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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

TVA : 6 % pour le Fonds du Logement et inquiétude pour les autres

Un arrêté royal du 21 décembre 2013, publié au Moniteur Belge du 31 décembre 2013, modifie l’arrêté royal n° 20 fixant les taux de la TVA.

Il s’agit du taux de la TVA pour la production de logements neufs dans le cadre de la politique sociale du logement.

La modification est en réalité un ajout, comme on le verra plus loin.

Pour comprendre cet ajout et ses conséquences, voyons d’abord quelle était la situation jusqu’au 31 décembre 2013, puisque l’arrêté entre en vigueur le 1er janvier 2014.

Les articles 98 et 99 de la directive 2006/112/CE permettent d’appliquer un taux réduit de la TVA, qui ne peut être inférieur à 5 %, dans certains cas précisés dans les annexes de la directive.

La catégorie 10 de l’annexe III vise « la livraison, construction, rénovation et transformation de logements fournis dans le cadre de la politique sociale ».

La directive ne définit pas ce qu’il faut entendre par politique sociale du logement. C’est donc au législateur national d’en fixer les contours.

C’est le tableau A en annexe de l’article 1er de l’arrêté royal n° 20 du 20 juillet 1970 qui énumère les opérations de livraison et de service éligibles au taux réduit de 6 %.

Il s’agit de la vente (et la constitution de droit réel) de logements neuf aux sociétés régionales de logement et aux sociétés de logement social agréées par celles-ci, destinés à être loués ou à être vendus, et de la vente de tels logements par ces sociétés.

Le taux réduit est aussi appliqué aux travaux immobiliers et aux services de leasing immobilier facturés à ces sociétés.

Bref, à Bruxelles, la politique sociale du logement bénéficiant du taux réduit de la TVA était limitée au logement social vendu à et par la SLRB et les SISP.

C’est une conception assez restreinte de la politique sociale du logement.

Or, surtout à Bruxelles, le manque de logement pour les personnes à faible ou moyen revenu est une véritable bombe sociale.

Les autorités publiques régionales y sont sensibles mais manquent de moyens.

Trois éléments aggravent cette situation ou entravent sa solution.

  1. Le taux réduit de la TVA qui est un facteur important de l’accès au logement, est limité comme dit plus haut au logement social. Le logement moyen et les acteurs privés en sont écartés même s’ils sont partenaires de la Région.
  2. De fait, dans ses missions de développement économique et de rénovation urbaine sur le territoire de la Région de Bruxelles-Capitale, la SDRB peut agir de concert avec des investissements privés (art. 5 de l’ordonnance du 20 mai 1999) pour produire du logement moyen. Mais la vente de tels logements est soumise à la TVA au taux de 21 %.
  3. Pire, la taxe est en principe également due sur le subside, pour autant qu’il fasse partie du prix (art. 26, alinéa 1er, du Code TVA).

Quelle était donc la situation ?

Le taux réduit est limité au logement social produit par le public qui ne peut satisfaire à la demande. Et Région subsidie des logements moyens ou assimilés au logement social, au taux de 21 %, même sur le subside.

Bref, pour 21 % le subside régional au logement s’en va au fédéral sous forme de taxe. C’est absurde.

À quoi bon subsidier des taxes et pourquoi le fédéral prélève-t-il une taxe sur les missions sociale des Régions ?

La Région de Bruxelles-Capitale a donc tenté un coup de force par son ordonnance du 20 juillet 2011.

Cette ordonnance ajoute un article 3bis au Code bruxellois du logement définissant ce qu’il faut entendre par politique sociale du logement.

L’objectif est d’étendre cette définition au logement acquisitif moyen afin de prétendre au taux réduit pour la réalisation de ces logements avec des partenaires (non SISP) de la SDRB.

L’administration fédérale de la TVA n’a pas apprécié, estimant qu’indirectement la Région s’arrogeait des compétences en matière (fédérale) de TVA.

De longues discussions ont eu lieu, pendant qu’un procès opposait la Région à l’État fédéral sur la question de la TVA sur le subside.

Finalement, l’administration centrale a admis ceci :

« La rubrique XXXVI du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20 du 20 juillet 1970 relatif aux taux de TVA a été modifiée par l’article 6 de l’arrêté royal du 10 février 2009 afin que l’intitulé de cette rubrique corresponde exactement à la catégorie de livraisons de biens ou de prestations de services pour lesquelles l’application d’un taux réduit est autorisée par l’annexe III à la directive 2006/112/CE du Conseil du 28 novembre 2006 relative au système commun de la taxe sur la valeur ajoutée.

Compte tenu de ce qui précède et conformément à l’article 8 de l’arrêté royal du 10 février 2009 précité, le champ d’application de la rubrique susvisée n’est plus limité, depuis le 1er janvier 2009, aux seuls logements sociaux au sens strict mais concerne également les logements moyens au sens des articles 1er, 11°, du Code wallon du logement, et 2, 25°, du Code bruxellois du logement.

Ceci étant, les autres conditions d’application prévues par ladite rubrique XXXVI restent inchangées.

Il est donc notamment requis qu’il s’agisse de logements privés qui sont livrés et facturés par les sociétés régionales de logement et par les sociétés de logement social agréées par celles-ci.

L’article 20, § 2, dernier alinéa, de l’ordonnance du 20 mai 1999 relative à la SDRB dispose que la SDRB est considérée comme une société régionale de logement dans l’exécution de sa mission de production de logements moyens pour laquelle des subsides lui sont octroyés.

Les entreprises privées, que la SDRB fonde, dont elle détient une participation en capital ou avec lesquelles elle s’associe à l’occasion de cette mission, moyennant l’autorisation du gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale, sont considérées comme des sociétés agréées (articles 20, § 2, dernier alinéa, et 21, § 2, de l’ordonnance du 20 mai 1999 précitée).

Dans ces conditions, le taux réduit de TVA de 6 %, s’applique, depuis le 1er janvier 2009, à la livraison de logements moyens fournis et facturés par la SDRB et les sociétés privées avec lesquelles elle s’associe. »

Cette déclaration ouvre doublement le champ du taux réduit à la production de logements.

D’une part en étendant le taux réduit au logement moyen, et, d’autre part, en admettant ce taux pour le logement produit par des partenaires privés de la SDRB.

Il s’agit d’une déclaration par simple lettre du 12 juin 2012. On verra plus loin ce qu’elle est devenue.

Le raisonnement est donc le suivant.

Le cadre XXXVI sur le taux réduit pour la politique sociale du logement vise :

« Les logements privés qui sont livrés et facturés aux sociétés régionales de logement et aux sociétés de logement social agréées par celles-ci et qui sont destinés à être donnés en location (et à être vendus) par ces sociétés ; »

L’article 21, § 2, de l’ordonnance du 20 mai 1999 dispose que :

« La SDRB peut fonder des sociétés commerciales, participer à leur capital ou s’associer à des opérations immobilières avec des tiers en mobilisant les subsides visés aux articles 19 et 20 moyennant l’autorisation du Gouvernement. »

Et, selon l’article 20, § 2, dernier alinéa,

« Dans l’exécution de cette mission de production de logements aux conditions pré-décrites, la SDRB est considérée comme une société régionale de logement et les sociétés visées à l’article 21, § 2, de la présente ordonnance comme des sociétés agréées. »

C’est ainsi que des sociétés agréées dans le cadre des missions de la SDRB sont devenues des sociétés de logement social agréées u regard de la TVA.

Et le logement moyen a suivi puisque la SDRB peut produire du logement moyen avec ses sociétés agréées.

L’évolution était importante car elle permettait à la Région de financer de grands projets immobiliers réalisés par la SDRB et des promoteurs privés en mettant enfin sur le marché des logements fiscalement accessibles.

Que devient cette interprétation du cadre XXXVI selon la déclaration du 12 juin 2012, à la suite de l’arrêté royal du 20 décembre 2013 qui est entré en vigueur le 1er janvier 2014 ?

En réalité, l’arrêté royal a simplement ajouté aux sociétés éligibles au taux réduit les Fonds suivants : le Vlaams Woningfonds, le Fonds du Logement des familles nombreuses de Wallonie et le Fonds du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale.

Le cadre XXXVI devient « (…) les logements privés qui sont livrés et facturés aux sociétés régionales de logement et aux sociétés de logement social agréées par celles-ci, au Vlaams Woningfonds, au Fonds du Logement des familles nombreuses de Wallonie et au Fonds du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale et qui sont destinés à être donnés en location (à être vendus) par ces sociétés ou ces fonds ; »

Le même ajout concerne les travaux immobiliers et le leasing immobilier.

Comment cet ajout est-il motivé ?

L’exposé des motifs relève que certains Fonds de logement sont repris dans les Codes du logement et doivent remplir des missions fixées par les Régions dans le cadre de la politique sociale.

Or ces Fonds ne sont pas des sociétés régionales de logement au sens de la rubrique XXXVI du tableau A, en sorte qu’ils ne peuvent bénéficier du taux réduit.

L’objectif est donc de les assimiler aux sociétés régionales de logement et aux sociétés de logement social agréées par celles-ci, puisqu’ils mènent les mêmes missions de politique sociale du logement.

Fort bien, mais alors pourquoi ne pas avoir complètement modifié le cadre XXXVI en y intégrant l’interprétation donnée par la déclaration dont question plus haut ?

En effet, la motivation est identique : offrir le même taux aux sociétés qui qui mènent des missions identiques dans le cadre de la politique sociale du logement.

Faut-il en déduire que la déclaration de juin 2012 est caduque ? Un passage de la motivation de l’urgence de l’arrêté royal le donne à penser :

« Que les différents acteurs actifs au sein du même segment de la construction de logements sociaux doivent être traités sur un pied d’égalité en ce qui concerne le taux de TVA à appliquer ; »

Or la déclaration évoque aussi le logement moyen, et ne limite pas le cadre XXXVI au seul logement social.

Le Conseil d’État s’est ému à juste titre du risque de discrimination car s’il faut traiter pareillement devant la TVA tous les acteurs du secteur, il n’y a pas de raison de se limiter aux Fonds de logement.

La réponse du Ministre reconnait qu’il existe effectivement d’autres instances qui remplissent des missions prévues dans le Code du logement mais qu’on ne peut les intégrer toutes … pour des raisons budgétaires :

“Om budgettaire redenen werden die andere instanties niet opgenomen in rubriek XXXVI van tabel A van de bijlage bij het KB nr. 20 inzake de btw-tarieven. Zij blijven dus onderworpen aan het normale btw-tarief van 21 %.”

Cela laisse penser que l’interprétation exprimée en juin 2012 par l’administration centrale est caduque, ce qui est grave du point de vue de la prévisibilité financière des projets de promotion subsidiés.

Cette différence de traitement me paraît illégale.

Pareille différence de traitement ne peut être installée que si elle est repose sur un critère objectif et si elle est raisonnablement justifiée.

Or les contraintes budgétaires de la réduction du taux s’appliquent pareillement aux missions du Fonds du Logement et des autres acteurs du secteur (notons que le Ministre du budget avait donné un avis négatif au projet d’arrêté royal).

Le Conseil d’État fait mention dans son avis d’une discrimination mal justifiée. Il a raison.

Le Roi a passé outre à cette objection et s’expose à ce qu’un juge écarte l’arrêté royal par application des articles 10, 11 et 159 de la Constitution.

Et lorsque la loi confirmera l’arrêté royal, comme l’exige l’article 37, § 1er, alinéa 1er, du Code TVA, un recours en annulation pourra être formé devant la Cour constitutionnelle.

En attendant, un boulevard s’offre au Fonds du Logement pour mener des projets de promotion immobilière sociale au taux réduit, et c’est tant mieux car c’est un acteur de grande qualité.

La question reste ouverte de savoir s’il peut aussi produire à 6 % du logement moyen et du logement assimilé au logement social.

Et les sociétés privées avec lesquelles la SDRB s’associe ?  Sont-elles toujours assimilées à des sociétés de logement social agréées par la SDRB, bénéficiant du taux réduit ?

Cette question reste ouverte.

Si ce n’est plus le cas, c’est une véritable catastrophe pour le logement subsidié à Bruxelles.

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Prouver la propriété immobilière

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Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ?

La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte de vente.

Le propriétaire qui peut invoquer un mode originaire peut aisément faire la preuve de son droit de propriété car ce mode originaire constitue un fait juridique susceptible d’être prouvé par toutes voies de droit et qui, s’il est établi, doit s’analyser en une preuve absolue du droit de propriété.

Lorsqu’un sujet de droit ne peut invoquer qu’un mode dérivé d’acquisition, tel un acte de vente, l’instrumentum qui constate cet acte établit uniquement que l’acheteur a conclu une vente.

Mais cet acte translatif est insuffisant en soi pour rendre l’acquéreur propriétaire.

Cet acquéreur devrait encore démontrer que son auteur était lui-même propriétaire, etc.

L’acquéreur, par mode dérivé, demandeur en revendication, peut invoquer tous actes ou faits susceptibles de rendre vraisemblable l’existence de son droit (J. Hansenne, « Les Biens. Précis », tome I, Ed. Fac. de droit Liège, 1996, n° 639 et suivants, pp. 595 et s.).

Il devra aussi prouver que son vendeur était bien propriétaire ; c’est l’objet de l’origine trentenaire de propriété, insérée dans l’acte authentique soumis à la transcription.

L’article 141, alinéa 3, d la loi hypothécaire dispose qu’ « il est fait mention dans l’acte ou le document, sujet à publicité, du titre de propriété des immeubles concernés et du dernier titre transcrit s’il a moins de trente ans. »

Monsieur Genin, dans le R.P.D.B., v° Hypothèques et privilèges immobiliers (n° 3411), écrit qu’ « il faut en réalité établir la chaîne des mutations de personnes à personnes jusqu’à la date à laquelle tous les droits susceptibles d’exister sur l’immeuble visé sont prescrits, c’est-à-dire trente ans. »

En d’autres termes, dit Monsieur Roelen, « il y a lieu de remonter jusqu’à un titre qui est plus que trentenaire et non pas simplement à une période de trente ans, … »  (E. Roelen, « L’état hypothécaire », in À l’origine de la responsabilité du notaire, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 9).

À cette fins, l’article 127, alinéas 1 et 2, de la loi hypothécaire dispose que « les conservateurs des hypothèques sont tenus de délivrer des certificats constatant les mutations et concessions de droits réels, ainsi que les baux consentis par tous individus indiqués dans les réquisitions écrites qui leur sont faites à cette fin. Ils sont également tenus de délivrer à tout requérant copie des inscriptions ou transcriptions existantes, ou des certificats constatant qu’il n’en existe point. »

L’acte satisfait évidemment aux conditions probatoires du Code civil (un écrit signé en autant de parties qu’il y a d’intérêts distincts).

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