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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Les sites d’enchères immobilières en ligne et le monopole des notaires

L’article 1er, alinéa 2, de la loi du 16 mars 1803 contenant organisation du notariat, dispose que seuls les notaires ont qualité pour procéder aux ventes publiques d’immeubles.

Ces ventes, précise la loi, ne peuvent se faire qu’au plus offrant et dernier enchérisseur.

La seule exception à ce monopole réside dans les ventes avec publicité par l’autorité publique (l’Administration des Services Patrimoniaux).

Qu’en est-il des sites Internet qui organisent des enchères publiques permettant d’acquérir un bien immeuble ?

Un arrêt de la Cour de cassation apporte une réponse à cette question (Cass., 9 juin 2016, rôle n° C.15.0360.N, www.juridat.be).

L’affaire concerne le site www.heyman.be « veilingen » (vente aux enchères) dont la home page affiche fièrement 25 ans d’ancienneté.

Une maison de rapport située à Ostende est mise en vente aux enchères via ce site. Elle est vendue au prix de 340.000 €.

La Cour d’appel de Gand a considéré que le site organisait de véritables ventes publiques en infraction au monopole du notaire. Elle prononça donc l’annulation de la vente.

Un pourvoi soumet l’affaire à la Cour de cassation.

La Cour de cassation rappelle tout d’abord que la circonstance qu’une vente ne soit pas menée par un notaire ne signifie pas pour autant qu’il ne puisse s’agit d’une vente publique.

Cela va sans dire.

La Cour de cassation offre ensuite une définition de la vente publique immobilière qui tombe sous le monopole des notaires.

Il s’agit d’une vente dans laquelle la possibilité est offerte à un public rassemblée physiquement ou virtuellement, de faire des enchères concurrentes, où l’un a connaissance de l’offre de l’autre, sans pour autant savoir de qui émane l’offre et dans laquelle il est d’emblée clair que le bien sera attribué ou retenu au plus offrant.

C’est ma traduction ; voyons l’attendu de la Cour dans la langue de l’arrêt :

“Een onder het monopolie van de notarissen vallende openbare verkoop in de zin van deze bepaling is een verkoop waarbij aan een publiek dat fysiek of virtueel wordt samengebracht de mogelijkheid wordt geboden om concurrentiële biedingen te doen, waarbij de een kennis heeft van het bod van de ander, zonder noodzakelijk te weten van wie het bod uitgaat of wie het bod heeft gedaan en waarbij van bij de aanvang duidelijk is dat het goed aan de hoogste bieder zal worden toegewezen of dat het zal worden ingehouden.”

On notera que cette définition s’inspire fidèlement des travaux du Centre d’étude et de législation de la Fédération royale du notariat de Belgique.

La Cour ajoute que la circonstance que des formalités déterminées doivent être remplies pour être admis aux enchères n’enlève pas à la vente sont caractère public.

Dans un arrêt du 20 mars 2015 soumis à la censure de la Cour de cassation, la Cour d’appel de Gand avait relevé que :

  • L’immeuble avait été offert en vente par les demandeurs sur le site public heyman.be,
  • Dans ce site la possibilité était donnée à un public rassemblé virtuellement, de faire des enchères concurrentes, sur une mise à prix de 250.000 €,
  • Enchère dont les autres candidats avaient connaissance via une page « kavels volgen » (suivre les lots),
  • Vente dans laquelle le lot en question fut attribué aux défendeurs, les plus offrant, qui reçurent une confirmation d’acquisition.

En décidant qu’une telle opération relève du monopole du notaire, les juges d’appel ont légalement justifié leur décision, dit la Cour de cassation.

Qu’il faille s’inscrire avant de pouvoir faire offre n’y change rien.

L’enjeu n’est pas mince : une vente publique sans le concours d’un notaire est nulle, la prohibition étant d’ordre public.

Que faut-il retenir de cet arrêt ?

  1. Que les enchères virtuelles sur l’Internet sont bien visées par le monopole du notaire même si la loi du 16 mars 1803 n’a évidemment pas prévu ce cas.
  1. Que le caractère public de la vente ne disparait pas par le fait qu’il faille s’inscrire pour faire offre.
  1. Que la vente publique suppose que d’entrée de jeu il soit acquis que le bien sera attribué à la meilleure offre.
  1. Que la vente publique suppose que les enchères soient visibles (sans devoir connaître les offrants) : cela exclut les formules de type « enveloppe » où chacun met en même temps un prix de manière cachée, le mieux disant emportant l’affaire.

Reste la question du public. L’arrêt évoque un public « rassemblée physiquement ou virtuellement ».

Qu’en est-il des enchères semi-publiques ? ou sur public présélectionné ?

Voyons le cas suivant :

Un agent immobilier recueille des offres de manière tout à fait habituelle, par une annonce sur immoweb, par exemple.

Soucieux de recueillir le meilleur prix, il décide de convoquer tous les candidats qui se sont manifestés, pour une séance d’enchères.

S’agit-il d’une vente publique irrégulière dès lors que le public est restreint ou plutôt présélectionné ?

La question de la vente semi publique est au cœur du moyen unique du pourvoi.

L’arrêt de la Cour d’appel de Gand donnait une définition très large du caractère public “… waarbij aan een publiek – al dan niet beperkt – dat fysiek of virtueel wordt samengebracht, …” (public limité ou non).

Le pourvoi s’appuyant sur une partie de la doctrine critiquait cette conception large, considérant que si des conditions d’accès étaient imposées, la vente n’était plus publique au sens de l’article 1er de la loi organique.

La Cour de cassation n’a pas suivi ce moyen.

Les agents immobiliers qui sont tentés par des enchères entre candidats présélectionnés doivent donc être très prudents et préférer le système des offres sous enveloppes fermées.

On peut évidemment discuter cette opinion dans le cas de l’agent immobilier qui achève sa commercialisation par des enchères entre les candidats qui se sont manifestés après une annonce.

En effet, ce « public » n’est rassemblé qu’après un processus de mise en vente qui n’est pas public et qui ne répond en rien à la définition de la Cour de cassation.

On pourrait valablement soutenir que le caractère public, limité ou non, doit être présent tout au long du processus.

Il reste que la prudence est de mise.

La photo : ville de Luxembourg, un immeuble moderne s’insère entre deux immeubles classiques.

Commentaires

facebook comments:

  1. Avatar
    debouverie #

    Et qu’en est-il si la vente est conclue à l’étranger? Sur un site étranger par exemple?

    juillet 19, 2016
    • Avatar

      La localisation du site accessible en Belgique, qui rassemblée des amateurs pour acheter un immeuble en Belgique, est sans effet sur la validité de la vente.

      juillet 20, 2016
  2. Avatar
    Sebastien Meert #

    Bonjour, je suis intermédiaire dans la vente d’un bien immobilier pour le compte d’un propriétaire (agent immobilier). Deux candidats acquéreurs m’ont remis une offre au prix demandé, par courrier électronique. Ma question est double : 1/ Puis-je mettre les deux candidats en concurrence afin d’obtenir le meilleur prix, sans que cela soit assimilé à une vente publique? 2/ Les candidats peuvent-ils faire une offre supérieure au prix demandé (prix d’annonce)? Merci d’avance pour votre réponse.

    septembre 25, 2017
  3. Avatar

    deux fois oui.

    septembre 25, 2017

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La notion fiscale de « prêt d’argent »

Sous certaines conditions, les intérêts d’avances peuvent être requalifiés en dividendes (article 18, alinéa 1er, 4°, CIR 92). Est considéré comme avance, tout prêt d’argent, représenté ou non par des titres, consenti par une personne physique à une société dont elle est dirigeant et actionnaire ou associée, et tout prêt d’argent consenti par le conjoint […]

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Sous certaines conditions, les intérêts d’avances peuvent être requalifiés en dividendes (article 18, alinéa 1er, 4°, CIR 92).

Est considéré comme avance,

  • tout prêt d’argent, représenté ou non par des titres, consenti par une personne physique à une société dont elle est dirigeant et actionnaire ou associée,
  • et tout prêt d’argent consenti par le conjoint ou un enfant mineur d’un actionnaire ou d’un dirigeant à la société (l’actuel article 18, alinéa 2, CIR 92).

La notion de « créance » va se substituer à la notion fiscale de « prêt d’argent »

Il s’agit de l’article 18, alinéa 8, nouveau, qui entre en vigueur le 1er janvier 2020.

Cette disposition est applicable aux intérêts qui se rapportent aux périodes après le 31 décembre 2019. Elle s’exprimera comme suit :

Les dividendes comprennent : (…) 4° les intérêts des avances lorsqu’une des limites suivantes est dépassée et dans la mesure de ce dépassement :

– soit la limite fixée à l’article 55 (NDLR taux excessif),

– soit lorsque le montant total des avances productives d’intérêts excède la somme des réserves taxées au début de la période imposable et du capital libéré à la fin de cette période. (…)

Est considérée comme avance au sens de l’alinéa 1er, 4°, toute créance, représentée ou non par des titres, détenue par une personne physique sur une société dont elle possède des actions ou parts ou par une personne sur une société dans laquelle elle exerce un mandat ou des fonctions visés à l’article 32, alinéa 1er, 1°, ainsi que toute créance détenue le cas échéant par leur conjoint ou leurs enfants à cette société lorsque ces personnes ou leur conjoint ont la jouissance légale des revenus de ceux-ci, à l’exception (…) »

Dans la version actuelle jusqu’au 31 décembre 2019, « est considéré comme avance, tout prêt d’argent, représenté ou non par des titres, (…) ».

Pourquoi ce changement ?  On trouve la réponse dans les travaux parlementaires (doc 54-2864/001, pp. 32 et 33) :

La notion de « prêt d’argent » a entraîné de nombreuses discussions, surtout lorsqu’une créance relative à une vente avec report du paiement du prix d’achat est comptabilisée au crédit du compte-courant.

La jurisprudence tend souvent vers une interprétation juridique, civiliste de la notion de prêt d’argent, mais tient aussi compte des circonstances de fait pour apprécier s’il peut s’agir ou non d’un prêt d’argent.

Vu la finalité de l’article 18, alinéa 1er, 4°, CIR 92, les auteurs (du projet de loi) estiment qu’une interprétation large et économique doit être donnée au texte existant.

Afin de donner plus de sécurité juridique, le champ d’application de l’article 18, alinéa 1er, 4°, CIR 92 est clarifié.

Plutôt que d’insérer une définition fiscale de la notion de prêt d’argent dans le CIR 92, les auteurs proposent de revenir à la notion de “créances” pour définir les avances (article 4, 3°, de la proposition).

La requalification des intérêts en dividende sera donc facilitée.

La conséquence de cette modification de la loi ne tient pas dans la taxation du créancier (précompte mobilier) mais dans la taxation de la société.

En effet, si les intérêts sont déductible pour la société, les dividendes ne le sont pas.

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