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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Le mandat apparent quand intervient un notaire (I)

Des époux décident de vendre un box de garage. Leur notaire adresse au notaire du candidat acquéreur une promesse de vente avec possibilité de substitution.

Mais les vendeurs refusent de vendre à la société qui se présente comme substituée, opposant n’avoir jamais donné mandat à leur notaire de faire offre ou d’accepter offre.

La Cour d’appel d’Aix-en-Provence retient pourtant qu’il y a eu vente sur base du mandat apparent. Selon la Cour d’appel, le notaire des propriétaires s’est présenté comme leur mandataire et l’ensemble des éléments révélait un accord sur la chose et le prix.

La Cour de cassation française casse cet arrêt (20 mars 2013, n° C100294, www.legifrance.com). Pourquoi ?

Pour que le mandant puisse être engagé sur le fondement d’un mandat apparent, même en l’absence d’une faute susceptible de lui être reprochée, il faut que la croyance du tiers à l’étendue des pouvoirs du mandataire soit légitime.

Le caractère de croyance légitime suppose que les circonstances autorisaient le tiers à ne pas vérifier les limites exactes des pouvoirs du mandataire apparents.

Or cette croyance cesse d’être légitime lorsqu’un acte est établi par un notaire instrumentant avec le concours d’un confrère, les deux officiers publics étant tenus de procéder à la vérification de leurs pouvoirs respectifs.

La Cour d’appel a donc violé les principes du mandat apparent et l’article 1998 du Code civil, en reconnaissant l’existence d’un mandat apparent sans prendre en compte l’obligation qu’avait le notaire de vérifier les pouvoirs de son confrère.

C’est ce que juge la Cour de cassation française (première chambre) qui fait droit au pourvoi :

« Qu’en statuant ainsi, alors que le mandat apparent ne peut être admis pour l’établissement d’un acte par un notaire instrumentaire avec le concours d’un confrère, les deux officiers publics étant tenus de procéder à la vérification de leurs pouvoirs respectifs, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; »

La Cour de cassation française confirme ainsi sa jurisprudence refusant d’appliquer la théorie de l’apparence à l’intervention d’un notaire (Cass., fr., 5 novembre 2009, n° 08-18.056, Bull. civ. I, n° 221).

Pour la jurisprudence française, l’obligation qui pèse sur le notaire, de vérifier les pouvoirs de ceux avec qui il traite, voire de s’assurer de ses propres pouvoirs, ne permet pas de conclure à une croyance légitime dans le chef de la partie qui croit avoir affaire à un mandataire autorisé.

(à suivre)

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La mesure temporaire de démolition–reconstruction et l’usufruit

Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %. La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation […]

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Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %.

La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation propre de l’acquéreur ou à une location à long terme dans le cadre de la politique sociale.

La vente dite fractionnée (nue-propriété/usufruit) peut également, mais partiellement,  relever de l’application de la mesure.

La livraison de l’usufruit peut bénéficier du taux réduit de la TVA si toutes les conditions de fond et de forme sont remplies.

La livraison de la nue-propriété sera toutefois soumise au taux normal de la TVA.

En effet, la nue-propriété est considéré comme ne  pouvant jamais répondre à la définition de la condition d’habitation propre.

La circulaire 2021/C/18 donne l’exemple suivant au point 5 :

Un promoteur immobilier vend une maison familiale après démolition d’un ancien bâtiment sur la même parcelle.

Les parties conviennent de ce que la nue-propriété est achetée par Madame (qui continuera à vivre dans un appartement qu’elle loue) tandis que l’usufruit de la maison est transféré à son père qui achète l’usufruit de la maison et y établira son domicile.

La livraison de l’usufruit au père sera taxée au taux de 6 % tandis que la livraison de la nue-propriété à Madame sera soumise au taux normal de la TVA, soit 21 %.

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