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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Taux réduit de la TVA : l’administration réfléchit

Il est tentant pour une  entreprise de construction de vendre avec application des droits d’enregistrement à un particulier un immeuble d’habitation dont la première occupation date de plus de cinq ans, et, simultanément ou peu de temps après, de conclure avec ce même acheteur une convention de rénovation de l’immeuble, au taux réduit de la TVA.  J’ai déjà exposé les risques de cette opération dans un article du site. Ce qui nous intéresse aujourd’hui, c’est la réponse du Ministre des finances, M. Vananckere, à une question du député de Donea à ce sujet (Questions et Réponses, Chambre 2011-2012, n° 71 du 25 juin 2012, p. 59 et n° 81 du 17 septembre 2012, p. 37).

Le Ministre dit ceci : « Les questions de l’honorable membre ont trait à une situation dont il est établi que, dans la pratique, elle s’apparente souvent à la problématique de l’article 1er, § 10, du Code de la TVA, à savoir la scission artificielle des opérations, seulement dans le but d’obtenir le taux réduit. Afin de créer une sécurité juridique, j’ai déjà donné à mon administration la mission d’examiner cette problématique en profondeur et d’émettre des directives claires concernant l’application ou non du taux réduit. En ce moment, l’administration met la dernière main à cette étude. Les résultats de cette étude feront donc d’ici peu l’objet d’une publication sur Fisconetplus. »

De sources concordantes, il apparaît que c’est toute la problématique du taux réduit de la TVA dans la construction qui fait actuellement l’objet d’une intense réflexion de l’administration. Et cela n’est pas sans m’inquiéter…

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Le vendeur peut-il invoquer l’erreur sur le prix ?

Un contrat se forme par l’échange de consentement en vue de produire des effets juridiques. Les consentement doivent être exempts de vice. Un consentement perverti par l’erreur ne forme donc pas un contrat valable. C’est ainsi que l’article 1110 du Code civil dispose que « l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle […]

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Un contrat se forme par l’échange de consentement en vue de produire des effets juridiques. Les consentement doivent être exempts de vice.

Un consentement perverti par l’erreur ne forme donc pas un contrat valable.

C’est ainsi que l’article 1110 du Code civil dispose que « l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet. »

Le vendeur peut-il poursuivre la nullité de la vente pour erreur substantielle sur le prix ?

L’état du bien, sa fonctionnalité ou son statut urbanistique sont sans doute des éléments déterminants pour l’acheteur, puisqu’ils conditionnent l’usage possible du bien, mais pas pour le vendeur qui, justement, s’en défait.

La motivation du vendeur s’arrête souvent au prix ou du moins à l’intérêt de transformer en argent un bien coûteux ou peu liquide.

Une appréciation maladroite de la valeur du bien, lors de la fixation du prix, est-elle un élément substantiel ?

La jurisprudence est réticente a reconnaître une erreur substantielle dans le prix.

En effet, l’erreur doit porter sur la substance de la chose.

Par ailleurs, l’erreur doit être commune ce qui signifie qu’elle doit porter sur un élément entré dans le champ contractuel (Cass., 23 janvier 2014, rôle n° C.13.0114.N, www.juridat.be).

Or la composition du prix relève d’éléments propres au vendeur.

D’après le Prof. P. Van Ommeslaghe, l’erreur sur la valeur de la chose n’est pas susceptible d’entraîner l’annulation d’une convention par application de l’article 1110 du Code civil, à défaut d’être substantielle (« Droit des obligation », T. I, Bruylant, Bruxelles, 2010, pp. 236 et 243).

Le Prof. Wéry parle, lui, d’erreur indifférentes.

Pour cet auteur , l’erreur sur la valeur ou sur le prix n’est pas prise en considération comme cause de nullité ; en effet, la lésion ne vicie point les conventions sauf le dispositif spécifique de la lésion énorme (art. 1674 du Code civil) ou la lésion qualifiée qui est une variante du dol et non de l’erreur.

Il en va cependant autrement lorsque l’erreur sur le prix est la conséquence d’une erreur sur la substance de la chose (P. Wéry, « Droit des obligations », vol. 1, Larcier, Bruxelles, 2010, p. 224).

En ce cas, on retrouve le concept d’erreur sur la chose, pour autant qu’elle soit substantielle.

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