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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Les sites d’enchères immobilières en ligne et le monopole des notaires

L’article 1er, alinéa 2, de la loi du 16 mars 1803 contenant organisation du notariat, dispose que seuls les notaires ont qualité pour procéder aux ventes publiques d’immeubles.

Ces ventes, précise la loi, ne peuvent se faire qu’au plus offrant et dernier enchérisseur.

La seule exception à ce monopole réside dans les ventes avec publicité par l’autorité publique (l’Administration des Services Patrimoniaux).

Qu’en est-il des sites Internet qui organisent des enchères publiques permettant d’acquérir un bien immeuble ?

Un arrêt de la Cour de cassation apporte une réponse à cette question (Cass., 9 juin 2016, rôle n° C.15.0360.N, www.juridat.be).

L’affaire concerne le site www.heyman.be « veilingen » (vente aux enchères) dont la home page affiche fièrement 25 ans d’ancienneté.

Une maison de rapport située à Ostende est mise en vente aux enchères via ce site. Elle est vendue au prix de 340.000 €.

La Cour d’appel de Gand a considéré que le site organisait de véritables ventes publiques en infraction au monopole du notaire. Elle prononça donc l’annulation de la vente.

Un pourvoi soumet l’affaire à la Cour de cassation.

La Cour de cassation rappelle tout d’abord que la circonstance qu’une vente ne soit pas menée par un notaire ne signifie pas pour autant qu’il ne puisse s’agit d’une vente publique.

Cela va sans dire.

La Cour de cassation offre ensuite une définition de la vente publique immobilière qui tombe sous le monopole des notaires.

Il s’agit d’une vente dans laquelle la possibilité est offerte à un public rassemblée physiquement ou virtuellement, de faire des enchères concurrentes, où l’un a connaissance de l’offre de l’autre, sans pour autant savoir de qui émane l’offre et dans laquelle il est d’emblée clair que le bien sera attribué ou retenu au plus offrant.

C’est ma traduction ; voyons l’attendu de la Cour dans la langue de l’arrêt :

“Een onder het monopolie van de notarissen vallende openbare verkoop in de zin van deze bepaling is een verkoop waarbij aan een publiek dat fysiek of virtueel wordt samengebracht de mogelijkheid wordt geboden om concurrentiële biedingen te doen, waarbij de een kennis heeft van het bod van de ander, zonder noodzakelijk te weten van wie het bod uitgaat of wie het bod heeft gedaan en waarbij van bij de aanvang duidelijk is dat het goed aan de hoogste bieder zal worden toegewezen of dat het zal worden ingehouden.”

On notera que cette définition s’inspire fidèlement des travaux du Centre d’étude et de législation de la Fédération royale du notariat de Belgique.

La Cour ajoute que la circonstance que des formalités déterminées doivent être remplies pour être admis aux enchères n’enlève pas à la vente sont caractère public.

Dans un arrêt du 20 mars 2015 soumis à la censure de la Cour de cassation, la Cour d’appel de Gand avait relevé que :

  • L’immeuble avait été offert en vente par les demandeurs sur le site public heyman.be,
  • Dans ce site la possibilité était donnée à un public rassemblé virtuellement, de faire des enchères concurrentes, sur une mise à prix de 250.000 €,
  • Enchère dont les autres candidats avaient connaissance via une page « kavels volgen » (suivre les lots),
  • Vente dans laquelle le lot en question fut attribué aux défendeurs, les plus offrant, qui reçurent une confirmation d’acquisition.

En décidant qu’une telle opération relève du monopole du notaire, les juges d’appel ont légalement justifié leur décision, dit la Cour de cassation.

Qu’il faille s’inscrire avant de pouvoir faire offre n’y change rien.

L’enjeu n’est pas mince : une vente publique sans le concours d’un notaire est nulle, la prohibition étant d’ordre public.

Que faut-il retenir de cet arrêt ?

  1. Que les enchères virtuelles sur l’Internet sont bien visées par le monopole du notaire même si la loi du 16 mars 1803 n’a évidemment pas prévu ce cas.
  1. Que le caractère public de la vente ne disparait pas par le fait qu’il faille s’inscrire pour faire offre.
  1. Que la vente publique suppose que d’entrée de jeu il soit acquis que le bien sera attribué à la meilleure offre.
  1. Que la vente publique suppose que les enchères soient visibles (sans devoir connaître les offrants) : cela exclut les formules de type « enveloppe » où chacun met en même temps un prix de manière cachée, le mieux disant emportant l’affaire.

Reste la question du public. L’arrêt évoque un public « rassemblée physiquement ou virtuellement ».

Qu’en est-il des enchères semi-publiques ? ou sur public présélectionné ?

Voyons le cas suivant :

Un agent immobilier recueille des offres de manière tout à fait habituelle, par une annonce sur immoweb, par exemple.

Soucieux de recueillir le meilleur prix, il décide de convoquer tous les candidats qui se sont manifestés, pour une séance d’enchères.

S’agit-il d’une vente publique irrégulière dès lors que le public est restreint ou plutôt présélectionné ?

La question de la vente semi publique est au cœur du moyen unique du pourvoi.

L’arrêt de la Cour d’appel de Gand donnait une définition très large du caractère public “… waarbij aan een publiek – al dan niet beperkt – dat fysiek of virtueel wordt samengebracht, …” (public limité ou non).

Le pourvoi s’appuyant sur une partie de la doctrine critiquait cette conception large, considérant que si des conditions d’accès étaient imposées, la vente n’était plus publique au sens de l’article 1er de la loi organique.

La Cour de cassation n’a pas suivi ce moyen.

Les agents immobiliers qui sont tentés par des enchères entre candidats présélectionnés doivent donc être très prudents et préférer le système des offres sous enveloppes fermées.

On peut évidemment discuter cette opinion dans le cas de l’agent immobilier qui achève sa commercialisation par des enchères entre les candidats qui se sont manifestés après une annonce.

En effet, ce « public » n’est rassemblé qu’après un processus de mise en vente qui n’est pas public et qui ne répond en rien à la définition de la Cour de cassation.

On pourrait valablement soutenir que le caractère public, limité ou non, doit être présent tout au long du processus.

Il reste que la prudence est de mise.

La photo : ville de Luxembourg, un immeuble moderne s’insère entre deux immeubles classiques.

Commentaires

facebook comments:

  1. debouverie #

    Et qu’en est-il si la vente est conclue à l’étranger? Sur un site étranger par exemple?

    juillet 19, 2016
    • La localisation du site accessible en Belgique, qui rassemblée des amateurs pour acheter un immeuble en Belgique, est sans effet sur la validité de la vente.

      juillet 20, 2016
  2. Sebastien Meert #

    Bonjour, je suis intermédiaire dans la vente d’un bien immobilier pour le compte d’un propriétaire (agent immobilier). Deux candidats acquéreurs m’ont remis une offre au prix demandé, par courrier électronique. Ma question est double : 1/ Puis-je mettre les deux candidats en concurrence afin d’obtenir le meilleur prix, sans que cela soit assimilé à une vente publique? 2/ Les candidats peuvent-ils faire une offre supérieure au prix demandé (prix d’annonce)? Merci d’avance pour votre réponse.

    septembre 25, 2017
  3. deux fois oui.

    septembre 25, 2017

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Avocat agent immobilier

Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client. La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté. La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 […]

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Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client.

La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté.

La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 du Code judiciaire, de sorte que le contrat repose sur un acte illicite.

L’avocat, ou plutôt l’agent immobilier occasionnel, forma un pourvoi en cassation estimant que la Cour d’appel avait violé l’article 437 du Code judiciaire.

Cette disposition pose que la profession d’avocat est incompatible avec l’exercice d’une industrie ou d’un négoce.

Or poser un acte de commerce unique n’est pas exercer un négoce ni une industrie. L’activité doit être habituelle.

La Cour de cassation donne raison sur ce point à l’avocat. L’unique opération de courtage ne peut en soi constituer un acte de commerce en contradiction avec l’article 437 du Code judiciaire.

C’est exact, l’article 5, § 1, 3°, de la loi du 11 février 2013 traite de l’exercice d’une activité à titre principal ou d’appoint.

Or le courtage est sans rapport avec l’avocature ; il ne peut en être l’appoint.

Cet arrêt confortera les courtiers amateurs, s’il posent des actes isolés … !

“Dat het stellen van een eenmalige daad van koophandel niet kan bestempeld worden als het drijven van handel of nijverheid in de zin van voormelde bepaling ;
Overwegende dat het arrest oordeelt dat eiser, advocaat, een eenmalige makelaarsverrichting die op zichzelf volstaat om als daad van koophandel te worden aangemerkt, heeft gesteld en dit in strijd is met artikel 437 van het Gerechtelijk Wetboek;

Dat het arrest beslist dat de vordering gestoeld op een dergelijke akte en hieruit voortvloeiende prestaties, « als ongeoorloofd en/of strijdig met de goede orde » dient beschouwd te worden en als gesteund op een onrechtmatig belang als niet-toelaatbaar dient afgewezen te worden ;

Dat het arrest zodoende het voornoemd artikel 437, eerste lid, 3°, schendt ; ”

(Cass. 27 octobre 2005, rôle n° C040129N, www.juridat.be).

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