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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le mandat apparent quand intervient un notaire (I)

Des époux décident de vendre un box de garage. Leur notaire adresse au notaire du candidat acquéreur une promesse de vente avec possibilité de substitution.

Mais les vendeurs refusent de vendre à la société qui se présente comme substituée, opposant n’avoir jamais donné mandat à leur notaire de faire offre ou d’accepter offre.

La Cour d’appel d’Aix-en-Provence retient pourtant qu’il y a eu vente sur base du mandat apparent. Selon la Cour d’appel, le notaire des propriétaires s’est présenté comme leur mandataire et l’ensemble des éléments révélait un accord sur la chose et le prix.

La Cour de cassation française casse cet arrêt (20 mars 2013, n° C100294, www.legifrance.com). Pourquoi ?

Pour que le mandant puisse être engagé sur le fondement d’un mandat apparent, même en l’absence d’une faute susceptible de lui être reprochée, il faut que la croyance du tiers à l’étendue des pouvoirs du mandataire soit légitime.

Le caractère de croyance légitime suppose que les circonstances autorisaient le tiers à ne pas vérifier les limites exactes des pouvoirs du mandataire apparents.

Or cette croyance cesse d’être légitime lorsqu’un acte est établi par un notaire instrumentant avec le concours d’un confrère, les deux officiers publics étant tenus de procéder à la vérification de leurs pouvoirs respectifs.

La Cour d’appel a donc violé les principes du mandat apparent et l’article 1998 du Code civil, en reconnaissant l’existence d’un mandat apparent sans prendre en compte l’obligation qu’avait le notaire de vérifier les pouvoirs de son confrère.

C’est ce que juge la Cour de cassation française (première chambre) qui fait droit au pourvoi :

« Qu’en statuant ainsi, alors que le mandat apparent ne peut être admis pour l’établissement d’un acte par un notaire instrumentaire avec le concours d’un confrère, les deux officiers publics étant tenus de procéder à la vérification de leurs pouvoirs respectifs, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; »

La Cour de cassation française confirme ainsi sa jurisprudence refusant d’appliquer la théorie de l’apparence à l’intervention d’un notaire (Cass., fr., 5 novembre 2009, n° 08-18.056, Bull. civ. I, n° 221).

Pour la jurisprudence française, l’obligation qui pèse sur le notaire, de vérifier les pouvoirs de ceux avec qui il traite, voire de s’assurer de ses propres pouvoirs, ne permet pas de conclure à une croyance légitime dans le chef de la partie qui croit avoir affaire à un mandataire autorisé.

(à suivre)

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Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

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Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

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