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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Bruxelles : une notification fiscale pour les taxes régionales

On connaissait déjà la notification de l’article 93ter du Code TVA, et celle de l’article 433 CIR/92 pour les impôts directs.

L’ordonnance du 21 décembre 2012 sur la procédure fiscale en Région de Bruxelles-Capitale établit à présent une procédure identique pour les taxes régionales bruxelloises.

Les articles 25 et suivants de l’ordonnance apportent donc une nouvelle notification à réaliser par les notaires en cas de vente d’immeuble.

Le notaire requis de dresser un acte de vente ou d’affectation hypothécaire doit en avertir le fonctionnaire chargé du recouvrement en Région de Bruxelles-Capitale.

S’il ne le fait pas, il est personnellement responsable du paiement des taxes régionales et des accessoires qui donnent lieu à une inscription hypothécaire.

Si l’intérêt de la Région l’exige, le fonctionnaire notifie au notaire dans les 20 jours ouvrables de l’envoi de la notification, le montant de taxes régionales donnant lieu à l’inscription de l’hypothèque légale de la Région sur le bien qui fait l’objet de l’acte.

Lorsque l’acte est passé, cette notification vaut saisie entre les mains du notaire sur le prix qu’il détient pour le compte ou au profit du redevable en vertu de l’acte.

Si le montant saisi est inférieur aux sommes dues aux créanciers inscrits et opposants, le notaire doit, sous peine de responsabilité personnelle pour le surplus, avertir le fonctionnaire.

Cet avertissement par recommandé postal ou électronique doit intervenir au plus tard le premier jour ouvrable qui suit l’acte.

La Région peut alors inscrire son hypothèque dans les huit jours de l’avertissement recommandé et cette inscription sera opposable à la transcription de la vente.

Autrement dit, les parties ne passeront pas l’acte si le prix n’est pas suffisant et l’acheteur fera valoir la clause selon laquelle la vente est conclue sous la condition de mainlevée des tiers.

La responsabilité du notaire qui ne respecte pas les obligations de notification se limite « au surplus ».

Autrement dit, cette responsabilité n’excède pas la valeur du bien vendu ou le montant de l’inscription hypothécaire, déduction faite des sommes pour lesquelles la saisie a été effectuée entre ses mains.

Quand entre en vigueur cette nouvelle notification ?

A une date à fixer encore par un arrêté du Gouvernement. Le Gouvernement doit aussi déterminer les modalités et les modèle à appliquer.

Ce système se complète d’une autre obligation d’information, à charge du redevable cette fois.

Lorsqu’il cède l’objet d’une taxe régionale, le redevable doit le notifier au fonctionnaire dans un délai d’un mois.

Cette notification doit comprendre toutes les données nécessaires à l’établissement de la taxation.

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Contrat multi-parties

L’exceptio non adimpleti contractus ou ENAC est un principe général de droit. Cette exception permet au débiteur de suspendre l’exécution de son obligation dans l’attente de l’exécution, par son créancier, de sa propre obligation. En effet, dans le contrat synallagmatique, les obligations réciproques dépendent l’une de l’autre. Cela se conçoit aisément lorsque le contrat unit […]

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L’exceptio non adimpleti contractus ou ENAC est un principe général de droit.

Cette exception permet au débiteur de suspendre l’exécution de son obligation dans l’attente de l’exécution, par son créancier, de sa propre obligation.

En effet, dans le contrat synallagmatique, les obligations réciproques dépendent l’une de l’autre.

Cela se conçoit aisément lorsque le contrat unit deux parties. Mais comment appliquer ce principe lorqu’il y a plusieurs parties dans le même contrat ?

Un arrêt du 30 octobre 2020 de la Cour de cassation (rôle n° C.20.0061.N, www.juridat.be) répond à cette question.

La Cour rappelle d’abord que l’exercice de l’ENAC suppose la connexité (verknochtheid) entre les obligations concernées.

Et la Cour poursuit (ma traduction) :

Dans le cas d’un contrat multi-parties, une partie peut, sur base de cette exception, suspendre l’exécution de son obligation à l’égard d’une autre partie si cette partie est en défaut d’exécuter son obligation envers elle ou une obligation envers une autre partie pour autant qu’il existe un lien de connexité envers les obligations.

En d’autres termes, l’ENAC peut porter sur un autre rapport du même contrat, pour autant que les obligations concernées soient connexes.

Dans la langue de l’’arrêt :

« 4. Ingeval van een meerpartijenovereenkomst kan een contractspartij op grond van deze exceptie de uitvoering van haar verbintenissen ten opzichte van een andere partij opschorten indien deze partij in gebreke is een verbintenis jegens haar uit te voeren of een verbintenis tegen een andere partij in zoverre er verknochtheid bestaat tussen de verbintenissen. »

Cela présente de l’intérêt dans les promotions en RDA ou en scission emphytéose. L’acheteur mécontent d’un désordre pourrait suspendre son obligation de payer envers le propriétaire du terrain également.

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