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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le mandat apparent quand intervient un notaire (I)

Des époux décident de vendre un box de garage. Leur notaire adresse au notaire du candidat acquéreur une promesse de vente avec possibilité de substitution.

Mais les vendeurs refusent de vendre à la société qui se présente comme substituée, opposant n’avoir jamais donné mandat à leur notaire de faire offre ou d’accepter offre.

La Cour d’appel d’Aix-en-Provence retient pourtant qu’il y a eu vente sur base du mandat apparent. Selon la Cour d’appel, le notaire des propriétaires s’est présenté comme leur mandataire et l’ensemble des éléments révélait un accord sur la chose et le prix.

La Cour de cassation française casse cet arrêt (20 mars 2013, n° C100294, www.legifrance.com). Pourquoi ?

Pour que le mandant puisse être engagé sur le fondement d’un mandat apparent, même en l’absence d’une faute susceptible de lui être reprochée, il faut que la croyance du tiers à l’étendue des pouvoirs du mandataire soit légitime.

Le caractère de croyance légitime suppose que les circonstances autorisaient le tiers à ne pas vérifier les limites exactes des pouvoirs du mandataire apparents.

Or cette croyance cesse d’être légitime lorsqu’un acte est établi par un notaire instrumentant avec le concours d’un confrère, les deux officiers publics étant tenus de procéder à la vérification de leurs pouvoirs respectifs.

La Cour d’appel a donc violé les principes du mandat apparent et l’article 1998 du Code civil, en reconnaissant l’existence d’un mandat apparent sans prendre en compte l’obligation qu’avait le notaire de vérifier les pouvoirs de son confrère.

C’est ce que juge la Cour de cassation française (première chambre) qui fait droit au pourvoi :

« Qu’en statuant ainsi, alors que le mandat apparent ne peut être admis pour l’établissement d’un acte par un notaire instrumentaire avec le concours d’un confrère, les deux officiers publics étant tenus de procéder à la vérification de leurs pouvoirs respectifs, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; »

La Cour de cassation française confirme ainsi sa jurisprudence refusant d’appliquer la théorie de l’apparence à l’intervention d’un notaire (Cass., fr., 5 novembre 2009, n° 08-18.056, Bull. civ. I, n° 221).

Pour la jurisprudence française, l’obligation qui pèse sur le notaire, de vérifier les pouvoirs de ceux avec qui il traite, voire de s’assurer de ses propres pouvoirs, ne permet pas de conclure à une croyance légitime dans le chef de la partie qui croit avoir affaire à un mandataire autorisé.

(à suivre)

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Le vice caché doit exister au moins en germe au moment de la vente

Dans la garantie des vices cachés, le vice doit exister au moment de la vente, au moins en germe. C’est ce que nous enseigne un arrêt de la Cour de cassaion du 27 avril 2020 (rôle n° C.19.0337.N, www.juridat.be) : “het gebrek moet ten minste in de kiem bestaan van op het ogenblik van de […]

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Dans la garantie des vices cachés, le vice doit exister au moment de la vente, au moins en germe.

C’est ce que nous enseigne un arrêt de la Cour de cassaion du 27 avril 2020 (rôle n° C.19.0337.N, www.juridat.be) : “het gebrek moet ten minste in de kiem bestaan van op het ogenblik van de verkoop.”

Il s’agissait comme souvent d’un problème d’infiltration d’eau dans l’appartement d’un copropriétaire et dans les parties communes.

L’expert incrimine l’entrepreneur en toiture, par une déduction des causes par élimination.

La Cour d’appel d’Anvers n’avait pas exclu que la cause du problème résidait dans des travaux exécutés après la livraison des appartements. s travaux cause du problème.

Les juges d’appel avaient mis hors cause l’entrepreneur en toiture par défaut de preuve d’une faute d’exécution.

Ils avaient en revanche déclaré fondée la demande en garantie des vices cachés contre le promoteur vendeur.

L’arrêt de la Cour d’appel d’Anvers est cassé par la Cour de cassation.

En effet, en dépit de conclusions en ce sens, les juges d’appel avaient négligé de constater que le vice existait en germe au moment de la vente.

Dans la langue de l’arrêt : “de appelrechters die aldus de eiseres voor een verborgen gebrek aansprakelijk stellen en, ondanks een daartoe strekkende conclusie, nalaten vast te stellen, dat het gebrek op het ogenblik van de verkoop in de kiem aanwezig was, verantwoorden hun beslissing niet naar recht.”

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