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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le taux réduit de la TVA et la rénovation d’éléments non attenants à l’habitation

Une intéressante question parlementaire a été posée au Ministre des finances concernant l’application du taux réduit de la TVA (transformation et rénovation d’habitation).

Après avoir acheté une habitation dotée d’un hangar non attenant, le propriétaire transforme et rénove ce hangar en espace habitable pour sa famille.

Ces travaux de transformation et de rénovation du hangar non attenant pour en faire un espace de vie, sont-ils soumis au taux réduit de la TVA de 6% (rubrique XXXI du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20 du 20 juillet 1970) ?

C’est la question qui a été posée au Ministre des finances par le député Jenne De Potter (Questions et Réponses, Chambre 2011-2012, n° 53, 20 février 2012, p. 41 et n° 58 du 26 mars 2012, p. 99).

Le député ajoutait que la circulaire 86/006 du 22 août 1986 reconnait qu’un garage bénéfice du taux de 6%, même s’il est non attenant à l’habitation, parce qu’il fait partie de celle-ci par les facilités immédiates d’utilisation qu’il réserve au propriétaire (n° 51).

N’est ce pas pareil pour le hangar non attentant (ou la grange), demandait le député.

Relevons tout d’abord que l’ensemble existe depuis plus de 50 ans.

La réponse du Ministre précise que la rénovation du hangar non attenant ne crée pas une seconde habitation séparée un nouveau logement

Il s’agit, ajoute le Ministre, d’une annexe non attenante et servant « d’espace de vie », sans que cela aboutisse toutefois à la création d’une seconde habitation séparée.

La précision est importante.

Voyons la réponse :

« Comme explicité notamment aux points 52 et 53 de la circulaire n° 6 du 22 août 1986, le bénéfice du taux réduit est réservé aux opérations immobilières relatives au logement proprement dit.

Le taux réduit de TVA de 6% de la rubrique XXXI précitée n’est donc pas applicable aux opérations immobilières relatives au terrain jouxtant le bâtiment ni à celles relatives à certaines installations qui ne font pas partie du logement proprement dit.

(…)

Lorsqu’après transformation, le bâtiment non attenant visé par l’honorable membre ne fait pas partie du logement proprement dit parce qu’il sert, par exemple, de sauna ou de serre, les travaux de transformation sont donc exclus de l’application du taux réduit de TVA de 6% de la rubrique XXXI précitée.

Le taux de TVA réduit à 6% de la rubrique XXXI peut être appliqué aux travaux de transformation qui visent à intégrer un bâtiment non attenant au logement proprement dit (par exemple un garage non attenant).

Le bâtiment à l’origine non attenant, sera censé faire partie du logement proprement dit, si après les travaux de transformation, il fournit une utilité immédiate au propriétaire ou au locataire. »

Autrement dit, si l’élément est non attenant mais participe à la fonction du logement principal, s’il en est un accessoire non autonome, il sera rénové au taux réduit comme le bâtiment principal.

La fonction de logement est au sens strict ; pas les piscines, saunas, mini­golfs, courts de tennis et autres installations similaires (pièces d’eau, fontaines, etc.).

A contrario, l’appartement adjacent qui peut servir séparément, (pour la résidence de la grand-mère, pour servir de chambre d’hôte, pour loger un enfant qui vient de se marier, etc., ne bénéficiera pas du taux réduit.

Souvent, on perd cela de vue.

Dans le même ordre d’idée, si l’on rénove une habitation pour en faire deux logements autonomes (division en deux appartements distincts ou plus), il ne s’agit plus de la transformation d’une habitation et le taux réduit doit être exclu pour le nouveau logement.

C’est du moins l’interprétation de l’administration, contestable à mon avis.

C’est en effet une interprétation extensive du point 31 de la circulaire n° 6/1986 du 22 août 1986, qui n’a en réalité pour objet que de distinguer les travaux de transformation de ceux concourant à l’érection d’un bien neuf.

De plus, c’est en contradiction avec le principe reconnu par l’administration que le taux réduit s’applique bien aux logements provenant d’un immeuble qui, avant transformation, n’était pas affecté à cette destination (point 38 et 39 de la circulaire).

On ne sera jamais assez prudent, avant une transformation, d’interroger le contrôle TVA ou d’introduire une demande prefiling au SDA.

Commentaires

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  1. c’est excellent. je fais justement construire un garage non-attenant et cette réponse me conforte dans l’idée du taux à 6%. merci!

    décembre 6, 2013

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Il existe un nouveau projet de loi du 31 juillet 2018 (DOC 54 3254/001 p. 27) sur la TVA optionnelle des loyers ; ce projet est à présent publié sur le site www.lachambre.be. Une des conditions d’assujettissement optionnel des loyers à la TVA est que le bail porte sur un bien neuf. Cela signifie que l’option […]

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Il existe un nouveau projet de loi du 31 juillet 2018 (DOC 54 3254/001 p. 27) sur la TVA optionnelle des loyers ; ce projet est à présent publié sur le site www.lachambre.be.

Une des conditions d’assujettissement optionnel des loyers à la TVA est que le bail porte sur un bien neuf.

Cela signifie que l’option ne peut être exercée que pour des baux sur des bâtiments pour lesquels les taxes grevant les travaux immobiliers, qui concourent spécifiquement à l’érection de ces bâtiments, sont exigibles pour la première fois au plus tôt le 1er  octobre 2018.

L’article 19, § 2, in fine du Code TVA définit les travaux immobiliers comme « … tout travail de construction, de transformation, d’achèvement, d’aménagement, de réparation, d’entretien, de nettoyage et de démolition de tout ou partie d’un immeuble par nature, ainsi que toute opération comportant à la fois la fourniture d’un bien meuble et son placement dans un immeuble en manière telle que ce bien meuble devienne immeuble par nature. »

Cette règle relative à l’application dans le temps du nouveau régime tient compte des points 9  et 11  de l’avis du Conseil d’État n° 63.256/3 du 17 mai 2018.

Sont par conséquent concrètement visés, les travaux immobiliers visant à ériger un nouveau bâtiment qui ont été réalisés après le 1er octobre 2018 ou, le cas échéant, même avant le 1er octobre 2018, mais pour lesquels aucune TVA n’est encore devenue exigible avant le 1er octobre 2018.

Les coûts liés à ces opérations comprennent exclusivement les frais de construction matériels proprement dits relatifs au bâtiment ou fraction de bâtiment.

Ne sont dès lors pas considérées comme des travaux immobiliers visant à ériger un bâtiment et ne sont par conséquent pas prises en compte, les opérations de nature intellectuelle, ou plus généralement parlant, de nature immatérielle.

Il s’agit notamment des opérations telles que les prestations des architectes et géomètres, les prestations des conseillers en prévention et sécurité, les études d’incidences préalables à la construction, l’achat de matériaux destinés à la construction ou encore la location de machines en vue de la construction.

Ne sont pas non plus considérés comme des travaux immobiliers visant à ériger le bâtiment même et ne sont par conséquent pas pris en compte, tous les travaux relatifs à la démolition préalable intégrale d’un bâtiment et tous les travaux relatifs au sol. Il s’agit notamment des travaux de sondage, d’assainissement, de terrassement ou de stabilisation du sol, tels que les travaux de recépage.

Sinon, il faut postposer toute facturation au 1er octobre prochain.

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