Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le casco est-il neuf ?

La vente d’un bâtiment est normalement soumise aux droits d’enregistrement (12,5 % ou 10 % en Flandre) sauf si le bâtiment est neuf, auquel cas le constructeur professionnel doit le vendre sous TVA (21 %).

L’administration considère que si certaines conditions sont réunies, des bâtiments anciens, mais radicalement rénovés et transformés, peuvent être considérés comme neufs.

Ce sera le cas si le coût, hors TVA, des travaux atteint 60 % de la valeur vénale du bâtiment après travaux, hors coûts intellectuels.

Ou encore si, par le fait des travaux entrepris dans le bâtiment ancien, celui-ci a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels, à savoir dans sa nature, sa structure et, le cas échéant, sa destination (circulaire TVA n° 16/1973 et Manuel TVA n°152/2).

Comment appliquer ces principes à la vente casco ?

Dans la mesure où des lots sont livrés casco ils ne peuvent être considérés comme neufs au sens usuel du terme.

En règle, de telles unités ne seront à considérer comme neuves au sens de la circulaire que lorsque leur acquéreur aura terminé les travaux de rénovation et de transformation nécessaires à leur nouvelle destination.

En l’état casco, le bien n’est plus ancien mais n’est pas achevé ; il est en cours de rénovation et ne sera en principe redevenu neuf qu’une fois la rénovation achevée.

Or il ressort clairement de la doctrine et de la jurisprudence que la qualité neuve du bâtiment doit s’apprécier au moment de sa cession, dans le chef du cédant.

Tout est cependant affaire de cas d’espèce et de degré d’achèvement.

La question est importante car si la vente est en régime TVA, le vendeur récupère la TVA sur les travaux.

Mais si cette TVA est au taux réduit (transformation ou rénovation), ne pas la récupérer n’est pas trop défavorable en considération de ce que l’acheteur ne paiera que 12,5 % et non 21 % en sorte que la marge à la vente sera plus élevée pour le vendeur.

A ce sujet, n’oublions pas que pour bénéficier du taux réduit, il faut que les travaux réalisent une destination finale du bien qui soit principalement du logement (cadre XXXVIII, ex XXXI du Tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n°20).

En vente casco, les travaux sont inachevé en sorte que la destination finale n’existe peut-être pas encore dans les faits même si le permis indique une destination d’habitation.

A partir de quand la destination de logement est-elle rencontrée et quand doit-elle être appréciée ?

La circulaire 7/1986 pose que pour bénéficier du taux réduit, il doit s’agir d’un bâtiment d’habitation qui, après l’exécution des opérations en cause, est effectivement utilisé, exclusivement ou à titre principal, comme logement privé.

La condition d’adaptation du bâtiment à sa destination de logement privé doit, à tout le moins, être remplie après l’exécution des travaux, mais il n’est pas requis que le bâtiment fut déjà adapté à cette destination avant cette exécution.

Il faut donc s’assurer de ce que les travaux après la vente casco poursuivront la destination de logement.

Notons qu’il ne suffit pas que le bâtiment soit adapté à sa destination de logement ; encore faut-il, en effet, qu’il soit effectivement utilisé à cette fin.

En d’autres termes, si la destination finale est suffisamment établie par le permis d’urbanisme, les plans et la convention de cession, les travaux en état casco pourront être facturés au taux réduit.

Ceci dit, on ne saura trop recommander de prendre contact avec l’administration avant de procéder à la vente et de se faire confirmer le statut fiscal de la vente et, tant qu’à faire, des travaux.

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

Bientôt moins de liberté pour les Conseillers fiscaux

Les avocats ont un monopole relatif de la plaidoirie. En effet, les délégué syndicaux peuvent plaider devant le tribunal du travail et les agents de l’administration fiscale peuvent représenter l’administration en justice. Mais la représentation judiciaire n’est qu’une partie des prestations des avocats. Le conseil juridique est une activité important souvent prépondérante. Cette activité n’est […]

Lire plus arrow_forward

Les avocats ont un monopole relatif de la plaidoirie.

En effet, les délégué syndicaux peuvent plaider devant le tribunal du travail et les agents de l’administration fiscale peuvent représenter l’administration en justice.

Mais la représentation judiciaire n’est qu’une partie des prestations des avocats. Le conseil juridique est une activité important souvent prépondérante.

Cette activité n’est nullement réservée aux avocats, contrairement à ce qui se fait en France ou en Allemagne.

Bref, n’importe quel indépendant peut poser une plaque « conseiller juridique » sur sa façade.

Parmi les conseillers juridiques, il y a nombre de conseillers fiscaux. En France, ils doivent être avocats.

En Belgique ce n’est pas le cas, et il ne sont pas davantage obligés de s’inscrire à un Ordre comme l’ITAA chez nous, qui résulte de la fusion entre l’IEC et l’IPCF.

Cela va changer.

En Belgique les entités assujetties à la loi BCFT sont en général des professions faisant l’objet d’un accès à la profession.

La Belgique doit transposer la 5ième directive blanchiment et y soumettre les conseillers fiscaux.

C’est l’objet, notamment, d’un projet de loi qui vient d’être adopté à la Commission des finances de la Chambre.

Dans la foulée, la loi impose l’enregistrement de ces professionnels à l’ITAA et interdit l’exercice de cette activité sans être inscrit à cet Institut.

La question qui se pose à présent est de avoir s’il est encore logique, et non discriminatoire, de laisser l’exercice libre du conseil juridique.

Cela leur permet de ne pas constituer une entité assujettie soumise à la loi blanchiment.

Or si les notaires et les avocats sont soumis, il n’existe aucune raison de laisser les conseillers juridiques déployer leur activité sans respecter le dispositif BCFT.

Par ailleurs, l’activité de conseiller juridique va devenir bien difficile à exercer sans jamais pouvoir aborder l’aspect fiscal des problèmes.

On trouve souvent ces professionnels dans le domaine de l’urbanisme et de l’immobilier.

Ce sont souvent d’anciens avocats ou notaires qui se sont affranchis des obligations de ces nobles fonctions.

Il est vrai que la tendance n’est plus à soumettre l’exercice d’une activités à une autorisation, depuis la directive Bolkenstein 2006/123/CE du 12 décembre 2006.

Les articles III.1 à III.13 du Code de droit économique réglementent très strictement les régimes d’autorisation.

Mais l’obligation d’inscription à un Ordre n’est pas à proprement parler un régime d’autorisation, cela dépend en fait des conditions d’inscription.

Et à ce sujet, nul doute que les conseillers juridiques apprécieront peu de devoir effectuer un stage, réussir les CAPAS et participer au participer au Bureau d’aide juridique.

  • Sitothèque

  • close