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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le notaire doit bien faire le compte de la provision

Le statut des débours, c’est-à-dire le remboursement des frais qui sont portés en compte par le notaire à ses clients, a été précisé au point 3 de la décision n° E.T. 121.923 du 3 avril 2012.

Une décision TVA n° E.T. 123.376 du 31 janvier 2013 apporte une précision à ce sujet, concernant les frais d’inscription, de transcription ou de radiation d’hypothèque.

L’article 28, 5°, du Code TVA exclut de la base d’imposition à la TVA les sommes avancées par le notaire pour des dépenses qu’il a engagées au nom et pour le compte de son client.

Les frais d’inscription, de transcription ou de radiation d’hypothèque qui sont portés en compte par le notaire à son client sont, notamment, à considérer comme des débours au sens de l’article 28, 5°, à la condition qu’ils soient répercutés pour leur montant exact.

Lorsque de tels frais ne sont pas portés en compte aux clients pour leur montant exact, ceux-ci doivent en principe être repris dans la base d’imposition.

Le notaire doit par conséquent acquitter la TVA sur le montant porté en compte.

Néanmoins, l’administration admet que lorsque le montant des frais d’inscription, de transcription ou de radiation d’hypothèque ne sont pas encore connus définitivement, pour leur montant exact, au moment où ils sont facturés ou portés en compte, aucune régularisation ne doit être effectuée pour autant que le montant facturé ou porté en compte initialement au client ne dépasse pas de plus de 5 € leur montant réel.

Voilà qui n’aidera pas beaucoup les notaires.  Ils devront bien calculer les provisions, à 5 € près.

Enfin, il est précisé que c’est au notaire qu’il appartient de prouver que les frais qu’il a portés en compte constituent des débours au sens de l’article 28, 5°, du Code de la TVA.

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Condition suspensive

Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive « Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se […]

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Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive

« Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se prévaloir de l’absence de réalisation de cette condition suspensive, que celle relative à la purge de tous droits de préemption ou de préférence intéressait les deux parties, que sa réalisation dépendait de la bonne volonté du vendeur qui, en présentant la déclaration d’intention d’aliéner postérieurement à la date fixée du 15 janvier 2009, avait manifesté expressément sa volonté de ne pas se prévaloir de la caducité du fait du dépassement du terme et que les conditions suspensives avaient été réalisées, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, en a déduit, à bon droit, que le « compromis » de vente n’était pas caduc lors de la demande en réitération de la vente par acte authentique ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 12 novembre 215, www.legifrance.com).

Si une partie peut renoncer à la condition suspensive stipulée dans son intérêt, la renonciation doit cependant intervenir dans le délai fixé pour sa réalisation :

« Attendu que pour rejeter la demande de caducité et constater le transfert de propriété au profit de la société Factory l’arrêt retient que la clause suspensive relative à l’obtention des permis n’a été prévue que dans l’intérêt de l’acquéreur puisque lui seul pouvait y renoncer, qu’aucun formalisme n’était envisagé pour cette renonciation, et que si l’acte devait être réitéré au plus tard le 31 décembre 2004, cette date n’était pas extinctive mais avait pour effet d’ouvrir une période pendant laquelle chacune des parties pouvait sommer l’autre de s’exécuter ; qu’il incombait aux consorts X…, avant de prendre d’autres engagements, de mettre en demeure la société Factory de prendre position et de lui préciser si elle renonçait ou non au bénéfice de la condition suspensive relative à l’obtention des permis, ce qu’ils n’ont pas fait ;

Qu’en statuant ainsi, alors que dès lors que la date du 31 décembre 2004 constituait le point de départ de l’exécution forcée du contrat, la renonciation de l’acquéreur au bénéfice des conditions suspensives devait intervenir avant cette date, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 17 décembre 2008).

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