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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Travaux à 6 % pour les immeubles de plus de 5 ans, c’est reparti ?

S’il y a bien une mesure importante pour soutenir le secteur de la construction, en luttant contre le travail au noir, c’est la TVA à 6 % sur la transformation et la rénovation des habitations.

Depuis le 1er août 1986, les travaux de transformation et de rénovation sur un immeuble qui servira au logement bénéficient du taux réduit de 6 % de la TVA.

Il fallait alors que la première occupation du bâtiment remonte à au moins quinze ans de la facturation (circulaire n° 6 du 22 août 1986).

Ce régime est définitif, sas limitation  de durée, et subsiste toujours.

A dater du 1er janvier 2000, la condition de durée a fait l’objet d’un régime transitoire portant cette condition à cinq ans (art. 1erbis AR n° 20 TVA), et excluant les chaudières et ascenseurs.

Ce régime transitoire s’est terminé le 31 décembre 2010 et il fallait donc revenir à la condition visant la durée de 15 ans.

Heureusement, l’arrêté royal du 17 novembre 2010 reporte l’échéance de ce régime transitoire (cinq ans) au 30 juin 2011.

Le ministre des finances estimait en effet que la mesure était tellement ancrée dans les habitudes qu’elle pouvait être reconduite même en affaire courante.

Et après le 30 juin 2011 ?

Rappelons tout d’abord que l’article 37, § 1, du Code TVA permet au Roi de fixer les taux et d’arrêter la répartition des biens et des services entre ces taux.

Mais le § 2 ajoute que « le Roi saisira les Chambres législatives, immédiatement si elles sont réunies, sinon dès l’ouverture de leur plus prochaine session, d’un projet de loi de confirmation des arrêtés pris en exécution du § 1er du présent article. »

Les règles européennes permettent de maintenir ce taux réduit ; il faut donc une loi pour le confirmer et le continuer moyennant la condition d’occupation d’au moins cinq ans.

C’est l’objet d’un projet de loi-programme déposé par le gouvernement en affaire courante (Doc. parl. Chambre 2010-2011, n° 53-1481/001).

Ce projet maintient le taux réduit de 6 % pour les travaux de transformation et rénovation sans limite dans le temps, pour les habitations occupées depuis au moins cinq ans.

Espérons que le Parlement approuvera cette heureuse initiative.

L’exclusion des chaudières et des ascenseurs est, elle aussi, maintenue dans le projet de loi.

En réalité, l’exclusion portait sur « les matériaux qui représentent une part importante du service fourni » mais l’administration avait limité cette exclusion aux chaudières et aux ascenseurs.

Ce sera donc toujours le cas, mais seulement pour les immeubles destinés à l’habitation font l’occupation remonte à au moins cinq ans sans dépasser quinze ans.

Rappelons que la durée de cinq ou quinze ans s’entend de la période entre la première occupation et la première date d’exigibilité de la TVA, c’est-à-dire la facturation du service.

Il ne nous reste plus qu’à espérer que le Parlement se dépêche. Le 30 juin 2011 approche à grand pas.

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Condition suspensive

Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive « Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se […]

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Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive

« Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se prévaloir de l’absence de réalisation de cette condition suspensive, que celle relative à la purge de tous droits de préemption ou de préférence intéressait les deux parties, que sa réalisation dépendait de la bonne volonté du vendeur qui, en présentant la déclaration d’intention d’aliéner postérieurement à la date fixée du 15 janvier 2009, avait manifesté expressément sa volonté de ne pas se prévaloir de la caducité du fait du dépassement du terme et que les conditions suspensives avaient été réalisées, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, en a déduit, à bon droit, que le « compromis » de vente n’était pas caduc lors de la demande en réitération de la vente par acte authentique ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 12 novembre 215, www.legifrance.com).

Si une partie peut renoncer à la condition suspensive stipulée dans son intérêt, la renonciation doit cependant intervenir dans le délai fixé pour sa réalisation :

« Attendu que pour rejeter la demande de caducité et constater le transfert de propriété au profit de la société Factory l’arrêt retient que la clause suspensive relative à l’obtention des permis n’a été prévue que dans l’intérêt de l’acquéreur puisque lui seul pouvait y renoncer, qu’aucun formalisme n’était envisagé pour cette renonciation, et que si l’acte devait être réitéré au plus tard le 31 décembre 2004, cette date n’était pas extinctive mais avait pour effet d’ouvrir une période pendant laquelle chacune des parties pouvait sommer l’autre de s’exécuter ; qu’il incombait aux consorts X…, avant de prendre d’autres engagements, de mettre en demeure la société Factory de prendre position et de lui préciser si elle renonçait ou non au bénéfice de la condition suspensive relative à l’obtention des permis, ce qu’ils n’ont pas fait ;

Qu’en statuant ainsi, alors que dès lors que la date du 31 décembre 2004 constituait le point de départ de l’exécution forcée du contrat, la renonciation de l’acquéreur au bénéfice des conditions suspensives devait intervenir avant cette date, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 17 décembre 2008).

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