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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le notaire doit bien faire le compte de la provision

Le statut des débours, c’est-à-dire le remboursement des frais qui sont portés en compte par le notaire à ses clients, a été précisé au point 3 de la décision n° E.T. 121.923 du 3 avril 2012.

Une décision TVA n° E.T. 123.376 du 31 janvier 2013 apporte une précision à ce sujet, concernant les frais d’inscription, de transcription ou de radiation d’hypothèque.

L’article 28, 5°, du Code TVA exclut de la base d’imposition à la TVA les sommes avancées par le notaire pour des dépenses qu’il a engagées au nom et pour le compte de son client.

Les frais d’inscription, de transcription ou de radiation d’hypothèque qui sont portés en compte par le notaire à son client sont, notamment, à considérer comme des débours au sens de l’article 28, 5°, à la condition qu’ils soient répercutés pour leur montant exact.

Lorsque de tels frais ne sont pas portés en compte aux clients pour leur montant exact, ceux-ci doivent en principe être repris dans la base d’imposition.

Le notaire doit par conséquent acquitter la TVA sur le montant porté en compte.

Néanmoins, l’administration admet que lorsque le montant des frais d’inscription, de transcription ou de radiation d’hypothèque ne sont pas encore connus définitivement, pour leur montant exact, au moment où ils sont facturés ou portés en compte, aucune régularisation ne doit être effectuée pour autant que le montant facturé ou porté en compte initialement au client ne dépasse pas de plus de 5 € leur montant réel.

Voilà qui n’aidera pas beaucoup les notaires.  Ils devront bien calculer les provisions, à 5 € près.

Enfin, il est précisé que c’est au notaire qu’il appartient de prouver que les frais qu’il a portés en compte constituent des débours au sens de l’article 28, 5°, du Code de la TVA.

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Dissolution de contrat et indemnité sur restitution

Un contrat peut être dissout par la survenance d’une condition résolutoire, par résolution pour faute même mécanisme) ou par annulation pour vice de formation. La dissolution opère la révocation de l’obligation, remet les choses au même état que si l’obligation n’avait pas existé et oblige le créancier à restituer ce qu’il a reçu. Ainsi, pour […]

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Un contrat peut être dissout par la survenance d’une condition résolutoire, par résolution pour faute même mécanisme) ou par annulation pour vice de formation.

La dissolution opère la révocation de l’obligation, remet les choses au même état que si l’obligation n’avait pas existé et oblige le créancier à restituer ce qu’il a reçu.

Ainsi, pour une dissolution par réalisation de la condition résolutoire, cette réalisation rend exigible l’obligation de l’acheteur de restituer le bien vendu.

Dès lors, le vendeur peut prétendre en récupérer la jouissance dès ce moment.

S’il ne peut récupérer la jouissance à ce moment, il a droit à une indemnité pour privation de jouissance.

La Cour d’appel de Mons avait rejeté la demande d’indemnité pour privation de jouissance pour la période qui suit la réalisation de la condition résolutoire.

Selon la Cour d’appel l’acheteur devait restituer la chose dans l’état où il l’a reçue, ce qui implique uniquement, le cas échéant, une indemnité pour dégradation ou usure.

Cet arrêt est cassé par la Cour de cassation (Cass., 11 mars 2019, rôlle n° C.17.0698.F, www.juridat.be).

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