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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le casco est-il neuf ?

La vente d’un bâtiment est normalement soumise aux droits d’enregistrement (12,5 % ou 10 % en Flandre) sauf si le bâtiment est neuf, auquel cas le constructeur professionnel doit le vendre sous TVA (21 %).

L’administration considère que si certaines conditions sont réunies, des bâtiments anciens, mais radicalement rénovés et transformés, peuvent être considérés comme neufs.

Ce sera le cas si le coût, hors TVA, des travaux atteint 60 % de la valeur vénale du bâtiment après travaux, hors coûts intellectuels.

Ou encore si, par le fait des travaux entrepris dans le bâtiment ancien, celui-ci a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels, à savoir dans sa nature, sa structure et, le cas échéant, sa destination (circulaire TVA n° 16/1973 et Manuel TVA n°152/2).

Comment appliquer ces principes à la vente casco ?

Dans la mesure où des lots sont livrés casco ils ne peuvent être considérés comme neufs au sens usuel du terme.

En règle, de telles unités ne seront à considérer comme neuves au sens de la circulaire que lorsque leur acquéreur aura terminé les travaux de rénovation et de transformation nécessaires à leur nouvelle destination.

En l’état casco, le bien n’est plus ancien mais n’est pas achevé ; il est en cours de rénovation et ne sera en principe redevenu neuf qu’une fois la rénovation achevée.

Or il ressort clairement de la doctrine et de la jurisprudence que la qualité neuve du bâtiment doit s’apprécier au moment de sa cession, dans le chef du cédant.

Tout est cependant affaire de cas d’espèce et de degré d’achèvement.

La question est importante car si la vente est en régime TVA, le vendeur récupère la TVA sur les travaux.

Mais si cette TVA est au taux réduit (transformation ou rénovation), ne pas la récupérer n’est pas trop défavorable en considération de ce que l’acheteur ne paiera que 12,5 % et non 21 % en sorte que la marge à la vente sera plus élevée pour le vendeur.

A ce sujet, n’oublions pas que pour bénéficier du taux réduit, il faut que les travaux réalisent une destination finale du bien qui soit principalement du logement (cadre XXXVIII, ex XXXI du Tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n°20).

En vente casco, les travaux sont inachevé en sorte que la destination finale n’existe peut-être pas encore dans les faits même si le permis indique une destination d’habitation.

A partir de quand la destination de logement est-elle rencontrée et quand doit-elle être appréciée ?

La circulaire 7/1986 pose que pour bénéficier du taux réduit, il doit s’agir d’un bâtiment d’habitation qui, après l’exécution des opérations en cause, est effectivement utilisé, exclusivement ou à titre principal, comme logement privé.

La condition d’adaptation du bâtiment à sa destination de logement privé doit, à tout le moins, être remplie après l’exécution des travaux, mais il n’est pas requis que le bâtiment fut déjà adapté à cette destination avant cette exécution.

Il faut donc s’assurer de ce que les travaux après la vente casco poursuivront la destination de logement.

Notons qu’il ne suffit pas que le bâtiment soit adapté à sa destination de logement ; encore faut-il, en effet, qu’il soit effectivement utilisé à cette fin.

En d’autres termes, si la destination finale est suffisamment établie par le permis d’urbanisme, les plans et la convention de cession, les travaux en état casco pourront être facturés au taux réduit.

Ceci dit, on ne saura trop recommander de prendre contact avec l’administration avant de procéder à la vente et de se faire confirmer le statut fiscal de la vente et, tant qu’à faire, des travaux.

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Travaux immobiliers à un immeuble destiné à être loué en option TVA

Il existe un nouveau projet de loi du 31 juillet 2018 (DOC 54 3254/001 p. 27) sur la TVA optionnelle des loyers ; ce projet est à présent publié sur le site www.lachambre.be. Une des conditions d’assujettissement optionnel des loyers à la TVA est que le bail porte sur un bien neuf. Cela signifie que l’option […]

Lire plus arrow_forward

Il existe un nouveau projet de loi du 31 juillet 2018 (DOC 54 3254/001 p. 27) sur la TVA optionnelle des loyers ; ce projet est à présent publié sur le site www.lachambre.be.

Une des conditions d’assujettissement optionnel des loyers à la TVA est que le bail porte sur un bien neuf.

Cela signifie que l’option ne peut être exercée que pour des baux sur des bâtiments pour lesquels les taxes grevant les travaux immobiliers, qui concourent spécifiquement à l’érection de ces bâtiments, sont exigibles pour la première fois au plus tôt le 1er  octobre 2018.

L’article 19, § 2, in fine du Code TVA définit les travaux immobiliers comme « … tout travail de construction, de transformation, d’achèvement, d’aménagement, de réparation, d’entretien, de nettoyage et de démolition de tout ou partie d’un immeuble par nature, ainsi que toute opération comportant à la fois la fourniture d’un bien meuble et son placement dans un immeuble en manière telle que ce bien meuble devienne immeuble par nature. »

Cette règle relative à l’application dans le temps du nouveau régime tient compte des points 9  et 11  de l’avis du Conseil d’État n° 63.256/3 du 17 mai 2018.

Sont par conséquent concrètement visés, les travaux immobiliers visant à ériger un nouveau bâtiment qui ont été réalisés après le 1er octobre 2018 ou, le cas échéant, même avant le 1er octobre 2018, mais pour lesquels aucune TVA n’est encore devenue exigible avant le 1er octobre 2018.

Les coûts liés à ces opérations comprennent exclusivement les frais de construction matériels proprement dits relatifs au bâtiment ou fraction de bâtiment.

Ne sont dès lors pas considérées comme des travaux immobiliers visant à ériger un bâtiment et ne sont par conséquent pas prises en compte, les opérations de nature intellectuelle, ou plus généralement parlant, de nature immatérielle.

Il s’agit notamment des opérations telles que les prestations des architectes et géomètres, les prestations des conseillers en prévention et sécurité, les études d’incidences préalables à la construction, l’achat de matériaux destinés à la construction ou encore la location de machines en vue de la construction.

Ne sont pas non plus considérés comme des travaux immobiliers visant à ériger le bâtiment même et ne sont par conséquent pas pris en compte, tous les travaux relatifs à la démolition préalable intégrale d’un bâtiment et tous les travaux relatifs au sol. Il s’agit notamment des travaux de sondage, d’assainissement, de terrassement ou de stabilisation du sol, tels que les travaux de recépage.

Sinon, il faut postposer toute facturation au 1er octobre prochain.

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