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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le taux réduit de la TVA et la rénovation d’éléments non attenants à l’habitation

Une intéressante question parlementaire a été posée au Ministre des finances concernant l’application du taux réduit de la TVA (transformation et rénovation d’habitation).

Après avoir acheté une habitation dotée d’un hangar non attenant, le propriétaire transforme et rénove ce hangar en espace habitable pour sa famille.

Ces travaux de transformation et de rénovation du hangar non attenant pour en faire un espace de vie, sont-ils soumis au taux réduit de la TVA de 6% (rubrique XXXI du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20 du 20 juillet 1970) ?

C’est la question qui a été posée au Ministre des finances par le député Jenne De Potter (Questions et Réponses, Chambre 2011-2012, n° 53, 20 février 2012, p. 41 et n° 58 du 26 mars 2012, p. 99).

Le député ajoutait que la circulaire 86/006 du 22 août 1986 reconnait qu’un garage bénéfice du taux de 6%, même s’il est non attenant à l’habitation, parce qu’il fait partie de celle-ci par les facilités immédiates d’utilisation qu’il réserve au propriétaire (n° 51).

N’est ce pas pareil pour le hangar non attentant (ou la grange), demandait le député.

Relevons tout d’abord que l’ensemble existe depuis plus de 50 ans.

La réponse du Ministre précise que la rénovation du hangar non attenant ne crée pas une seconde habitation séparée un nouveau logement

Il s’agit, ajoute le Ministre, d’une annexe non attenante et servant « d’espace de vie », sans que cela aboutisse toutefois à la création d’une seconde habitation séparée.

La précision est importante.

Voyons la réponse :

« Comme explicité notamment aux points 52 et 53 de la circulaire n° 6 du 22 août 1986, le bénéfice du taux réduit est réservé aux opérations immobilières relatives au logement proprement dit.

Le taux réduit de TVA de 6% de la rubrique XXXI précitée n’est donc pas applicable aux opérations immobilières relatives au terrain jouxtant le bâtiment ni à celles relatives à certaines installations qui ne font pas partie du logement proprement dit.

(…)

Lorsqu’après transformation, le bâtiment non attenant visé par l’honorable membre ne fait pas partie du logement proprement dit parce qu’il sert, par exemple, de sauna ou de serre, les travaux de transformation sont donc exclus de l’application du taux réduit de TVA de 6% de la rubrique XXXI précitée.

Le taux de TVA réduit à 6% de la rubrique XXXI peut être appliqué aux travaux de transformation qui visent à intégrer un bâtiment non attenant au logement proprement dit (par exemple un garage non attenant).

Le bâtiment à l’origine non attenant, sera censé faire partie du logement proprement dit, si après les travaux de transformation, il fournit une utilité immédiate au propriétaire ou au locataire. »

Autrement dit, si l’élément est non attenant mais participe à la fonction du logement principal, s’il en est un accessoire non autonome, il sera rénové au taux réduit comme le bâtiment principal.

La fonction de logement est au sens strict ; pas les piscines, saunas, mini­golfs, courts de tennis et autres installations similaires (pièces d’eau, fontaines, etc.).

A contrario, l’appartement adjacent qui peut servir séparément, (pour la résidence de la grand-mère, pour servir de chambre d’hôte, pour loger un enfant qui vient de se marier, etc., ne bénéficiera pas du taux réduit.

Souvent, on perd cela de vue.

Dans le même ordre d’idée, si l’on rénove une habitation pour en faire deux logements autonomes (division en deux appartements distincts ou plus), il ne s’agit plus de la transformation d’une habitation et le taux réduit doit être exclu pour le nouveau logement.

C’est du moins l’interprétation de l’administration, contestable à mon avis.

C’est en effet une interprétation extensive du point 31 de la circulaire n° 6/1986 du 22 août 1986, qui n’a en réalité pour objet que de distinguer les travaux de transformation de ceux concourant à l’érection d’un bien neuf.

De plus, c’est en contradiction avec le principe reconnu par l’administration que le taux réduit s’applique bien aux logements provenant d’un immeuble qui, avant transformation, n’était pas affecté à cette destination (point 38 et 39 de la circulaire).

On ne sera jamais assez prudent, avant une transformation, d’interroger le contrôle TVA ou d’introduire une demande prefiling au SDA.

Commentaires

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  1. c’est excellent. je fais justement construire un garage non-attenant et cette réponse me conforte dans l’idée du taux à 6%. merci!

    décembre 6, 2013

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Condition suspensive

Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive « Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se […]

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Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive

« Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se prévaloir de l’absence de réalisation de cette condition suspensive, que celle relative à la purge de tous droits de préemption ou de préférence intéressait les deux parties, que sa réalisation dépendait de la bonne volonté du vendeur qui, en présentant la déclaration d’intention d’aliéner postérieurement à la date fixée du 15 janvier 2009, avait manifesté expressément sa volonté de ne pas se prévaloir de la caducité du fait du dépassement du terme et que les conditions suspensives avaient été réalisées, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, en a déduit, à bon droit, que le « compromis » de vente n’était pas caduc lors de la demande en réitération de la vente par acte authentique ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 12 novembre 215, www.legifrance.com).

Si une partie peut renoncer à la condition suspensive stipulée dans son intérêt, la renonciation doit cependant intervenir dans le délai fixé pour sa réalisation :

« Attendu que pour rejeter la demande de caducité et constater le transfert de propriété au profit de la société Factory l’arrêt retient que la clause suspensive relative à l’obtention des permis n’a été prévue que dans l’intérêt de l’acquéreur puisque lui seul pouvait y renoncer, qu’aucun formalisme n’était envisagé pour cette renonciation, et que si l’acte devait être réitéré au plus tard le 31 décembre 2004, cette date n’était pas extinctive mais avait pour effet d’ouvrir une période pendant laquelle chacune des parties pouvait sommer l’autre de s’exécuter ; qu’il incombait aux consorts X…, avant de prendre d’autres engagements, de mettre en demeure la société Factory de prendre position et de lui préciser si elle renonçait ou non au bénéfice de la condition suspensive relative à l’obtention des permis, ce qu’ils n’ont pas fait ;

Qu’en statuant ainsi, alors que dès lors que la date du 31 décembre 2004 constituait le point de départ de l’exécution forcée du contrat, la renonciation de l’acquéreur au bénéfice des conditions suspensives devait intervenir avant cette date, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 17 décembre 2008).

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