Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le ciel s’éclaircit pour la TVA à 6 % dans la rénovation

Le taux réduit de la TVA, soit 6 %, est applicable à la rénovation – transformation (cadre XXXI et XXXVIII du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal TVA n° 20) et à la démolition –reconstruction (cadre XXXVII).

Une condition importante pour l’application du taux réduit est que l’immeuble objet des travaux soit affecté à titre principal au logement.

Une question qui se pose aujourd’hui est de savoir si, avant travaux, l’immeuble doit déjà être affecté au logement.

Le point 39 de la circulaire n° 86/006 du 22 août 1986 traite des travaux immobilier de rénovation.

Il est clairement indiqué « la condition d’adaptation du bâtiment à sa destination de logement privé doit, à tout le moins, être remplie après l’exécution des travaux, mais il n’est pas requis que le bâtiment fut déjà adapté à cette destination avant cette exécution. Le taux réduit est donc susceptible de s’appliquer, toutes autres conditions étant réunies, aux travaux de transformation d’un immeuble à usage de bureau en un immeuble à appartements. »

C’est très important pour l’opérateur qui recycle un immeuble industriel ou commercial, ou des bureaux, en logement, et qui ne récupère pas la TVA sur les travaux.

Ce sera le cas du promoteur qui garde le bien en portefeuille pour le louer (acticité dans le champ mais exonérée, donc sans droit à déduction).

Ce sera aussi le cas de travaux qui ne sont pas assez importants pour rendre l’immeuble neuf au sens de la TVA (Manuel TVA, n° 152/2) ce qui ne permet pas de le revendre ou de le grever de droit réel en régime TVA.

La position de l’administration n’a pas varié pendant 25 ans.

L’immeuble ne doit pas nécessairement être destiné au logement avant travaux pour que le taux réduit s’applique à sa rénovation ou à sa reconstruction.

Cette position peut s’appuyer sur des réponses à des questions parlementaires, sur des décisions anticipées et sur une longue pratique administrative.

C’est la Cour d’appel de Liège qui est venue menacer cette belle harmonie (27 octobre 2010, Act. Fisc., 2011, n° 15, p. 1).

La Cour se base sur une interprétation textuelle du cadre XXXI, à savoir :

1er Les travaux immobiliers et autres opérations visés au paragraphe 3 sont soumis au taux réduit pour autant qu’ils réunissent les conditions suivantes:

1° les opérations doivent avoir pour objet la transformation, la rénovation, la réhabilitation, l’amélioration, la réparation ou l’entretien, à l’exclusion du nettoyage, de tout ou partie d’un bâtiment d’habitation ;

2° les opérations doivent être affectées à un bâtiment d’habitation qui, après leur exécution, est effectivement utilisé, soit exclusivement soit à titre principal comme logement privé;

3° les opérations doivent être effectuées à un bâtiment d’habitation dont la première occupation précède d’au moins quinze ans la première date d’exigibilité de la T.V.A. survenue en vertu de l’article 22, § 1er ou de l’article 22bis du Code ; (…)

Pour la Cour d’appel, la lecture de ces trois premières conditions ne laisse pas de doute : il faut que le bâtiment soit déjà affecté à l’habitation avant les travaux.

La doctrine a tempéré l’impact de cet arrêt qui prenait le contrepied d’un consensus établi de longue date.

Il s’agissait en fait d’un garage aménagé en habitation, par une transformation ayant plus que doublé le volume initial.

Monsieur Lamparelli explique que l’administration avait plaidé contre sa circulaire parce que le premier juge avait rejeté le critère administratif du doublement de volume (T. Lamparelli, « La TVA et les taux réduits dans le secteur de la construction », Kluwer, Waterloo, 21012, p. 11).

En effet, l’administration considère que si la transformation aboutit à plus du doublement de la superficie initiale, il ne s’agit plus d’une transformation mais d’une création de logement.

Devant le risque de ne pas voir son critère retenu, l’administration avait contesté l’application du taux réduit à un bâtiment non originairement affecté à l’habitation.

Il n’empêche, si les motivations de l’administration étaient mal inspirées, la porte ouverte par la Cour d’appel de Liège a laissé cours à d’autres décisions de justice.

Le tribunal de première instance de Mons a emboité le pas (jugement du 20 juin 2013, rôle n° 12/259/A, publié sur le site Fisconet).

Puis la Cour d’appel de Mons a adopté la même position dans un arrêt du 25 février 2015 (Fiscologue, 13 mars 2015, n° 1422, p. 12).

Deux Cour d’appel du Royaume,  cela commence à faire poids. Rappelons que les Cours et tribunaux ne sont en principe pas liés par une circulaire

On pouvait donc se poser de sérieuses questions sur l’avenir du taux réduit de 6 % sur les rénovations ou reconstructions d’immeubles qui ne sont pas encore affectés à l’habitation.

Heureusement, un arrêt du 27 mars 2015 de la Cour de cassation (rôle n° F.13.0009.N, www.juridat.be) .

La Cour de cassation s’exprime comme suit (dans la langue de l’arrêt) :

“ Hieruit volgt dat op een handeling die bestaat in de verbouwing van een uit zijn aard onroerend goed het verminderd btw-tarief van 6 procent van tabel A, rubriek XXXI van het KB nr. 20 van 20 juli 1970 van toepassing is, zonder dat wordt vereist dat het gaat om de verbouwing van een onroerend goed dat reeds de bestemming had van privé-woning.

Hieruit volgt tevens dat aan de voorwaarde van de aanpassing van het gebouw aan de bestemming van privé-woning slechts moet voldaan zijn na de uitvoering van de werken en dat het niet vereist is dat het gebouw of ieder deel van het gebouw reeds deze bestemming had voor de uitvoering der werken. Bijgevolg kan het verlaagd tarief van toepassing zijn op de omvorming van een woning met schuur (grange) in een privé-woning op voorwaarde dat het gaat om een verbouwing en niet om een nieuwbouw.”

On ne peut être plus clair : la condition de destination principale d’habitation ne doit pas être rencontrée avant les travaux, mais seulement après.

C’est une heureuse mise au point qui restitue la sécurité juridique à cette importante matière.

La polémique est close. La position adoptée par l’administration dès 1986 et temporairement remise en cause par la jurisprudence, est confirmée.

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

Vente sans mandat

Que si passe-t-il lorsqu’une personne vend un immeuble sans mandat du propriétaire ? Par exemple lorsque l’agent immobilier croit pouvoir accepter une offre complète. Le propriétaire peut-il ratifier un acte conclu sans mandat ? En principe non. La personne qui a agi en son nom personnel et sans procuration est tenue à l’obligation contractée. La […]

Lire plus arrow_forward

Que si passe-t-il lorsqu’une personne vend un immeuble sans mandat du propriétaire ?

Par exemple lorsque l’agent immobilier croit pouvoir accepter une offre complète.

Le propriétaire peut-il ratifier un acte conclu sans mandat ?

En principe non. La personne qui a agi en son nom personnel et sans procuration est tenue à l’obligation contractée. La doctrine classique estime qu’une ratification ultérieure n’y change rien, dès lors que la ratification visée à l’article 1998, alinéa 2, du Code civil n’a trait qu’à l’acte accompli sans pouvoir par un mandataire, et non à l’absence totale de mandat.

Dans un arrêt du 24 octobre 2008 (C.08.0065.N), la Cour de cassation opte cependant pour une interprétation souple et extensive du concept de ratification.

Elle reconnaît que la ratification par une partie d’un acte juridique accompli par une autre partie sans mandat et en son nom personnel est valable en droit.

La ratification peut dès lors aussi constituer un remède pour les cas où il n’y avait pas de mandat au moment de la conclusion du contrat.

Toutefois, ce type de ratification fait naître rétroactivement un mandat avec pour conséquence que le tiers se voit imposer un autre cocontractant que celui avec qui il a traité.

La Cour de cassation décide que ce tiers n’est pas tenu de donner des effets juridiques à cette ratification. La ratification d’un acte posé sans mandat ne vaut donc qu’entre le mandant et son mandataire, sans pouvoir être imposée au tiers. Si le tiers accepte la ratification, il n’a de lien de droit qu’avec la mandant.

  • Sitothèque

  • close