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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Pourquoi les promoteurs en neuf vont se diriger vers la rénovation (I)

Pour répondre à cette question, il faut d’abord rappeler les principes de la TVA de l’immobilier.

La livraison d’immeubles en Belgique constitue une activité économique dans le champ de la TVA, mais exonérée sauf si l’immeuble est neuf.

C’est la première occupation ou utilisation ou mise en service qui fait que l’immeuble est neuf ; il reste neuf jusqu’au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de la première utilisation (art. 44, § 3, 1°, a), Code TVA).

La première utilisation est présumée intervenir au moment de la déclaration au cadastre de la fin des travaux (art. 473 CIR/92).

En TVA une livraison est une vente ou la constitution, la cession ou la rétrocession d’un droit réel (art.  9, 2°, et 10, § 1, Code TVA).

L’immeuble pour la TVA c’est le bâti mais aussi le sol s’il est attenant (visé dans le permis d’urbanisme) et vendu simultanément par le même vendeur (art 1, 9°, Code TVA).

Lorsque la TVA est due, la mutation n’est pas soumise au droit d’enregistrement proportionnel (art. 159, 8°, C. enreg.), si ce n’est le taux fixe de 50 € (art. 11 C. enreg).

C’est l’assujetti vendeur d’immeubles professionnel qui doit soumettre ses livraisons à la TVA.

L’assujetti pour une autre activité, ou le non assujetti, a le choix de soumettre la vente d’un immeuble neuf à la TVA. Il peut faire option de soumettre l’opération à la TVA (art. 8 Code TVA).

Dans certaines conditions, un immeuble non neuf mais profondément rénové sera considéré comme neuf, et faire l’objet d’une livraison sous le régime de la TVA.

Quand un immeuble rénové redevient-il neuf ?

Le n° 152-2 du Manuel TVA donne la position de l’administration sur la question.

Le texte commence comme suit :

« Dans l’esprit du texte de l’article 44, § 3, 1°, du Code, il y a lieu de considérer comme bâtiment neuf, non seulement le bâtiment nouvellement construit, mais également le bâtiment ancien qui a subi des transformations telles qu’il acquiert de ce fait les caractéristiques d’un bâtiment neuf. »

L’article 12, 2 de la directive 2006/112/CE permet aux États membres de « définir les modalités d’application du critère (de bâtiment neuf) aux transformations d’immeubles … »

Cela n’a pas été fait en Belgique sinon par le point 152.2 du Manuel TVA qui reprend le contenu d’une circulaire n° 16/1973 du 28 juin 1973 (n° 10, 3°).

Le Manuel TVA détermine deux critères qui rendent neuf le bâtiment transformé :

  • Lorsque les travaux ont entraîné une modification radicale du bien, dans sa nature, sa structure et, le cas échéant, sa destination.
  • Ou encore, si une telle modification n’apparaît pas, lorsque le coût HTVA des travaux atteint au moins 60 % de la valeur vénale du bâtiment après travaux, hors coûts des prestations intellectuelles.

Lorsque le taux de la TVA sur les travaux est de 21 %, le vendeur professionnel a tout intérêt à revendre avec application de la TVA (21 %), pour récupérer la taxe qu’il a payée (art. 45, § 1, Code TVA).

En revanche, si les travaux concerne une rénovation ou une transformation bénéficiant du taux réduit de 6 % (cadre XXXI, XXXVIII du tableau A), l’appréciation est différente.

En effet, le vendeur professionnel préfèrera ne pas récupérer la TVA de 6 % et vendre sous le régime des droits d’enregistrement (12,5 % ou 10 % en Flandre) ; sa marge sera plus importante que s’il revend avec une TVA de 21 %.

Le revendeur occasionnel, lui, peut revendre avec application des droits d’enregistrement sur la valeur de revente.

Il ne doit pas appliquer la TVA puisqu’il dispose d’une option.

Mais le revendeur professionnel doit appliquer la TVA sur les livraisons qu’il réalise. Cette obligation porte-t-elle aussi sur les livraisons de biens transformés ?

Autrement dit, le régime du point 152.2 est-il réglementaire et contraignant ou n’est-il qu’une faculté pour le promoteur ?

J’ai toujours défendu la thèse de ce que le revendeur trouvait dans ce texte une faculté et non une obligation, de soumettre à la TVA la vente d’un immeuble rénové.

En effet,

  • Une circulaire n’est réglementaire que si elle interprète fidèlement la loi, et la faculté de la directive n’a pas été utilisée par la loi,
  • La circulaire doit être publiée au Moniteur Belge et soumise au Conseil d’État, ce qui ne fut pas fait.

L’administration admettait ce point de vue, mais elle avait récemment durci sa position créant un sentiment d’insécurité juridique.

Heureusement, les choses ont évolué.

La décision anticipée du SDA n° 2015.171 du 13 mai 2015 reconnait au point 63 que « le constructeur professionnel visé par l’article 12, § 2, du CTVA et, a fortiori, les assujettis optionnels visés par les articles 8 et 44, § 3, 1°, a), 3ème tiret, ne sont donc pas tenus de considérer les bâtiments ayant subi des modifications importantes comme étant neufs pour l’application de la TVA et ils peuvent donc les aliéner sous le régime des droits d’enregistrement. »

Le demandeur devant le SDA était un constructeur professionnel d’appartements issus de la transformation d’un entrepôt.

Il put ainsi vendre sous le régime des droits d’enregistrement.

Ses travaux de transformation de l’entrepôt ont pu bénéficier du taux de 6 % prévu par la rubrique XXXI du tableau A de l’annexe à l’AR n° 20.

Une nuance cependant : le SDA précise « si les travaux de transformation de l’entrepôt ne modifient pas radicalement sa nature et sa structure. »

C’est donc le premier critère qui est visé (la règle des 60 %). Cela signifie que si le bâtiment est reconstruit, il sera tout de même neuf sur le plan de la TVA.

Une autre décision anticipée n° 2015.114 du 10 mars 2015 vise une situation très similaire de transformation de bureau en appartement.

La décision dit clairement « la transformation de l’immeuble en appartements et bureaux ne modifiant pas radicalement la nature et la structure du bâtiment, la totalité des biens résultant de cette transformation pourra être aliénée sous le régime des droits d’enregistrement. »

Pour savoir si la TVA doit ou non s’appliquer à la revente d’un immeuble profondément rénové, il n’est donc plus question d’appliquer le critère assez arbitraire de la valeur des travaux (plus de 60 % de la valeur après travaux).

Mais il faut rester raisonnable et considérer la situation concrète : le bâtiment est-il nouveau parce que sa structure et sa nature ont changé ?

À mon sens, le point 152.2 reste une faculté pour le promoteur.

Pour le reste, l’intervention du SDA constitue un salutaire rappel des principes.

Pourquoi est-ce si important pour les promoteurs ?

Bien sûr parce qu’il est souvent plus intéressant de revendre avec application des droits d’enregistrement plutôt que de la TVA lorsque la taxe non récupérable n’est que de 6 %.

Mais il y a plus.

On attend un autre encouragement fiscal favorisant la vente de biens non neufs, c’est-à-dire vendus sous le régime des droits d’enregistrement.

Le 18 octobre 2015, le gouvernement bruxellois a adopté son budget pour 2016.

Ce budget prétend déplacer le curseur de la taxation du travail vers la taxation immobilière, avec certains ajustements dont l’abattement.

À ce titre, en 2017, le bonus logement sera entièrement supprimé en contrepartie d’un abattement de maximum 22.500 € sur les droits d’enregistrement pour tout primo acquéreur d’une habitation propre à Bruxelles.

L’abattement (réduction de la base imposable aux droits d’enregistrement) sera appliqué sur la première tranche de maximum 175.000 €, pour l’acquisition d’un bien immeuble de moins de 500.000 €.

Actuellement, l’abattement porte sur 60.000 € ou 75.000 € si l’immeuble est situé dans un EDRLR (espace de développement renforcé du logement et de la rénovation).

Bref, l’abattement sera considérablement élargi.

Il en résultera que l’acquisition d’un bien neuf (avec 21 % TVA) deviendra prohibitivement plus onéreuse que l’achat d’un bien non neuf en régime droits d’enregistrement avec abattement.

Les promoteurs qui développent actuellement des produits neufs devront se diriger vers la rénovation.

Et justement, ils pourront plus facilement rester en régime de droits d’enregistrement puisque le SDA a exclu la fameuse condition des 60 % trop rapidement atteinte.

En ce cas, si le promoteur maintient la structure du bâtiment et transforme à 6 % de TVA, il s’inscrira dans une configuration plus rentable pour lui et conférant un sérieux incitant fiscal à ses clients.

Autrement dit, les promoteurs en neuf vont devoir changer de modèle économique. Ils vont rénover.

Le glissement des ventes en neuf vers la rénovation du bâti ancien rencontre également l’intérêt de la Région de Bruxelles-Capitale également :

  • La baisse des recettes (fédérales) en TVA s’accompagnera de la hausse des recettes (régionales) en droits d’enregistrement,
  • La rénovation du bâti ancien s’intensifiera pour une plus grande qualité du parcellaire bruxellois. Les bureaux anciens et inoccupés deviendront des appartements occupés par des contribuables bruxellois…

Il est évident qu’il faut attendre pour voir.

Ce qui est certain en revanche, c’est que la rénovation – transformation bénéficie dorénavant d’un contexte juridique plus clair.

Si le bâtiment reste dans sa structure, le promoteur peut le revendre en régime de droits d’enregistrement. Il y trouvera souvent un intérêt.

Commentaires

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  1. Avatar

    Très bonne analyse du marché bruxellois

    novembre 30, 2015

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L’imprévision

En vertu de la théorie de l’imprévision, une convention peut, nonobstant le principe de la convention-loi, être adaptée lorsque des circonstances, inexistantes au moment de la conclusion du contrat et totalement imprévisibles, viennent en bouleverser l’économie rendant l’exécution de la convention exceptionnellement lourde. La théorie de l’imprévision est rejetée en droit belge car elle n’a […]

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En vertu de la théorie de l’imprévision, une convention peut, nonobstant le principe de la convention-loi, être adaptée lorsque des circonstances, inexistantes au moment de la conclusion du contrat et totalement imprévisibles, viennent en bouleverser l’économie rendant l’exécution de la convention exceptionnellement lourde.

La théorie de l’imprévision est rejetée en droit belge car elle n’a pas de fondement légal autonome, du moins actuellement car cela changera avec le livre 5 (art. 5.74 sur le « changement de circonstances »).

Certes, une certaine doctrine défend cette théorie (D. Philippe, « Le juge et la révision du contrat : le bouleversement de l’économie contractuelle », in Le juge et le contrat / De rol van de rechter in het contract, die Keure, la Charte, 2014, pp. 11 et s.).

Mais la jurisprudence est réticente (Cass., 14 avril 1994, Pas., 1994, I, p. 65).

Il est bien exact que la théorie de l’imprévision n’a pas de fondement juridique autonome, mais il existe le principe général de l’exécution de bonne foi des contrats qui peut prohiber l’abus d’un droit résultant du contrat.

Ce principe peut dans certaines circonstance s’opposer à la règle pacta sunt servanda.

Le respect des accords est un principe fondamental du droit. L’économie s’est développée sur la notion de l’intangibilité des contrats qui, une fois conclus, doivent être respectés.

C’est si vrai que le Code civil utilise tantôt des formules solennelles (« la loi des parties », art. 1134, alinéa 1, du Code civil), tantôt des formules religieuses (« la foi due aux actes », art. 1320).

La rigueur contractuelle n’est tempérée que par l’obligation, à consonance morale cette fois, de « l’exécution de bonne foi des obligations » déposée dans l’article 1134, alinéa 3.

Ce tempérament peut amener les tribunaux à tenir compte de circonstances imprévues pour remodeler le contrat.

La Cour d’appel de Liège a eu à connaître d’un conflit entre un producteur et un revendeur.

Le marché de destination s’était retourné (chute du dollar et modification des tarifs douaniers dans les pays de la CEI) de sorte que le revendeur ne pouvait retirer la marchandise qu’il ne parvenait plus à revendre.

Le producteur réclamait de considérables indemnités contractuelles.

Confrontée à cette demande, la Cour d’appel de Liège  (21 décembre 2001, J.T. 2002, p. 564) a décidé que « le principe d’exécution de bonne foi des conventions s’oppose à ce que le créancier, malgré le bouleversement de l’économie contractuelle que les deux parties pouvaient prévoir, continue d’exiger le respect de l’accord primitif allant jusqu’à la ruine de du débiteur. »

« Une partie, ajoute l’arrêt, poursuivant l’exécution d’un contrat devenu radicalement déséquilibré dans son économie, au grand désavantage du cocontractant, pourrait en effet être considéré comme abusant de son droit, dans les circonstances précises du cas d’espèce. »

Comme dit plus haut, les choses vont évoluer avec le livre 5 du nouveau Code civil.

Les règles prévues à l’article 5.74 du livre 5 sur le « changement de circonstances » (imprévision) visent à corriger un déséquilibre qui n’existait pas dès le moment de la conclusion du contrat, mais qui apparaît par la suite dans le contrat.

Il y a aussi la notion d’abus de circonstances dont question à l’article 5.33, alinéa 3, du livre 5, qui s’ajoute au vice de consentement : « Il n’y a pas de consentement valable lorsqu’il est la conséquence d’une erreur, d’un dol, d’une violence ou d’un abus de circonstances, pour autant que le vice de consentement soit déterminant. »

Les conséquences sont toutefois comparables dans les deux situations puisque, dans l’imprévision, le juge peut adapter le contrat si les parties ne se mettent pas d’accord.

Voyons cette (future) disposition :

Art. 5.74. Changement de circonstances

Chaque partie doit exécuter ses obligations quand bien même l’exécution en serait devenue plus onéreuse, soit que le coût de l’exécution ait augmenté, soit que la valeur de la contre-prestation ait diminué.

Toutefois, le débiteur peut demander au créancier de renégocier le contrat en vue de l’adapter ou d’y mettre fin lorsque les conditions suivantes sont réunies:

1° un changement de circonstances rend excessivement onéreuse l’exécution du contrat de sorte qu’on ne puisse raisonnablement l’exiger ;

2° ce changement était imprévisible lors de la conclusion du contrat ;

3° ce changement n’est pas imputable au débiteur ;

4° le débiteur n’a pas assumé ce risque ;

et 5° la loi ou le contrat n’exclut pas cette possibilité.

Les parties continuent à exécuter leurs obligations pendant la durée des renégociations. En cas de refus ou d’échec des renégociations dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande de l’une ou l’autre des parties, adapter le contrat afin de le mettre en conformité avec ce que les parties auraient raisonnablement convenu au moment de la conclusion du contrat si elles avaient tenu compte du changement de circonstances, ou mettre fin au contrat en tout en partie à une date qui ne peut être antérieure au changement de circonstances et selon des modalités fixées par le juge.

L’action est formée et instruite selon les formes du référé.

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