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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

TVA : transformer une habitation en l’agrandissant

  1. Introduction

La rubrique XXXI du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20 du 20 Juillet 1970 précise que les travaux effectués dans un bâtiment d’habitation servant après travaux soit exclusivement soit à titre principal comme logement privé sont soumis à un taux réduit de 6 % pour autant que les opérations aient

« Pour objet la transformation, la rénovation, la réhabilitation, la réparation ou l’entretien, à l’exclusion du nettoyage de tout ou partie d’un bâtiment d’habitation» dont la première occupation précède d’au moins quinze ans le première date d’exigibilité de la T.V.A. (…) » (5 ans dans la rubrique XXXVIII).

Un arrêt de la Cour d’appel de Liège du 7 octobre 2014 précise que les exceptions au taux normal (21 %) doivent être interprétées restrictivement.

Il faut donc comprendre les notions de transformation, rénovation, réhabilitation et réparation de manière non extensive.

  1. L’agrandissement d’un bâtiment d’habitation privée

L’administration admet parfaitement que la transformation puisse aboutir à une augmentation de volume ou de surface (Com. TVA n° 37/1527).

L’agrandissement d’un bâtiment existant peut être considéré comme une transformation de ce bâtiment dans la mesure où la superficie de la partie ancienne demeure significative par rapport à la partie nouvelle.

Il en est ainsi lorsque la superficie de la partie ancienne est supérieure à la moitié de la superficie totale de l’habitation ou du complexe d’habitation après l’exécution des travaux.

En d’autres termes, les travaux d’agrandissement ne doivent pas avoir pour effet de doubler, ou plus encore, la superficie existant avant le commencement des travaux.  Il faut rester juste en dessous du doublement (Com. TVA n° 37/1529).

Mais l’administration est plus restrictive dans une réponse à une question parlementaire de M. Leterme du 9 octobre 2002 (Q. & R., Chambre, 2002-2003, n° 153, p. 19612) :

« L’agrandissement d’une habitation existante ne peut être considéré comme une transformation (…) que dans la mesure où la superficie de la partie ancienne demeure significative par rapport à la partie nouvelle. On peut considérer qu’il en est ainsi lorsque la superficie totale de la partie ancienne qui subsiste après l’exécution des travaux est supérieure à la moitié de la superficie totale de l’habitation après la réalisation des travaux. »

Quelle base de comparaison faut-il adopter ? La superficie ancienne avant travaux ou après travaux ? C’est important en matière de démolition partielle. Ce point n’est pas clair.

La doctrine s’exprime comme suit :

« Par conséquent, il ne faut pas tenir compte des parties anciennes de l’habitation qui n’ont pas été conservées en tant que telles pour le calcul des superficies anciennes (notamment parce qu’elles auraient été démolies).

 En revanche, les parties anciennes de l’habitation qui ont été entièrement démolies mais reconstruites sur cette même surface font partie du calcul des superficies nouvelles »  (T. Lamparelli, « La TVA et les taux réduits dans le secteur de la construction », Kluwer, Waterloo, 2012, p. 90).

Cela ne me paraît pas très logique : pour apprécier si des travaux sont à ce point importants qu’il y a nouvelle construction et non transformation, il faut comparer les situations avant et après travaux…

La position de M. Lamparelli est cependant validée par le commentaire administratif de la TVA : « lorsqu’une partie de l’ancienne habitation est démolie, la superficie après exécution des travaux doit être comparée avec la superficie de l’ancien bâtiment existant encore après la démolition » (n° 37/1531).

L’administration a encore exprimé sa position dans une réponse à une question parlementaire n° 1350 de M. Viseur du 29 juin 2006 (Q. &. R., Chambre, 2005-2006, n° 133, p. 26247-26250).

Elle précise que la partie ancienne du bâtiment doit demeurer prépondérante par rapport à la partie nouvellement construite. À défaut, ces travaux d’agrandissement doivent en effet être considérés comme des travaux de construction, exclus de l’application du taux réduit.

L’administration reconnaît à cet égard : « en pratique, l’administration considère dès lors en effet que les travaux d’agrandissement d’un immeuble ancien peuvent bénéficier du taux réduit lorsque la superficie de la partie ancienne est supérieure à la moitié de la superficie totale de l’habitation après l’exécution des travaux, étant entendu que la partie nouvelle ne puisse fonctionner indépendamment de la partie ancienne mais au contraire complète celle-ci de manière à former avec elle un seul ensemble fonctionnel. »

 La détermination des superficies après exécution des travaux s’opère sur la base de toutes les superficies et pas seulement de la superficie au sol. En d’autres termes, tant la superficie du rez-de-chaussée que des autres étages éventuels doit être comparée avec la superficie au sol de la nouvelle partie, en y ajoutant éventuellement celle des autres nouveaux étages (Com. TVA n° 37/1530).

  1. Le calcul des superficies

Pour le calcul des superficies à comparer, le Ministre précise que pour le calcul des superficies à comparer, il y a lieu notamment de :

  • prendre les mesures à partir de et jusqu’aux côtés extérieurs des murs en élévation,
  • tenir compte de la superficie totale de chaque partie plane (plancher) de l’habitation, y compris donc ‘la surface perdue, comme celle sous un toit en pente’,
  • tenir compte de la superficie des remise, cave, grenier et garage intégré ou annexé,
  • ne pas prendre en compte la superficie de la cave comblée, pour le calcul de la superficie de la partie ancienne qui subsiste après les travaux.
  1. Le critère fonctionnel

Il existe encore un autre critère, de nature fonctionnelle. La partie nouvelle ne peut fonctionner indépendamment de la partie ancienne. La nouvelle partie du bâtiment doit compléter la partie ancienne et donc former avec elle un ensemble quant à l’utilisation du bâtiment (Com. TVA n° 15/1533).

Un jugement du tribunal de première instance de Bruges du 13 décembre 2000 ajoute à ce sujet : « lorsque les extensions et les ajouts n’ont contribué qu’à améliorer le bâtiment existant et que les améliorations n’ont pas ‘d’existence propre’, les travaux peuvent bénéficier du taux réduit de 6%. »

  1. Comment sécuriser le projet d’agrandissement ?

On peut demander une décision anticipée à l’administration relativement à l’application du taux réduit (un ruling), selon la loi du 24 décembre 2002.

L’administration précise qu’elle ne peut se prononcer qu’au vu des plans sur lesquels la destination des locaux existants et des nouveaux locaux est renseignée, et sous réserve expresse que la transformation s’effectue effectivement suivant le projet soumis (Com. TVA n° 37/1532).

En pratique les plans, photos et même reportages filmés de l’évolution des travaux sont réalisés et produits au dossier. Il s’agit de montrer la continuité de l’ancien dans le nouveau bâtiment et l’homogénéité fonctionnelle.

Le délai de réponse du SDA est de trois mois à dater du moment où le dossier est complet.

Si l’on veut accélérer la procédure, on peut se limiter à une demande de prefiling, ce qui constitue un ruling non liant pour l’administration mais rapide (six semaines) et informel.

Si le dossier est bien monté, il ne serait pas déraisonnable de se contenter de ce type de procédure mais il faut être conscient de ce que le prefiling ne procure pas la sécurité juridique de la décision anticipée.

  1. La transformation par démolition suivie de la reconstruction

Une démolition suivie d’une reconstruction même en gardant le gabarit initial, n’est pas considéré comme une transformation ni une réhabilitation, même si la nouvelle construction présente un aspect proche de l’ancienne.

Il en va ainsi également lorsque qu’une partie de l’ancienne construction ait été maintenue et intégrée à la nouvelle construction, si l’importance de la démolition et de la reconstruction opérées est telle qu’il ne peut être question de travaux de transformation, rénovation, ou réhabilitation, et encore moins de réparation ou d’entretien de l’immeuble litigieux (Com. TVA n° 37/1522).

La construction d’un ou plusieurs appartements supplémentaires, en surélévation ou autrement, dans un immeuble n’est pas une transformation d’un logement mais la création d’un nouveau logement (Com. TVA  n° 1530).

Notons enfin que la démolition suivie de la reconstruction d’une habitation peut intervenir au taux réduit de 6 % de TVA dans le cadre de la rubrique XXXVII, alinéa 2, 2°, du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20 du 20 juillet 1970, inséré par la loi-programme (I) du 27 décembre 2006, modifiée par l’article 132 de la loi-programme du 27 avril 2007.

Mais le bien doit être situé dans les Communes suivantes : Alost, Anderlecht, Anvers, Bruges, Bruxelles, Charleroi, Courtrai, Etterbeek, Forest, Gand, Genk, Hasselt, Ixelles, La Louvière, Liège, Louvain, Malines, Molenbeek-Saint-Jean, Mons, Mouscron, Namur, Ostende, Roulers, Saint-Gilles, Saint-Josse-ten-Noode, Saint-Nicolas, Schaerbeek, Seraing, Termonde, Tournai, Uccle et Verviers.

Commentaires

facebook comments:

  1. Avatar
    GILSON #

    C’est toujours avec plaisir et pertinence que l’on vous lit. Mais qu’en est-il lorsque l’on relie deux habitations mitoyennes pour faire une seule habitation ? Les travaux de liaison peuvent-ils être considérés comme réhabilitation ? Merci. Je suis un particulier, ancien agent immobilier. Vous êtes d’un grand secours pour les personnes actives dans le secteur.

    juin 1, 2015
  2. Avatar

    Pour répondre à la question, il fait savoir si relier les deux maisons est un ouvrage de  » transformation, rénovation, réhabilitation, réparation « . Je ne vois pas pourquoi pas.

    juin 1, 2015
  3. Avatar

    Bonjour Maître,

    Je vous remercie pour les détails et nuances que vous apportez à ces questions difficiles.

    Sur le critère « fonctionnel », vous mentionnez au point 2.
    « étant entendu que la partie nouvelle ne puisse fonctionner indépendamment de la partie ancienne »
    et au point 4.
    « et que les améliorations n’ont pas ‘d’existence propre’, les travaux peuvent bénéficier du taux réduit de 6% ».

    Quel taux de TVA appliqueriez-vous à la rénovation d’un immeuble ancien (de plusieurs appartements) sur lequel on construit un étage supplémentaire (de plusieurs appartements) accessibles uniquement par la cage d’escalier de l’immeuble existant.
    Les autres critères (ancienneté, % surface d’extension, maintien structure, …) sont tous respectés.

    L’accessibilité ne peut fonctionner indépendamment de la partie ancienne, cela permet il d’appliquer le taux de 6% aux travaux de ce niveau également?

    D’avance merci pour votre réponse.

    janvier 24, 2019
    • Avatar

      Une rehausse pour des appartements constituant des lots distincts dans l’ACP modifiée, même si les parties communes sont identiques pour tous les lots, est en règle à 21 %.

      janvier 29, 2019
  4. Avatar

    Bonjour Maître,

    merci pour les nuances que vous apportez dans ces matières difficiles.

    Concernant le critère fonctionnel:
    Vous mentionnez au point 2:
    « étant entendu que la partie nouvelle ne puisse fonctionner indépendamment de la partie ancienne  »
    et au point 4:
    « La nouvelle partie du bâtiment doit compléter la partie ancienne et donc former avec elle un ensemble quant à l’utilisation du bâtiment (Com. TVA n° 15/1533).
    … et que les améliorations n’ont pas ‘d’existence propre’, les travaux peuvent bénéficier du taux réduit de 6%.  »

    Quel taux de TVA conseilleriez-vous d’appliquer à la construction d’un niveau supplémentaire (plusieurs appartements) sur un bâtiment ancien existant (plusieurs appartements), l’ensemble existant faisant également l’objet d’une rénovation?

    Les autres critères (anciennetés, % de surface à construire, maintien façade & structure, …) étant remplis.

    Le nouveau niveau n’est accessible que par l’entrée et la cage d’escalier de l’immeuble existant et à ce titre « ne peut fonctionner indépendamment de l’ancienne partie ».

    Faut-il scinder toutes les factures selon une clef de millième (type acte de base) et appliquer 21% aux millième du dernier niveau et 6% au reste?

    Qu’en est-il de la TVA sur les factures d’aménagement des abords (parking, jardins) et des Impétrants?

    D’avance merci de votre réponse.

    janvier 24, 2019
  5. Avatar
    wontor #

    Bonjour Maître Carnoy,
    Dans le cas où tous les critères mentionnés sont tous respectés, peut-on appliquer une TVA à 6% pour l’extension attenante à notre maison et appliquer simplement une TVA de 21% pour la construction d’appartements se situant sous l’extension de la maison ? (C’est un cas bien particulier).

    février 25, 2019

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Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

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Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

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