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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

TVA : transformer une habitation en l’agrandissant

  1. Introduction

La rubrique XXXI du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20 du 20 Juillet 1970 précise que les travaux effectués dans un bâtiment d’habitation servant après travaux soit exclusivement soit à titre principal comme logement privé sont soumis à un taux réduit de 6 % pour autant que les opérations aient

« Pour objet la transformation, la rénovation, la réhabilitation, la réparation ou l’entretien, à l’exclusion du nettoyage de tout ou partie d’un bâtiment d’habitation» dont la première occupation précède d’au moins quinze ans le première date d’exigibilité de la T.V.A. (…) » (5 ans dans la rubrique XXXVIII).

Un arrêt de la Cour d’appel de Liège du 7 octobre 2014 précise que les exceptions au taux normal (21 %) doivent être interprétées restrictivement.

Il faut donc comprendre les notions de transformation, rénovation, réhabilitation et réparation de manière non extensive.

  1. L’agrandissement d’un bâtiment d’habitation privée

L’administration admet parfaitement que la transformation puisse aboutir à une augmentation de volume ou de surface (Com. TVA n° 37/1527).

L’agrandissement d’un bâtiment existant peut être considéré comme une transformation de ce bâtiment dans la mesure où la superficie de la partie ancienne demeure significative par rapport à la partie nouvelle.

Il en est ainsi lorsque la superficie de la partie ancienne est supérieure à la moitié de la superficie totale de l’habitation ou du complexe d’habitation après l’exécution des travaux.

En d’autres termes, les travaux d’agrandissement ne doivent pas avoir pour effet de doubler, ou plus encore, la superficie existant avant le commencement des travaux.  Il faut rester juste en dessous du doublement (Com. TVA n° 37/1529).

Mais l’administration est plus restrictive dans une réponse à une question parlementaire de M. Leterme du 9 octobre 2002 (Q. & R., Chambre, 2002-2003, n° 153, p. 19612) :

« L’agrandissement d’une habitation existante ne peut être considéré comme une transformation (…) que dans la mesure où la superficie de la partie ancienne demeure significative par rapport à la partie nouvelle. On peut considérer qu’il en est ainsi lorsque la superficie totale de la partie ancienne qui subsiste après l’exécution des travaux est supérieure à la moitié de la superficie totale de l’habitation après la réalisation des travaux. »

Quelle base de comparaison faut-il adopter ? La superficie ancienne avant travaux ou après travaux ? C’est important en matière de démolition partielle. Ce point n’est pas clair.

La doctrine s’exprime comme suit :

« Par conséquent, il ne faut pas tenir compte des parties anciennes de l’habitation qui n’ont pas été conservées en tant que telles pour le calcul des superficies anciennes (notamment parce qu’elles auraient été démolies).

 En revanche, les parties anciennes de l’habitation qui ont été entièrement démolies mais reconstruites sur cette même surface font partie du calcul des superficies nouvelles »  (T. Lamparelli, « La TVA et les taux réduits dans le secteur de la construction », Kluwer, Waterloo, 2012, p. 90).

Cela ne me paraît pas très logique : pour apprécier si des travaux sont à ce point importants qu’il y a nouvelle construction et non transformation, il faut comparer les situations avant et après travaux…

La position de M. Lamparelli est cependant validée par le commentaire administratif de la TVA : « lorsqu’une partie de l’ancienne habitation est démolie, la superficie après exécution des travaux doit être comparée avec la superficie de l’ancien bâtiment existant encore après la démolition » (n° 37/1531).

L’administration a encore exprimé sa position dans une réponse à une question parlementaire n° 1350 de M. Viseur du 29 juin 2006 (Q. &. R., Chambre, 2005-2006, n° 133, p. 26247-26250).

Elle précise que la partie ancienne du bâtiment doit demeurer prépondérante par rapport à la partie nouvellement construite. À défaut, ces travaux d’agrandissement doivent en effet être considérés comme des travaux de construction, exclus de l’application du taux réduit.

L’administration reconnaît à cet égard : « en pratique, l’administration considère dès lors en effet que les travaux d’agrandissement d’un immeuble ancien peuvent bénéficier du taux réduit lorsque la superficie de la partie ancienne est supérieure à la moitié de la superficie totale de l’habitation après l’exécution des travaux, étant entendu que la partie nouvelle ne puisse fonctionner indépendamment de la partie ancienne mais au contraire complète celle-ci de manière à former avec elle un seul ensemble fonctionnel. »

 La détermination des superficies après exécution des travaux s’opère sur la base de toutes les superficies et pas seulement de la superficie au sol. En d’autres termes, tant la superficie du rez-de-chaussée que des autres étages éventuels doit être comparée avec la superficie au sol de la nouvelle partie, en y ajoutant éventuellement celle des autres nouveaux étages (Com. TVA n° 37/1530).

  1. Le calcul des superficies

Pour le calcul des superficies à comparer, le Ministre précise que pour le calcul des superficies à comparer, il y a lieu notamment de :

  • prendre les mesures à partir de et jusqu’aux côtés extérieurs des murs en élévation,
  • tenir compte de la superficie totale de chaque partie plane (plancher) de l’habitation, y compris donc ‘la surface perdue, comme celle sous un toit en pente’,
  • tenir compte de la superficie des remise, cave, grenier et garage intégré ou annexé,
  • ne pas prendre en compte la superficie de la cave comblée, pour le calcul de la superficie de la partie ancienne qui subsiste après les travaux.
  1. Le critère fonctionnel

Il existe encore un autre critère, de nature fonctionnelle. La partie nouvelle ne peut fonctionner indépendamment de la partie ancienne. La nouvelle partie du bâtiment doit compléter la partie ancienne et donc former avec elle un ensemble quant à l’utilisation du bâtiment (Com. TVA n° 15/1533).

Un jugement du tribunal de première instance de Bruges du 13 décembre 2000 ajoute à ce sujet : « lorsque les extensions et les ajouts n’ont contribué qu’à améliorer le bâtiment existant et que les améliorations n’ont pas ‘d’existence propre’, les travaux peuvent bénéficier du taux réduit de 6%. »

  1. Comment sécuriser le projet d’agrandissement ?

On peut demander une décision anticipée à l’administration relativement à l’application du taux réduit (un ruling), selon la loi du 24 décembre 2002.

L’administration précise qu’elle ne peut se prononcer qu’au vu des plans sur lesquels la destination des locaux existants et des nouveaux locaux est renseignée, et sous réserve expresse que la transformation s’effectue effectivement suivant le projet soumis (Com. TVA n° 37/1532).

En pratique les plans, photos et même reportages filmés de l’évolution des travaux sont réalisés et produits au dossier. Il s’agit de montrer la continuité de l’ancien dans le nouveau bâtiment et l’homogénéité fonctionnelle.

Le délai de réponse du SDA est de trois mois à dater du moment où le dossier est complet.

Si l’on veut accélérer la procédure, on peut se limiter à une demande de prefiling, ce qui constitue un ruling non liant pour l’administration mais rapide (six semaines) et informel.

Si le dossier est bien monté, il ne serait pas déraisonnable de se contenter de ce type de procédure mais il faut être conscient de ce que le prefiling ne procure pas la sécurité juridique de la décision anticipée.

  1. La transformation par démolition suivie de la reconstruction

Une démolition suivie d’une reconstruction même en gardant le gabarit initial, n’est pas considéré comme une transformation ni une réhabilitation, même si la nouvelle construction présente un aspect proche de l’ancienne.

Il en va ainsi également lorsque qu’une partie de l’ancienne construction ait été maintenue et intégrée à la nouvelle construction, si l’importance de la démolition et de la reconstruction opérées est telle qu’il ne peut être question de travaux de transformation, rénovation, ou réhabilitation, et encore moins de réparation ou d’entretien de l’immeuble litigieux (Com. TVA n° 37/1522).

La construction d’un ou plusieurs appartements supplémentaires, en surélévation ou autrement, dans un immeuble n’est pas une transformation d’un logement mais la création d’un nouveau logement (Com. TVA  n° 1530).

Notons enfin que la démolition suivie de la reconstruction d’une habitation peut intervenir au taux réduit de 6 % de TVA dans le cadre de la rubrique XXXVII, alinéa 2, 2°, du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20 du 20 juillet 1970, inséré par la loi-programme (I) du 27 décembre 2006, modifiée par l’article 132 de la loi-programme du 27 avril 2007.

Mais le bien doit être situé dans les Communes suivantes : Alost, Anderlecht, Anvers, Bruges, Bruxelles, Charleroi, Courtrai, Etterbeek, Forest, Gand, Genk, Hasselt, Ixelles, La Louvière, Liège, Louvain, Malines, Molenbeek-Saint-Jean, Mons, Mouscron, Namur, Ostende, Roulers, Saint-Gilles, Saint-Josse-ten-Noode, Saint-Nicolas, Schaerbeek, Seraing, Termonde, Tournai, Uccle et Verviers.

Commentaires

facebook comments:

  1. Avatar
    GILSON #

    C’est toujours avec plaisir et pertinence que l’on vous lit. Mais qu’en est-il lorsque l’on relie deux habitations mitoyennes pour faire une seule habitation ? Les travaux de liaison peuvent-ils être considérés comme réhabilitation ? Merci. Je suis un particulier, ancien agent immobilier. Vous êtes d’un grand secours pour les personnes actives dans le secteur.

    juin 1, 2015
  2. Avatar

    Pour répondre à la question, il fait savoir si relier les deux maisons est un ouvrage de  » transformation, rénovation, réhabilitation, réparation « . Je ne vois pas pourquoi pas.

    juin 1, 2015
  3. Avatar

    Bonjour Maître,

    Je vous remercie pour les détails et nuances que vous apportez à ces questions difficiles.

    Sur le critère « fonctionnel », vous mentionnez au point 2.
    « étant entendu que la partie nouvelle ne puisse fonctionner indépendamment de la partie ancienne »
    et au point 4.
    « et que les améliorations n’ont pas ‘d’existence propre’, les travaux peuvent bénéficier du taux réduit de 6% ».

    Quel taux de TVA appliqueriez-vous à la rénovation d’un immeuble ancien (de plusieurs appartements) sur lequel on construit un étage supplémentaire (de plusieurs appartements) accessibles uniquement par la cage d’escalier de l’immeuble existant.
    Les autres critères (ancienneté, % surface d’extension, maintien structure, …) sont tous respectés.

    L’accessibilité ne peut fonctionner indépendamment de la partie ancienne, cela permet il d’appliquer le taux de 6% aux travaux de ce niveau également?

    D’avance merci pour votre réponse.

    janvier 24, 2019
    • Avatar

      Une rehausse pour des appartements constituant des lots distincts dans l’ACP modifiée, même si les parties communes sont identiques pour tous les lots, est en règle à 21 %.

      janvier 29, 2019
  4. Avatar

    Bonjour Maître,

    merci pour les nuances que vous apportez dans ces matières difficiles.

    Concernant le critère fonctionnel:
    Vous mentionnez au point 2:
    « étant entendu que la partie nouvelle ne puisse fonctionner indépendamment de la partie ancienne  »
    et au point 4:
    « La nouvelle partie du bâtiment doit compléter la partie ancienne et donc former avec elle un ensemble quant à l’utilisation du bâtiment (Com. TVA n° 15/1533).
    … et que les améliorations n’ont pas ‘d’existence propre’, les travaux peuvent bénéficier du taux réduit de 6%.  »

    Quel taux de TVA conseilleriez-vous d’appliquer à la construction d’un niveau supplémentaire (plusieurs appartements) sur un bâtiment ancien existant (plusieurs appartements), l’ensemble existant faisant également l’objet d’une rénovation?

    Les autres critères (anciennetés, % de surface à construire, maintien façade & structure, …) étant remplis.

    Le nouveau niveau n’est accessible que par l’entrée et la cage d’escalier de l’immeuble existant et à ce titre « ne peut fonctionner indépendamment de l’ancienne partie ».

    Faut-il scinder toutes les factures selon une clef de millième (type acte de base) et appliquer 21% aux millième du dernier niveau et 6% au reste?

    Qu’en est-il de la TVA sur les factures d’aménagement des abords (parking, jardins) et des Impétrants?

    D’avance merci de votre réponse.

    janvier 24, 2019
  5. Avatar
    wontor #

    Bonjour Maître Carnoy,
    Dans le cas où tous les critères mentionnés sont tous respectés, peut-on appliquer une TVA à 6% pour l’extension attenante à notre maison et appliquer simplement une TVA de 21% pour la construction d’appartements se situant sous l’extension de la maison ? (C’est un cas bien particulier).

    février 25, 2019

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La notion fiscale de « prêt d’argent »

Sous certaines conditions, les intérêts d’avances peuvent être requalifiés en dividendes (article 18, alinéa 1er, 4°, CIR 92). Est considéré comme avance, tout prêt d’argent, représenté ou non par des titres, consenti par une personne physique à une société dont elle est dirigeant et actionnaire ou associée, et tout prêt d’argent consenti par le conjoint […]

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Sous certaines conditions, les intérêts d’avances peuvent être requalifiés en dividendes (article 18, alinéa 1er, 4°, CIR 92).

Est considéré comme avance,

  • tout prêt d’argent, représenté ou non par des titres, consenti par une personne physique à une société dont elle est dirigeant et actionnaire ou associée,
  • et tout prêt d’argent consenti par le conjoint ou un enfant mineur d’un actionnaire ou d’un dirigeant à la société (l’actuel article 18, alinéa 2, CIR 92).

La notion de « créance » va se substituer à la notion fiscale de « prêt d’argent »

Il s’agit de l’article 18, alinéa 8, nouveau, qui entre en vigueur le 1er janvier 2020.

Cette disposition est applicable aux intérêts qui se rapportent aux périodes après le 31 décembre 2019. Elle s’exprimera comme suit :

Les dividendes comprennent : (…) 4° les intérêts des avances lorsqu’une des limites suivantes est dépassée et dans la mesure de ce dépassement :

– soit la limite fixée à l’article 55 (NDLR taux excessif),

– soit lorsque le montant total des avances productives d’intérêts excède la somme des réserves taxées au début de la période imposable et du capital libéré à la fin de cette période. (…)

Est considérée comme avance au sens de l’alinéa 1er, 4°, toute créance, représentée ou non par des titres, détenue par une personne physique sur une société dont elle possède des actions ou parts ou par une personne sur une société dans laquelle elle exerce un mandat ou des fonctions visés à l’article 32, alinéa 1er, 1°, ainsi que toute créance détenue le cas échéant par leur conjoint ou leurs enfants à cette société lorsque ces personnes ou leur conjoint ont la jouissance légale des revenus de ceux-ci, à l’exception (…) »

Dans la version actuelle jusqu’au 31 décembre 2019, « est considéré comme avance, tout prêt d’argent, représenté ou non par des titres, (…) ».

Pourquoi ce changement ?  On trouve la réponse dans les travaux parlementaires (doc 54-2864/001, pp. 32 et 33) :

La notion de « prêt d’argent » a entraîné de nombreuses discussions, surtout lorsqu’une créance relative à une vente avec report du paiement du prix d’achat est comptabilisée au crédit du compte-courant.

La jurisprudence tend souvent vers une interprétation juridique, civiliste de la notion de prêt d’argent, mais tient aussi compte des circonstances de fait pour apprécier s’il peut s’agir ou non d’un prêt d’argent.

Vu la finalité de l’article 18, alinéa 1er, 4°, CIR 92, les auteurs (du projet de loi) estiment qu’une interprétation large et économique doit être donnée au texte existant.

Afin de donner plus de sécurité juridique, le champ d’application de l’article 18, alinéa 1er, 4°, CIR 92 est clarifié.

Plutôt que d’insérer une définition fiscale de la notion de prêt d’argent dans le CIR 92, les auteurs proposent de revenir à la notion de “créances” pour définir les avances (article 4, 3°, de la proposition).

La requalification des intérêts en dividende sera donc facilitée.

La conséquence de cette modification de la loi ne tient pas dans la taxation du créancier (précompte mobilier) mais dans la taxation de la société.

En effet, si les intérêts sont déductible pour la société, les dividendes ne le sont pas.

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