article 6.

Il n’est alors plus question de régime concurrent et la prohibition ne s’applique pas.

Ce sera le cas si une évolution est attendue du fait de travaux dans l’environnement ou un aménagement urbanistique attendu (un schéma directeur pour un piétonnier, par exemple).

En conclusion la clause de révision s’écartant de l’article 6 est en principe prohibée.

Mais si son fait générateur particulier est prévisible à la conclusions du bail, un mode de révision peut être mis en place.

On se situe alors davantage dans le registre de la majoration / minoration sous condition suspensive que dans celui de la révision.

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