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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le casco est-il neuf ?

La vente d’un bâtiment est normalement soumise aux droits d’enregistrement (12,5 % ou 10 % en Flandre) sauf si le bâtiment est neuf, auquel cas le constructeur professionnel doit le vendre sous TVA (21 %).

L’administration considère que si certaines conditions sont réunies, des bâtiments anciens, mais radicalement rénovés et transformés, peuvent être considérés comme neufs.

Ce sera le cas si le coût, hors TVA, des travaux atteint 60 % de la valeur vénale du bâtiment après travaux, hors coûts intellectuels.

Ou encore si, par le fait des travaux entrepris dans le bâtiment ancien, celui-ci a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels, à savoir dans sa nature, sa structure et, le cas échéant, sa destination (circulaire TVA n° 16/1973 et Manuel TVA n°152/2).

Comment appliquer ces principes à la vente casco ?

Dans la mesure où des lots sont livrés casco ils ne peuvent être considérés comme neufs au sens usuel du terme.

En règle, de telles unités ne seront à considérer comme neuves au sens de la circulaire que lorsque leur acquéreur aura terminé les travaux de rénovation et de transformation nécessaires à leur nouvelle destination.

En l’état casco, le bien n’est plus ancien mais n’est pas achevé ; il est en cours de rénovation et ne sera en principe redevenu neuf qu’une fois la rénovation achevée.

Or il ressort clairement de la doctrine et de la jurisprudence que la qualité neuve du bâtiment doit s’apprécier au moment de sa cession, dans le chef du cédant.

Tout est cependant affaire de cas d’espèce et de degré d’achèvement.

La question est importante car si la vente est en régime TVA, le vendeur récupère la TVA sur les travaux.

Mais si cette TVA est au taux réduit (transformation ou rénovation), ne pas la récupérer n’est pas trop défavorable en considération de ce que l’acheteur ne paiera que 12,5 % et non 21 % en sorte que la marge à la vente sera plus élevée pour le vendeur.

A ce sujet, n’oublions pas que pour bénéficier du taux réduit, il faut que les travaux réalisent une destination finale du bien qui soit principalement du logement (cadre XXXVIII, ex XXXI du Tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n°20).

En vente casco, les travaux sont inachevé en sorte que la destination finale n’existe peut-être pas encore dans les faits même si le permis indique une destination d’habitation.

A partir de quand la destination de logement est-elle rencontrée et quand doit-elle être appréciée ?

La circulaire 7/1986 pose que pour bénéficier du taux réduit, il doit s’agir d’un bâtiment d’habitation qui, après l’exécution des opérations en cause, est effectivement utilisé, exclusivement ou à titre principal, comme logement privé.

La condition d’adaptation du bâtiment à sa destination de logement privé doit, à tout le moins, être remplie après l’exécution des travaux, mais il n’est pas requis que le bâtiment fut déjà adapté à cette destination avant cette exécution.

Il faut donc s’assurer de ce que les travaux après la vente casco poursuivront la destination de logement.

Notons qu’il ne suffit pas que le bâtiment soit adapté à sa destination de logement ; encore faut-il, en effet, qu’il soit effectivement utilisé à cette fin.

En d’autres termes, si la destination finale est suffisamment établie par le permis d’urbanisme, les plans et la convention de cession, les travaux en état casco pourront être facturés au taux réduit.

Ceci dit, on ne saura trop recommander de prendre contact avec l’administration avant de procéder à la vente et de se faire confirmer le statut fiscal de la vente et, tant qu’à faire, des travaux.

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ATN par suite de la résiliation anticipée d’un droit d’emphytéose

Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales. Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose. La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution. Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble. L’article […]

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Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales.

Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose.

La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution.

Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble.

L’article 8 de la loi du 10 janvier 1824 prévoit que l’accession survient sans que le propriétaire ne soit tenu à indemnité, sauf stipulation contraire, ce qui n’était pas le cas.

Cette accession génère-t-elle un avantage de toute nature taxable dans le chef du dirigeant ?

Oui, répond la Cour d’appel de Mons Cour d’appel Mons (12 novembre 2010, J.L.M.B., 2013/10, p. 613).

La Cour se base sur un arrêt de la Cour d’appel de Gand (31 janvier 2002, Fiscologue, n° 838, 22 mars 2002, p. 10).

Le gérant contestait le lien de causalité entre l’avantage et sa qualité de dirigeant.

Selon lui, l’avantage provient de l’effet de la loi, et non de son statut.

La Cour d’appel de Mons ne peut suivre ce raisonnement.

Certes, le remembrement du droit de propriété par accession procède de l’application de la loi civile.

Mais en l’espèce, il trouve sa cause dans un acte volontaire du tréfoncier et de l’emphytéote, étant la renonciation anticipée au droit d’emphytéose.

L’avantage taxable doit sans doute trouver sa cause dans le fait que le bénéficiaire soit dirigeant, mais  cet avantage ne doit pas constituer la contrepartie du mandat social.

Il suffit de constater que le dirigeant n’aurait jamais obtenu cet avantage s’il n’avait pas exercé l’activité de gérant au sein de la société (H. Van Outryve, « Kosteloze eigendomsverkrijging gebouw door natuurlijke persoon-bedrijfsleider bij einde recht van opstal », note sous Civ., Bruxelles, 14 mai 2004, T.F.R., 2005, n° 289, p. 862).

Comment évaluer cet avantage taxable sur base de l’article 32, alinéa 2, 2°, CIR/92 ?

L’avantage doit être évalué en fonction du coût évité par le bénéficiaire.

Il s’agit concrètement du prix qu’aurait payé le dirigeant pour obtenir l’avantage correspond aux aménagements dont il profite.

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