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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Taux réduit de la TVA : l’administration réfléchit

Il est tentant pour une  entreprise de construction de vendre avec application des droits d’enregistrement à un particulier un immeuble d’habitation dont la première occupation date de plus de cinq ans, et, simultanément ou peu de temps après, de conclure avec ce même acheteur une convention de rénovation de l’immeuble, au taux réduit de la TVA.  J’ai déjà exposé les risques de cette opération dans un article du site. Ce qui nous intéresse aujourd’hui, c’est la réponse du Ministre des finances, M. Vananckere, à une question du député de Donea à ce sujet (Questions et Réponses, Chambre 2011-2012, n° 71 du 25 juin 2012, p. 59 et n° 81 du 17 septembre 2012, p. 37).

Le Ministre dit ceci : « Les questions de l’honorable membre ont trait à une situation dont il est établi que, dans la pratique, elle s’apparente souvent à la problématique de l’article 1er, § 10, du Code de la TVA, à savoir la scission artificielle des opérations, seulement dans le but d’obtenir le taux réduit. Afin de créer une sécurité juridique, j’ai déjà donné à mon administration la mission d’examiner cette problématique en profondeur et d’émettre des directives claires concernant l’application ou non du taux réduit. En ce moment, l’administration met la dernière main à cette étude. Les résultats de cette étude feront donc d’ici peu l’objet d’une publication sur Fisconetplus. »

De sources concordantes, il apparaît que c’est toute la problématique du taux réduit de la TVA dans la construction qui fait actuellement l’objet d’une intense réflexion de l’administration. Et cela n’est pas sans m’inquiéter…

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

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Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

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