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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le casco est-il neuf ?

La vente d’un bâtiment est normalement soumise aux droits d’enregistrement (12,5 % ou 10 % en Flandre) sauf si le bâtiment est neuf, auquel cas le constructeur professionnel doit le vendre sous TVA (21 %).

L’administration considère que si certaines conditions sont réunies, des bâtiments anciens, mais radicalement rénovés et transformés, peuvent être considérés comme neufs.

Ce sera le cas si le coût, hors TVA, des travaux atteint 60 % de la valeur vénale du bâtiment après travaux, hors coûts intellectuels.

Ou encore si, par le fait des travaux entrepris dans le bâtiment ancien, celui-ci a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels, à savoir dans sa nature, sa structure et, le cas échéant, sa destination (circulaire TVA n° 16/1973 et Manuel TVA n°152/2).

Comment appliquer ces principes à la vente casco ?

Dans la mesure où des lots sont livrés casco ils ne peuvent être considérés comme neufs au sens usuel du terme.

En règle, de telles unités ne seront à considérer comme neuves au sens de la circulaire que lorsque leur acquéreur aura terminé les travaux de rénovation et de transformation nécessaires à leur nouvelle destination.

En l’état casco, le bien n’est plus ancien mais n’est pas achevé ; il est en cours de rénovation et ne sera en principe redevenu neuf qu’une fois la rénovation achevée.

Or il ressort clairement de la doctrine et de la jurisprudence que la qualité neuve du bâtiment doit s’apprécier au moment de sa cession, dans le chef du cédant.

Tout est cependant affaire de cas d’espèce et de degré d’achèvement.

La question est importante car si la vente est en régime TVA, le vendeur récupère la TVA sur les travaux.

Mais si cette TVA est au taux réduit (transformation ou rénovation), ne pas la récupérer n’est pas trop défavorable en considération de ce que l’acheteur ne paiera que 12,5 % et non 21 % en sorte que la marge à la vente sera plus élevée pour le vendeur.

A ce sujet, n’oublions pas que pour bénéficier du taux réduit, il faut que les travaux réalisent une destination finale du bien qui soit principalement du logement (cadre XXXVIII, ex XXXI du Tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n°20).

En vente casco, les travaux sont inachevé en sorte que la destination finale n’existe peut-être pas encore dans les faits même si le permis indique une destination d’habitation.

A partir de quand la destination de logement est-elle rencontrée et quand doit-elle être appréciée ?

La circulaire 7/1986 pose que pour bénéficier du taux réduit, il doit s’agir d’un bâtiment d’habitation qui, après l’exécution des opérations en cause, est effectivement utilisé, exclusivement ou à titre principal, comme logement privé.

La condition d’adaptation du bâtiment à sa destination de logement privé doit, à tout le moins, être remplie après l’exécution des travaux, mais il n’est pas requis que le bâtiment fut déjà adapté à cette destination avant cette exécution.

Il faut donc s’assurer de ce que les travaux après la vente casco poursuivront la destination de logement.

Notons qu’il ne suffit pas que le bâtiment soit adapté à sa destination de logement ; encore faut-il, en effet, qu’il soit effectivement utilisé à cette fin.

En d’autres termes, si la destination finale est suffisamment établie par le permis d’urbanisme, les plans et la convention de cession, les travaux en état casco pourront être facturés au taux réduit.

Ceci dit, on ne saura trop recommander de prendre contact avec l’administration avant de procéder à la vente et de se faire confirmer le statut fiscal de la vente et, tant qu’à faire, des travaux.

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Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

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Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

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