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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le taux réduit de la TVA et la rénovation d’éléments non attenants à l’habitation

Une intéressante question parlementaire a été posée au Ministre des finances concernant l’application du taux réduit de la TVA (transformation et rénovation d’habitation).

Après avoir acheté une habitation dotée d’un hangar non attenant, le propriétaire transforme et rénove ce hangar en espace habitable pour sa famille.

Ces travaux de transformation et de rénovation du hangar non attenant pour en faire un espace de vie, sont-ils soumis au taux réduit de la TVA de 6% (rubrique XXXI du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20 du 20 juillet 1970) ?

C’est la question qui a été posée au Ministre des finances par le député Jenne De Potter (Questions et Réponses, Chambre 2011-2012, n° 53, 20 février 2012, p. 41 et n° 58 du 26 mars 2012, p. 99).

Le député ajoutait que la circulaire 86/006 du 22 août 1986 reconnait qu’un garage bénéfice du taux de 6%, même s’il est non attenant à l’habitation, parce qu’il fait partie de celle-ci par les facilités immédiates d’utilisation qu’il réserve au propriétaire (n° 51).

N’est ce pas pareil pour le hangar non attentant (ou la grange), demandait le député.

Relevons tout d’abord que l’ensemble existe depuis plus de 50 ans.

La réponse du Ministre précise que la rénovation du hangar non attenant ne crée pas une seconde habitation séparée un nouveau logement

Il s’agit, ajoute le Ministre, d’une annexe non attenante et servant « d’espace de vie », sans que cela aboutisse toutefois à la création d’une seconde habitation séparée.

La précision est importante.

Voyons la réponse :

« Comme explicité notamment aux points 52 et 53 de la circulaire n° 6 du 22 août 1986, le bénéfice du taux réduit est réservé aux opérations immobilières relatives au logement proprement dit.

Le taux réduit de TVA de 6% de la rubrique XXXI précitée n’est donc pas applicable aux opérations immobilières relatives au terrain jouxtant le bâtiment ni à celles relatives à certaines installations qui ne font pas partie du logement proprement dit.

(…)

Lorsqu’après transformation, le bâtiment non attenant visé par l’honorable membre ne fait pas partie du logement proprement dit parce qu’il sert, par exemple, de sauna ou de serre, les travaux de transformation sont donc exclus de l’application du taux réduit de TVA de 6% de la rubrique XXXI précitée.

Le taux de TVA réduit à 6% de la rubrique XXXI peut être appliqué aux travaux de transformation qui visent à intégrer un bâtiment non attenant au logement proprement dit (par exemple un garage non attenant).

Le bâtiment à l’origine non attenant, sera censé faire partie du logement proprement dit, si après les travaux de transformation, il fournit une utilité immédiate au propriétaire ou au locataire. »

Autrement dit, si l’élément est non attenant mais participe à la fonction du logement principal, s’il en est un accessoire non autonome, il sera rénové au taux réduit comme le bâtiment principal.

La fonction de logement est au sens strict ; pas les piscines, saunas, mini­golfs, courts de tennis et autres installations similaires (pièces d’eau, fontaines, etc.).

A contrario, l’appartement adjacent qui peut servir séparément, (pour la résidence de la grand-mère, pour servir de chambre d’hôte, pour loger un enfant qui vient de se marier, etc., ne bénéficiera pas du taux réduit.

Souvent, on perd cela de vue.

Dans le même ordre d’idée, si l’on rénove une habitation pour en faire deux logements autonomes (division en deux appartements distincts ou plus), il ne s’agit plus de la transformation d’une habitation et le taux réduit doit être exclu pour le nouveau logement.

C’est du moins l’interprétation de l’administration, contestable à mon avis.

C’est en effet une interprétation extensive du point 31 de la circulaire n° 6/1986 du 22 août 1986, qui n’a en réalité pour objet que de distinguer les travaux de transformation de ceux concourant à l’érection d’un bien neuf.

De plus, c’est en contradiction avec le principe reconnu par l’administration que le taux réduit s’applique bien aux logements provenant d’un immeuble qui, avant transformation, n’était pas affecté à cette destination (point 38 et 39 de la circulaire).

On ne sera jamais assez prudent, avant une transformation, d’interroger le contrôle TVA ou d’introduire une demande prefiling au SDA.

Commentaires

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  1. Avatar

    c’est excellent. je fais justement construire un garage non-attenant et cette réponse me conforte dans l’idée du taux à 6%. merci!

    décembre 6, 2013

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ATN par suite de la résiliation anticipée d’un droit d’emphytéose

Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales. Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose. La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution. Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble. L’article […]

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Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales.

Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose.

La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution.

Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble.

L’article 8 de la loi du 10 janvier 1824 prévoit que l’accession survient sans que le propriétaire ne soit tenu à indemnité, sauf stipulation contraire, ce qui n’était pas le cas.

Cette accession génère-t-elle un avantage de toute nature taxable dans le chef du dirigeant ?

Oui, répond la Cour d’appel de Mons Cour d’appel Mons (12 novembre 2010, J.L.M.B., 2013/10, p. 613).

La Cour se base sur un arrêt de la Cour d’appel de Gand (31 janvier 2002, Fiscologue, n° 838, 22 mars 2002, p. 10).

Le gérant contestait le lien de causalité entre l’avantage et sa qualité de dirigeant.

Selon lui, l’avantage provient de l’effet de la loi, et non de son statut.

La Cour d’appel de Mons ne peut suivre ce raisonnement.

Certes, le remembrement du droit de propriété par accession procède de l’application de la loi civile.

Mais en l’espèce, il trouve sa cause dans un acte volontaire du tréfoncier et de l’emphytéote, étant la renonciation anticipée au droit d’emphytéose.

L’avantage taxable doit sans doute trouver sa cause dans le fait que le bénéficiaire soit dirigeant, mais  cet avantage ne doit pas constituer la contrepartie du mandat social.

Il suffit de constater que le dirigeant n’aurait jamais obtenu cet avantage s’il n’avait pas exercé l’activité de gérant au sein de la société (H. Van Outryve, « Kosteloze eigendomsverkrijging gebouw door natuurlijke persoon-bedrijfsleider bij einde recht van opstal », note sous Civ., Bruxelles, 14 mai 2004, T.F.R., 2005, n° 289, p. 862).

Comment évaluer cet avantage taxable sur base de l’article 32, alinéa 2, 2°, CIR/92 ?

L’avantage doit être évalué en fonction du coût évité par le bénéficiaire.

Il s’agit concrètement du prix qu’aurait payé le dirigeant pour obtenir l’avantage correspond aux aménagements dont il profite.

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