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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le ciel s’éclaircit pour la TVA à 6 % dans la rénovation

Le taux réduit de la TVA, soit 6 %, est applicable à la rénovation – transformation (cadre XXXI et XXXVIII du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal TVA n° 20) et à la démolition –reconstruction (cadre XXXVII).

Une condition importante pour l’application du taux réduit est que l’immeuble objet des travaux soit affecté à titre principal au logement.

Une question qui se pose aujourd’hui est de savoir si, avant travaux, l’immeuble doit déjà être affecté au logement.

Le point 39 de la circulaire n° 86/006 du 22 août 1986 traite des travaux immobilier de rénovation.

Il est clairement indiqué « la condition d’adaptation du bâtiment à sa destination de logement privé doit, à tout le moins, être remplie après l’exécution des travaux, mais il n’est pas requis que le bâtiment fut déjà adapté à cette destination avant cette exécution. Le taux réduit est donc susceptible de s’appliquer, toutes autres conditions étant réunies, aux travaux de transformation d’un immeuble à usage de bureau en un immeuble à appartements. »

C’est très important pour l’opérateur qui recycle un immeuble industriel ou commercial, ou des bureaux, en logement, et qui ne récupère pas la TVA sur les travaux.

Ce sera le cas du promoteur qui garde le bien en portefeuille pour le louer (acticité dans le champ mais exonérée, donc sans droit à déduction).

Ce sera aussi le cas de travaux qui ne sont pas assez importants pour rendre l’immeuble neuf au sens de la TVA (Manuel TVA, n° 152/2) ce qui ne permet pas de le revendre ou de le grever de droit réel en régime TVA.

La position de l’administration n’a pas varié pendant 25 ans.

L’immeuble ne doit pas nécessairement être destiné au logement avant travaux pour que le taux réduit s’applique à sa rénovation ou à sa reconstruction.

Cette position peut s’appuyer sur des réponses à des questions parlementaires, sur des décisions anticipées et sur une longue pratique administrative.

C’est la Cour d’appel de Liège qui est venue menacer cette belle harmonie (27 octobre 2010, Act. Fisc., 2011, n° 15, p. 1).

La Cour se base sur une interprétation textuelle du cadre XXXI, à savoir :

1er Les travaux immobiliers et autres opérations visés au paragraphe 3 sont soumis au taux réduit pour autant qu’ils réunissent les conditions suivantes:

1° les opérations doivent avoir pour objet la transformation, la rénovation, la réhabilitation, l’amélioration, la réparation ou l’entretien, à l’exclusion du nettoyage, de tout ou partie d’un bâtiment d’habitation ;

2° les opérations doivent être affectées à un bâtiment d’habitation qui, après leur exécution, est effectivement utilisé, soit exclusivement soit à titre principal comme logement privé;

3° les opérations doivent être effectuées à un bâtiment d’habitation dont la première occupation précède d’au moins quinze ans la première date d’exigibilité de la T.V.A. survenue en vertu de l’article 22, § 1er ou de l’article 22bis du Code ; (…)

Pour la Cour d’appel, la lecture de ces trois premières conditions ne laisse pas de doute : il faut que le bâtiment soit déjà affecté à l’habitation avant les travaux.

La doctrine a tempéré l’impact de cet arrêt qui prenait le contrepied d’un consensus établi de longue date.

Il s’agissait en fait d’un garage aménagé en habitation, par une transformation ayant plus que doublé le volume initial.

Monsieur Lamparelli explique que l’administration avait plaidé contre sa circulaire parce que le premier juge avait rejeté le critère administratif du doublement de volume (T. Lamparelli, « La TVA et les taux réduits dans le secteur de la construction », Kluwer, Waterloo, 21012, p. 11).

En effet, l’administration considère que si la transformation aboutit à plus du doublement de la superficie initiale, il ne s’agit plus d’une transformation mais d’une création de logement.

Devant le risque de ne pas voir son critère retenu, l’administration avait contesté l’application du taux réduit à un bâtiment non originairement affecté à l’habitation.

Il n’empêche, si les motivations de l’administration étaient mal inspirées, la porte ouverte par la Cour d’appel de Liège a laissé cours à d’autres décisions de justice.

Le tribunal de première instance de Mons a emboité le pas (jugement du 20 juin 2013, rôle n° 12/259/A, publié sur le site Fisconet).

Puis la Cour d’appel de Mons a adopté la même position dans un arrêt du 25 février 2015 (Fiscologue, 13 mars 2015, n° 1422, p. 12).

Deux Cour d’appel du Royaume,  cela commence à faire poids. Rappelons que les Cours et tribunaux ne sont en principe pas liés par une circulaire

On pouvait donc se poser de sérieuses questions sur l’avenir du taux réduit de 6 % sur les rénovations ou reconstructions d’immeubles qui ne sont pas encore affectés à l’habitation.

Heureusement, un arrêt du 27 mars 2015 de la Cour de cassation (rôle n° F.13.0009.N, www.juridat.be) .

La Cour de cassation s’exprime comme suit (dans la langue de l’arrêt) :

“ Hieruit volgt dat op een handeling die bestaat in de verbouwing van een uit zijn aard onroerend goed het verminderd btw-tarief van 6 procent van tabel A, rubriek XXXI van het KB nr. 20 van 20 juli 1970 van toepassing is, zonder dat wordt vereist dat het gaat om de verbouwing van een onroerend goed dat reeds de bestemming had van privé-woning.

Hieruit volgt tevens dat aan de voorwaarde van de aanpassing van het gebouw aan de bestemming van privé-woning slechts moet voldaan zijn na de uitvoering van de werken en dat het niet vereist is dat het gebouw of ieder deel van het gebouw reeds deze bestemming had voor de uitvoering der werken. Bijgevolg kan het verlaagd tarief van toepassing zijn op de omvorming van een woning met schuur (grange) in een privé-woning op voorwaarde dat het gaat om een verbouwing en niet om een nieuwbouw.”

On ne peut être plus clair : la condition de destination principale d’habitation ne doit pas être rencontrée avant les travaux, mais seulement après.

C’est une heureuse mise au point qui restitue la sécurité juridique à cette importante matière.

La polémique est close. La position adoptée par l’administration dès 1986 et temporairement remise en cause par la jurisprudence, est confirmée.

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Avocat agent immobilier

Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client. La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté. La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 […]

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Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client.

La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté.

La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 du Code judiciaire, de sorte que le contrat repose sur un acte illicite.

L’avocat, ou plutôt l’agent immobilier occasionnel, forma un pourvoi en cassation estimant que la Cour d’appel avait violé l’article 437 du Code judiciaire.

Cette disposition pose que la profession d’avocat est incompatible avec l’exercice d’une industrie ou d’un négoce.

Or poser un acte de commerce unique n’est pas exercer un négoce ni une industrie. L’activité doit être habituelle.

La Cour de cassation donne raison sur ce point à l’avocat. L’unique opération de courtage ne peut en soi constituer un acte de commerce en contradiction avec l’article 437 du Code judiciaire.

C’est exact, l’article 5, § 1, 3°, de la loi du 11 février 2013 traite de l’exercice d’une activité à titre principal ou d’appoint.

Or le courtage est sans rapport avec l’avocature ; il ne peut en être l’appoint.

Cet arrêt confortera les courtiers amateurs, s’il posent des actes isolés … !

“Dat het stellen van een eenmalige daad van koophandel niet kan bestempeld worden als het drijven van handel of nijverheid in de zin van voormelde bepaling ;
Overwegende dat het arrest oordeelt dat eiser, advocaat, een eenmalige makelaarsverrichting die op zichzelf volstaat om als daad van koophandel te worden aangemerkt, heeft gesteld en dit in strijd is met artikel 437 van het Gerechtelijk Wetboek;

Dat het arrest beslist dat de vordering gestoeld op een dergelijke akte en hieruit voortvloeiende prestaties, « als ongeoorloofd en/of strijdig met de goede orde » dient beschouwd te worden en als gesteund op een onrechtmatig belang als niet-toelaatbaar dient afgewezen te worden ;

Dat het arrest zodoende het voornoemd artikel 437, eerste lid, 3°, schendt ; ”

(Cass. 27 octobre 2005, rôle n° C040129N, www.juridat.be).

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