Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Compétence territoriale du notaire

Selon l’article 1317 du Code civil, l’acte authentique est celui qui a été reçu par officiers publics ayant le droit d’instrumenter dans le lieu où l’acte a été rédigé, et avec les solennités requises.

Le notaire, officier public, a donc une compétence territoriale.

L’article 5, § 1, de la loi organique du notariat (16 mars 1803), prévoit que les notaires exercent leurs fonctions dans l’étendue de l’arrondissement judiciaire de leur résidence.

Le  § 2 précise cependant que les notaires peuvent recevoir des actes hors de leur ressort dans les cas où les parties ne peuvent comparaître qu’en personne et qu’elles déclarent dans l’acte qu’elles sont physiquement incapables de se rendre à l’étude du notaire instrumentant.

C’est la raison pour laquelle l’article 6, al. 1, 1°, de la loi organique rappelle que

« le notaire ne peut : instrumenter hors de son ressort, sauf dans les cas visés à l’article 5, § 2. »

Quelle est la sanction du non-respect de ces dispositions ?

L’article 114 dispose que « tout acte établi contrairement aux dispositions des articles 6, 3° et 4°, 8, 9, § 2, alinéa 1er, 10, 12, alinéa 2, 14, 20 et 51, § 7, est nul s’il n’a pas été signé par toutes les parties. Lorsque l’acte sera revêtu de la signature de toutes les parties contractantes, il ne vaudra que comme écrit sous seing privé sans préjudice des dommages-intérêts qui devront être payés dans les deux cas, s’il y a lieu, par le notaire qui n’a pas respecté les dispositions précitées. »

On relève que la violation de l’article 5 et de l’article 6, 1°, ne se trouve pas dans les dispositions dont la méconnaissance invalide l’acte comme acte authentique.

C’est la loi du 4 mai 1999 qui a supprimé cette cause de nullité intéressant la compétence territoriale du notaire.

Ce faisant, dit la Cour de cassation dans un arrêt du 22 mars 2013 (rôle n° C.11.0096.N, www.juridat.be), le législateur a voulu déroger à l’article 1317, al. 1, du Code civil.

Il s’agissait d’un testament dans ne se trouvait pas la déclaration du testateur qu’il était physiquement incapables de se rendre à l’étude du notaire instrumentant.

La Cour d’appel de Gand avait déclaré le testament nul au motif de ce que le testament avait été reçu en dehors du ressort attribué au notaire instrumentant.

L’arrêt fut cassé.

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

Lire plus arrow_forward

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

  • Sitothèque

  • close