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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le taux réduit de la TVA et la rénovation d’éléments non attenants à l’habitation

Une intéressante question parlementaire a été posée au Ministre des finances concernant l’application du taux réduit de la TVA (transformation et rénovation d’habitation).

Après avoir acheté une habitation dotée d’un hangar non attenant, le propriétaire transforme et rénove ce hangar en espace habitable pour sa famille.

Ces travaux de transformation et de rénovation du hangar non attenant pour en faire un espace de vie, sont-ils soumis au taux réduit de la TVA de 6% (rubrique XXXI du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20 du 20 juillet 1970) ?

C’est la question qui a été posée au Ministre des finances par le député Jenne De Potter (Questions et Réponses, Chambre 2011-2012, n° 53, 20 février 2012, p. 41 et n° 58 du 26 mars 2012, p. 99).

Le député ajoutait que la circulaire 86/006 du 22 août 1986 reconnait qu’un garage bénéfice du taux de 6%, même s’il est non attenant à l’habitation, parce qu’il fait partie de celle-ci par les facilités immédiates d’utilisation qu’il réserve au propriétaire (n° 51).

N’est ce pas pareil pour le hangar non attentant (ou la grange), demandait le député.

Relevons tout d’abord que l’ensemble existe depuis plus de 50 ans.

La réponse du Ministre précise que la rénovation du hangar non attenant ne crée pas une seconde habitation séparée un nouveau logement

Il s’agit, ajoute le Ministre, d’une annexe non attenante et servant « d’espace de vie », sans que cela aboutisse toutefois à la création d’une seconde habitation séparée.

La précision est importante.

Voyons la réponse :

« Comme explicité notamment aux points 52 et 53 de la circulaire n° 6 du 22 août 1986, le bénéfice du taux réduit est réservé aux opérations immobilières relatives au logement proprement dit.

Le taux réduit de TVA de 6% de la rubrique XXXI précitée n’est donc pas applicable aux opérations immobilières relatives au terrain jouxtant le bâtiment ni à celles relatives à certaines installations qui ne font pas partie du logement proprement dit.

(…)

Lorsqu’après transformation, le bâtiment non attenant visé par l’honorable membre ne fait pas partie du logement proprement dit parce qu’il sert, par exemple, de sauna ou de serre, les travaux de transformation sont donc exclus de l’application du taux réduit de TVA de 6% de la rubrique XXXI précitée.

Le taux de TVA réduit à 6% de la rubrique XXXI peut être appliqué aux travaux de transformation qui visent à intégrer un bâtiment non attenant au logement proprement dit (par exemple un garage non attenant).

Le bâtiment à l’origine non attenant, sera censé faire partie du logement proprement dit, si après les travaux de transformation, il fournit une utilité immédiate au propriétaire ou au locataire. »

Autrement dit, si l’élément est non attenant mais participe à la fonction du logement principal, s’il en est un accessoire non autonome, il sera rénové au taux réduit comme le bâtiment principal.

La fonction de logement est au sens strict ; pas les piscines, saunas, mini­golfs, courts de tennis et autres installations similaires (pièces d’eau, fontaines, etc.).

A contrario, l’appartement adjacent qui peut servir séparément, (pour la résidence de la grand-mère, pour servir de chambre d’hôte, pour loger un enfant qui vient de se marier, etc., ne bénéficiera pas du taux réduit.

Souvent, on perd cela de vue.

Dans le même ordre d’idée, si l’on rénove une habitation pour en faire deux logements autonomes (division en deux appartements distincts ou plus), il ne s’agit plus de la transformation d’une habitation et le taux réduit doit être exclu pour le nouveau logement.

C’est du moins l’interprétation de l’administration, contestable à mon avis.

C’est en effet une interprétation extensive du point 31 de la circulaire n° 6/1986 du 22 août 1986, qui n’a en réalité pour objet que de distinguer les travaux de transformation de ceux concourant à l’érection d’un bien neuf.

De plus, c’est en contradiction avec le principe reconnu par l’administration que le taux réduit s’applique bien aux logements provenant d’un immeuble qui, avant transformation, n’était pas affecté à cette destination (point 38 et 39 de la circulaire).

On ne sera jamais assez prudent, avant une transformation, d’interroger le contrôle TVA ou d’introduire une demande prefiling au SDA.

Commentaires

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  1. c’est excellent. je fais justement construire un garage non-attenant et cette réponse me conforte dans l’idée du taux à 6%. merci!

    décembre 6, 2013

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La réforme du droit de la copropriété en 21 points

1. Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, … 2.  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots. 3.  Quant à la structure des plus grands ensembles, a. S’agissant […]

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1. Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, …

2.  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots.

3.  Quant à la structure des plus grands ensembles,

a. S’agissant des associations partielles avec personnalité, faculté de proposer des structurations asymétriques, c’est-à-dire dans les groupes d’immeubles ou les éléments comportant différents éléments physiquement distincts, de limiter la création d’une association partielle à un immeuble ou à une fraction d’immeuble ;

b. Suppression des associations partielles sans personnalité juridique mais consécration de l’idée suivant laquelle en présence de charges communes particulières, seuls les copropriétaires concernés votent, ce qui revient à donner une réelle autonomie aux copropriétaires concernés mais au départ de la notion de « charge commune particulière » ;

c. Chronologie logique dans l’acquisition de la personnalité juridique dans les copropriétés pyramidales (d’abord l’association principale, puis ensuite les associations partielles).

4.  Consécration de l’idée suivant laquelle un usage exclusif est présumé constitutif d’une servitude, ce qui implique qu’il doit être l’accessoire d’un fonds dominant.

5.  Rétrécissement du contenu du Règlement de copropriété au bénéfice du règlement d’ordre intérieur, au bénéfice d’un assouplissement du formalisme en cas de modification et ce, sans perte d’efficacité puisque les clauses de recouvrement doivent continuer à figurer dans le Règlement de copropriété.

6.  Dans les nouvelles promotions, définition d’un cadre (conditions de fond et de forme) permettant enfin de modifier valablement les statuts avant la réception provisoire des parties communes concernées (en cas d’association partielle).

7.  Coup d’arrêt aux services de gestion imposés via les statuts de copropriété (ex. résidences avec services hôteliers, résidences pour personnes âgées, …) aussi, cela devrait se faire sur une base volontaire et en dehors des statuts de copropriété (cela rejoint la jurisprudence connue).

8.  Validation des clauses de médiation par opposition aux clauses d’arbitrage.

9.  Meilleure définition des fonds de roulement et de réserve – création obligatoire, obligation de dissociation, solidarité en cas de démembrement sur un lot, ventilation claire des appels de fonds entre roulement et réserve – en principe, mise en place dans les cinq ans de la réception provisoire d’un fonds de réserve.

10. Précision quant à la prise en charge du passif de l’association des copropriétaires (proportionnalité liée aux quotes-parts, donc nouvelle importance du rapport de quotité ou de la mise à jour des quotités dans les anciennes copropriétés).

11. Petites améliorations techniques dans l’organisation des AG.

12. Modification de certains quorums à la faveur d’un assouplissement ou d’une clarification :

a. Majorité de 2/3 pour travaux dans les communs, la modification des statuts ou la conclusion des contrats ;

b. Majorité absolue pour travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d’administration provisoire ;

c. Expropriation privée : faculté de suppression de droits réels privatifs sur les parties communes, contre indemnisation ;

d. Division soumise à la majorité des 4/5 ;

e. Majorité de 4/5 également pour la démolition dictée par la salubrité, la sécurité ou un coût excessif ;

f.  Assouplissement de la règle d’unanimité, à la seconde ag (plus de quorum de présence).

14.  Améliorations techniques visant à prévenir les abus chez les syndics :

a.  Rémunération de la mission de syndic – distinction entre celles au forfait et les complémentaires qui doivent faire l’objet d’une décision distincte ;

b.  Clarification du régime d’incompatibilité par rapport au Conseil de copropriété et à la fonction de commissaire ;

c.   Incitation au prévisionnel dans les travaux importants.

15.  Traduction pratique de l’importance de l’organe qu’est le Conseil de copropriété :

a.  Obligatoire, si plus de 20 lots et facultatif, dans les autres cas ;

b.  Précision quant à son organisation.

16.  Commissaire aux comptes, consécration de la notion de collège et précision quant à sa mission.

17.  Précisions nombreuses à propos du contentieux de la copropriété.

18.  Création de l’institution de l’administrateur provisoire comme substitut aux organes de la copropriété, si l’équilibre financier de la copropriété est gravement compromis ou si l’association des copropriétaires est dans l’impossibilité d’assurer la conservation de l’immeuble ou sa conformité aux obligations légales.

19.  Précisions nombreuses quant à l’information en cas de mutation immobilière.

20.  Création d’un privilège immobilier « occulte » valable pour les charges de l’exercice en cours et l’exercice précédent. C’est une incitation puissante à l’action des syndics sur le plan du recouvrement.

21.  Entrée en vigueur au 1er janvier 2019 et régime transitoire détaillé.

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